Způsobuje pandemie v Las Vegas boom na trhu s bydlením nebo bublinu? | Nevada Public Radio
Developeři zaznamenávají rekordní prodeje domů v Las Vegas a ceny domů se v červnu dostaly na rekordní úroveň kvůli prudkému nárůstu opětovných prodejů.
Někteří odborníci tvrdí, že za tím stojí pandemie koronaviru, ale mohou to být i nižší úrokové sazby.
Jonathan Gedde je generální ředitel společnosti SimpliFi Mortgage. Řekl, že prudký nárůst prodejů je kombinací několika faktorů, ale jedním z nejdůležitějších jsou historicky nízké úrokové sazby.
Úrokové sazby se podle něj odvíjejí od kupujícího, ale někdo se skvělým úvěrem a spoustou peněz, které může vložit do zálohy, může získat úrokovou sazbu v rozmezí 2 % a ti, kteří mají na své úvěrové zprávě několik chyb a menší zálohu, mohou získat něco v rozmezí 3 %.
Kromě úrokových sazeb sem lidi přivádí atraktivita života v jižní Nevadě.
„Roste nám počet obyvatel,“ řekl Gedde, „v roce 2019 to bylo tuším něco přes 10 000 lidí měsíčně čistého přírůstku obyvatelstva, což je obrovské číslo.“
S těmito faktory a snahou vlády udržet tok peněz v ekonomice a lidi v jejich domovech díky rozšířeným programům odpuštění hypoték nevidí důvod k poklesu cen domů.
„Nevidím, že by došlo k nějakému poklesu v oblasti bydlení,“ řekl, „Nebudeme mít masivní počet exekucí.“
Podpora pochází od
John Benedict je právník a adjunkt pro Lied Center for Real Estate na UNLV. Souhlasil s tím, že růst populace a dobré úrokové sazby jsou hnací silou poptávky.
„Myslím, že se také připojuje více důchodců jen díky demografickému vývoji Baby Boomers,“ řekl, „náš systém zdravotní péče je stále silnější, takže existuje mnoho pozitivních důvodů, proč se sem stěhovat a žít zde.“
Nesouhlasil však s tím, že by Las Vegas nemuselo zaznamenat pokles cen bydlení.
„Myslím, že ekonomické ukazatele jsou smíšené,“ řekl Benedict a poukázal na masivní propouštění, které region postihlo, „osobně očekávám nějakou korekci, ale nic takového, jako jsme viděli v letech 2008, 2009, 2010, kdy to byl prostě volný pád.“
Velká recese stále přetrvává v myslích většiny obyvatel jižního Nevadska. Krach na trhu s bydlením způsobil, že tisíce lidí přišly o své domy kvůli exekuci a další tisíce byly nuceny je prodat nakrátko.
Benedict ani Gedde se však nedomnívají, že by trh směřoval k bublině a krachu na trhu s bydlením, jaký Valley zažilo v době recese.
Gedde totiž poznamenal, že některé možnosti půjček, které dostaly lidi do finančních problémů, už nejsou k dispozici.
„Sazby, o kterých dnes mluvíme, jsou u hypoték s pevnou úrokovou sazbou na 30 let, které jsou plně amortizované, pojištěné vládou, kryté vládou,“ řekl, „To jsou standardní půjčky, které jsou chlebem a které tu byly po mnoho a mnoho desetiletí.“
Kromě toho Benedict řekl, že vláda tentokrát dělá více, aby vložila peníze do ekonomiky, než když udeřila velká recese.
„Máte Kongres, který tentokrát nečeká na to, až bude jednat, umožňuje program forbearance, dává do oběhu spoustu peněz, aby tak trochu podpořil ekonomiku a nechal je jít přímo k průměrnému pracovníkovi, aby ten mohl dostát svým závazkům,“ řekl.
Benedict řekl, že zejména program forbearance pomáhá udržet ekonomiku v chodu a udržet lidi v jejich domovech.
V rámci tohoto programu se lidé, kteří byli postiženi pandemií koronaviru, mohou dohodnout se svým poskytovatelem hypotéky na odkladu splátek na šest měsíců, a pokud jsou po uplynutí této doby stále postiženi, mohou požádat o dalších šest měsíců.
Závazek splácet hypotéku nezmizí, ale majitelé domů si mohou tyto splátky přenést na zpětné období splácení hypotéky.
Jediná věc, kterou majitel domu nemůže udělat, když je v odkladu splácení, je refinancovat svůj dům, což Gedde navrhuje lidem, kteří mohou – udělat – s výhradou.
„Je to opravdu o kombinaci toho, kolik ušetříte v poměru k nákladům na úvěr,“ řekl, „Bod zlomu, což znamená úsporu měsíčních splátek, náklady na úvěr děleno úspory měsíčních splátek vám řekne, jak dlouho trvá, než se vydělá na refinancování, to je to, co by měli opravdu sledovat.“
Řekl, že majitelé domů by měli mít úvěr alespoň tak dlouho, jak to trvá, než se z procesu zlomí. Gedde řekl, že obecně lidé vidí bod zlomu kolem 12 měsíců, což se mnoha lidem vyplatí.
Nikdo podle něj neví, jak dlouho zůstanou úrokové sazby nízké, ale za 10 let nebudou na 2 %.
„Načasování trhu je tak trochu bláznivá záležitost, pokud jde o trh nemovitostí i trh úrokových sazeb. Nikdy se vám to nepodaří přesně v ten nejnižší den ani na jednom z nich,“ řekl Gedde.
Podle něj, pokud se vám vybraný dům líbí a jste spokojeni s věřitelem, pak si dům kupte.
Protože je nyní tolik nejistoty, měli by se podle Benedicta zájemci o bydlení poradit s developery o takzvané vyšší moci, což je právní termín pro zásah vyšší moci.
„Je férové požádat stavební firmu, aby řekla: ‚Můžeme mít dohodu, že pokud nemohu získat financování nebo nemohu dokončit tento prodej nebo ztratím práci, a to vše kvůli vyšší moci, že budu osvobozen od této smlouvy,'“
Řekl, že viděl tento typ formulace ve všech druzích smluv kvůli pandemii a jejím dopadům.