Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom

Når du tænker på investering i fast ejendom, er det første, du kommer til at tænke på, dit hjem. Selvfølgelig har ejendomsinvestorer masser af andre muligheder, når det kommer til at vælge investeringer, og de er ikke alle fysiske ejendomme.

Ejendomme er blevet et populært investeringsmiddel i løbet af de sidste ca. 50 år. Her er et kig på nogle af de førende muligheder for individuelle investorer samt årsagerne til at investere.

Udlejningsejendomme

Hvis du investerer i udlejningsejendomme, bliver du udlejer – så du skal overveje, om du vil føle dig godt tilpas i den rolle. Som udlejer er du ansvarlig for ting som at betale realkreditlån, ejendomsskatter og forsikring, vedligeholde ejendommen, finde lejere og håndtere eventuelle problemer.

Medmindre du ansætter en ejendomsadministrator til at håndtere detaljerne, er det at være udlejer en praktisk investering. Afhængigt af din situation kan det at tage sig af ejendommen og lejerne være et 24/7-job – og et job, der ikke altid er behageligt. Hvis du vælger dine ejendomme og lejere omhyggeligt, kan du dog mindske risikoen for at få større problemer.

En måde udlejere tjener penge på er ved at opkræve husleje. Hvor meget husleje du kan opkræve, afhænger af, hvor lejemålet er beliggende. Alligevel kan det være svært at bestemme den bedste husleje, for hvis du opkræver for meget, vil du jage lejere væk, og hvis du opkræver for lidt, vil du efterlade penge på bordet. En almindelig strategi er at opkræve nok leje til at dække udgifterne, indtil realkreditlånet er betalt, hvorefter størstedelen af lejen bliver til overskud.

Den anden primære måde, som udlejere tjener penge på, er gennem værdistigning. Hvis din ejendom stiger i værdi, kan du måske sælge den med fortjeneste (når tiden er inde) eller låne mod egenkapitalen for at foretage din næste investering. Selv om fast ejendom har tendens til at stige i værdi, er der ingen garantier.

Historiske priser

Ejendomme har længe været betragtet som en sund investering, og det er der en god grund til. Før 2007 fik historiske boligdata det til at se ud som om, at priserne kunne fortsætte med at stige i det uendelige. Med få undtagelser steg den gennemsnitlige salgspris på boliger i USA hvert år mellem 1963 og 2007 – starten på den store recession.

Dette diagram fra Federal Reserve Bank of St. Louis viser de gennemsnitlige salgspriser mellem 1963 og 2019 (de seneste tilgængelige data). De områder, der er skraveret i lysegrå, angiver amerikanske recessioner.

Den mest markante nedtur på ejendomsmarkedet før COVID-19-pandemien faldt naturligvis sammen med den store recession. Resultaterne af krisen med coronavirus har endnu ikke vist sig. Midt i lukninger, social distancering og svimlende arbejdsløshedstal er det sandsynligt, at boligsalget vil falde betydeligt. Selv om det ikke nødvendigvis betyder, at boligpriserne vil følge trop, vil det som minimum ændre den måde, folk køber og sælger fast ejendom på – i det mindste på kort sigt.

Flipping Houses

Lige de daghandlere, der er ligaer væk fra buy-and-hold-investorer, er ejendomsflippere en helt anden race end buy-and-rent-udlejere. Flippers køber ejendomme med den hensigt at holde dem i en kort periode – ofte ikke mere end tre til fire måneder – og hurtigt sælge dem med fortjeneste.

Der er to primære tilgange til at flippe en ejendom:

1. Reparation og opdatering. Med denne fremgangsmåde køber du en ejendom, som du tror vil stige i værdi med visse reparationer og opdateringer. Ideelt set færdiggør du arbejdet så hurtigt som muligt og sælger derefter til en pris, der overstiger din samlede investering (inklusive renoveringerne).
2. Behold og videresælge. Denne type flipping fungerer på en anden måde. I stedet for at købe en ejendom og sætte den i stand, køber du på et hurtigt stigende marked, holder den i et par måneder og sælger derefter med fortjeneste.

Med begge typer flipping løber du en risiko for, at du ikke kan sælge ejendommen til en pris, der giver fortjeneste. Dette kan udgøre en udfordring, fordi flippere generelt ikke har nok rede kontanter til at betale realkreditlån på ejendomme på lang sigt. Alligevel kan flipping være en lukrativ måde at investere i fast ejendom på, hvis det gøres på den rigtige måde.

REITs

En real estate investment trust (REIT) oprettes, når et selskab (eller en trust) dannes for at bruge investorernes penge til at købe, drive og sælge indtægtsskabende ejendomme. REIT’er købes og sælges på de store børser, ligesom aktier og børshandlede fonde (ETF’er).

For at kvalificere sig som REIT skal enheden udbetale 90 % af sit skattepligtige overskud i form af udbytte til aktionærerne. Ved at gøre dette undgår REIT’er at betale selskabsskat, hvorimod et almindeligt selskab ville blive beskattet af sit overskud og dermed æde det afkast, det kunne udlodde til sine aktionærer.

Som almindelige udbyttebetalende aktier er REIT’er velegnede til investorer, der ønsker regelmæssig indkomst, selv om de også giver mulighed for værdistigning. REITs investerer i en række forskellige ejendomme såsom indkøbscentre (ca. en fjerdedel af alle REITs specialiserer sig i disse), sundhedsfaciliteter, pantebreve og kontorbygninger. I forhold til andre typer af ejendomsinvesteringer har REIT’er den fordel, at de er meget likvide.

Real Estate Investment Groups

Real Estate Investment Groups (REIG’er) er en slags små gensidige fonde for udlejningsejendomme. Hvis du ønsker at eje en udlejningsejendom, men ikke ønsker besværet med at være udlejer, kan en ejendomsinvesteringsgruppe være løsningen for dig.

Et selskab vil købe eller bygge et sæt bygninger, ofte lejligheder, og derefter tillade investorer at købe dem gennem selskabet og dermed blive medlem af gruppen. En enkelt investor kan eje en eller flere enheder med selvstændige boligarealer. Men det selskab, der driver investeringsgruppen, forvalter alle enhederne og sørger for vedligeholdelse, annoncering og finder lejere. Til gengæld for denne forvaltning tager selskabet en procentdel af den månedlige leje.

Der findes flere udgaver af investeringsgrupper. I standardversionen er lejekontrakten i investorens navn, og alle enhederne samler en del af lejen for at sikre sig mod lejlighedsvis tomgang. Det betyder, at du får nok til at betale realkreditlånet, selv hvis din enhed står tom.

Kvaliteten af en investeringsgruppe afhænger udelukkende af det selskab, der tilbyder den. I teorien er det en sikker måde at komme ind i ejendomsinvesteringer på, men grupperne kan opkræve den slags høje gebyrer, der hjemsøger investeringsfondsbranchen. Som med alle investeringer er research nøglen.

Real Estate Limited Partnerships

Et real estate limited partnership (RELP) svarer til en real estate investment group. Det er en enhed, der er dannet med henblik på at købe og besidde en portefølje af ejendomme, eller nogle gange blot én ejendom. RELP’er eksisterer dog kun i et begrænset antal år.

En erfaren ejendomsforvalter eller et ejendomsudviklingsselskab fungerer som komplementær. Der søges derefter eksterne investorer til at skaffe finansiering til ejendomsprojektet til gengæld for en ejerandel som kommanditister. Partnerne kan modtage periodiske uddelinger fra indtægter fra RELP’s ejendomme, men det virkelige udbytte kommer, når ejendommene sælges – med held med en betydelig fortjeneste – og RELP’en opløses senere hen.

Real Estate Mutual Funds

Real estate mutual funds investerer primært i REIT’er og ejendomsselskaber, der driver ejendomme. De giver mulighed for at opnå en diversificeret eksponering mod fast ejendom med en relativt lille kapital. Afhængigt af deres strategi og diversificeringsmål giver de investorerne et meget bredere aktivudvalg end det, der kan opnås ved at købe individuelle REIT’er.

Som REIT’er er disse fonde ret likvide. En anden væsentlig fordel for detailinvestorer er de analytiske og forskningsmæssige oplysninger, som fonden stiller til rådighed. Dette kan omfatte oplysninger om erhvervede aktiver og ledelsens perspektiv på levedygtigheden og resultaterne af specifikke ejendomsinvesteringer og som aktivklasse. Mere spekulative investorer kan investere i en familie af ejendomsfonde og taktisk overvægte visse ejendomstyper eller regioner for at maksimere afkastet.

Hvorfor investere i fast ejendom?

Ejendomme kan forbedre risiko- og afkastprofilen i en investors portefølje og tilbyde konkurrencedygtige risikojusterede afkast. Generelt er ejendomsmarkedet et marked med lav volatilitet, især sammenlignet med aktier og obligationer.

Ejendomme er også attraktive i forhold til mere traditionelle kilder til indkomstafkast. Denne aktivklasse handles typisk med en afkastpræmie i forhold til amerikanske statsobligationer og er især attraktiv i et miljø, hvor statsobligationsrenterne er lave.

Diversificering og beskyttelse

En anden fordel ved at investere i fast ejendom er dens diversificeringspotentiale. Fast ejendom har en lav og i nogle tilfælde negativ korrelation med andre større aktivklasser – det vil sige, at når aktierne er nede, er fast ejendom ofte oppe. Det betyder, at tilføjelse af fast ejendom til en portefølje kan sænke dens volatilitet og give et højere afkast pr. risikoenhed. Jo mere direkte ejendomsinvesteringen er, jo bedre er afdækningen: Mindre direkte, offentligt handlede instrumenter, såsom REIT’er, vil afspejle det samlede aktiemarkeds præstationer.

Da de er bakket op af mursten og mørtel, medfører direkte ejendomme også mindre principal-agent-konflikter, eller i hvilket omfang investorens interesser er afhængige af forvalteres og debitorers integritet og kompetence. Selv de mere indirekte investeringsformer er forbundet med en vis beskyttelse. REIT’er kræver f.eks., at en minimumsprocent af overskuddet (90 %) udbetales som udbytte.

Inflationsafdækning

Den inflationsafdækkende evne, som fast ejendom har, skyldes den positive sammenhæng mellem væksten i bruttonationalproduktet (BNP) og efterspørgslen efter fast ejendom. Efterhånden som økonomierne ekspanderer, driver efterspørgslen efter fast ejendom huslejerne i vejret, hvilket igen giver sig udslag i højere kapitalværdier. Derfor har fast ejendom en tendens til at bevare kapitalens købekraft, idet den omgår en del af inflationspresset på lejerne og ved at inkorporere en del af inflationspresset i form af kapitalforøgelse.

The Power of Leverage

Med undtagelse af REIT’er giver investering i fast ejendom en investor et værktøj, som ikke er tilgængeligt for investorer på aktiemarkedet: gearing. Hvis man ønsker at købe en aktie, skal man betale aktiens fulde værdi på det tidspunkt, hvor man afgiver købsordren – medmindre man køber på margin. Og selv da er den procentdel, du kan låne, stadig meget mindre end ved fast ejendom, takket være den magiske finansieringsmetode, realkreditlånet.

De fleste konventionelle realkreditlån kræver en udbetaling på 20 %. Men afhængigt af, hvor du bor, kan du måske finde et realkreditlån, der kræver så lidt som 5 %. Det betyder, at du kan kontrollere hele ejendommen og den egenkapital, den indeholder, ved kun at betale en brøkdel af den samlede værdi. Selvfølgelig påvirker størrelsen af dit realkreditlån den mængde ejerskab, du rent faktisk har i ejendommen, men du kontrollerer den i det øjeblik, papirerne er underskrevet.

Det er det, der opmuntrer både ejendomsflippere og udlejere. De kan optage et andet realkreditlån på deres hjem og lægge udbetalinger på to eller tre andre ejendomme. Uanset om de lejer disse ud, så lejerne betaler realkreditlånet, eller om de venter på en mulighed for at sælge med fortjeneste, kontrollerer de disse aktiver, selv om de kun har betalt for en lille del af den samlede værdi.

Bundlinjen

Immobilier kan være en sund investering, og en investering, der har potentiale til at give en stabil indkomst og opbygge en formue. Alligevel er en ulempe ved at investere i fast ejendom illiquiditet: den relative vanskelighed ved at konvertere et aktiv til kontanter og kontanter til et aktiv.

I modsætning til en aktie- eller obligationstransaktion, som kan gennemføres på få sekunder, kan det tage måneder at afslutte en ejendomstransaktion. Selv med hjælp fra en mægler kan det alene det at finde den rigtige modpart være et par ugers arbejde at finde den rette modpart. Selvfølgelig tilbyder REIT’er og gensidige ejendomsfonde bedre likviditet og markedsprisfastsættelse. Men de kommer til prisen af højere volatilitet og lavere diversificeringsfordele, da de har en meget højere korrelation til det samlede aktiemarked end direkte ejendomsinvesteringer.

Som med enhver investering skal du holde dine forventninger realistiske, og du skal sørge for at gøre dit hjemmearbejde og foretage research, før du træffer nogen beslutninger.