Klíčové daňové otázky pro investory do nemovitostí podle nové daňové legislativy
Konečný návrh daňového zákona, na kterém se dohodli členové Sněmovny reprezentantů a Senátu, přináší několik významných změn pro investory do nemovitostí. Za předpokladu, že se jedná o individuálního daňového poplatníka s nejvyššími mezními sazbami, uvádíme shrnutí klíčových ustanovení.
Sazby daně se mohou snížit pro investory s nejvyššími mezními sazbami
Dnes je čistý příjem z pronájmu zdaněn sazbou 39,6 %, plus 3,8 % daň podle zákona o dostupné zdravotní péči (ACA) pro pasivní investory. Celkově to činí 43,4 procenta pro pasivní investory, 39,6 procenta pro aktivní investory.
Podle konečného návrhu zákona budou investoři, kteří mají nárok na nový 20procentní odpočet, čistý příjem z nájmů fakticky zdaňovat 29,6 procenta plus 3,8procentní daň ACA pro pasivní investory. Dohromady to znamená 33,4 procenta pro pasivního investora a 29,6 procenta pro aktivního investora – přibližně o 10 procentních bodů méně.
Mnoho investorů do nemovitostí by mělo mít nárok na 20procentní odpočet. Příjmy, které nesplňují podmínky – jako jsou v mnoha případech příjmy z pronájmu pozemků – by však byly zdaněny nejvyšší mezní sazbou daně z příjmu ve výši 37 procent plus 3,8 procentní daň ACA pro pasivní investory, což představuje nejvyšší celkovou sazbu daně ve výši 40,8 procenta.
Aby měl podnik nárok na plný 20procentní odpočet, musí buď vyplácet minimální částku mezd – zpravidla dvojnásobek požadovaného odpočtu – nebo mít minimální investice do hmotného, odepisovatelného majetku používaného v živnosti nebo podnikání – např. do budovy, avšak bez zahrnutí takových položek, jako jsou pozemky nebo zásoby majetku. Pravidla lze nejlépe pochopit na několika příkladech:
- Předpokládejme, že neodepisovatelné, vlastním kapitálem financované parkoviště zakoupené za 1 000 USD generuje 140 USD hrubého příjmu před vyplacením zaměstnancům 40 USD při čistém příjmu 100 USD – výnos 10 %. Odpočet 20 procent by činil 20 dolarů a byl by plně uznatelný, protože by nepředstavoval více než 50 procent mzdy společnosti ve výši 40 dolarů. Ze 100 dolarů by tedy podléhalo zdanění pouze 80 dolarů podle platné sazby daně.
- Pokud by stejná investice byla financována dluhem, vznikly by samozřejmě úrokové náklady a výše čistého příjmu by se snížila spolu se snížením 20procentního odpočtu. Tento menší odpočet by v tomto případě jednoznačně splňoval mzdový test.
- Pokud by stejných 40 USD bylo vyplaceno nezávislým dodavatelům, nebylo by možné uplatnit žádné výhody, protože platby nezávislým dodavatelům se nepočítají jako mzda. V takovém případě by podléhalo zdanění celých 100 USD čistého příjmu.
- Pokud by však snaha měla za cíl vyplatit majiteli mzdu ve výši 30 USD, zbývající čistý příjem by činil 70 USD a 20 % srážka ve výši 14 USD by zřejmě splňovala mzdový test, protože by byla nižší než 50 % celkové vyplacené mzdy. Příjem vlastníka by byl součtem 30 USD mzdy a 56 USD kvalifikovaného příjmu z podnikání. Ve skutečnosti by se jednalo o 14procentní odpočet namísto 20procentního odpočtu. Není však zcela jasné, zda tento přístup projde.
- I kdyby nebyly vypláceny žádné mzdy, pokud by se nejednalo o parkoviště, ale o plně automatizovanou odepisovatelnou parkovací stavbu (na pronajatém pozemku) původně pořízenou za 1 000 USD, která by generovala stejný hrubý příjem 140 USD a čistý příjem 100 USD po zaplacení 40 USD nezávislým dodavatelům za údržbu zařízení, činil by 20procentní odpočet stejných 20 USD. Byl by plně uznatelný a vystavil by zdanění pouze 80 USD. Je tomu tak proto, že 20 dolarů nepřesáhlo 2,5 procenta původní pořizovací ceny (neupraveného základu) stavby ve výši 1 000 dolarů – což by v tomto případě bylo 25 dolarů.
- Pokud by investice byla financována dluhem a vznikl by odpočet úroků, snížila by se výše čistého příjmu i 20procentní odpočet. Zdá se, že odpočet 2,5 procenta z pořizovací ceny by se nesnížil, ani kdyby byla nemovitost pořízena na dluh, včetně dluhu bez regresu. Zdá se tedy, že existuje ještě větší prostor pro využití odpočtu ve výši 20 procent čistého příjmu.
- I kdyby byla stavba v procesu odpisování, „základna“ ve výši 1 000 USD, ze které se vypočítává 2,5procentní odpočet, by nebyla snížena o žádné odpisy (základnou je „neupravená“ základna nemovitosti) až do uplynutí doby použitelnosti nemovitosti (např. 39,5 roku) nebo 10 let, podle toho, co je delší. Nemovitost by musela být i nadále používána v obchodní nebo podnikatelské činnosti daňového poplatníka.
Jak je vidět, investice do nemovitosti by musela být velmi zisková, aby 20 % jejího čistého příjmu činilo více než 2,5 % původní, neupravené pořizovací ceny podkladového hmotného majetku. Pravidlo 2,5 procenta se rovná pohledu na „normální“ výnos z investovaného kapitálu, který činí 12,5 procenta. To znamená, že pokud by se 20 procent čistého zisku mělo blížit 2,5 procentům vynásobeným původní pořizovací cenou majetku, zdánlivá „normální“ návratnost původní pořizovací ceny majetku by se jevila jako 12,5 procenta. Všimněte si také, že daňový poplatník může jako limit použít součet 2,5 procenta aktiv a 25 procent mezd.
Nakonec si také všimněte, že pro investory se společnými příjmy nižšími než 315 000 USD nebo pro jednotlivce s příjmy nižšími než 157 500 USD by se požadavky na mzdy nebo aktiva neuplatnily. Tato výhoda však rychle zaniká s nárůstem příjmů na 415 000 USD / 207 500 USD.
Na základě níže popsaných příkladů a možnosti „seskupování“, jak je popsáno v nařízeních k § 199A, se pravděpodobně zvýší náklady na dodržování těchto pravidel na úrovni subjektů a jednotlivců, aby investoři získali informace potřebné pro nárok na výše popsaný odpočet.
REITs jsou v rámci daňové reformy velkými vítězi
Výše popsané požadavky na mzdy nebo majetek by se nevztahovaly na akcionáře, kteří dostávají podíl na příjmech z pronájmu nemovitostí prostřednictvím realitních investičních trustů (REIT) jako běžné dividendy REIT. Za předpokladu, že REIT splňuje stejné požadavky na test příjmů a aktiv jako dnes, by tyto běžné dividendy v rukou akcionáře automaticky splňovaly podmínky pro snížení sazby o 20 %. Celkově by běžné dividendy REIT byly zdaněny celkovou sazbou 33,4 %. To je výrazně lepší než maximální sazba daně z běžných dividend REIT ve výši 43,4 procenta podle současných právních předpisů.
Tento režim se navíc zřejmě vztahuje na hypoteční REIT, které sdružují a inkasují úrokové příjmy z hypoték na nemovitosti.
Tak například REIT vlastnící parkoviště provozovaná nezávislými dodavateli, a tudíž nevyplácející žádné mzdy, by mohl svůj čistý příjem převést na investory REIT, kteří by měli nárok na odpočet 20 procent z příjmu, i když REIT nemá žádné investice do odepisovatelného majetku a nevyplácí žádné mzdy.
Kromě toho by se na REIT nevztahovalo omezení návrhu zákona týkající se získání výhod pro podniky, které poskytují služby v určitých profesních oblastech – např. ve zdravotnictví – a nemohlo by tedy způsobit diskvalifikaci REIT v oblasti zdravotnictví.
Omezení aktivních ztrát
Podle souboru ustanovení, jejichž rozsah a význam je zatím poměrně nejasný, by aktivní ztráty podléhaly novým omezením, která by omezila možnost jejich použití proti příjmům ze mzdy nebo honorářů nebo příjmům z portfolia.
Úrokové náklady jsou stále odpočitatelné, ale odpisy se mohou změnit
Většina investic do nemovitostí je z velké části financována dluhem. Podle současných zákonů jsou obchodní úroky plně odečitatelné. Podle konečného návrhu zákona jsou zavedeny nové limity pro odpočty podnikatelských úroků korporací a průchozích podniků, které nesplňují podmínky pro výjimku pro malé daňové poplatníky. Obchodníci nebo podnikatelé v oblasti nemovitostí se však mohou neodvolatelně rozhodnout, že budou z těchto pravidel vyňati. Výměnou za to budou platit přísnější pravidla pro odepisování. Obecně platí, že vlastníci musí používat 30leté rovnoměrné odpisování (nikoliv jinak platné pravidlo 27,5 roku) pro rezidenční nemovitosti a 40leté rovnoměrné odpisování (nikoliv jinak platné pravidlo 39 let) pro nerezidenční nemovitosti, přičemž pro specifické položky platí jiná pravidla.
Pro realitní živnosti nebo podniky, které si nezvolí výjimku z omezení obchodních úroků, budou pravidla obecně omezovat čisté úrokové odpočty na 30 % zisku před úroky. Pro první čtyři roky po uzákonění (zdaňovací období po 31. prosinci 2017 a před 1. lednem 2022) bude toto pravidlo uplatňováno i s připočtením odpisů a amortizace, aby odpovídalo pravidlu 30 procent EBITDA, nikoli 30 procent EBIT. Po tomto období a dále se bude uplatňovat pravidlo EBIT. Úroky, které nebudou povoleny, budou obecně převedeny na neurčito a mohou být použity v pozdějších letech, pokud splňují platný standard pro daný rok. Existuje však výjimka z tohoto omezení pro poplatníky, jejichž průměrné roční hrubé příjmy za období tří zdaňovacích období končící předchozím zdaňovacím obdobím nepřesahují 25 milionů USD.
Zachovány jsou naturální směny nemovitostí a doplněno znění o zónách příležitostí
Povolení nezdanitelných „naturálních“ směn pronajímaných nemovitostí je zachováno podle § 1031 daňového řádu.
V rámci TCJA byla rovněž uzákoněna další legislativa pro investory, kteří chtějí odložit a vyloučit určité položky kapitálových zisků, a to zavedením kvalifikovaných zón příležitostí.
Změny v oblasti přenesené daňové povinnosti
Podle současného zákona se s kapitálovými zisky převedenými na držitele podílů na zisku přijatých za poskytování služeb (tzv. „přenesené daňové povinnosti“) nakládá jako se všemi ostatními kapitálovými zisky.
Podle konečného návrhu zákona by se s přenesenými daňovými povinnostmi v určitých činnostech – obecně, private equity, realitní private equity, hedgeové fondy a podobné podniky – nakládalo s kapitálovými zisky pouze tehdy, pokud by aktiva generující zisk byla držena po dobu 3 let, tedy déle než po dobu 1 roku podle současného zákona. Zdá se, že toto pravidlo se vztahuje na aktiva generující zisk, ať už se jedná o podíl ve společnosti nebo o podkladová aktiva.
Možná bude vhodné zvážit případné strukturální nebo transakční úpravy, aby se maximalizovaly výhody po zdanění podle tohoto pravidla.
Podrobnosti o tom, jak se daňové zacházení podle současného zákona liší od konferenční zprávy v několika klíčových oblastech ovlivňujících investice do nemovitostí, naleznete v níže uvedené tabulce.
.