Sådan undgår du at betale skat ved salg af et hus, uanset om du ejer eller investerer
DISCLAIMER: Oplysningerne i dette blogindlæg er kun beregnet til at blive brugt til uddannelsesmæssige formål og ikke til juridisk eller skattemæssig rådgivning. Hvis du har brug for hjælp til at bestemme skatterne på dit boligsalg, skal du kontakte en dygtig skatteekspert.
Arbejde. Shopping. Spise ude. Få benzin. Du betaler skat af så mange ting, at det giver god mening at ville have en pause i skattebetalingen, når du sælger dit største aktiv: dit hus.
Du er kommet til det rette sted, hvis du spekulerer på, hvordan du undgår at betale skat, når du sælger et hus. Vi har talt med en af de bedste ejendomsmæglere og en ekspert i skat for at hjælpe dig med at forstå de nødvendige skatter ved boligsalg og har samlet de bedste måder at mindske eller fjerne skattebyrden ved dit boligsalg.
Kapitalgevinster i fast ejendom, forklaret
Hvis du sælger dit hus for mere, end du købte det for, opnår du en fortjeneste. Regeringen betragter denne fortjeneste som skattepligtig indkomst, og de ønsker at beskatte dig af disse kapitalgevinster. Du skal bare være opmærksom på, at kapitalgevinstskatten beregnes på grundlag af bruttofortjenesten, ikke nettofortjenesten.
Den erfarne CPA Robin F. Sansone fra Georgia-baserede Rhodes, Young, Black & Duncan forklarer:
“Hvis du sælger dit hus for $200.000, og $50.000 af salgsprisen bruges til at betale det eksisterende realkreditlån og yderligere $20.000 bruges til lukkeomkostninger, kan du kun modtage kontanter på $130.000 ved lukningen. Du beregner dog din gevinst på baggrund af salgsprisen på $200.000 og IKKE de modtagne kontanter på $130.000.”
Hvordan IRS beslutter at beskatte kapitalgevinsten fra dit boligsalg er baseret på, om din kapitalgevinst er langsigtet eller kortsigtet. Dette adskiller den gennemsnitlige boligejer (som sælger et hus af grunde som opgradering, nedskalering eller flytning) fra investoren (som køber og sælger et antal boliger årligt med fortjeneste – hvilket kvalificerer provenuet fra boligsalget som almindelig indkomst).
Langfristede kapitalgevinstskattesatser er ikke højere end 15% for den gennemsnitlige person, og kan være så lavt som 0% eller så højt som 20% afhængigt af din indkomst. Disse langsigtede satser er generelt lavere end de almindelige indkomstskattesatser.
Kortfristede kapitalgevinster beskattes som almindelig indkomst, så satsen varierer afhængigt af din årlige indkomst. Her er en hurtig oversigt over indkomstskatteintervaller som i denne 2020-skrift:
- 35% for indkomster over $207.350 ($414.700 for ægtepar, der anmelder sammen)
- 32% for indkomster over $163.300 ($326.600 for ægtepar, der anmelder sammen)
- 24% for indkomster over $85,525 dollars (171.050 dollars for ægtepar, der anmelder sammen)
- 22% for indkomster over 40.125 dollars (80.250 dollars for ægtepar, der anmelder sammen)
- 12% for indkomster over 9.875 dollars (19,750 for ægtepar, der anmelder sammen)
- 10% for indkomster for enlige personer med indkomster på $9,875 eller mindre ($19,750 for ægtepar, der anmelder sammen)
De muligheder, der er til rådighed for at sænke eller undgå skatter på dit boligsalg, afhænger alt sammen af, om du er husejer, der sælger en primær bolig (plus faktorer som, hvor længe du har boet der) eller en investor, der sælger en investeringsejendom.
Sådan undgår du skat på din primære bolig
Godt nok vil de fleste boligsælgere ikke blive beskattet af hver eneste dollar i fortjeneste fra deres boligsalg. Det skyldes, at de fleste sælgere af primære boliger opfylder retningslinjerne for at kvalificere sig til fritagelse for kapitalgevinstskat.
Takket være Taxpayer Relief Act of 1997 kvalificerer de fleste boligsælgere sig til Section 121-eksklusionen, der fritager fortjeneste ved salg af boliger for kapitalgevinstskat. Wenatchee, Washington-baserede ejendomsmægler Perrin Cornell forklarer:
“Ved salg af en bolig får en enlig boligejer en fritagelse for kapitalgevinstskat på 250.000 dollars, og et par får en fritagelse på 500.000 dollars. Hvis en enlig person med et lån på 100.000 dollars sælger en bolig til en værdi af 300.000 dollars, har vedkommende f.eks. en kapitalgevinst på 200.000 dollars. Med denne fritagelse på 250.000 dollars vil de ikke have nogen skattepligtig gevinst overhovedet.”
Denne fritagelse er dog ikke automatisk. Du skal kvalificere dig på baggrund af to tests – ejerskab og brug. Ifølge skattemyndighederne skal du:
1. Eje boligen og bo i den som din primære bolig i mindst to ikke-sammenhængende år ud af den femårige periode forud for salgsdatoen.
CPA Sansone husker en klient, der kvalificerede sig til denne fritagelse, selv om det hjem, hun solgte, ikke længere var hendes primære bopæl:
“Jeg havde en klient, der er single og bor i Georgia. Mens hendes børn gik på college i
Georgia, flyttede hun til et hjem i Florida, men beholdt huset i Georgia, så hendes børn kunne bo der, mens de gik i skole. Efter to år besluttede hun at sælge huset i Georgia. Selv om hun ikke længere boede i hjemmet, havde hun boet der i mindst to af de foregående fem år. Derfor fik hun lov til at tage udelukkelsen på 250.000 dollars på salget.”
2. Vent mindst to år, før du gør krav på fritagelsen mellem salg af en primær bolig.
Du kan ikke altid få denne fritagelse, bare fordi du sælger din primære bolig. Denne fritagelse kan kun gives én gang hvert andet år. Hvis du krævede det for en anden ejendom de 24 måneder forud for dit nuværende salg, vil du ikke være i stand til at dobbeltdykke for at undgå kapitalgevinster.
Og forvent, at IRS vil være uforsonlig med hensyn til det toårige minimum: ” klienten ejede deres ejendom i et år, ni måneder og tre uger, så han kunne ikke få fritagelse for kapitalgevinstskat,” husker Cornell.
3. Reducer din kapitalgevinst ved at trække omkostningerne til kapitalforbedringer foretaget på dit hjem fra provenuet af boligsalget.
For at en boligforbedring kan kvalificere sig som en kapitalforbedring, skal den opfylde disse tre kvalifikationer:
- Det øger værdien af den faste ejendom væsentligt (f.eks.f.eks. installation af nye køkkenskabe eller bygning af en terrasse) eller forlænger den faste ejendoms brugstid betydeligt (f.eks. udskiftning af vandvarmeren eller HVAC).
- Den bliver en del af den faste ejendom eller er permanent fastgjort til den faste ejendom, således at fjernelse ville medføre væsentlig skade på selve ejendommen eller artiklen.
- Det er en permanent installation/forbedring. (F.eks. en midlertidig, overjordisk pool i modsætning til en permanent pool i jorden.)
CPA Sansone forklarer:
“Når du foretager forbedringer af hjemmet i årenes løb, skal du føre en fortegnelse. Vi revisorer elsker regneark, og det ville være den nemmeste måde at holde styr på disse forbedringer, som f.eks. et nyt HVAC-system, et nyt tag, nye gulve osv.
“Disse ting er en integreret del af hjemmet, som normalt ikke fjernes fra ejendommen, når du sælger. Bemærk venligst, at jeg ikke mener, at du skal holde styr på hver gang du maler din bolig eller pudser vinduerne. Det er normale udgifter i forbindelse med ejerskab af en bolig.”
Helt grundlæggende er det en kapitalforbedring, hvis du udskifter en større genstand i boligen, og det øger boligens værdi, det er en kapitalforbedring. Men hvis du reparerer eller forbedrer tilstanden af eksisterende elementer i hjemmet, er det ikke en kapitalforbedring.
Så elementer, der ikke vil kvalificere sig som kapitalforbedringer, omfatter ting som nymaling, forsegling af indkørsler, reparation af hvidevarer osv.
BEMÆRK: Der er to undtagelser, der gør, at du slet ikke er berettiget til denne skattefritagelse for kapitalgevinster, selv om du opfylder andre kvalifikationer. Du er ikke berettiget til fritagelse for kapitalgevinstskat, hvis:
- Du har erhvervet ejendommen gennem en 1031-byttehandel (mere om disse senere).
- Du er omfattet af udlandsskatten (som gælder, hvis du giver afkald på dit statsborgerskab og flytter ud af landet).
Sådan undgår du skat på din investeringsejendom
Investorer, der ikke kan kvalificere sig til fritagelse for kapitalgevinstskat, har stadig muligheder for at spare på skatterne, når de sælger en investeringsejendom.
Da disse skatteundgåelsesordninger er ret komplekse, bør du få hjælp fra en ejendomsadvokat eller en skatteekspert med forstand på ejendomshandel, så du ikke bliver offer for alt det bureaukratiske bøvl.
Nyt 1031-udvekslingen
1031-udvekslingen er et af de mest almindelige værktøjer, der bruges af kyndige investorer til at undgå den endeløse årlige cyklus af massive skatter på deres ejendomshandler.
“En 1031-udveksling, der almindeligvis kaldes en “like-kind-udveksling”, giver dig mulighed for at udveksle en investeringsejendom med en anden uden at registrere en gevinst på tidspunktet for udvekslingen. Du skal dog arbejde tæt sammen med din revisor for at strukturere udvekslingen korrekt for at undgå skat,” siger CPA Sansone.
Du behøver ikke at være et stort investeringsselskab for at drage fordel af en 1031-udveksling; selv individuelle investorer kan udskyde skatterne gennem en udveksling. Men dine investeringsejendomme skal opfylde specifikke krav. Ifølge IRS 1031 Fact Sheet:
- “Begge ejendomme skal holdes til brug i en handel eller virksomhed eller til investering.” Med andre ord vil din primære bopæl, dit sekundære hjem eller din feriebolig ikke kvalificere sig til udskudt skat gennem en 1031, like-kind exchange.
- “Begge ejendomme skal være tilstrækkeligt ens for at kvalificere sig som “like-kind”. Ejendomme af samme art er ejendomme af samme art, karakter eller klasse. Kvalitet eller klasse er uden betydning. De fleste ejendomme vil være ligestillede med andre ejendomme.” Grundlæggende betyder det, at du ikke kan udskyde kapitalvindingsskatten på et ejendomssalg og derefter bruge din fortjeneste til at investere i aktiemarkedet i stedet. Du skal købe flere ejendomme, hvis du udskyder skatterne ved en tilsvarende ombytning.
Der er også flere regler, som du skal følge, når du bruger en 1031-ombytning:
- Du skal identificere op til tre ejendomme, som du skal købe gennem ombytningen inden for 45 dage efter, at du har solgt den oprindelige ejendom.
- Du skal også lukke for en ny ejendom inden for 180 dage fra lukkedatoen for salget af den oprindelige ejendom.
- Du anbefales at bruge en kvalificeret mellemmand (QI), når du foretager en udveksling. QI’en er et tredjepartsfirma, der holder på pengene i disse 45 til 180 dage, mens du arrangerer købet af en ny ejendom. Du må ikke selv holde på pengene, når du bruger en 1031-udveksling.
Det er vigtigt, at du ikke bare ansætter en hvilken som helst QI, som du støder på – du har brug for en velrenommeret, der kan tage sig af alle pengene, selv i denne korte periode.
Skattevæsenet advarer om, at nogle QI’er enten har erklæret sig konkurs eller på anden måde ikke har været i stand til at opfylde deres økonomiske forpligtelser, hvilket efterlader dig og dine penge i et juridisk og økonomisk rod.
Og forvent ikke, at reglerne for 1031-bytteordningen vil bøje sig på grund af dine QI-problemer. Hvis du ikke opfylder kravene om 45 dage eller 180 dage, vil du blive beskattet med det samme af provenuet fra salget af din investeringsejendom.
Overvej at udnytte en velgørende restfond
En anden, mindre kendt mulighed for at undgå at betale skat på et salg af en investeringsejendom er gennem en velgørende restfond (CRT). Denne mulighed er bedst egnet til pensionister, der er villige til at donere huset til deres foretrukne velgørenhed, såsom en kirke eller et universitet.
En velgørenhedsresttrust giver dig i princippet mulighed for at donere en investeringsejendom til en velgørenhed efter eget valg ved at sætte den ind i en CRT, som giver velgørenheden mulighed for at sælge ejendommen til en skattesats på 0 %.
Men du giver ikke bare hele huset væk til velgørenheden.
En CRT giver mange fordele, herunder at spare på skatterne. Med en CRT kan du:
- Undgå at betale kapitalvindingsskat på dit boligsalg.
- Generere en indkomststrøm i hele dit liv – og endda dine børns liv med den rette strukturering.
- Diversificering af investeringsaktiver.
- Potentielt undgå store boafgifter, (da det teknisk set ikke længere er en del af din ejendom).
- Donér en betydelig gave til din foretrukne velgørende organisation.
En CRT sætter provenuet af salget ind i en trust, der investerer pengene og udbetaler en indkomst til dig resten af dit liv. Du kan endda skrive vilkårene i fonden således, at investeringsindkomsten udbetales til dine børn, når du er død.
Du vil også modtage et fradrag for velgørenhedsindkomstskat, som giver dig mulighed for at reducere din justerede bruttoindkomst med op til 30 %. Det giver endnu flere penge i din pengepung.
Agent Cornell forklarer mere detaljeret, hvordan det fungerer:
“Lad os sige, at du ønsker at donere provenuet af dit hussalg til din alma mater eller et hospital. Du ville få huset vurderet og derefter overføre det til en skattefritaget fond. Universitetet eller hospitalet sælger derefter ejendommen og betaler dig en del af dens værdi årligt som indkomst, normalt omkring 5 % eller op til 10 % af dens vurderede værdi.
“Så du får et skattefradrag for det velgørende bidrag på, lad os sige værdien af huset på 200.000 dollars, plus at du får 1.500 dollars om måneden som indkomst fra fonden, hvilket ikke er nogen dårlig aftale.”
Når alle begunstigede i fonden er gået bort, går den resterende investering i fonden til velgørenhedsorganisationen. Så du giver en gave til en velgørende organisation, og du får et skattefradrag på denne gave, som du kan anvende mod din indkomstskat for både tidligere og fremtidige år.
På den måde får du indkomsten fra fonden hele livet eller i et vist antal år (afhængigt af betingelserne i CRT’en). Den eneste, der virkelig taber ved denne ordning, er skattevæsenet.
Gør din fixer-upper til din primære bolig
House flippers køber normalt et hjem, sætter det i stand og sælger det inden for et tidsrum på 12 måneder. Men – så kommer du til at være på krogen for kapitalgevinster. I stedet kan du vælge at sælge eller lease din nuværende primære bolig og flytte ind i din investeringsejendom i mindst to år. Det giver dig masser af tid til at sprede byggeomkostningerne og tidsplanen for reparationer.
Det giver dig også mulighed for at drage fordel af fritagelsen for kapitalgevinstskat på det hus, du flipper, så du ikke mister en stor del af din fortjeneste til skattevæsenet.
Tage lidt (eller meget!) tilbage fra skattevæsenet
Ingen har noget imod at betale skat for at hjælpe med at finansiere vores land. Men når skattevæsenet ønsker at tage en stor bid af provenuet (fra salget af et hus købt med en indkomst, som du allerede er blevet beskattet af), kan det føles som overkill.
Men med lidt klog økonomisk planlægning, bistand fra skatteeksperter og hjælp fra en dygtig ejendomsmægler kan du sælge dit hus uden at aflevere for mange penge til Onkel Sam alligevel.