Proč kupující využívají blanketní hypotéky
Kupující, zejména na trzích komerčních nemovitostí, využívají blanketní hypotéky z řady důvodů. Věřitelé vydělávají na poskytování úvěrů. Pokud jim vyjdou čísla a získají dostatečné zajištění, poskytnou komerční věřitelé blanketní hypotéky používané při investicích do komerčních nemovitostí. Možná by pro vaši příští investici bylo vhodnější použít blanketní hypotéku.
Potřebujete konsolidovat nemovitosti pro refinancování
Investor může vlastnit více nemovitostí financovaných v různých obdobích a s velmi rozdílnými hypotečními podmínkami. Pokud jsou sazby nízké, mohlo by být možné seskupit nemovitosti pro refinancování pomocí souhrnné hypotéky. Přitom by splátky mohly být v souhrnu nižší. To by také mohlo majiteli umožnit vybrat hotovost, kterou by mohl použít na další investice. Zejména pokud investor drží více domů koupených v různé době za různé hypoteční sazby, může to být možnost, pokud existuje určitý vlastní kapitál. U nemovitostí držených delší dobu to může vypadat takto:
- Nemovitost A v hodnotě 165 000 USD, zůstatek úvěru 125 000 USD při 6. úroku.5 %, splátka 847 USD/měsíc
- Nemovitost B hodnota 172 000 USD, zůstatek úvěru 122 000 USD při 6,75 %, splátka 809 USD
- Nemovitost C hodnota 149 000 USD, zůstatek úvěru 118 000 USD při 6.0%, splátka $746
- Celková hodnota 468 000 USD, celková dlužná částka 365 000 USD, celkové splátky 2 402 USD
- Vlastní kapitál je přibližně 23 %, takže půjčka je možná.
- Nová souhrnná hypotéka ve výši 365 000 USD při současné sazbě 5.0% sazbě je splátka 1 959 USD
- 443 USD zvýšení měsíčního cash flow
Zvýšení financování nových akvizic
Předpokládejme, že investor chce rozvíjet nebo rekonstruovat komerční nemovitost. Částka v hotovosti potřebná na nákup a práce je vyšší, než si lze půjčit jen na tuto nemovitost. Kupující by mohl poskytnout další nemovitosti v rámci souhrnné hypoteční transakce. Za správných podmínek by kupující mohl získat více než potřebné finanční prostředky na nový projekt. Jak vidíte v předchozím příkladu, pracujeme s nemovitostmi, které již nějakou dobu vlastníme nebo měly velké zálohy. Nový úvěr bude potřebovat značný vlastní kapitál, zejména pokud si vezme hotovost.
Lepší podmínky úvěru
Zapojením dalších nemovitostí do blanketní hypotéky je věřitel lépe chráněn dodatečnou hodnotou jako zárukou. Toho lze často využít jako nástroje k vyjednání lepších úrokových sazeb nebo jiných podmínek úvěru. Pokud nižší splátka umožňuje pozitivní peněžní tok z nájmů, může to být správná cesta. Předpokládejme, že se zvýšily výdaje, třeba daně. Při použití tohoto přístupu by se investor mohl dostat zpět na předchozí peněžní tok nebo se mu přiblížit pomocí blankosměnky.
Prodávající si může zablokovat další nemovitost v holdingovém papíru
Prodává-li prodávající nemovitost a je požádán, aby převzal část financování, může prodávající lépe ochránit svou pozici, pokud se mu podaří přimět kupujícího, aby použil další nemovitost, kterou vlastní, jako další zajištění úvěru. Možná se investor do pronájmu rodinných domů s významným portfoliem snaží přejít na investice do bytů.
Najde se projekt, ale prodávající si musí vzít zpět část financování. Může tak učinit pouze v případě, že kupující využije některé další nemovitosti, aby poskytl prodávajícímu větší jistotu. Jak vidíme, existují velmi rozumné obchodní důvody pro využití blankosměnky na nemovitost. Pokud jsou splněna některá nebo všechna tato kritéria, měli by kupující, prodávající i věřitelé tuto alternativu zvážit.
.