Založili jste QPRT, lhůta skončila, co teď?
Od: Denha, J.D., LL.M.
Kvalifikovaný fond osobního bydlení (QPRT) je nástroj pro plánování majetku, který umožňuje vlastníkovi domu převést svůj dům do fondu a zároveň si ponechat právo v něm bydlet po dobu několika let. Tato technika umožňuje jednotlivci převést dům na příjemce se sníženými náklady na darovací daň a vyjmout z majetku aktivum, u něhož se očekává zhodnocení. QPRT je neodvolatelný svěřenský fond, do kterého svěřenský dárce nebo obdarovaný převádí vlastnictví buď hlavního bydliště, rekreačního domu, nebo neděleného zlomkového podílu buď na hlavním bydlišti, nebo na rekreačním domě. Rekreační dům je podle definice Internal Revenue Code vztahující se k tomuto plánování definován jako nemovitost využívaná čtrnáct dní ročně nebo 10 % dní pronajímaných jiným osobám ročně, podle toho, která z těchto hodnot je vyšší.
Když byla výjimka z celoživotního majetku nižší a neexistovala přenositelnost osvobození každého z manželů, získalo používání QPRT na popularitě. Mnohé z těchto svěřenských fondů se právě nyní blíží k datu svého zániku a budou vyžadovat řádné plánování, aby byl zajištěn hladký přechod pro všechny zúčastněné.
Protože neexistuje žádné omezení, jak dlouho musí QPRT fungovat, není neobvyklé, že QPRT, které byly vytvořeny před 10 až 15 lety, dnes nakonec zaniknou. Je třeba provést mnoho strategického plánování, aby byl vytvořen plán, který zohlední ekonomické a daňové otázky beneficientů i zakladatele v době, kdy vyprší původní doba trvání svěřenského fondu.
Několik výhod svěřenského fondu QPRT je následujících:
1. Svěřenský fond QPRT může být uzavřen pouze na dobu určitou. Hlavní výhodou QPRT pro propachtovatele a beneficienty je případné snížení daně z nemovitosti.
2. QPRT umožňuje propachtovateli převést majetek na děti za sníženou hodnotu daně darovací. Vzhledem k tomu, že se jedná o darování „budoucího podílu“ na nemovitosti (což znamená, že obdarovaní ji mohou skutečně vlastnit až k určitému budoucímu datu), je hodnota pro účely daně darovací snížena.
3. Pokud obdarovaný nebo obdarovaní žijí po uplynutí doby trvání svěřenského fondu, je z majetku obdarovaného vyjmuta celá tržní hodnota nemovitosti, včetně případného zhodnocení během doby trvání svěřenského fondu.
4. Obdarovaný nebo obdarovaní mohou během doby trvání svěřenského fondu nemovitost nadále užívat a požívat její vlastnictví. Žijí-li obdarovaní po uplynutí doby trvání svěřenského fondu, mohou obdarovaní „pronajmout“ nemovitost zpět obdarovaným za spravedlivé tržní nájemné, čímž se nemovitost nevrátí zpět do majetku obdarovaného pro účely daně z nemovitosti.
5. Grantoři mohou sloužit jako správci QPRT, a tím kontrolovat nemovitost po dobu trvání svěřenského fondu.
Pohledem dopředu na uplynutí původní doby trvání QPRT a naplánováním úspěšného přechodu se nejen zabrání nepředvídaným důsledkům pro grantora a nové vlastníky, ale také se zajistí, že bude dosaženo původního záměru tohoto cenného nástroje plánování majetku.
Jaké možnosti, rozhodnutí a úvahy je třeba učinit po skončení doby trvání QPRT? Zde je několik bodů, které je třeba zvážit.
Pokud obdarovaný zemře během doby trvání
Jestliže obdarovaný zemře během doby trvání QPRT, bude reálná tržní hodnota (FMV) svěřenského fondu zahrnuta do majetku obdarovaného pro daňové účely. Pokud grantor zemře během doby trvání svěřenského fondu, majetek se vrátí do majetku grantora, jako by QPRT nikdy neexistoval, a veškeré daňové úspory se ztratí. Je však důležité poznamenat, že stejného výsledku bychom dosáhli i v případě, že by udělovatel svěřenský fond nikdy nezaložil. Z tohoto důvodu na tom nejste o nic hůře, než kdybyste se o to snažili!
Scénáře při ukončení platnosti QPRT
Jedním z nejzásadnějších důvodů pro plánování toho, co dělat po ukončení platnosti QPRT, je skutečnost, že na konci platnosti QPRT již není grantor vlastníkem domu a ztrácí kontrolu nad nemovitostí. Před koncem stanovené doby trvání je třeba zkontrolovat svěřenský dokument pro QPRT a určit, co se stane s nemovitostí po ukončení platnosti QPRT. Převádí se nemovitost přímo na děti, do svěřenského fondu pro děti nebo se stanoví doba, po kterou má manžel/manželka udělovatele právo doživotně užívat nemovitost za nájemné, čímž se udělovateli QPRT umožní užívat bydliště, dokud jsou manželé.
Dalším scénářem, který se vyskytuje stále častěji, je neochota udělovatele pokračovat v QPRT po skončení platnosti QPRT. Se zvýšením dostupného osvobození od daně z nemovitosti (a možným zrušením daně z nemovitosti podle současných návrhů již nemusí být potřeba QPRT pro Zřizovatele zajímavá.
Vzhledem ke stavu ekonomiky není neobvyklé, že nemovitost, která byla převedena do QPRT, zaznamenala nižší než očekávané zhodnocení nebo dokonce amortizaci. V důsledku toho může být jeden z účelů QPRT – odstranění budoucího zhodnocení nemovitosti – nedosažen. Někteří zřizovatelé v této situaci mohou mít tendenci QPRT „zrušit“ (unwind). To však nemusí být nejlepší volba.
Pokud QPRT zrušíte, promarníte jakoukoli platbu federální daně darovací nebo osvobození od daně darovací, které jste mohli využít při původní transakci. Tuto částku promarníte, protože ji při zrušení QPRT nedostanete zpět.
Při ukončení QPRT budete navíc muset zbývajícím příjemcům zaplatit spravedlivé tržní nájemné. Tyto platby ještě více sníží váš majetek. To znamená, že pokud přesto chcete QPRT zrušit, jaké existují možnosti:
1. V případě, že chcete QPRT zrušit, můžete se obrátit na soud. Bydlet v domě bez nájemného, což způsobí zahrnutí daně z nemovitosti
2. Držitelé zbytkových podílů postoupí své podíly zpět na vás
Úvahy oprávněných osob
Oprávněné osoby z QPRT nemusí vědět, jak nemovitost spravovat, nebo nemusí chtít převzít tuto odpovědnost. Součástí plánování před ukončením by mělo být určení, kdo bude zodpovědný za placení účtů za bydlení, pokračování v pojištění nemovitosti, provádění vylepšení nemovitosti, inkaso příjmů z pronájmu, pokud je nemovitost pronajímána, nebo zajištění prodeje, pokud má být nemovitost prodána. Na jméno nového majitele (nových majitelů) je třeba zřídit také běžný účet.
Další úvahy v případě, že je více než jeden příjemce, zahrnují: Chtějí jednotlivci vlastnit nemovitost jako společný podnik s tím, že každý vlastník vykáže svůj poměrný podíl na příjmech a výdajích z pronájmu (nebo na výnosech z prodeje) ve svém individuálním daňovém přiznání? Pokud ano, kdo bude mít na starosti vedení záznamů a informování ostatních vlastníků o jejich podílu? Co budou majitelé dělat, když příjmy z pronájmu nepokryjí výdaje nebo je třeba provést vylepšení? Jak velký bude rezervní fond, pokud příjmy z pronájmu převýší výdaje? Co se stane, pokud jeden z jednotlivých oprávněných zemře?
Převod podílu
Noví jednotliví vlastníci mohou chtít vložit své podíly na rezidenci do společnosti s ručením omezeným (LLC). Vhodným plánováním lze zajistit, aby k tomuto převodu došlo současně s ukončením QPRT. Jednatel společnosti LLC nebo správce svěřenského fondu by pak byl odpovědný za nemovitost a příjmy by plynuly na základě přílohy K-1 vlastníkům. Pokud bude nemovitost prodána nebo bude generovat nadměrné příjmy z pronájmu, může společnost LLC nebo svěřenský fond provádět výplaty nebo mohou být nastaveny tak, aby byly prostředky investovány.
Pokud zůstavitel zůstane nebo odejde
Před ukončením svěřenského fondu je třeba provést další plánování, aby bylo možné rozhodnout, zda chce zůstavitel v rezidenci zůstat, a pokud ne, zda by měla být rezidence pronajata externí straně nebo prodána. V některých případech – například pokud je rezidence letním sídlem – by si obdarovaní mohli chtít rezidenci ponechat pro vlastní potřebu. Jak již bylo uvedeno, po uplynutí doby trvání svěřenského fondu si již obdarovaný neponechává právo bydlet v rezidenci.
Pokud si obdarovaný přeje rezidenci nadále užívat po uplynutí původní doby trvání QPRT, musí obdarovanému zůstaviteli platit nájemné za užívání rezidence v reálné tržní hodnotě, jinak riskuje zahrnutí do daně z nemovitosti. Pro stanovení spravedlivého tržního nájemného by měl být osloven nezávislý realitní makléř nebo odhadce, a to na základě nájemného za srovnatelné rezidence. Při každém obnovení nájemní smlouvy by měly být přezkoumány podmínky nájemného, aby bylo zajištěno, že jsou srovnatelné s tržními.
Zadavatel a nový vlastník by měli uzavřít nájemní smlouvu před uplynutím doby trvání QPRT. V nájemní smlouvě by mělo být uvedeno, kdo je odpovědný za úhradu komunálních služeb (zpravidla nájemce) a za výdaje na údržbu a opravy, jako jsou zahradnické práce, úklid sněhu a ostraha. Majitelé jsou obecně odpovědní za placení daně z nemovitosti, pojištění majitelů domů, větší opravy a vylepšení.
Platby nájemného se považují za příjem příjemce. Příjemce samozřejmě bude moci uplatnit výdaje na nájem a odpisy, aby snížil daňovou náročnost příjmů z pronájmu. Předpokládejme však, že v budoucnu nebude existovat daň z nemovitostí. Bude mít pro obdarovaného smysl zůstat v rezidenci a platit nájemné? Dárce možná bude chtít zvážit jiné možnosti bydlení, které by mu ušetřily hotovost nebo generovaly odpočet daně z příjmu. Koncipient může mít například méně nákladné alternativy, jako je bydlení pro seniory nebo koupě menšího sídla. Proto, aby byla umožněna flexibilita, by neměla být uzavřena dlouhá nájemní smlouva.
Výdaje na nemovitost
Před koncem počátečního období je nezbytné zajistit, aby byly k dispozici dostatečné finanční prostředky na úhradu všech výdajů na nemovitost. Pokud zadavatel nemá v úmyslu nemovitost dlouhodobě pronajímat, a poskytnout tak oprávněným osobám trvalý zdroj finančních prostředků na úhradu výdajů spojených s nemovitostí, budou muset noví vlastníci zajistit úhradu účtů – včetně daně z nemovitosti a pojištění. Nejsou-li finanční prostředky snadno dostupné, může být nutné nemovitost krátkodobě pronajmout zůstaviteli nebo třetí osobě.
Nákladová základna
Podle současného práva, pokud někdo drží dům na své jméno až do své smrti, zvyšuje se nákladová základna pro účely stanovení zisku z prodeje na hodnotu ke dni smrti. Tím se snižuje zdanitelný zisk vykazovaný dědici při následném prodeji nemovitosti na úkor zahrnutí do pozůstalosti potomka pro účely daně z pozůstalosti. Schopnost QPRT převádět majetek s převodním základem, nikoliv s navýšením základu, je ideální pro dědice, kteří si chtějí majetek ponechat po generace. Je důležité vést záznamy o základu, protože budou potřebné pro výpočet odpisů v případě pronájmu nemovitosti nebo pro stanovení kapitálových výnosů v případě prodeje nemovitosti. Podle § 1015 písm. a) IRC je základem nemovitosti původní základ zřizovatele plus veškerá provedená vylepšení. Pokud se nový svěřenský fond kvalifikuje jako svěřenský fond obdarovaného a rezidence je hlavním bydlištěm obdarovaného, může být k dispozici vyloučení kapitálových zisků podle § 121 IRC.
Pojištění
Jedním z nejdůležitějších kroků, které musí správce na konci doby trvání QPRT provést, je převod vlastnického práva a vlastnictví rezidence na jména zbývajících příjemců, aby se zajistilo správné vlastnictví a pojištění majetku. Po skončení doby trvání QPRT bude třeba upravit pojistnou smlouvu majitele domu; oprávněné osoby proto musí před ukončením smlouvy kontaktovat pojišťovnu. Je třeba uzavřít novou pojistnou smlouvu, v níž budou jako pojištěné osoby uvedeni noví vlastníci (buď nový svěřenský fond, nebo jednotliví vlastníci), aby byla pokryta odpovědnost, včetně odpovědnosti za pronájem nemovitosti (i když jde o oprávněnou osobu) a za poškození nebo ztrátu rezidence. Vzhledem k tomu, že ne všechny pojišťovny mají stejné požadavky nebo postupy pro pojištění majetku, pokud je držen ve svěřenském fondu, je důležité obrátit se na pojišťovacího makléře, který se v této složité problematice vyzná. Nájemce (i když je to zřizovatel) bude muset uzavřít pojištění nájemce, které pokryje jeho osobní odpovědnost a obsah nemovitosti. Pokud rezidence nebude pronajímána, ale ponechána jednotlivým obdarovaným pro jejich vlastní potřebu, mohou si k pojistné smlouvě pro majitele domu přidat pojištění osobní odpovědnosti a pojištění obsahu.