Jak funguje smlouva o dílo

admin 0 Comments Articles

Jak funguje smlouva o dílo

„Předchozí strana

Předchozí
strana“

Harry Jensen, Důvěryhodný hypoteční expert s více než 45 lety zkušeností

Aktualizováno 7. listopadu 2020

Smlouva o převodu nemovitosti, známá také jako pozemková smlouva, je způsob, jak koupit dům bez získání hypotéky od tradičního věřitele, jako je banka. U smlouvy for deed prodávající nemovitosti poskytuje kupujícímu úvěr na koupi nemovitosti podle podmínek uvedených ve smlouvě. Proto se smlouva o převodu nemovitosti označuje také jako financování prodávajícím. Kupující obvykle nemusí složit zálohu. Kupující přebírá vlastnictví a odpovědnost za nemovitost, když je kupní transakce uzavřena, ale není právně vlastníkem nemovitosti, dokud nejsou splněny podmínky smlouvy, což se obvykle stane, když je úvěr prodávajícího zcela splacen. Je to podobné jako při koupi domu pomocí nájemního nebo splátkového plánu.

Podmínky smlouvy obvykle vyžadují, aby kupující po určitou dobu hradil měsíční splátku úvěru a také platil daně z nemovitosti, pojištění majitelů a veškeré opravy a rekonstrukce nemovitosti. U zchátralých nemovitostí může smlouva vyžadovat, aby kupující během určité doby uvedl nemovitost do souladu s předpisy a učinil ji obyvatelnou.

Přestože kupující v nemovitosti bydlí, platí prodávajícímu měsíční splátku úvěru a je odpovědný za daně, pojištění a renovace nemovitosti, kupující NENÍ právně vlastníkem nemovitosti se smlouvou o převodu vlastnictví

Kupující nabývá právní vlastnictví nemovitosti až po splnění podmínek smlouvy. Podmínky smlouvy mohou například vyžadovat, aby dlužník splácel úvěr poskytnutý prodávajícím po dobu dvaceti let (spolu s daní z nemovitosti, pojištěním a případnými opravami). Pokud kupující dodrží podmínky smlouvy, získá právní vlastnictví nemovitosti po dvaceti letech, kdy je provedena poslední splátka úvěru (nebo dříve, pokud kupující může refinancovat a splatit úvěr od prodávajícího před uplynutím dvaceti let). Pokud kupující nedodrží podmínky smlouvy, například zmešká splátku úvěru nebo nezaplatí daň z nemovitosti, může prodávající převzít vlastnictví nemovitosti, vystěhovat kupujícího a ponechat si veškeré peníze, které kupující do té doby prodávajícímu zaplatil.

Kupující, kteří využívají smlouvu o převodu nemovitosti, jsou obvykle osoby s nižšími příjmy a špatným úvěrovým profilem nebo osoby, které nemohou nebo nechtějí získat hypotéku od tradičního věřitele. Obvykle fungují nejlépe, když je kupující použije jako mezikrok k získání běžné hypotéky a koupi domu. Například kupující se špatnou úvěrovou historií nebo s nedostatečnou pracovní historií ji může využít ke koupi domu. Poté, co se jeho úvěrový profil zlepší, může získat běžnou hypotéku a získané prostředky použít na splacení úvěru od prodávajícího, čímž splní podmínky smlouvy. Na rozdíl od smlouvy má běžná hypotéka obvykle nižší úrokovou sazbu a dlužník přebírá plné právní vlastnictví nemovitosti.

Smlouvu o prodeji nemovitosti nabízejí různé typy prodejců nemovitostí včetně soukromých osob, firem investujících do nemovitostí a prostřednictvím neziskových bytových agentur. S transakcemi typu contract for deed je spojena vyšší míra podvodů, proto doporučujeme spolupracovat s místní bytovou agenturou, abyste ochránili své zájmy.

• Najděte místní bytové agentury ve svém okolí STÁTNÍ PROGRAMY

Koupě domu se smlouvou o převodu nemovitosti vám poskytuje menší právní ochranu než koupě domu s hypotékou. U hypotéky, pokud se z jakéhokoli důvodu opozdíte se splátkami nebo se dostanete do prodlení, máte obvykle šest měsíců až rok na vyřešení problému, než o nemovitost přijdete. U smlouvy můžete mít pouze šedesát dní na nápravu jakýchkoli problémů, než o nemovitost přijdete, v závislosti na podmínkách smlouvy a státních zákonech o nemovitostech.

Úroková sazba u úvěru na smlouvu o převodu nemovitosti je obvykle o 3 až 6 % vyšší než sazba u běžné hypotéky. Vyšší úroková sazba znamená vyšší měsíční splátku hypotéky a navíc nesete odpovědnost za daň z nemovitosti a pojištění, i když nemovitost nevlastníte. Některé smlouvy vyžadují, aby kupující na konci úvěru zaplatil vysokou splátku, která je také známá jako balónová splátka. Pokud kupující není schopen balónovou splátku uhradit, obvykle získáním nové hypotéky na nemovitost, nesplácí prodávajícímu úvěr a kupující o nemovitost přichází.

Splátky úvěru provedené na základě smlouvy se navíc obvykle nezapočítávají do vaší úvěrové zprávy, takže kupující nemusí včasným splácením získat zvýšení úvěrového skóre. Můžete spolupracovat s prodávajícím a úvěrovými úřady a pokusit se, aby tyto platby byly zahrnuty do vašeho úvěrového skóre, ale nestane se tak automaticky, na rozdíl od splátek hypotéky.

Koupě domu pomocí smlouvy o převodu nemovitosti nevyžaduje ocenění nemovitosti, zprávu o vlastnictví nebo inspekci domu. Tím se kupující vystavuje značnému riziku, protože na nemovitosti mohou být nesplacená zástavní práva (např. nezaplacená daň z nemovitosti nebo druhá hypotéka) nebo značné škody na nemovitosti, o kterých kupující neví. Pokud ji využijete, najměte si nezávislého inspektora nemovitosti, který zdokumentuje a odhadne náklady na případné opravy nemovitosti, protože po vás může být požadováno, abyste případné renovace zaplatili.

Při smlouvě o převodu nemovitosti kupující nepřebírá právní titul k nemovitosti, když je kupní transakce uzavřena. To je pro kupující mimořádně důležité pochopit. Přestože nemovitost kupujete a bydlíte v ní, nejste jejím právoplatným vlastníkem, dokud smlouvu nesplníte, což vás vystavuje značnému riziku

Dále si u okresního katastrálního úřadu a hypoteční společnosti prodávajícího ověřte, zda na nemovitosti neváznou žádná nesplacená zástavní práva nebo úvěry. Tyto problémy by mohly způsobit, že prodávající ztratí vlastnické právo k nemovitosti a vy byste přišli o vlastnictví nemovitosti. Kromě toho se transakce koupě nemovitosti a smlouva automaticky neevidují u vašeho okresního úřadu evidence nemovitostí. Je v nejlepším zájmu kupujícího, aby smlouvu o převodu nemovitosti osobně podal na okresní úřad evidence nemovitostí. Tím získáte větší ochranu v případě, že dojde ke sporu s prodávajícím.

Pomocí adresáře věřitelů FREEandCLEAR najdete věřitele, kteří nabízejí širokou škálu programů bez a s nízkou akontací. Koupě domu s programem nízké akontace může být lepší volbou než smlouva o převodu nemovitosti.

Je pro vás také obtížnější získat přístup k vlastnímu kapitálu, který v nemovitosti vytvoříte, protože ji ve skutečnosti nevlastníte. I když splácíte úvěr poskytnutý prodávajícím, nemáte přístup k vlastnímu kapitálu v nemovitosti, dokud ji právně nevlastníte. Přestože hodnota nemovitosti může být podstatně vyšší než zůstatek vašeho úvěru, nemůžete nemovitost prodat ani si vzít úvěr na bydlení, dokud nebudou splněny podmínky smlouvy a dokud nenabudete právního vlastnického práva k nemovitosti.

Pokud navíc nesplníte podmínky smlouvy před nabytím vlastnického práva k nemovitosti, nemusíte mít nárok na žádný vlastní kapitál v nemovitosti. Pokud například koupíte dům s 20letým úvěrem od prodávajícího a v 19. roce úvěr nesplácíte, můžete přijít o veškerý vlastní kapitál, který jste získali během prvních 19 let trvání úvěru. Jinými slovy, přijdete o všechny peníze, které jste do té doby zaplatili prodávajícímu nebo vložili do nemovitosti, a nemáte možnost získat část svých peněz zpět prodejem nemovitosti jako v případě hypotéky. Zákony o nemovitostech se v jednotlivých státech liší, takže kupující mohou získat větší ochranu v případě nesplácení úvěru v závislosti na tom, kde žijete.

Prodávající je odpovědný za splácení všech hypotečních úvěrů na nemovitost. Protože prodávajícímu zůstává vlastnické právo k nemovitosti, může si ponechat hypotéku na nemovitost a případně si vzít druhou hypotéku. Pokud prodávající nesplácí hypotéku na nemovitost, může věřitel převzít vlastnictví nemovitosti a kupující může být nucen nemovitost bez náhrady opustit.

Hlavní výhodou smlouvy o převodu nemovitosti je, že obvykle nevyžaduje, aby kupující složil zálohu, což činí koupi domu dostupnější. Nemá stejné požadavky na kreditní skóre nebo kvalifikaci dlužníka jako běžná hypotéka, takže umožňuje koupi domu i lidem, kteří by se jinak nekvalifikovali. Kupní transakce nevyžaduje žádost o hypotéku, odhad ani zprávu o vlastnictví. To vede k nižším uzavíracím nákladům a mnohem rychlejšímu termínu uzavření, ale vystavuje kupujícího značnému riziku, že nemovitost má značné škody nebo na ní váznou nevypořádaná zástavní práva.

Kupující musí rozumět podmínkám smlouvy včetně kupní ceny nemovitosti, úrokové sazby úvěru prodávajícího, délky úvěru a toho, zda úvěr vyžaduje balonovou platbu. Kupující by měli přesně rozumět tomu, za co jsou podle smlouvy o převodu nemovitosti povinni zaplatit. Kromě měsíčních splátek úvěru prodávajícímu jsou kupující obvykle povinni platit daň z nemovitosti, pojištění domácnosti a za případné opravy nemovitosti. Kupující mohou být také zodpovědní za provedení významných renovací, které uvedou nemovitost do souladu s předpisy v určitém časovém rámci po uzavření transakce. Ujistěte se, že víte, za jaké náklady jste zodpovědní a že si je můžete dovolit. Najměte si nezávislého inspektora nemovitosti, aby zjistil, jaké opravy nemovitost vyžaduje, protože je pravděpodobně budete muset zaplatit při převzetí domu.

Ujistěte se, že prodávající nemovitost skutečně vlastní a že na nemovitosti neváznou žádná nevypořádaná zástavní práva. To můžete zjistit tak, že se obrátíte na okresní katastrální úřad nebo na společnost zabývající se převody nemovitostí. Chcete se ujistit, že osoba, od které nemovitost kupujete, ji skutečně vlastní a nesnaží se vás oškubat. Chcete se také ujistit, že na nemovitosti neváznou žádné pohledávky, které by vám mohly v budoucnu zabránit v bydlení nebo v právním vlastnictví nemovitosti. Ujistěte se, že je smlouva o převodu nemovitosti uložena na okresním úřadě. V závislosti na tom, ve kterém státě žijete, k tomu může, ale nemusí dojít automaticky.

Zdroje

Myslivec, Křišťálová. „Rizika a realita smlouvy o hypotečním úvěru“. Federal Reserve Bank Of Minneapolis, 1. ledna 2009. Web.

O autorovi

.