Hvad er realkreditpoint, og hvordan fungerer de?
Hvad er realkreditpoint?
Realkreditpoint eller “discountpoint” giver dig mulighed for at betale mere i lukkeomkostninger til gengæld for en lavere realkreditlånssats. Det betyder, at du får et større forhåndsgebyr, men en lavere månedlig betaling i løbet af lånets løbetid.
Typisk svarer prisen for et realkreditpoint til 1 % af lånebeløbet, og dette ene point sænker din rente med ca. 0,25 %.
Hvis dit lånebeløb f.eks. er på 300.000 USD, og du får tilbudt en realkreditrente på 3 %, kan du købe et rabatpoint for 3.000 USD for at få en rente på 2,75 % i stedet.
Hvis du planlægger at beholde lånet på lang sigt, er realkreditpoint en god måde at spare penge i løbet af lånets løbetid.
Tjek dine realkreditrenter (Mar 26th, 2021)
I denne artikel (Spring til…)
- Hvordan realkreditpoint virker
- Hvordan realkreditpoint påvirker din rente
- Er rabatpoint det værd?
- “Negative” realkreditpoint (ingen lukkeomkostninger)
- Er realkreditpoint fradragsberettigede i skat?
- Hvad er dagens realkreditrenter?
Hvordan realkreditpoint fungerer
Når du tjekker de aktuelle realkreditrenter fra långivere, vil du ofte se tre forskellige tal anført: rentesats, ÅOP og “point”.
Point – også kaldet “realkreditpoint” eller “rabatpoint” – er gebyrer, der specifikt bruges til at købe din rente ned.
Hvert rabatpoint koster 1 % af din lånestørrelse og sænker typisk din realkreditrente med ca. 0,25 %.
Det betyder, at når du kigger på et rentetilbud, der indeholder point, skal du betale ekstra på forhånd for rent faktisk at få den viste rente.
Forestil dig for eksempel, at du optager et realkreditlån på 300.000 dollars. Her er, hvordan din rentesats kan se ud med og uden point:
| Hypotekspoint | Upfront Cost To Buy Points | Rentesats | Total rente betalt over 30 år |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155.300 |
De viste rentesatser er kun vejledende. Din egen realkreditrente og dine egne gebyrer vil variere. Få et skræddersyet renteoverslag her.
Udgifterne ved at købe discountpoints løber hurtigt op. Men som du kan se i eksemplet ovenfor, kan de langsigtede besparelser være betydelige.
Hvis du imidlertid kun planlægger at blive i boligen i nogle få år, kan de forudgående omkostninger ved at købe realkreditpoint nemt opveje de besparelser, du rent faktisk ville “lave” ved at købe din rente ned. Sørg for at overveje, hvor lang tid du planlægger at beholde dit lån, før du beslutter, om du skal betale for rabatpoint eller ej.
På en afregningsopgørelse er rabatpoint nogle gange mærket “Discount Fee” eller “MortgageRate Buydown. “De adskiller sig fra “origination points”, som er gebyrer, som en bank opkræver for at oprette dit lån.
Tjek dine realkreditrenter (26. marts 2021)
Hvordan discountpoints påvirker din realkreditrente
Når discountpoints betales, opkræver banken et engangsgebyr ved afslutningen til gengæld for en lavere rente i hele lånets løbetid.
Størrelsen af din rentenedsættelse varierer dog fra bank til bank.
Det er en af grundene til, at det er vigtigt at shoppe efter din bedste realkreditrente. Forskellige banker tilbyder forskellige sæt af rabatter til gengæld for betaling af point.
Som tommelfingerregel gælder det, at betaling af ét rabatpoint sænker den anførte realkreditrente med 25 basispoint (0,25 %). Betaling af to rabatpoint vil dog ikke altid sænke din rente med 50 basispoint (0,50 %), som du ville forvente.
Og heller ikke betaling af tre rabatpoint vil nødvendigvis sænke din rente med 75 basispoint (0,75 %).
Her er et eksempel på, hvordan rabatpoint kan fungere på et realkreditlån på 100.000 $:
- 3,50 % med 0 rabatpoint.Månedlig betaling på 449 $.
- 3,25 % med 1 rabatpoint.Månedlig betaling på 435 $. Forudbetaling på 1.000 $
- 3,00%med 2 rabatpoint. Månedlig betaling på $422. Forudgående omkostninger på $2.000
Betalingsoverslag omfatter ikke ejendomsskatter eller ejerskifteforsikring. De omfatter kun realkreditlånets hovedstol og renter.
Da de giver en lavere rentesats, vil rabatpoint sænke dine månedlige realkreditbetalinger i hele lånets løbetid. Du skal dog bruge tid, før dine lave renter kan omsættes til reelle besparelser.
Dertil kommer, at bankerne betragter denne betaling som “forudbetalte realkreditrenter”, som er fradragsberettiget i skat for skattepligtige personer. Så for nogle realkreditlånere er der en ekstra skattefordel ved at købe point.
Du skal dog ikke betale for rabatpoint for at få skattefordelen. Du betaler for at få realkreditrentenedsættelsen.
Er realkreditrabatpoint det værd?
I ovenstående eksempel sparer realkreditansøgeren 14 dollars om måneden for hver 1.000 dollars, der bruges på realkreditpoint. For at få de fulde omkostninger på 1.000 USD for point tilbage, skal boligkøberen foretage 71 regelmæssige månedlige betalinger. Det ville tage næsten seks år.
Husfinansieringseksperter kalder den tid, det tager at inddrive de forudgående omkostninger, for “breakeven point”.
Hvert realkreditlån vil have sit eget breakeven point for køb af point.
Hvis du planlægger at blive i din bolig længere end til breakeven point og – dette er nøglen! – Hvis du ikke tror, at du vil refinansiere, inden break-even-punktet nås, kan det være en god idé at betale point.
Jo længere du bliver i boligen ud over break-even-punktet, jo mere sparer du, fordi rentenedsættelsen fortsætter med at generere månedlige besparelser, så længe du har lånet.
Sælger du din bolig eller refinansierer realkreditlånet, før det når break-even-punktet, kan rabatpoint være spild af penge. I dette tilfælde ville det være bedre at bruge pengene på din udbetaling for at øge din boligejendom.
I henhold til Freddie Mac er der på det typiske 30-årige fastforrentede realkreditlån mellem 0,5 og 0,7 rabatpoint.
Lån med justerbar rente har tendens til at have færre point, fordi ARM-huskøbere har til hensigt at sælge eller refinansiere tidligere. Point betaler sig kun, hvis du beholder lånet længe nok til at opnå besparelser fra rentenedsættelsen.
Hvordan point påvirker APR
Banker vil nogle gange bruge et værktøj til at købe et realkreditlån kendt som “APR” for at få et lån med point til at se mere attraktivt ud, end det i virkeligheden er.
APR, som står for AnnualPercentage Rate, er en beregning, der skal vise de langsigtede omkostninger ved at have et realkreditlån, og hvis du betaler point, sænker du de langsigtede omkostninger i form af en lavere realkreditrente.
Men APR forudsætter også, at du vil holde dit lån i 30 år. Meget ofte vil du ikke gøre det, hvilket annullerer APR-matematikken.
Det er derfor, det er vigtigt at huske, at din APR ikke er din realkreditrente. Din realkreditrente er din realkreditrente.
Sammenligning af låneoverslag ved hjælp af “laveste APR”-metoden er sjældent en god plan. Det bruger rabatpoint imod dig.
Hvis du ikke er klar over, hvor meget du skal betale for at låne, så bed din låneansvarlige om at gennemgå dit låneoverslag eller en erklæring om sandhed i udlånet.
“Negative” rabatpoint (lån med nul lukkeomkostninger)
Et andet nyttigt aspekt af rabatpoint er, at långivere nogle gange tilbyder dem omvendt.
I stedet for at betale rabatpoint for at få adgang til lavere realkreditrenter, kan du modtage point fra din långiver og bruge pengene til at betale lukkeomkostninger og gebyrer i forbindelse med dit boliglån.
Den tekniske betegnelse for omvendte point er en “rabat”.
Lånesøgere kan typisk modtage op til 5 point i rabat. Men jo højere din rabat er, jo højere er din realkreditrente.
Her er et eksempel på, hvordan rabatpoint kan fungere på et realkreditlån på 100.000 USD med en 30-årig låneperiode:
- 3,50 % med 0 rabatpoint.Månedlig betaling på 449 USD
- 3,75 % med 1 “negativt” rabatpoint. Månedlig betaling på 463 $. 1.000 $ kredit på 1.000 $ til dækning af låneomkostninger
- 4,00%med 2 “negative” rabatpoint. Månedlig betaling på 477 $. Kredit på 2.000 $ til dækning af låneomkostninger
Betalingsoverslag omfatter ikke ejendomsskatter eller ejerskifteforsikring. De omfatter kun realkreditlånets hovedstol og renter.
Husejere kan bruge rabatter til at betale for nogle eller alle deres låns afsluttende omkostninger. Når du bruger en rabat til at betale for alle dine lukkeomkostninger, er det kendt som et lån med nul lukkeomkostninger.
Lån med nul lukkeomkostninger reducerer den mængde kontanter, der kræves ved lukningen. Långiverrabatterne kan dække bankgebyrer som oprettelsesgebyrer sammen med lukkeomkostninger, der opkræves af tredjeparter.
Købere, der anvender realkreditlån med lav eller ingen udbetaling, kan finde denne mulighed tiltrækkende – især hvis de er bekymrede for at holde penge i opsparing til nødsituationer eller andre livsbegivenheder.
Når du laver en nul-lukningspris-refinansiering, kan du forblive så likvid som muligt med alle dine kontanter i banken.
Rabatter kan også være gode til refinansiering.
Med rabatter kan et låns komplette lukkeomkostninger “frafaldes”, hvilket giver boligejeren mulighed for at refinansiere uden at øge sit realkreditbeløb.
Når realkreditrenterne falder, er realkreditlån med nul lukkeomkostninger en fremragende måde at sænke din rente på uden at betale gebyrer igen og igen. Du kan potentielt refinansiere tre gange på et år eller mere og aldrig betale gebyrer til banken.
Er realkreditpoint fradragsberettigede?
Rabatpoint kan være fradragsberettigede, afhængigt af hvilke fradrag, du gør krav på i din føderale indkomstskat.
For at afskrive rabatpoint eller andre kvalificerende realkreditrenter skal du specificere dine fradrag ved hjælp af skema A i formular 1040.
Hvis du tager standardfradraget, vil du ikke kunne fratrække realkreditrenter eller realkreditpoint.
Rabatpoint betalt på et realkreditlån til boligkøb kan være 100 % fradragsberettiget i det år, hvor de er betalt. Det kan rabatpoint på et refinansieringslån ikke.
Det skattemæssige fradrag for point betalt på et refinansieringslån fordeles over lånets løbetid. En boligejer, der betaler point på et 30-årigt realkreditlån, kan kræve 1/30 af de betalte point som fradrag årligt.
Samtal altid med en professionel, før du indgiver en ansøgning. Dette websted giver ikke skatterådgivning. Lad din skattebehandler vide, hvis du gerne vil afskrive realkreditrenter og rabatpoint.
Hvad er dagens realkreditrenter?
De nuværende realkreditrenter er historisk lave. Realkreditpoint giver låntagerne mulighed for at købe deres rentesats endnu længere ned, hvilket kan give enorme besparelser.
Det er dog ikke altid det værd. Og hvis du vælger ikke at betale for dem, vil du sandsynligvis stadig få et godt tilbud i dagens ekstremt lave rentesituation.
Bekræft din nye rente (26. marts 2021)