DIGITAL BUILDER
Hvorfor det er vigtigt at vælge den rigtige leveringsmetode i byggebranchen
I slutningen af 2017 lancerede Lyft en kampagne med sloganet “Det er vigtigt, hvordan du kommer dertil”. Selv om byggeri og biltjenester er to meget forskellige brancher, er de samme følelser værdsat; rejsen er lige så vigtig som slutresultatet. Selv om det endelige mål for et projekt er en vellykket afslutning, er de skridt, der skal tages for at nå dertil, afgørende for overskuddet og projektets livscyklus. Derfor er valget af den rigtige projektleveringsmetode et vigtigt første skridt, før byggeriet begynder.
Hvor en virksomhed påbegynder en byggeopgave, bør den sætte kursen ved at undersøge projektleveringsmetoderne og vælge den, der bedst opfylder virksomhedens unikke behov. Ingen model er perfekt; alle har fordele og ulemper. Ikke desto mindre er der højst sandsynligt en optimal leveringsmetode for din virksomhed eller dit projekt. Ved at vælge den rigtige til dit projekt kan den samlede risiko reduceres, og budget og tidsplan kan forvaltes bedre.
Der findes mange projektleveringsmetoder, men de fleste er variationer af de fem modeller, som vi beskriver nedenfor. Men først dykker vi først dybt ned i de udvælgelsesfaktorer, du bør overveje for at træffe en informeret beslutning om din projektleveringsmetode.
Faktorer, du skal overveje, før du vælger en projektleveringsmetode
Hvor du vælger en projektleveringsmetode, har du sandsynligvis en grundlæggende forståelse af, hvorfor og hvad du bygger. Men hvis du har en solid forståelse af grundlaget for dit projekt, inden du vælger en leveringsmetode, vil det være en hjælp for din endelige beslutning. Begynd generelt med at sammenligne de kriterier, der er vigtigst for dit projekts succes:
- Budget: Hvor meget skal du bruge
- Design: Hvordan det endelige projekt skal se ud, og hvordan det skal fungere
- Risici: Eksponering for fare, økonomiske tab og skade på brandet
- Tidsplan: En tidsplan for færdiggørelse og betalinger
- Ejer Ekspertise: virksomhedens erfaring med lignende projekter
Ingen kender en virksomheds behov og evner bedre end virksomhedens egne ledere; så begynd at drøfte disse faktorer med dit team så hurtigt som muligt.
Budget
Sæt budgettet så hurtigt som muligt, og drøft det derefter med potentielle medlemmer af design- og byggeteamet for at finde ud af, om tallet er realistisk. I løbet af denne proces skal du overveje, hvor meget råderum der er til rådighed til ændringsordrer, der sandsynligvis er en uundgåelig begivenhed, når et projekt er i gang, og som kan være dyrt, hvis det ikke er godt planlagt. Når du estimerer budgettet, skal du huske, at din arkitekt og entreprenør sandsynligvis vil indarbejde nogle omkostninger til byggesoftware i deres budgetter. Husk på, at selv om disse værktøjer måske er en forhåndsudgift, er de designet til at fremskynde leveringen og reducere omkostningerne.
Design
Du har måske en grundlæggende idé om, hvordan dit projekt vil se ud, men det er vigtigt at visualisere både det generelle design og funktionaliteten af din bygning. Hvordan ønsker du, at dit campus og din grundplan skal flyde? Er du på udkig efter innovative designs og kompleksitet frem for form og funktion? Bygbarhed vil til dels afhænge af den type design- og byggehold, du vælger. Tænk også på unikke træk ved dit byggeplads, herunder eksisterende landskabspleje og det overordnede udseende af de tilstødende ejendomme.
Risici
For mange byggerisici kan resultere i øgede omkostninger og endog et mislykket projekt. Derfor bør der foretages en grundig risikovurdering, før et projekt påbegyndes. Et vigtigt spørgsmål, der skal besvares med hensyn til risikohensyn, er, hvem der vil være ansvarlig for designproblemer, der resulterer i farer under og efter byggeriet? Hvis du overvejer en projektleveringsmetode, hvor dit interne team vil være stærkt involveret i administrationen af projektet, skal du desuden overveje dit ansvar for at reducere huller i byggeservice og -faser.
Skema
En nøjagtig vurdering af et byggeriets tidsplan er afgørende for projektets ydeevne. Husk, at tidsplan og omkostninger er tæt forbundet med hinanden; hvis byggeriet fremskyndes, medfører det øgede omkostninger. Hvilken form for timing er nødvendig for at overholde din forventede tidsplan og dine forventede omkostninger? Nogle gange kræver ejerne mulighed for at fremskynde byggeriet, før alle tegninger og støtteplaner, f.eks. tekniske dokumenter, er færdige. Desuden er tidsplanerne nogle gange anslået for ambitiøst, hvilket gør det uundgåeligt, at projektet overskrides, og at interessenterne bliver utilfredse. Uanset hvad er det meget nemmere at undgå tvister og krav, hvis planerne er fast på plads, inden første spadestik tages
Ejerens ekspertise
Til sidst skal du overveje din virksomheds niveau af fortrolighed med byggeri, især et projekt af lignende omfang og størrelse, samt hvor mange medarbejdere der er i stand til at hjælpe med at overvåge processen. Vær opmærksom på, at nogle byggeforsinkelser skyldes flaskehalse på ejerniveau. Hvis man sikrer sig, at projektet har det rette antal medarbejdere, ud over at have ekspertisen, vil det sætte projektet i stand til at sejle glat og blive en succes. Selv om omfattende ekspertise ikke er afgørende for et projekts succes, vil det helt sikkert være med til at indikere, hvilken type leveringsmetode der er behov for.
5 grundlæggende projektleveringsmetoder i byggeriet
Nu, hvor du har prioriteret og evalueret dine udvælgelseskriterier, lad os undersøge de mest almindelige typer af projektleveringsmetoder. De vigtigste deltagere i et byggeprojekt er ejeren (og/eller ejerens repræsentant), arkitekten og designerne samt entreprenøren. Afhængigt af den leveringsmetode, du vælger, kan disse roller overlappe hinanden en smule.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build henviser til de sekventielle faser af denne projektleveringsmetode, som nogle gange kaldes “traditionel”. DBB begynder med valget af arkitekten, som designer et projekt, før ejeren vælger en hovedentreprenør efter indgivelse af byggetilbud. Byggeriet er den sidste fase af leveringen. I design- og planlægningsfasen kan ejeren forvente to kontrakter: en for design og en for byggeri.
Fordelene ved DBB
Design-bid-bid-build er den mest velkendte og mest udbredte projektleveringsmetode. Generelt er det også den laveste pris, i det mindste på forhånd. Den giver ejerne mange muligheder for at give input om bygningens udseende og funktion, fordi designeren/arkitekten arbejder direkte sammen med ejeren. GC’en arbejder også direkte for ejeren.
Arkitektens design skal opfylde en professionel standard for omhu, der er defineret af organisationer som American Institute of Architects og det forsikringsselskab, der yder dækning for fejl og forsømmelser for designeren. GC er ansvarlig for at følge designerens planer. Som følge heraf giver dette en klar proces for retssager, hvis det er nødvendigt.
Ulemper ved DBB
Da arkitekten og GC ikke samarbejder i projekteringsfasen, kan der være et begrænset samarbejde med GC om materialer og byggeteknikker, der er nævnt i tegningerne. Dette kan forsinke byggeprocessen eller skabe behov for ændringsordrer. Da ejeren desuden godkender designerens tegninger, bærer han/hun følgelig ansvaret for enhver uoverensstemmelse mellem planer og konstruktionsspecifikationer.
En anden ulempe ved DBB er, at projektets varighed har tendens til at være længere på grund af leveringsmetodens “i-serie”-karakter.
Design-Build (DB)
I de seneste år er design-build blevet mere og mere udbredt som en populær projektleveringsmetode. Som en mere ukompliceret leveringsmetode for ejerne minimerer den også risikoen. Det er dog også den model, hvor ejerne har mindst indflydelse på design, byggestyring og valg af handelspartnere. I design-build-modellen varetages design og konstruktion af ét firma. Ejeren behøver kun at udforme én kontrakt, der dækker arkitektur, ingeniørarbejde og byggeri.
Fordele ved DB
Når man anvender design-build, skal firmaerne opfylde de præstationskrav, der er specificeret i ejerens kontrakt. Derfor resulterer det intensive samarbejde mellem designeren og bygherren i ét firma i færre ændringsordrer og besparelser i forbindelse med retssager. Desuden er der en tendens til, at projektleveringen går hurtigere, når denne metode anvendes.Designændringer kan gennemgås og udføres hurtigere i denne type leveringsmetode.
Ulemper ved DB
I DB opgiver ejerne en stor del af deres kontrol over design og skal være villige til at lade entreprenørerne træffe de fleste beslutninger. Selv om de ikke er ansvarlige for at kontrollere arkitekttegninger ved denne leveringsmetode, skal ejerne også gøre deres hjemmearbejde med hensyn til at vælge det rigtige firma til at udføre opgaven og derefter udforme en detaljeret kontrakt, der specificerer forventningerne til ydelsen. Hvis ikke, vil ejerne ikke have så stor tillid til de endelige byggeomkostninger på grund af det ændrede design under opførelsen.
Construction Management at Risk (CMR)
Når ejerne har brug for en defineret færdiggørelsesdato og pris, kan construction management at risk være den foretrukne projektleveringsmetode. Under projektdesignet fungerer en byggeleder som konsulent for ejeren. Derefter fører CMR-manageren tilsyn med underleverandørerne i lighed med en hovedentreprenør. CMR’en påtager sig også risikoen for at overholde tidsfristen og prisløfterne. Til gengæld giver ejeren en fast eller garanteret maksimalpris (GMP) eller en betaling. Ligesom ved DBB indgår ejeren kun kontrakter med to parter – i dette tilfælde designeren og CMR-manageren.
Fordele ved CMR
Som ved DBB-projekter arbejder ejere, der vælger CMR, direkte med deres designere. De har også adgang til bygherrens perspektiv fra starten. Hvis det gøres korrekt, er dette med til at føre til tidligere bevidsthed om omkostningerne og hurtigere projektlevering. Alt i alt får ejerne mulighed for at låse sig fast på en endelig byggepris tidligere i processen, og efterfølgende ændringer kan klart kvantificeres og prissættes.
Ulemper ved CMR
I CMR er ejeren stadig ansvarlig for fuldstændigheden, nøjagtigheden og detaljerne i designplanerne. Uenighed med enten designeren eller CMR-manageren kan føre til forsinkelser i tidsplanen, øgede omkostninger og retssager.
Multi-Prime (MP)
I multi-prime er projektet opdelt i tre faser – design, teknik og konstruktion. Ved gennemførelse af MP indgår ejeren særskilte kontrakter med de fagfolk, der står i spidsen for de forskellige faser af projektet. F.eks. vil en kontrakt sandsynligvis omfatte arkitektfirmaet og dets underleverandører til ingeniørarbejde og indretning. Ejeren vil indgå andre kontrakter med hovedentreprenøren og fagentreprenører, f.eks. blikkenslagere og elektrikere. Hver af disse kategorier af entreprenører kan føre tilsyn med underleverandørernes arbejde, f.eks. en hovedentreprenør, der leder tømrere og rammekonstruktører. Alt i alt er hovedentreprenørerne “primes”.”
Fordele ved MP
Med MP får ejere, der har erfaring med design- og byggeprocessen, større kontrol over deres projekter. MP kan være det eneste valg til projekter i den offentlige sektor i nogle stater, der kræver maksimal kontrol med entreprenørerne på alle niveauer.
Ulemper ved MP
Det er svært at være sin egen totalentreprenør, men det er det, MP kræver. Koordineringen af alle hovedentreprenører gør det vanskeligt at fastlægge de endelige omkostninger, før et projekt er afsluttet. Desuden kan dårlig koordinering eller kommunikation med så mange leverandører skabe overlapning og udeladelse på ordrer. Endelig er det i denne model vanskeligt at styre entreprenørernes tidsplaner.
Integrated Project Delivery (IPD)
Integrated Project Delivery er den mest up-and-coming leveringsmetode inden for byggeri med vægt på teamwork og samarbejde. Ved gennemførelsen af IPD er det primære mål med den integrerede metode at sprede ansvar, ansvar og risiko (og belønninger) blandt de involverede parter i et byggearbejde. Når den kombineres med Lean byggestyring, kan der opnås enorme spild- og omkostningsbesparelser. Under IPD er ejeren, designeren og hovedentreprenøren alle under én kontrakt.
Fordele ved IPD
Hvis IPD er organiseret effektivt, er alle kontraherede deltagere i denne proces tilgængelige for en ejer, før et byggeprojekt tager første spadestik. Ejeren giver også lignende incitamenter til design- og byggeholdet for at tilpasse alles mål og øge projektets succes. Digitale værktøjer, der er specielt designet til byggeri og teamsamarbejde, kan forstørre et projekts succes generelt og give den største ROI.
Ulemper ved IPD
IPD er den nye “dreng” på blokken og har den mindste markedsandel på nuværende tidspunkt, og kan nogle gange være til den dyrere side at implementere på forhånd. I betragtning af hvor mange interessenter der er involveret, er det tidskrævende at få IPD-kontrakten på plads i begyndelsen af processen. En rimelig betaling til teammedlemmerne er ikke nødvendigvis lig med lige stor indsats. Desuden skal ejere, der vælger denne metode, være trygge ved at træffe beslutninger på mavefornemmelse om, hvorvidt de forskellige teammedlemmer vil arbejde godt sammen.
En matrix til beslutningstagning
I matematiktimer understreger instruktører ofte det nyttige i at skabe et billede eller diagram, når de løser et problem. Det er præcis, hvad mange statslige transportministerier gør for at træffe beslutninger om projektleverancer af komplekse infrastrukturopgaver. Det er en idé, som virksomheder kan tilpasse til projekter, der involverer bygninger såvel som virksomhedscampusser, der kombinerer strukturer, landskabspleje og vejbaner.
For eksempel skitserer University of Colorado at Boulder Transportation Construction Management-programmet beslutningsprocessen på følgende måde: Først skal du overveje de forskellige leveringsmetoder og skitsere dine projektmål og begrænsninger. For det andet skal du vurdere “primære udvælgelsesfaktorer” såsom leveringstidsplan, kompleksitet, designniveau og omkostninger.
Dernæst skal du anlægge en “bestået/ikke-bestået”-tankegang for at evaluere:
- Medarbejdernes erfaring og tilgængelighed
- Mængden af tilsyn og kontrol, som en metode tilbyder
- Erfaringen og konkurrenceniveauet, som du kan forvente fra entreprenørerne
For dette sidste punkt skal du spørge dig selv, hvem der er til rådighed til at udføre dit arbejde, og hvad deres præferencer er med hensyn til leveringsmetoder.
Sidst af alt skal du tage et kig på CU’s diagram for valg af projektleveringsmetode ved at gå til det blå “klik her”-link øverst på siden. Nu kan du begynde at tænke over, hvordan du kan visualisere din beslutningsmatrix.
Sæt dit projekt op til succes med den rigtige projektleveringsmetode
Ingen to projekter vil nogensinde være ens, hvilket betyder, at du skal vælge den rigtige projektleveringsmetode fra sag til sag. Med en omhyggelig evaluering af de kriterier, der er vigtigst for dit projekts succes, samt en dybtgående forståelse af de tilgængelige modeller, er der større sandsynlighed for, at du kan træffe en informeret beslutning om projektleverance, der passer til dine unikke behov. Ved bevidst at vælge den optimale rejse for dit projekt vil du opleve en øget indtjening, afslutte byggeriet til tiden og hurtigere kunne gå videre til det næste.