VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
Pokyny k VA Renovation Loan jsou o něco složitější než u přímé VA Home Loan. Zpočátku žádáte o dva úvěry – původní úvěr na koupi a úvěr na renovaci. Tyto dva úvěry jsou pak sloučeny do jedné měsíční splátky. Veškeré úpravy a opravy hrazené z úvěru na renovaci jsou zahrnuty do konečné hodnoty. To je hodnota po dokončení. Opravy mohou probíhat i po uzavření úvěru! Věřitel vyplatí peníze z úvěru dodavateli v průběhu dokončování úprav. Více se o tom dozvíme za chvíli.
Možná vás zajímá, jak věřitel dojde k celkové částce potřebné na koupi domu a dokončení renovace. Použijí menší z pořizovacích nákladů oproti hodnotě po dokončení, kterou určil odhadce VA fee panel. Tomu se říká Notice of Value (Oznámení o hodnotě) neboli NOV. Odhadce stanoví pořizovací náklady tak, že sečte smluvní prodejní cenu, celkové náklady na úpravy a opravy, poplatky za inspekci, poplatky za aktualizaci titulu a povolení.
Co jsou to rezervy? Tyto prostředky jsou polštářem pro všechny případy, které mohou nastat. Každý ví, že jakmile se dodavatel začne vrtat v projektu, najde věci, které mohou stát více peněz nebo prodloužit dobu potřebnou k opravě. Maximální povolená nepředvídaná rezerva je 15 % nákladů na projekt. Není sice povinná, ale věřitel rozhodne, zda je nepředvídaná rezerva oprávněná na základě rozsahu prací, které mají být provedeny. Veškeré peníze, které v nepředvídaných výdajích zůstanou po dokončení prací, musí být použity na zůstatek jistiny. Pokud jste při uzavírání smlouvy zaplatili nepředvídané výdaje z vlastní kapsy, peníze vám přijdou po dokončení projektu.
To bylo hodně informací, tak si to pojďme převést do reálných čísel, abyste měli představu. Následující příklad najdete v oběžníku 26-18-6, který byl zveřejněn v dubnu 2018.
Scénář A
Prodejní cena podle smlouvy je 100 000 USD, úpravy a opravy 75 000 USD, rezerva na události (10 %) 7 500 USD, inspekce 250 USD, povolení 250 USD vám dává celkové pořizovací náklady 183 000 USD. Oznámení o hodnotě je vykázáno ve výši 180 000 USD. Protože částka 180 000 USD je nižší než 183 000 USD, považuje se za pořizovací náklady. Proto byste byli povinni přinést k uzavření smlouvy dalších 3 000 USD. To se nepovažuje za zálohu, protože pořizovací náklady jsou vyšší než uváděná tržní hodnota domu.
Scénář B
Smluvní prodejní cena je 100 000 USD, úpravy a opravy 75 000 USD, rezerva na události (10 %) 7 500 USD, inspekce 250 USD, povolení 250 USD vám dává celkové pořizovací náklady 183 000 USD. Oznámení o hodnotě je vykázáno ve výši 190 000 USD. Jako pořizovací náklady se použije nižší částka 183 000 USD, což umožní financovat celou částku spolu s poplatkem za financování.
Jak vidíte, výsledkem je, že náklady po dokončení budou muset být nižší než oznámení o hodnotě, aby mohly být plně financovány. Cokoli nad NOV bude vyžadovat finanční prostředky z vlastní kapsy v době uzavření.
Co když již vlastníte svůj dům a chcete jej refinancovat? Scénáře jsou stejné. Jediný rozdíl je v tom, že refinancováním stávajícího úvěru musíte zcela splatit svou stávající hypotéku. Chcete-li zjistit pořizovací náklady na refinancování, jednoduše sečtěte splátku stávajícího úvěru, celkové náklady na opravy a úpravy, poplatky za inspekci, poplatky za aktualizaci titulu a povolení. Pokud je celková částka vyšší než Oznámení o hodnotě, museli byste buď doplatit z vlastní kapsy, nebo snížit náklady na projekt. Pokud je celková částka nižší než Notice of Value, máte další bonus v podobě možnosti navýšit náklady na uzavření úvěru nebo si vzít cash-out až do výše 100 % hodnoty úvěru.
Varianta nákupu domu
– Skvělá možnost, jak vylepšit exekuce nebo krátké prodeje
– Vylepšit zastaralé domy
– Nákup nového domu VA, který potřebuje nějaké opravy.
Varianta refinancování domu
-Zlepšení stávajícího domu namísto stěhování do nové nemovitosti.
-Renovace domu VA, který potřebuje trochu péče.
Ok, máte financování, máte úvěr – co teď? Začínáte svůj projekt! Část úvěru určená na renovaci je uložena na depozitním účtu. Budete muset věřiteli ověřit, že opravy probíhají podle plánu a přijatelným způsobem. Jakmile věřitel obdrží tyto aktualizace, vyplatí finanční prostředky vašemu dodavateli.
Povíme si něco o vašem dodavateli. S úvěrem na renovaci VA jsou spojeny specifické požadavky týkající se toho, koho můžete využít. Možná znáte člověka, který odvádí skvělou práci a náhodou je to váš přítel, takže víte, že je důvěryhodný. Je důležité vědět, že ať už si vyberete jakéhokoli dodavatele, musí být registrován a mít platné identifikační číslo stavitele VA před vydáním oznámení o hodnotě VA. Se stavitelem také musíte mít uzavřený vztah založený na principu „arms-length“. To znamená žádné přátele nebo rodinné příslušníky. Mezi vámi a zhotovitelem nesmí dojít k potenciálnímu střetu zájmů. Stavitelé budou muset mít pojištění obecné odpovědnosti v hodnotě minimálně 100 000 USD a předložit podrobné odhady oprav s oddělením nákladů na práci od nákladů na dodávky.
Co se stane, když se uprostřed svého renovačního podniku rozhodnete, že chcete provést nějaké změny? Budete muset vytvořit objednávku změn. Můžete provést jakékoli změny, pokud je zaplatíte z vlastní kapsy. Jakékoli rozhodnutí, které učiníte po dokončení ocenění, nelze zahrnout do nového úvěru. Pokud se rozhodnete provést změnu, je třeba ji před zahájením prací předat odhadci ke schválení. Ten se totiž bude muset ujistit, že příkaz ke změně nesníží hodnotu původního ocenění.
Je konečnou odpovědností věřitele, aby projekt sledoval a zajistil jeho řádné dokončení podle rozsahu prací. To je zásadní pro zajištění zachování hodnoty domu. Jakmile jsou práce dokončeny, vyšle věřitel poplatkového odhadce VA zpět na nemovitost k závěrečné kontrole. Ujistí se, že práce splňují minimální požadavky na nemovitost (MPR).
Uf! To bylo hodně informací. Nejdůležitější věci, které je třeba si zapamatovat, jsou tyto.
1. Úvěr VA Renovation Loan vám dává možnost koupit dům, který potřebuje určité úpravy, než se do něj budete moci nastěhovat. Můžete ji dokonce použít i na dům v exekuci!“
2. Úvěr zahrnuje původní kupní cenu a náklady na renovace, úpravy a opravy do jediného úvěru.
3. Práce mohou být dokončeny po uzavření smlouvy, což vám ušetří nutnost platit opravy z vlastní kapsy, než se budete moci nastěhovat.
4. Každý, kdo splňuje podmínky pro získání úvěru VA Home Loan, splní podmínky pro získání úvěru VA Renovation Loan. To platí i v případě, že v současné době vlastníte úvěr VA nebo konvenční úvěr na bydlení. Je to ideální možnost, pokud chcete refinancovat a provést některé velmi potřebné opravy ve vašem současném domě.