Investování do nemovitostí

Investování do nemovitostí

Když přemýšlíte o investování do nemovitostí, pravděpodobně vás jako první napadne váš domov. Investoři do nemovitostí mají samozřejmě spoustu dalších možností, pokud jde o výběr investic, a ne všechny se týkají fyzických nemovitostí.

Nemovitosti se v posledních zhruba 50 letech staly oblíbeným investičním nástrojem. Zde se podíváme na některé z hlavních možností pro individuální investory spolu s důvody, proč investovat.

Pronájem nemovitostí

Pokud investujete do pronájmu nemovitostí, stáváte se pronajímatelem – musíte tedy zvážit, zda vám tato role bude vyhovovat. Jako pronajímatel budete zodpovědní za věci, jako je placení hypotéky, daní z nemovitosti a pojištění, údržba nemovitosti, hledání nájemníků a řešení případných problémů.

Pokud si nenajmete správce nemovitosti, který se postará o detaily, je pronajímání nemovitosti praktickou investicí. V závislosti na vaší situaci může být péče o nemovitost a nájemníky nepřetržitou prací – a ne vždy příjemnou. Pokud si však pečlivě vyberete nemovitosti a nájemníky, můžete snížit riziko velkých problémů.

Jedním ze způsobů, jak pronajímatelé vydělávají peníze, je vybírání nájemného. Výše nájemného, které můžete vybírat, závisí na tom, kde se pronájem nachází. Přesto může být obtížné určit nejlepší nájemné, protože pokud budete účtovat příliš vysoké nájemné, nájemníky vyženete, a pokud budete účtovat příliš nízké, necháte peníze na stole. Obvyklou strategií je účtovat nájemné v takové výši, aby pokrylo náklady, dokud není splacena hypotéka, a v té době se většina nájemného stává ziskem.

Druhým hlavním způsobem, jak pronajímatelé vydělávají peníze, je zhodnocení. Pokud se hodnota vaší nemovitosti zvýší, můžete ji se ziskem prodat (až přijde čas) nebo si na tuto hodnotu půjčit na další investici. Přestože nemovitosti mají tendenci se zhodnocovat, neexistují žádné záruky.

Historické ceny

Nemovitosti jsou již dlouho považovány za rozumnou investici, a to z dobrého důvodu. Před rokem 2007 se podle historických údajů o bydlení zdálo, že ceny mohou růst donekonečna. Až na několik výjimek se průměrná prodejní cena domů v USA v letech 1963 až 2007 – na začátku velké recese – každoročně zvyšovala.

Tento graf Federální rezervní banky v St. Louis ukazuje průměrné prodejní ceny v letech 1963 až 2019 (nejnovější dostupné údaje). Oblasti, které jsou vystínované světle šedou barvou, označují recesi v USA.

Nejvýraznější pokles trhu s nemovitostmi před pandemií COVID-19 se samozřejmě shodoval s Velkou recesí. Výsledky krize způsobené koronavirem se teprve projeví. Na pozadí uzavírání obchodů, sociálního odstupu a závratných čísel nezaměstnanosti je pravděpodobné, že prodej domů výrazně poklesne. I když to nutně neznamená, že ceny domů budou následovat jejich příkladu, minimálně to změní způsob, jakým lidé kupují a prodávají nemovitosti – přinejmenším v krátkodobém horizontu.

Flipping Houses

Stejně jako denní obchodníci, kteří jsou o ligu dál než investoři typu buy-and-hold, jsou flipeři s nemovitostmi zcela odlišným druhem než majitelé nemovitostí typu buy-and-rent. Flipeři kupují nemovitosti s úmyslem držet je po krátkou dobu – často ne déle než tři až čtyři měsíce – a rychle je prodat se ziskem.

Existují dva základní přístupy k flippingu nemovitostí:

1. Opravy a aktualizace. Při tomto přístupu koupíte nemovitost, o které si myslíte, že její hodnota vzroste po určitých opravách a aktualizacích. V ideálním případě dokončíte práce co nejrychleji a poté prodáte za cenu, která převýší vaši celkovou investici (včetně renovací).
2. Držet a znovu prodat. Tento typ flippingu funguje jinak. Místo toho, abyste nemovitost koupili a opravili, koupíte ji na rychle rostoucím trhu, několik měsíců ji držíte a pak ji se ziskem prodáte.

U obou typů flippingu se vystavujete riziku, že se vám nepodaří nemovitost prodat za cenu, která by vám přinesla zisk. To může představovat problém, protože flipeři obvykle nemají dostatek pohotové hotovosti, aby mohli dlouhodobě splácet hypotéky na nemovitosti. Přesto může být flipping lukrativním způsobem investování do nemovitostí, pokud se provádí správným způsobem.

REITs

Nemovitostní investiční fond (REIT) vzniká tak, že je založena společnost (nebo trust), která používá peníze investorů k nákupu, provozu a prodeji nemovitostí přinášejících zisk. REIT se nakupují a prodávají na hlavních burzách, stejně jako akcie a burzovně obchodované fondy (ETF).

Aby se subjekt kvalifikoval jako REIT, musí vyplácet 90 % svých zdanitelných zisků ve formě dividend akcionářům. Tím se REIT vyhýbá placení daně z příjmu právnických osob, zatímco běžná společnost by své zisky zdanila, čímž by se snížily výnosy, které by mohla rozdělit svým akcionářům.

Podobně jako běžné akcie vyplácející dividendy jsou REIT vhodné pro investory, kteří chtějí pravidelný příjem, i když nabízejí také možnost zhodnocení. REIT investují do různých nemovitostí, jako jsou nákupní centra (na ta se specializuje asi čtvrtina všech REIT), zdravotnická zařízení, hypotéky a kancelářské budovy. Ve srovnání s ostatními typy investic do nemovitostí mají REITs tu výhodu, že jsou vysoce likvidní.

Realitní investiční skupiny

Realitní investiční skupiny (REIG) jsou něco jako malé podílové fondy pro pronájem nemovitostí. Pokud chcete vlastnit pronajímanou nemovitost, ale nechcete mít problémy s pronajímáním, může být pro vás řešením realitní investiční skupina.

Společnost koupí nebo postaví soubor budov, často bytů, a pak umožní investorům, aby je koupili prostřednictvím společnosti, a tím se připojili ke skupině. Jeden investor může vlastnit jednu nebo více samostatných bytových jednotek. Společnost, která investiční skupinu provozuje, však spravuje všechny jednotky a stará se o údržbu, reklamu a hledání nájemníků. Výměnou za tuto správu si společnost bere procenta z měsíčního nájemného.

Existuje několik verzí investičních skupin. Ve standardní verzi je nájemní smlouva napsána na jméno investora a všechny jednotky sdružují část nájemného, aby se ochránily před občasným uvolněním. To znamená, že získáte dostatek prostředků na splácení hypotéky, i když je vaše jednotka prázdná.

Kvalita investiční skupiny závisí výhradně na společnosti, která ji nabízí. Teoreticky se jedná o bezpečný způsob, jak se dostat k investicím do nemovitostí, ale skupiny si mohou účtovat vysoké poplatky, které pronásledují odvětví podílových fondů. Stejně jako u všech investic je klíčový průzkum.

Realitní komanditní společnosti

Realitní komanditní společnost (RELP) je podobná realitní investiční skupině. Je to subjekt vytvořený za účelem nákupu a držení portfolia nemovitostí nebo někdy jen jedné nemovitosti. RELP však existují po omezený počet let.

Zkušený správce nemovitostí nebo developerská firma slouží jako komplementář. Poté se hledají externí investoři, kteří poskytnou financování nemovitostního projektu výměnou za podíl na vlastnictví jako komanditisté. Společníci mohou dostávat pravidelné výplaty z příjmů generovaných nemovitostmi RELP, ale skutečná výhra přichází, když jsou nemovitosti prodány – s trochou štěstí se značným ziskem – a RELP se po čase rozpustí.

Podílové fondy nemovitostí

Podílové fondy nemovitostí investují především do REIT a společností provozujících nemovitosti. Poskytují možnost získat diverzifikovanou expozici vůči nemovitostem s relativně malým objemem kapitálu. V závislosti na strategii a diverzifikačních cílech poskytují investorům mnohem širší výběr aktiv, než jakého lze dosáhnout nákupem jednotlivých REIT.

Stejně jako REIT jsou tyto fondy poměrně likvidní. Další významnou výhodou pro drobné investory jsou analytické a výzkumné informace, které fond poskytuje. Ty mohou zahrnovat podrobnosti o nabytých aktivech a pohled managementu na životaschopnost a výkonnost konkrétních investic do nemovitostí a jako třídy aktiv. Spekulativnější investoři mohou investovat do rodiny nemovitostních podílových fondů a takticky převážit určité typy nemovitostí nebo regiony, aby maximalizovali výnos.

Proč investovat do nemovitostí?

Nemovitosti mohou zlepšit rizikový a výnosový profil portfolia investora a nabídnout konkurenceschopné výnosy s ohledem na riziko. Obecně platí, že trh nemovitostí patří k trhům s nízkou volatilitou, zejména ve srovnání s akciemi a dluhopisy.

Nemovitosti jsou také atraktivní ve srovnání s tradičnějšími zdroji výnosů. Tato třída aktiv se obvykle obchoduje s výnosovou prémií oproti americkým státním dluhopisům a je atraktivní zejména v prostředí, kdy jsou sazby státních dluhopisů nízké.

Diverzifikace a ochrana

Další výhodou investování do nemovitostí je jejich diverzifikační potenciál. Nemovitosti mají nízkou a v některých případech zápornou korelaci s ostatními hlavními třídami aktiv – to znamená, že když akcie klesají, nemovitosti často rostou. To znamená, že přidání nemovitostí do portfolia může snížit jeho volatilitu a zajistit vyšší výnos na jednotku rizika. Čím přímější je investice do nemovitostí, tím lepší je zajištění:

Protože je přímý obchod s nemovitostmi podložen cihlami a maltou, nese s sebou také menší konflikt mezi hlavním aktérem a investorem, neboli míru, do jaké je zájem investora závislý na bezúhonnosti a kompetentnosti manažerů a dlužníků. I nepřímější formy investic s sebou nesou určitou ochranu. Například REITs nařizují, aby minimální procento zisku (90 %) bylo vyplaceno jako dividendy.

Zajištění proti inflaci

Schopnost nemovitostí zajistit se proti inflaci vyplývá z pozitivního vztahu mezi růstem hrubého domácího produktu (HDP) a poptávkou po nemovitostech. S růstem ekonomiky poptávka po nemovitostech zvyšuje nájemné a to se následně promítá do vyšší hodnoty kapitálu. Proto mají nemovitosti tendenci udržovat kupní sílu kapitálu tím, že obcházejí část inflačního tlaku na nájemníky a tím, že zahrnují část inflačního tlaku v podobě zhodnocení kapitálu.

Síla pákového efektu

S výjimkou REITs dává investování do nemovitostí investorovi jeden nástroj, který není k dispozici investorům na akciovém trhu: pákový efekt. Pokud chcete nakoupit akcie, musíte v okamžiku zadání nákupního příkazu zaplatit celou hodnotu akcie – pokud nenakupujete na marži. A i v takovém případě je procento, které si můžete půjčit, stále mnohem nižší než u nemovitostí, a to díky této kouzelné metodě financování, hypotéce.

Většina běžných hypoték vyžaduje 20% akontaci. V závislosti na místě, kde žijete, však můžete najít hypotéku, která vyžaduje pouhých 5 %. To znamená, že můžete mít pod kontrolou celou nemovitost a kapitál, který se v ní nachází, tím, že zaplatíte pouze zlomek celkové hodnoty. Výše hypotéky samozřejmě ovlivňuje výši vlastnického podílu, který v nemovitosti skutečně máte, ale ovládáte ji ve chvíli, kdy jsou podepsány papíry.

To je to, co dodává odvahu jak překupníkům nemovitostí, tak pronajímatelům. Mohou si vzít druhou hypotéku na své domy a složit zálohy na dvě nebo tři další nemovitosti. Ať už je pronajímají, takže hypotéku splácejí nájemníci, nebo čekají na příležitost k prodeji se ziskem, mají tato aktiva pod kontrolou, přestože zaplatili jen malou část celkové hodnoty.

Sečteno a podtrženo

Nemovitosti mohou být rozumnou investicí, která má potenciál zajistit stálý příjem a vybudovat bohatství. Přesto je jednou z nevýhod investování do nemovitostí nelikvidita: relativní obtížnost přeměny aktiva na hotovost a hotovosti na aktivum.

Na rozdíl od transakce s akciemi nebo dluhopisy, která může být dokončena během několika sekund, může uzavření transakce s nemovitostmi trvat měsíce. I s pomocí makléře může pouhé nalezení vhodné protistrany představovat několik týdnů práce. REIT a nemovitostní podílové fondy samozřejmě nabízejí lepší likviditu a tržní ceny. Jsou však za cenu vyšší volatility a nižších diverzifikačních výhod, protože mají mnohem vyšší korelaci s celkovým akciovým trhem než přímé investice do nemovitostí.

Stejně jako u každé investice mějte realistická očekávání a před jakýmkoli rozhodnutím si nezapomeňte udělat domácí úkol a průzkum.

.