Belangrijke fiscale kwesties voor vastgoedbeleggers onder nieuwe belastingwetgeving
De definitieve belastingwet waarover het Huis en de Senaat overeenstemming hebben bereikt, brengt een aantal belangrijke veranderingen voor vastgoedbeleggers met zich mee. Uitgaande van een individuele belastingbetaler in de hoogste marginale tarieven, volgt hier een samenvatting van de belangrijkste bepalingen.
Belastingtarieven kunnen omlaag voor investeerders in de hoogste schijf
Tegenwoord, netto inkomsten uit huur worden belast tegen 39,6 procent, plus een 3,8 procent Affordable Care Act (ACA) belasting voor passieve beleggers. Alles bij elkaar is dat 43,4 procent voor passieve beleggers, 39,6 procent voor actieve beleggers.
Onder het definitieve wetsvoorstel zouden beleggers die in aanmerking komen voor de nieuwe aftrek van 20 procent, netto-inkomsten uit huur effectief worden belast tegen 29,6 procent, plus de 3,8 procent ACA-belasting voor passieve beleggers. Alles bij elkaar is dat 33,4 procent voor een passieve belegger en 29,6 procent voor een actieve belegger – ongeveer een vermindering van 10 procentpunt.
Vele vastgoedbeleggers zouden in aanmerking moeten komen voor de 20 procent aftrek. Maar inkomsten die niet in aanmerking komen – zoals huurinkomsten op grond in veel gevallen – zouden worden belast tegen het hoogste marginale inkomstenbelastingtarief van 37 procent, plus de 3,8 procent ACA-belasting voor passieve beleggers voor een top, all-in belastingtarief van 40,8 procent.
Om in aanmerking te komen voor de volledige aftrek van 20 procent, moet het bedrijf ofwel een minimumbedrag aan lonen betalen – meestal tweemaal de gewenste aftrek – of een minimuminvestering hebben in tastbare, afschrijfbare eigendommen die worden gebruikt in de handel of het bedrijf – zoals een gebouw – maar niet met inbegrip van zaken als grond of inventarisgoederen. De regels kunnen het best worden begrepen aan de hand van een aantal voorbeelden:
- Stel dat een niet-afschrijfbaar, met eigen vermogen gefinancierd parkeerterrein, gekocht voor $1.000, $140 aan bruto-inkomsten genereert voordat het zijn werknemers $40 betaalt voor netto-inkomsten van $100 – een rendement van 10 procent. De aftrek van 20 procent zou 20 dollar bedragen en zou volledig aftrekbaar zijn omdat het niet meer dan 50 procent van de lonen van het bedrijf van 40 dollar was. Dus slechts $80 van de $100 zou belastbaar zijn tegen het toepasselijke tarief.
- Als dezelfde investering met schuld gefinancierd zou zijn, zouden er natuurlijk rentekosten zijn en zou het bedrag van de netto-inkomsten lager zijn, samen met een vermindering van de 20 procent aftrek. Die kleinere aftrek zou in dit geval duidelijk voldoen aan de loontoets.
- Als dezelfde $ 40 aan onafhankelijke aannemers zou worden betaald, zouden er geen voordelen beschikbaar zijn omdat betalingen aan onafhankelijke aannemers niet als loon tellen. In dat geval zou de volledige $100 aan netto-inkomen belastbaar zijn.
- Wanneer de onderneming echter $30 aan de eigenaar zou betalen, zou het resterende netto-inkomen $70 bedragen en zou een aftrek van 20 procent van $14 aan de loontoets blijken te voldoen, omdat dit minder dan 50 procent van het totale betaalde loon was. Het inkomen van de eigenaar zou de som zijn van $30 aan lonen en $56 aan gekwalificeerde bedrijfsinkomsten. In feite zou er een aftrek van 14 procent zijn in plaats van een aftrek van 20 procent.
- Zelfs als er geen lonen werden betaald, als de faciliteit geen parkeerterrein was maar een volledig geautomatiseerde af te schrijven parkeerstructuur (op gehuurde grond) die oorspronkelijk werd gekocht voor $1.000, en het genereerde dezelfde $140 aan bruto-inkomen en $100 aan netto-inkomen na betaling van $40 aan onafhankelijke aannemers om de faciliteit te onderhouden, zou de aftrek van 20 procent dezelfde $20 zijn. Deze zou volledig aftrekbaar zijn, waardoor slechts $80 aan belasting zou worden onderworpen. Dit komt omdat $20 niet meer was dan 2,5 procent van de oorspronkelijke aankoopprijs van $1.000 (niet-aangepaste basis) van de structuur – wat in dit geval $25 zou zijn.
- Wederom, als de investering met schuld werd gefinancierd en rente-aftrek opleverde, zou het bedrag van de netto-inkomsten worden verlaagd, evenals de 20 procent aftrek. Het lijkt erop dat de aftrek van 2,5 procent van de aankoopprijs niet zou worden verminderd, zelfs als het onroerend goed werd gekocht met schulden, inclusief non-recourse schulden. Er lijkt dus nog meer ruimte te zijn om de aftrek van 20 procent van de netto-inkomsten te genieten.
- Zelfs als de constructie werd afgeschreven, zou de “basis” van $1.000 op basis waarvan de aftrek van 2,5 procent wordt berekend, niet worden verminderd met afschrijvingsaftrekken (de basis is de “niet-aangepaste” basis van het onroerend goed) tot het verstrijken van de nuttige levensduur van het onroerend goed (bijv. 39,5 jaar) of 10 jaar, afhankelijk van welke periode langer is. Het onroerend goed moet verder worden gebruikt in de handel of de onderneming van de belastingbetaler.
Zo te zien zou een investering in onroerend goed zeer winstgevend moeten zijn voordat 20 procent van de netto-inkomsten meer zou zijn dan 2,5 procent van de oorspronkelijke, niet-aangepaste kostenbasis van het onderliggende materiële onroerend goed. De 2,5 procent-regel komt erop neer dat een “normaal” rendement op geïnvesteerd kapitaal 12,5 procent bedraagt. Dat wil zeggen, als 20 procent van de netto-inkomsten wordt geacht 2,5 procent te benaderen vermenigvuldigd met de oorspronkelijke kosten van het activum, zou het vermeende “normale” rendement op de oorspronkelijke kosten van het activum 12,5 procent blijken te zijn. Merk ook op dat de belastingbetaler, als limiet, de som van 2,5 procent van de activa en 25 procent van de lonen mag gebruiken.
Ten slotte, merk ook op dat voor investeerders met gezamenlijke inkomens van minder dan 315.000 dollar of alleenstaande aanvragers van minder dan 157.500 dollar, de vereisten inzake lonen of activa niet van toepassing zouden zijn. Dat voordeel wordt echter snel uitgefaseerd naarmate het inkomen stijgt tot $ 415.000/$ 207.500.
Gebaseerd op de hieronder beschreven voorbeelden en de mogelijkheid van “groepering” zoals beschreven in de Section 199A-regelgeving, zullen de kosten om aan deze regels te voldoen waarschijnlijk stijgen op het niveau van de entiteit en op individueel niveau om investeerders de informatie te verstrekken die nodig is om in aanmerking te komen voor de hierboven beschreven aftrek.
REIT’s zijn grote winnaars onder belastinghervorming
De hierboven beschreven loon- of vermogensvereisten zouden niet van toepassing zijn op aandeelhouders die een deel van de huurinkomsten uit onroerend goed ontvangen via vastgoedbeleggingstrusts (REIT) als gewone REIT-dividenden. Ervan uitgaande dat de REIT voldoet aan dezelfde inkomens- en vermogenstoetsvereisten als nu van kracht zijn, zouden die gewone dividenden automatisch in aanmerking komen voor een tariefverlaging van 20 procent in handen van de aandeelhouder. Alles bij elkaar zouden de gewone dividenden van REIT’s worden belast tegen een all-in tarief van 33,4 procent. Dit is aanzienlijk beter dan het maximale belastingtarief van 43,4 procent op gewone REIT-dividenden onder de huidige wetgeving.
Bovendien lijkt deze behandeling van toepassing te zijn op hypotheek-REIT’s die rente-inkomsten uit vastgoedhypotheken bundelen en innen.
Zo zou bijvoorbeeld een REIT die parkeerplaatsen bezit die worden geëxploiteerd door onafhankelijke aannemers, en dus geen loon betaalt, zijn netto-inkomsten kunnen doorgeven aan REIT-investeerders, die in aanmerking zouden komen voor een aftrek van 20 procent van het inkomen, ook al had de REIT geen investeringen in afschrijfbaar onroerend goed en betaalde hij geen loon.
Bovendien zou een beperking in het wetsvoorstel op het verkrijgen van de voordelen voor bedrijven die diensten verlenen op bepaalde professionele gebieden – zoals de gezondheidszorg – niet van toepassing zijn op REIT’s – en er dus niet toe kunnen leiden dat een REIT voor de gezondheidszorg wordt gediskwalificeerd.
Actieve verliezen beperkt
Onder een reeks bepalingen waarvan de reikwijdte en betekenis nog tamelijk onduidelijk zijn, zouden actieve verliezen aan nieuwe beperkingen worden onderworpen, waardoor hun mogelijkheid om te worden gebruikt tegen loon- of honorariuminkomsten of portefeuille-inkomsten wordt beperkt.
Rente-uitgaven nog steeds aftrekbaar, maar afschrijving kan veranderen
De meeste vastgoedinvesteringen zijn zwaar met schulden gefinancierd. Onder de huidige wetgeving is bedrijfsrente volledig aftrekbaar. In de definitieve wet worden nieuwe beperkingen opgelegd aan de zakelijke renteaftrek van vennootschappen en door bedrijven doorgestuurde bedrijven die niet in aanmerking komen voor een uitzondering voor kleine belastingbetalers. Vastgoedhandelaren of -ondernemingen kunnen er echter onherroepelijk voor kiezen van deze regels te worden vrijgesteld. In ruil daarvoor zullen restrictievere afschrijvingsregels gelden. In het algemeen moeten de eigenaars lineaire afschrijvingen van 30 jaar (niet de anders toepasselijke 27,5-jaarsregel) gebruiken voor residentieel onroerend goed en lineaire afschrijvingen van 40 jaar (niet de anders toepasselijke 39-jaarsregel) voor niet-residentieel onroerend goed, met andere regels voor specifieke items.
Voor onroerendgoedhandelaars of -ondernemingen die niet kiezen voor vrijstelling van de bedrijfsrentebeperkingen, zullen de regels in het algemeen de nettorenteaftrek beperken tot 30 procent van de winst vóór rente. Voor de eerste vier jaar na de inwerkingtreding (belastingjaren na 31 december 2017 en vóór 1 januari 2022) zal die regel worden toegepast, waarbij ook afschrijvingen en waardeverminderingen worden teruggeteld om het gelijk te stellen met een 30 procent van de EBITDA-regel, niet 30 procent van de EBIT. Na die periode en daarna zal de EBIT-regel van toepassing zijn. Rente die wordt afgewezen, zal in het algemeen voor onbepaalde tijd worden overgedragen en kan in latere jaren worden gebruikt indien zij voldoet aan de voor dat jaar geldende norm. Er is echter een vrijstelling van de beperking voor belastingbetalers met gemiddelde jaarlijkse bruto-ontvangsten voor de periode van drie belastbare jaren die eindigt met het voorgaande belastbare jaar en die niet hoger zijn dan $ 25 miljoen.
Like-kind-uitwisselingen behouden voor onroerend goed en opportuniteitszone-taal toegevoegd
De toelating van belastingvrije “like-kind”-uitwisselingen van huurvastgoed wordt behouden onder sectie 1031 van de belastingwet.
De TCJA heeft ook aanvullende wetgeving ingevoerd voor beleggers die bepaalde vermogenswinsten willen uitstellen en uitsluiten met de invoering van Qualified Opportunity Zones.
Veranderingen aan carried interest
Onder de huidige wetgeving worden meerwaarden die worden doorgegeven aan houders van winstbelangen die zijn ontvangen voor het verrichten van diensten (zogenaamde “carried interests”) behandeld als alle andere meerwaarden.
Onder het definitieve wetsvoorstel zouden carried interests in bepaalde activiteiten – algemeen, private equity, real estate private equity, hedgefondsen en soortgelijke ondernemingen – alleen de behandeling van meerwaarden krijgen als de activa die de winst genereren gedurende een houdperiode van drie jaar werden gehouden, langer dan de houdperiode van één jaar van de huidige wetgeving. Het lijkt erop dat deze regel van toepassing is op de activa die de winst genereren, of het nu een partnerschapsbelang of de onderliggende activa zijn.
Het kan aangewezen zijn om mogelijke structurele of dealaanpassingen te overwegen om de voordelen na belastingen onder deze regel te maximaliseren.
Zie de onderstaande grafiek voor details over hoe de fiscale behandeling onder de huidige wetgeving verschilt van het conferentieverslag voor verschillende belangrijke gebieden die van invloed zijn op investeringen in onroerend goed.