Bør vi købe en bank-ejede bolig eller en almindelig bolig?
Når det kommer til at være nemt at købe et hus, gør det en forskel, om hovedparten af boligerne på markedet for det meste er tvangsauktioner. Hvis en almindelig sælger sælger på et marked, der er domineret af bankejede boliger, skal almindelige sælgere konkurrere på prisen med tvangsauktioner, hvilket betyder, at sælgeren skal prissætte en bolig på linje med priserne på bankejede boliger.
Nogle formueforvaltere, der arbejder i bankernes ejendomsafdelinger, der håndterer tvangsauktioner, insisterer på, at deres agenter markedsfører deres lagerbeholdning som enhver anden bolig; nogle foretrækker, at agenterne ikke oplyser, at boligerne er tvangsauktioner. Det skyldes, at tvangsauktioner er forbundet med et stigma. For at være helt fair over for banken skal det dog siges, at banken blot forsøger at konkurrere på det åbne marked.
Bankejede boliger og offentliggørelser
Typisk set ved ejerne, at når du køber en bolig, ved de, at de kan dele detaljer med dig om dens historie. Du kan finde ud af, om køkkenvasken nogensinde går tilbage, hvornår taget sidst blev udskiftet, og om der er nogen mangler, som en boliginspektion måske ikke afslører. Når du køber en bank-ejet bolig, er du på egen hånd. Du køber en ukendt faktor med meget lidt regres.
As-Is Condition
Banker foretager sjældent reparationer på boliger i deres portefølje. De betaler generelt ikke for en skadedyrsinspektion eller giver køberne en tagcertificering eller en kloakinspektion. Hvis din boliginspektion afslører et større problem, og du indsender en anmodning om reparation, vil banken højst sandsynligt ignorere den. Hvorimod en almindelig sælger er meget mere tilbøjelig til at forhandle en reparationsanmodning og løse problemerne for dig.
Forhandlinger om at købe et hjem fra banken
Nogle banker vil ikke engang se på et tilbud, medmindre køberen indsender et brev om forhåndsgodkendelse af et realkreditlån fra den af banken valgte långiver, hvilket betyder, at det kan tage endnu længere tid at indgive et tilbud i første omgang. På grund af den mængde af lister, som aktivafdelingerne håndterer, kan det nogle gange tage op til to uger eller længere tid at få et svar.
Når banken accepterer et tilbud, genererer den ofte et banktillæg, som i praksis erstatter det tilbud, du har afgivet. Bankaddendummet kan bestå af 10 sider eller mere. Næsten alle vigtige punkter, der beskytter køberen, er ændret. Hvis du køber en bank-ejet bolig, er det en god idé at få din advokat til at gennemgå kontrakten, fordi ordlyden nogle gange er svær at forstå.
Banker opkræver gebyrer for forsinkelser i forbindelse med lukning
I det nordlige Californien ender du ofte med at få et escrow-selskab i det sydlige Californien til at håndtere transaktionen. Afstanden forsinker papirarbejdet. Hvis købers långiver desuden har brug for et par dage til at frigive filen fra underwriting, opkræver banken ofte et gebyr af køberen. Almindelige sælgere er generelt mere overbærende og afslappede med hensyn til forlængelser.