Měli bychom koupit dům ve vlastnictví banky nebo běžný dům?
Pokud jde o snadnost koupě domu, je rozdíl, zda většinu domů na trhu tvoří převážně exekuce. Pokud běžný prodávající prodává na trhu, kterému dominují domy ve vlastnictví bank, musí běžný prodávající konkurovat cenou s domy v exekuci, což znamená, že prodávající musí cenu domu přizpůsobit cenám domů ve vlastnictví bank.
Někteří správci majetku, kteří pracují v realitních odděleních bank zabývajících se exekucemi, trvají na tom, aby jejich agenti prodávali jejich zásoby stejně jako jakékoli jiné domy; někteří dávají přednost tomu, aby agenti nezveřejňovali, že se jedná o domy v exekuci. Je to proto, že zabavené domy jsou stigmatizovány. Ve vší slušnosti vůči bance je však třeba říci, že banka se prostě snaží konkurovat na otevřeném trhu.
Domy ve vlastnictví bank a zveřejňování informací
Obvykle při koupi domu majitelé vědí, že vám mohou sdělit podrobnosti o jeho historii. Můžete se dozvědět, zda někdy nevytéká kuchyňský dřez, kdy byla naposledy vyměněna střecha a zda existují nějaké závady, které by domovní prohlídka nemusela odhalit. Když kupujete dům ve vlastnictví banky, jste odkázáni sami na sebe. Kupujete neznámý faktor s velmi malou možností odvolání.
Stav, v jakém se nachází
Banky zřídkakdy provádějí opravy domů ve svých portfoliích. Obvykle neplatí za kontrolu škůdců ani nedávají kupujícím certifikaci střechy nebo kontrolu kanalizace. Pokud inspekce domu odhalí závažný problém a vy podáte žádost o opravu, banka ji s největší pravděpodobností bude ignorovat. Zatímco u běžného prodávajícího je mnohem pravděpodobnější, že s vámi o požadavku na opravu bude jednat a problémy odstraní.
Jednání o koupi domu od banky
Některé banky se na nabídku ani nepodívají, pokud kupující nepředloží dopis o předběžném schválení hypotéky od vybraného věřitele banky, což znamená, že podání nabídky může trvat ještě déle. Vzhledem k objemu nabídek, které majetková oddělení zpracovávají, může někdy trvat až dva týdny nebo déle, než dostanete odpověď.
Když banka nabídku přijme, často vygeneruje dodatek banky, který pro všechny praktické účely nahrazuje vámi předloženou nabídku. Bankovní dodatek může mít 10 a více stran. Téměř každý důležitý bod, který chrání kupujícího, je změněn. Pokud kupujete dům ve vlastnictví banky, je dobré nechat si smlouvu zkontrolovat právníkem, protože slovíčkaření je někdy obtížné pochopit.
Banky si účtují poplatky za zpoždění při uzavírání
V severní Kalifornii často skončíte u escrow společnosti z jižní Kalifornie, která transakci vyřizuje. Vzdálenost zdržuje papírování. Pokud navíc věřitel kupujícího potřebuje několik dní na uvolnění spisu z underwritingu, banka často účtuje kupujícímu poplatek. Běžní prodávající jsou obecně shovívavější a k prodloužení lhůty se staví uvolněněji.