Jak se vyhnout placení daní při prodeji domu, ať už jej vlastníte, nebo investujete
DISCLAIMER: Informace v tomto příspěvku na blogu slouží pouze pro vzdělávací účely, nikoli jako právní nebo daňové poradenství. Pokud potřebujete pomoci s určením daní z prodeje domu, obraťte se na kvalifikovaného daňového odborníka.
Práce. Nakupování. Stravování. Nákup benzinu. Platíte daně z tolika věcí, že je logické chtít mít při prodeji svého největšího majetku – domu – úlevu od placení daní.
Jste na správném místě, pokud vás zajímá, jak se vyhnout placení daní při prodeji domu. Hovořili jsme se špičkovým realitním makléřem a odborníkem na daně, abychom vám pomohli porozumět povinným daním při prodeji domu a shromáždili nejlepší způsoby, jak zmírnit nebo eliminovat daňovou zátěž při prodeji domu.
Kapitálové zisky u nemovitostí, vysvětleno
Prodáte-li svůj dům za vyšší cenu, než za jakou jste ho koupili, dosáhnete zisku. Vláda tento zisk považuje za zdanitelný příjem a chce vám tyto kapitálové zisky zdanit. Jen si uvědomte, že daň z kapitálových zisků se vypočítává na základě hrubého zisku, nikoliv čistého.
Zkušený daňový poradce Robin F. Sansone ze společnosti Rhodes, Young, Black & Duncan se sídlem v Georgii vysvětluje:
„Pokud prodáte svůj dům za 200 000 dolarů a 50 000 dolarů z této prodejní ceny použijete na splacení stávající hypotéky a dalších 20 000 dolarů použijete na náklady na uzavření, můžete při uzavření získat hotovost pouze ve výši 130 000 dolarů. Svůj zisk však vypočtete na základě prodejní ceny 200 000 USD, NE na základě obdržené hotovosti ve výši 130 000 USD.“
Jak se daňový úřad rozhodne zdanit kapitálové zisky z prodeje vašeho domu, závisí na tom, zda jsou vaše kapitálové zisky dlouhodobé nebo krátkodobé. To odděluje průměrného majitele domu (který prodává dům z důvodů, jako je modernizace, snížení velikosti nebo přestěhování) od investora (který kupuje a prodává řadu domů ročně se ziskem – což kvalifikuje výnosy z prodeje domu jako běžný příjem).
Sazby daně z dlouhodobých kapitálových zisků nejsou vyšší než 15 % pro průměrnou fyzickou osobu a mohou být nízké až 0 % nebo vysoké až 20 % v závislosti na vašem příjmu. Tyto dlouhodobé sazby jsou obecně nižší než standardní sazby daně z příjmu.
Krátkodobé kapitálové zisky jsou zdaněny jako běžný příjem, takže sazba se liší v závislosti na vašem ročním příjmu. Zde je stručný přehled daňových pásem daně z příjmu ke dni psaní tohoto článku v roce 2020:
- 35 % pro příjmy nad 207 350 USD (414 700 USD pro manželské páry podávající společné prohlášení)
- 32 % pro příjmy nad 163 300 USD (326 600 USD pro manželské páry podávající společné prohlášení)
- 24 % pro příjmy nad 85 USD,525 dolarů (171 050 dolarů pro manželské páry podávající společnou žádost)
- 22% pro příjmy nad 40 125 dolarů (80 250 dolarů pro manželské páry podávající společnou žádost)
- 12% pro příjmy nad 9 875 dolarů (19,750 dolarů pro manželské páry podávající společnou žádost)
- 10 % pro příjmy jednotlivců s příjmy 9 875 dolarů nebo nižšími (19 750 dolarů pro manželské páry podávající společnou žádost)
Možnosti, které jsou k dispozici pro snížení nebo vyhnutí se daním z prodeje domu, závisí na tom, zda jste majitel domu, který prodává primární bydliště (plus faktory, jako je doba, po kterou v něm žijete), nebo investor, který prodává investiční nemovitost.
Jak se vyhnout daním z prodeje primárního bydliště
Naštěstí většina prodávajících domů nebude zdaňovat každý dolar zisku z prodeje domu. Je to proto, že většina prodejců primárních rezidencí splňuje podmínky pro osvobození od daně z kapitálových zisků.
Díky zákonu o úlevách pro daňové poplatníky z roku 1997 se většina prodejců domů kvalifikuje pro výjimku podle § 121, která osvobozuje zisky z prodeje domů od daně z kapitálových zisků. Perrin Cornell, realitní makléř z Wenatchee ve státě Washington, vysvětluje:
„Při prodeji rezidence získá svobodný majitel domu osvobození od daně z kapitálových zisků ve výši 250 000 USD a pár ve výši 500 000 USD. Pokud například svobodná osoba s hypotékou ve výši 100 000 USD prodá dům v hodnotě 300 000 USD, má kapitálový zisk ve výši 200 000 USD. S tímto osvobozením ve výši 250 000 USD nebudou mít vůbec žádný zdanitelný zisk.“
Toto osvobození však není automatické. Musíte se kvalifikovat na základě dvou testů – vlastnictví a užívání. Podle finančního úřadu musíte:
1. Získat majetek, který je předmětem daně z nemovitosti, a to v souladu se zákonem o daních z nemovitostí. Vlastnit dům a žít v něm jako ve svém hlavním bydlišti alespoň dva nepřetržité roky z pětiletého období před datem prodeje.
CPA Sansone vzpomíná na klientku, která splňovala podmínky pro toto osvobození, přestože prodávaný dům již nebyl jejím primárním bydlištěm:
„Měl jsem klientku, která je svobodná a žije v Georgii. Zatímco její děti studovaly na vysoké škole v
Gruzii, přestěhovala se do domu na Floridě, ale dům v Georgii si ponechala pro své děti, aby v něm mohly bydlet během studia. Po dvou letech se rozhodla dům v Georgii prodat. Přestože v domě již nebydlela, žila v něm nejméně dva z předchozích pěti let. Proto mohla při prodeji uplatnit výjimku ve výši 250 000 USD.“
2. S uplatněním výjimky mezi prodeji primárního bydliště počkejte alespoň dva roky.
Nemůžete vždy získat tuto výjimku jen proto, že prodáváte své primární bydliště. Toto osvobození lze povolit pouze jednou za dva roky. Pokud jste ji uplatnili u jiné nemovitosti v období 24 měsíců předcházejících současnému prodeji, nebudete ji moci uplatnit dvakrát, abyste se vyhnuli kapitálovým ziskům.
A očekávejte, že daňový úřad nebude shovívavý, pokud jde o dvouleté minimum: „klient vlastnil svou nemovitost jeden rok, devět měsíců a tři týdny, takže nemohl získat osvobození od daně z kapitálových výnosů,“ připomíná Cornell.
3. Snižte svůj kapitálový zisk odečtením nákladů na kapitálové vylepšení provedené na vašem domě od výnosů z prodeje domu.
Aby se vylepšení domu kvalifikovalo jako kapitálové vylepšení, musí splňovat tyto tři podmínky:
- Podstatně zvyšuje hodnotu nemovitosti (např.např. instalace nových kuchyňských skříněk nebo stavba terasy) nebo výrazně prodlužuje životnost nemovitosti (např. výměna ohřívače vody nebo vzduchotechniky).
- Stává se součástí nemovitosti nebo je trvale připevněna k nemovitosti tak, že její odstranění by způsobilo podstatné poškození nemovitosti nebo samotného předmětu.
- Jedná se o trvalou instalaci/zlepšení. (Například dočasný nadzemní bazén oproti trvalému zapuštěnému bazénu.)
CPA Sansone vysvětluje:
„Když budete v průběhu let provádět vylepšení domu, veďte si záznamy. My účetní milujeme tabulky, a to by byl nejjednodušší způsob, jak tato vylepšení sledovat, jako je nový systém HVAC, nová střecha, nová podlaha atd.
„Tyto položky jsou nedílnou součástí domu, které se obvykle při prodeji z nemovitosti neodstraňují. Upozorňuji, že tím nemyslím, abyste sledovali každé vymalování domu nebo umytí oken. Jedná se o běžné výdaje spojené s vlastnictvím domu.“
Zjednodušeně řečeno, pokud vyměňujete nějakou významnou položku v domě a zvyšuje to hodnotu vašeho domu, jedná se o kapitálové vylepšení. Pokud však opravujete nebo zlepšujete stav stávajících prvků v domě, nejedná se o kapitálové vylepšení.
Mezi položky, které se nebudou kvalifikovat jako kapitálové vylepšení, tedy patří například vymalování, utěsnění příjezdové cesty, opravy spotřebičů a podobně.
POZNÁMKA: Existují dvě výjimky, díky kterým na toto osvobození od daně z kapitálových výnosů nemáte nárok vůbec, i když splňujete ostatní podmínky. Na osvobození od daně z kapitálových výnosů nemáte nárok, pokud:
- Nemovitost jste získali prostřednictvím výměny 1031 (více o nich později).
- Podléháte expatriační dani (která se uplatní, pokud se vzdáte občanství a odstěhujete se ze země).
Jak se vyhnout daním z investiční nemovitosti
Investoři, kteří se nemohou kvalifikovat pro osvobození od daně z kapitálových výnosů, mají stále možnosti, jak při prodeji investiční nemovitosti ušetřit na daních.
Jelikož jsou tato opatření pro vyhnutí se daním poměrně složitá, měli byste požádat o pomoc realitního právníka nebo odborníka na daně z nemovitostí, abyste se nestali obětí veškeré byrokracie.
Využijte výměnu 1031
Výměna 1031 je jedním z nejběžnějších nástrojů, které používají zkušení investoři, aby se vyhnuli nekonečnému ročnímu koloběhu obrovských daní ze svých realitních transakcí.
„Výměna 1031, běžně označovaná jako „výměna obdobných nemovitostí“, vám umožňuje vyměnit jednu investiční nemovitost za jinou, aniž byste v okamžiku výměny uznali zisk. Budete však chtít úzce spolupracovat se svým účetním, abyste výměnu správně strukturovali a vyhnuli se tak zdanění,“ říká CPA Sansone.
Nemusíte být velkou investiční společností, abyste využili výhod výměny 1031; i individuální investoři mohou prostřednictvím výměny odložit daně. Vaše investiční nemovitosti však budou muset splňovat specifické požadavky. Podle IRS 1031 Fact Sheet:
- „Obě nemovitosti musí být drženy pro použití v obchodu nebo podnikání nebo pro investici“. Jinými slovy, vaše primární bydliště, druhý domov nebo rekreační dům nebudou splňovat podmínky pro odložení daně prostřednictvím výměny obdobných nemovitostí v rámci projektu 1031.
- „Obě nemovitosti si musí být dostatečně podobné, aby je bylo možné kvalifikovat jako „obdobné“. Obdobný majetek je majetek stejné povahy, charakteru nebo třídy. Na kvalitě nebo třídě nezáleží. Většina nemovitostí bude mít podobný charakter jako jiné nemovitosti.“ V podstatě to znamená, že nemůžete odložit daň z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti a pak svůj zisk místo toho použít k investici na akciovém trhu. Pokud odložíte daně v rámci výměny obdobných nemovitostí, musíte nakoupit další nemovitosti.
Při využití výměny 1031 musíte také dodržet několik pravidel:
- Do 45 dnů po prodeji původní nemovitosti musíte určit až tři nemovitosti, které chcete prostřednictvím výměny koupit.
- Novou nemovitost musíte také uzavřít do 180 dnů od data uzavření prodeje původní nemovitosti.
- Při výměně se doporučuje využít kvalifikovaného zprostředkovatele (QI). QI je společnost třetí strany, která drží peníze po dobu oněch 45 až 180 dnů, zatímco vy zařizujete koupi nové nemovitosti. Při využití výměny 1031 nesmíte peníze držet sami.
Důležité je, abyste si nenajali jen tak nějakého QI, na kterého narazíte – potřebujete renomovaného, který se o všechny tyto peníze postará, a to i na tuto krátkou dobu.
Firemní úřad varuje, že někteří QI buď vyhlásili bankrot, nebo z jiného důvodu nebyli schopni dostát svým finančním závazkům, takže jste vy i vaše peníze uvízli v právním a finančním průšvihu.
A nečekejte, že se pravidla výměny 1031 kvůli vašim problémům s QI ohnou. Pokud nesplníte 45denní nebo 180denní lhůtu, bude vám výnos z prodeje investiční nemovitosti okamžitě zdaněn.
Zvažte využití charitativního pozůstalostního fondu
Další, méně známou možností, jak se vyhnout placení daní z prodeje investiční nemovitosti, je využití charitativního pozůstalostního fondu (CRT). Tato možnost je nejvhodnější pro důchodce, kteří jsou ochotni věnovat dům své oblíbené charitativní organizaci, například církvi nebo univerzitě.
V podstatě charitativní pozůstalostní fond umožňuje darovat investiční nemovitost vybrané charitativní organizaci tím, že ji vložíte do CRT, který umožní charitativní organizaci prodat nemovitost s 0% sazbou daně.
Ale charitě nedarujete jen celý dům.
CRT nabízí mnoho výhod, včetně úspory na daních. S CRT můžete:
- Vyhnout se placení daní z kapitálového zisku z prodeje domu.
- Generovat tok příjmů po celou dobu svého života – a při správném strukturování dokonce i života svých dětí.
- Diverzifikace investičních aktiv.
- Potenciálně se vyhnete vysoké dani z nemovitosti (protože technicky již není součástí vaší pozůstalosti).
- Darujete značný dar své oblíbené charitativní organizaci.
Svěřenský fond CRT vloží výnosy z prodeje do svěřenského fondu, který peníze investuje a vyplácí vám příjem po zbytek vašeho života. Podmínky trustu můžete dokonce napsat tak, aby tento investiční příjem byl po vaší smrti vyplácen vašim dětem.
Získáte také odpočet z daně z příjmu na dobročinné účely, který vám umožní snížit váš upravený hrubý příjem až o 30 %. To vám do peněženky přinese ještě více peněz.
Agent Cornell podrobněji vysvětluje, jak to funguje:
„Řekněme, že chcete věnovat výtěžek z prodeje domu své alma mater nebo nemocnici. Dům byste nechali ocenit a poté jej převedli do fondu osvobozeného od daně. Univerzita nebo nemocnice pak nemovitost prodá a část její hodnoty vám ročně vyplatí jako příjem, obvykle kolem 5 % nebo až 10 % její odhadní hodnoty.
„Takže získáte daňový odpočet za charitativní příspěvek ve výši řekněme 200 000 dolarů hodnoty domu a navíc budete dostávat 1 500 dolarů měsíčně jako příjem ze svěřenského fondu, což není špatná nabídka.“
Po odchodu všech příjemců ze svěřenského fondu připadne zbývající investice do svěřenského fondu charitě. Poskytujete tedy dar charitativní organizaci a získáváte daňový odpočet z tohoto daru, který můžete uplatnit proti dani z příjmu za předchozí nebo budoucí roky.
Navíc budete mít tento příjem ze svěřenského fondu po celý život nebo po určitý počet let (v závislosti na podmínkách CRT). Jediný, kdo na tomto uspořádání skutečně prodělá, je daňový úřad.
Udělejte si z opraveného domu své primární bydliště
Home flippers obvykle koupí dům, opraví ho a prodají během 12 měsíců. Ale – pak budete mít na háku kapitálové zisky. Místo toho se můžete rozhodnout prodat nebo pronajmout své současné primární bydliště a do investiční nemovitosti se nastěhovat alespoň na dva roky. To vám poskytne dostatek času na rozložení nákladů na výstavbu a časový plán oprav.
Také vás to připraví na to, abyste mohli využít osvobození od daně z kapitálových zisků z domu, který převádíte, takže nepřijdete o velkou část svých zisků ve prospěch finančního úřadu.
Vrátit něco málo (nebo hodně!) zpět od finančního úřadu
Nikomu nevadí platit daně, aby pomohl financovat naši zemi. Ale když si chce berňák ukousnout obrovské sousto z výnosů (z prodeje domu pořízeného z příjmů, které jste již zdanili), může vám to připadat jako přehnané.
Ale s trochou chytrého finančního plánování, pomocí daňového experta a šikovného realitního makléře můžete svůj dům prodat, aniž byste strýčkovi Samovi nakonec odevzdali příliš mnoho peněz.