Pochopení závazku z titulu
ZÁVAZKY Z TITULU:
Závazek k pojištění vlastnického práva („Title Commitment“) poskytuje kupujícímu a věřiteli podmínky, za kterých bude vydána konečná pojistná smlouva. Pojištění vlastnického práva poskytuje kupujícím a věřitelům ochranu před určitými vadami nebo chybami v právním titulu k nemovitosti. Závazek k pojištění vlastnického práva má čtyři hlavní části (nazývané „přílohy“).
CO JE V KAŽDÉ PŘÍLOZE ZÁVAZKU K POJIŠTĚNÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA? CO BY MĚL REALITNÍ ZPROSTŘEDKOVAT?
Realitní zprostředkovatel musí mít znalosti o závazku k převodu vlastnického práva, aby mohl svého klienta nasměrovat na příslušné části závazku, které je třeba zkontrolovat. Vydání vlastnického závazku je pro kupujícího důležitou součástí procesu uzavření smlouvy, protože kupujícímu ukazuje, jaký typ krytí obdrží, a také omezení (tzv. „výjimky“) tohoto krytí.
Seznam A
Seznam A závazku představuje PODROBNOSTI transakce. V oddíle 1 přílohy A jsou uvedeny typy pojistek, které budou vystaveny (Owner’s Title Policy a/nebo Lender’s Title Policy). Při zastupování kupujícího by měl realitní makléř tuto část přílohy A zkontrolovat, aby se ujistil, že jméno jeho kupujícího a prodejní cena jsou uvedeny správně. V oddíle 2 přílohy A je uveden typ podílu, který kupující na nemovitosti získá, což by ve většině prodejů mělo být vždy „Fee Simple“
V oddíle 3 je uvedeno, kdo je právním vlastníkem nemovitosti po vyhledání v evidenci nemovitostí. Oddíl 3 je důležité zkontrolovat jak pro prodávajícího, tak pro nabízejícího agenta, aby se ujistili, že jména zde uvedená odpovídají prodávajícímu ve smlouvě. Pokud jsou zde uvedeny další osoby, které smlouvu nepodepsaly, pak pravděpodobně nemáte platnou závaznou smlouvu. Důvodů, proč se tyto údaje nemusí shodovat, je celá řada a obvykle se jedná o tyto případy: úmrtí nebo rozvod v řetězci vlastnických práv, úpadek nebo sňatky od nabytí nemovitosti. Ve všech případech něco, co je uvedeno v této části a neodpovídá smlouvě, znamená, že agent nabízející nemovitost a prodávající musí úzce spolupracovat se svým escrow týmem Texas National Title, aby pomohli vyřešit všechny problémy. Agenti pracují na co nejrychlejším získání dalších podpisů na smlouvě.
V oddíle 4 přílohy A je uveden právní popis. Při nakládání s nemovitostí je to právní popis, který řídí transakci, nikoli fyzická adresa nemovitosti. Právní dokumenty, které se zaznamenávají při uzavření, by měly vždy popisovat nemovitost podle popisu, který se nachází v oddíle 4. Realitní kanceláře by měly tento oddíl zkontrolovat, aby se ujistily, že to, co je zde uvedeno, je to, co strany zamýšlejí převést při uzavření smlouvy.
Příloha B
Tato příloha je určena kupujícímu a věřiteli, kteří obdrží pojistku na vlastnictví. Tento rozpis obsahuje VÝJIMKY z pojistky, která bude vystavena. Výjimka je něco, co nebude zahrnuto v pojistné smlouvě a příloha B obsahuje jak standardní výjimky, tak výjimky specifické pro danou nemovitost. „Standardní výjimka“ je výjimka, která obsahuje znění vyhlášené texaským ministerstvem pojištění. Jedná se o výjimky z krytí, které se nacházejí v každé vydané pojistné smlouvě vlastníka nebo věřitele. Tyto výjimky se nemění. Specifická výjimka je výjimka, která se týká pojištěné nemovitosti a není standardní součástí všech texaských pojistných smluv. Specifické výjimky mohou zahrnovat například: omezení, věcná břemena, oddělení nerostných surovin a požadavky na odstup. Zástupce kupujícího by měl svého klienta vyzvat, aby si podrobně prostudoval přílohu B, protože příloha B informuje kupujícího o možných omezeních v užívání nebo zatíženích nemovitosti.
Příloha C
Přílohu C lze považovat za přílohu „Clear To Close“, protože položky zde uvedené musí být vyřešeny před uzavřením nebo při uzavření, aby titulová společnost mohla financovat a vystavit své pojistky. Říkáme jim POŽADAVKY. V této části jsou uvedeny položky, jako jsou: hypoteční zástavní práva, daňová zástavní práva, výpisy z rozhodnutí a odhadní zástavní práva. V příloze C jsou rovněž uvedeny všechny požadavky, které musí být splněny, aby bylo možné uzavřít smlouvu. Tento rozpis je důležitý jak pro kupující, tak pro prodávající, protože obsahuje položky, které musí být splněny, aby mohlo dojít k uzavření. Prodávající musí tomuto harmonogramu věnovat zvláštní pozornost, protože je to pro něj kontrolní seznam úkolů, které musí odstranit, aby mohl včas uzavřít. Mnoho „jednoduchých“ záležitostí lze snadno vyřešit úkoly, které uzavírací tým vyřizuje v průběhu procesu uzavírání. Nejčastěji se jedná o záležitosti, jako je objednání výpisu o splacení existujícího zástavního práva nebo dohledání ověřených kopií dokumentů. Složitější záležitosti budou vyžadovat účast prodávajícího a makléře, aby bylo možné uzavřít smlouvu včas. Proto je důležité, aby agent nabízející nemovitost úzce spolupracoval se svým důvěryhodným týmem pro uzavírání v Texas National Title a ujistil se, že vše probíhá podle plánu.
Seznam D
Tento seznam slouží především pro účely zveřejnění informací. V tomto rozpisu jsou uvedeny strany, které mají podíl na jakékoli části pojistného z titulu, včetně upisovatelů a zprostředkovatelů titulu.
Pochopení závazku z titulu je pro realitní kancelář důležitou součástí procesu uzavření. Titulní závazek stanoví rámec toho, jak hladce může transakce proběhnout (nebo v některých případech neproběhne). Spolupráce s jedním z našich báječných uzavíracích týmů Texas National Title je skvělý způsob, jak se ujistit, že máte na své straně velmi dobře informovaný tým, který pomůže vašim klientům při transakci. My, ve společnosti Texas National Title, jsme tu proto, abychom byli vaším partnerem v oblasti titulů a zajistili uzavření vašich transakcí!“
Materiál obsažený v tomto dokumentu slouží pouze k informačním a vzdělávacím účelům. Neměl by být používán jako náhrada právního poradenství. Pokud je požadováno nebo žádáno právní poradenství, je třeba vyhledat služby příslušného právníka. S výjimkou případů uvedených nebo obsažených v odkazech třetích stran je obsah tohoto dokumentu majetkem společnosti Texas National Title, Inc. Reprodukce bez předchozího písemného souhlasu společnosti Texas National Title je zakázána.