Forståelse af forpligtelsen til at købe en titel
Tilbudsforpligtelser:
Et tilsagn om ejerskifteforsikring (“Title Commitment”) giver en køber og långiver vilkår og betingelser for, hvordan den endelige ejerskifteforsikringspolice vil blive udstedt. Ejendomsretsforsikringen giver køberne og långiverne beskyttelse mod visse defekter eller fejl i ejendomsretten til en ejendom. Der er fire hoveddele (kaldet “skemaer”) i titeltilsagnet.
Hvad er der i hvert enkelt skema til titeltilsagnet? HVAD SKAL EN MÆGLER GENNEMSE?
En ejendomsmægler skal have kendskab til forpligtelsen til at købe ejendomsret, så han kan henvise sin kunde til de relevante dele af forpligtelsen, som han skal gennemgå. Udstedelse af titeltilsagnet er en vigtig del af afslutningsprocessen for en køber, fordi det viser køberen, hvilken type dækning de vil få, og også begrænsningerne (kaldet “undtagelser”) til denne dækning.
Skema A
Skema A i tilsagnet repræsenterer DETALJER af transaktionen. Afsnit 1 i skema A indeholder en liste over de typer af policer, der vil blive udstedt (ejerens ejerskifteforsikring og/eller långivers ejerskifteforsikring). Når en ejendomsmægler repræsenterer en køber, bør han eller hun gennemgå denne del af skema A for at sikre sig, at køberens navn og salgsprisen er angivet korrekt. Afsnit 2 i skema A viser den type interesse, som køberen vil erhverve i ejendommen, hvilket i de fleste salg altid bør være “Fee Simple.”
Afsnit 3 viser, hvem der er den juridiske ejer af ejendommen efter en søgning i ejendomsregistret. Afsnit 3 er vigtigt for både den sælgende og den noterende agent at gennemgå for at sikre, at de navne, der er anført her, stemmer overens med sælgeren på kontrakten. Hvis der er yderligere personer opført her, som ikke har underskrevet kontrakten, har du sandsynligvis ikke en gyldig bindende kontrakt. Der er mange grunde til, at dette ikke stemmer overens, og de omfatter typisk spørgsmål som f.eks. dødsfald eller skilsmisse i ejendomsretskæden, konkurs eller ægteskaber siden ejendommens erhvervelse. I alle tilfælde betyder noget, der er vist i dette afsnit, og som ikke stemmer overens med kontrakten, at den noterende agent og sælgerne skal arbejde tæt sammen med deres escrow-team hos Texas National Title for at hjælpe med at løse eventuelle problemer. Agenterne arbejder på at få yderligere underskrifter på kontrakten så hurtigt som muligt.
Sektion 4 i skema A viser den juridiske beskrivelse. Når der er tale om fast ejendom, er det den juridiske beskrivelse, der styrer transaktionen, og ikke den fysiske ejendomsadresse. Juridiske dokumenter, der registreres ved afslutningen, bør altid beskrive ejendommen ved den beskrivelse, der findes i afsnit 4. Ejendomsmæglere bør gennemgå dette afsnit for at være sikre på, at det, der er vist her, er det, som parterne har til hensigt at overføre ved afslutningen.
Skema B
Dette skema er rettet til køber og långiver, der vil modtage en ejerskifteforsikring. Dette skema indeholder de UDTAGELSER til den police, der vil blive udstedt. En undtagelse er noget, der ikke vil blive dækket af titelpolitikken, og skema B omfatter både standardundtagelser og ejendomsspecifikke undtagelser. En “standardudtagelse” er en undtagelse, der omfatter et sprog, der er vedtaget af Texas’ forsikringsministerium. Det er undtagelser fra dækningen, som findes i alle ejers eller långivers ejerskifteforsikringspolicer, der udstedes. Disse undtagelser ændres ikke. En specifik undtagelse er en undtagelse, der påvirker den ejendom, der skal forsikres, og som ikke er standard i alle Texas-ejendomspolicer. Specifikke undtagelser kan omfatte ting som: restriktioner, servitutter, mineralafskæringer og krav om tilbagetrækning. En købers agent bør opfordre sin klient til at gennemgå skema B i detaljer, da skema B fortæller en køber om mulige begrænsninger i brugen eller byrder på ejendommen.
Skema C
Skema C kan opfattes som “Clear To Close”-skemaet, fordi de punkter, der er anført her, skal være behandlet før eller ved afslutningen, for at et titelfirma kan finansiere og udstede sine policer. Vi kalder dem KRAV. Dette afsnit indeholder en liste over emner som: pantebreve, skattepanterettigheder, domsudskrifter og vurderingspanterettigheder. Skema C indeholder også en liste over alle krav, der skal opfyldes for at nå frem til afslutningen. Dette skema er vigtigt for både købere og sælgere, da det specificerer, hvad der skal være opfyldt, før der kan indgås en aftale. Sælgere skal være særligt opmærksomme på dette skema, da det er en tjekliste over de opgaver, de skal løse for at kunne lukke til tiden. Mange “enkle” spørgsmål kan let løses ved hjælp af opgaver, som afslutningsteamet håndterer gennem afslutningsprocessen. Det drejer sig oftest om spørgsmål som at bestille en udbetalingserklæring på en eksisterende pantret eller at finde bekræftede kopier af dokumenter. De mere komplekse spørgsmål kræver, at sælgeren og børsmægleren deltager for at kunne nå frem til afslutningen til tiden. Derfor er det vigtigt for den noterende agent at arbejde tæt sammen med deres betroede afslutningsteam hos Texas National Title for at sikre, at alt er på rette spor.
Skema D
Dette skema er primært til oplysningsformål. Dette skema skitserer de parter, der har en andel i nogen del af titelpræmierne, herunder underwritere og titelagenter.
Forståelse af titelforpligtelsen er en vigtig del af lukningsprocessen for en ejendomsmægler. Titelforpligtelsen fastlægger rammerne for, hvor gnidningsløst en transaktion kan forløbe (eller ikke i nogle tilfælde). At arbejde med et af vores fantastiske afsluttende teams hos Texas National Title er en fantastisk måde at sikre, at du har et meget kyndigt team på din side til at hjælpe dine kunder gennem en transaktion. Vi hos Texas National Title er her for at være din titelpartner og for at få dine handler afsluttet!
Materialet heri er kun til informations- og uddannelsesformål. Det bør ikke anvendes som erstatning for juridisk rådgivning. Hvis juridisk rådgivning er påkrævet eller ønskes, bør der søges hjælp hos en kompetent advokat. Medmindre andet er anført eller indeholdt i eventuelle links fra tredjeparter, tilhører indholdet af dette dokument Texas National Title, Inc. Gengivelse uden forudgående skriftlig tilladelse fra Texas National Title er forbudt.