Partition Action California
En deling i Californien sker, når en medejer af fast ejendom ønsker at sælge, men andre medejere ikke ønsker at sælge deres ejendomsrettigheder. Partition betyder opdeling. De modstående medejere har ifølge loven absolut ret til at opdele ejendommen og sælge deres del med retsmidlet “Partition”. Vores advokater tilbyder top of the line juridiske tjenester om, hvordan man vinder en delingssag.
Hvad er en delingssag?
En delingssag er en retssag, der tvinger salg af ejerskab i retten.Uanset om det er en bygning, et hjem eller en gård, kan alt, der er knyttet til fast ejendom, deles og sælges af medejere i Californien. Californiens lovgivning har en skriftlig civilretlig procedure, som skal følges, når ejerskabet opløses eller ændres. fast ejendom og dens rettigheder følger med jorden. Den faste ejendom omfatter servitutter, leje og gæld eller overskud og alle menneskeskabte ting som f.eks. inventar og hegn. En køber køber den faste ejendom og/eller ejendomsrettighederne. Dette er også kendt som “bundle of rights”. Delingen af ejendomsretten kan blive kompleks og vanskelig.
Det er vigtigt at sikre sig, når du beslutter dig for at opløse eller købe fast ejendom med andre medejere, at hver ejer fuldt ud forstår, hvilken brøkdel/interesse de faktisk ejer. Det er lige så vigtigt at definere, hvad ejendommen bliver brugt til profit eller fornøjelse, måske begge dele. Hvad var formålet med ejendommen? Hvis man definerer det nøjagtige formål (landbrugsejendom), sparer man tid og penge, hvis en af ejerne beslutter sig for at dele senere.
Hvem kan indgive en anmodning om deling?
Proceduren for deling er statueret. California Law Civil Procedure Code section 872.210 fastslår, at enhver, der ønsker at opløse ejerskab, der er fælles ejet med en anden person, har juridisk ret til at sælge sin andel, hvis han/hun ønsker det. Adgang til deling er:
● Arv, som normalt er familiemedlemmer, der arver fast ejendom og personlig ejendom.
● Skilsmisse/fælles ejendomme, der ejes af ægtefæller.
● Investerede ejerpartnere med separate værdier af ejerskab i fast ejendom og personlig ejendom. Deling ved samværsinteresse er, når ejerne har ret til at sælge ved lov, hvis de vælger det. Det er en absolut ejendomsret. Der er undtagelser fra denne regel:
1) givet afkald på retten til deling i skrift/kontrakt eller
2) fælleseje: ejes af et ægtepar. Denne deling kan ske, men finder sted efter en skilsmisse i familiedomstolen.
Hvordan man undgår en delingssag ved at forstå typerne af ejerskab
Forståelse af de typer af ejerskab, der kan føre til delingssager, kan hjælpe dig til yderligere at undgå en retssag. Tal med vores californiske ejendomsadvokater for at stoppe delingssagen, før den sker.
● Fælles lejemål- Fælles lejemål kan kun oprettes ved parternes hensigt og eksisterer, når to eller flere personer har lige ret til en udelt interesse i et bestemt stykke fast ejendom til brug, nydelse og besiddelse. Fælles ejendomsret er en ret til at overleve. Det betyder, at ved den ene fælles lejers død går hans/hendes rettigheder og interesser over til den eller de efterladte lejere uden behov for en skifteretsproces. Husk, at denne form for lejemål er skabt med vilje og er klar for alle ejere/lejere.
● Leje i fællesskab – Leje i fællesskab er skabt ved, at en ejendom i jord besiddes i jord af to eller flere personer uden ret til overlevelse. Leje i fællesskab deres andel nedarves til hans/hendes arvinger.
● Tenancy by Entirety- Tenancy by entirety er kun to personer i ejerskab/lejeforhold og er forpligtet til at være gift. Deling sker som følge af skilsmisse.
● Tenancy in Severalty- Tenancy in severalty er, når én person ejer ejendommen. Der er ikke noget medejerskab bortset fra andres interesse, severed.
California Partition Procedures Defined by Statute
En delingssag beder domstolene om at fremtvinge deling eller salg af ejendommen. Der findes tre typer af deling:
Partition in Kind:
Dette sker, når parterne mødes en aftale opnås. De beslutter at dele deres ejendomsrettigheder retfærdigt op i separate individuelle stykker, en brøkdel af ejendommen.
Partition ved vurdering:
Ejendommen vurderes og sælges. De deler provenuet retfærdigt op. Dette ville ske med et enfamiliehus, idet du ikke kan dele boligen i to dele. Hvis en af ejerne ønsker at købe den anden ud, kan det gøres, efter at ejendommen er vurderet.
Partition by Judgement:
Interlocutory judgment overlader beslutningerne til dommeren.
Dommeren skal afgøre elementer, før han tillader, at ejendommen deles.
1) Afgøre hver parts formodede interesse i ejendommen og beordre deling; og
2) Typen af deling i form af naturalier eller salg af ejendommen. Retssag om delingssøgsmål ved foreløbig dom (eksempel på retspraksis):
Summer vs. Superior Court of San Francisco.
Tre medejere havde en investeringsejendom i San Francisco. Den ene søgte om deling, og under retssagen gav dommeren hende ret til at sælge ejendommen privat. Anmodningen blev appelleret af to andre medejere, (ejernes interesse blev ikke vurderet til at blive fastlagt i fremtiden). Appeldomstolen omstødte den lavere rets afgørelse, (retssagens domstol). Hvorfor er denne sag vigtig?
1) Ved at hyre en advokat til at udarbejde en forretningsplan og hjælpe med at oprette et partnerskab/enhed kan man spare tid og penge. I sidste ende kan en advokat gøre opløsningen af et fast ejendomspartnerskab og medejerskab mindre besværlig. Ovenstående retssag startede 2016 og sluttede 2018.
2) Californiens procedurer kræver, at hver medejeres interesse skal fastlægges, før der kan udstedes en delingskendelse, jf. civilkodeks-procedure 872.720 (a).
Hos Stone & Sallus tilbyder vi en gratis konsultation. Vores advokater er dygtige og har stor viden inden for disse områder: erhvervs-, ejendoms- og skifteretten i Californien. Vi forstår de lokale og statslige love, der omgiver deling af ejendom. Advokaterne hos Stone & Sallus er klar til at evaluere og maksimere vores erfaring for den bedste strategi til at opdele din ejendom og opnå dine procesmål.
Bedste metode til at undgå en deling
Mediation er et fantastisk værktøj, der bringer ejerne sammen for at forsøge at løse problemerne uden at der opstår høje juridiske gebyrer. Det er altid bedst at forsøge at nå ud, hvis det er muligt at undgå stress, tid og udgifter i forbindelse med en delingssag. Hvis mødet mellem parterne mislykkes, skal du kontakte en juridisk erfaren advokat og få vejledning om, hvordan du kan vinde en delingssag.