VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
Va Renovation Loan guidelines are a little more involved than a straight VA Home Loan. I første omgang ansøger du om to lån – det oprindelige købslån og renoveringslånet. De to lån rulles derefter sammen til én månedlig betaling. Eventuelle ombygninger og reparationer, der er omfattet af renoveringslånet, indgår i den endelige værdi. Dette er den færdiggjorte værdi. Reparationer kan finde sted efter låneafslutningen! Långiveren betaler lånesummene til entreprenøren, efterhånden som de gennemfører ændringerne. Vi vil lære mere om dette om lidt.
Du undrer dig måske over, hvordan långiveren kommer frem til det samlede beløb, der er nødvendigt for at købe boligen og færdiggøre renoveringerne. De bruger det mindste af anskaffelsesomkostningerne i forhold til den færdiggjorte værdi, der er fastsat af en VA-gebyrpanel-vurderingsmand. Dette kaldes Notice of Value, eller NOV. Vurderingsmanden bestemmer anskaffelsesomkostningerne ved at lægge salgsprisen i kontrakten, de samlede omkostninger til ombygninger og reparationer, inspektionsgebyrer, gebyrer for ajourføring af ejendomsretten og tilladelser sammen.
Hvad er disse reserver? Midlerne er en stødpude til enhver just-in-case-situation, der måtte opstå. Alle ved, at når en entreprenør begynder at grave i et projekt, finder de ting, der kan koste flere penge eller forlænge den tid, der er nødvendig for reparationer. Den maksimale tilladte uforudsete reserve er 15 % af projektomkostningerne. Selv om det ikke er et krav, vil långiveren afgøre, om en uforudsete udgifter er berettiget på grundlag af omfanget af det arbejde, der skal udføres. Eventuelle penge, der er tilbage i den uforudsete reserve, når arbejdet er afsluttet, skal anvendes på hovedsaldoen. Hvis du betalte kontingentet af egen lomme ved lukningen, vil pengene komme til dig, når projektet er afsluttet.
Det var mange oplysninger, så lad os omsætte det til rigtige tal, så du får en idé. Du kan finde følgende eksempel i cirkulære 26-18-6, der blev offentliggjort i april 2018.
Scenarie A
Kontraktens salgspris er 100.000 $, ombygninger og reparationer 75.000 $, hændelsesreserve (10 %) på 7.500 $, inspektion 250 $, tilladelse 250 $ giver dig en samlet anskaffelsespris på 183.000 $. Værdiangivelsen er rapporteret til $180.000. Da $180.000 er mindre end $183.000, anses dette for at være anskaffelsesomkostningerne. Derfor skal du medbringe de yderligere 3.000 USD ved afslutningen. Dette betragtes ikke som en udbetaling, fordi anskaffelsesomkostningerne er større end husets oplyste markedsværdi.
Scenarie B
Salgsprisen i kontrakten er $100.000, ombygninger og reparationer $75.000, reserve (10%) på $7.500, inspektion $250, tilladelse $250 giver dig en samlet anskaffelsesomkostning på $183.000. Værdiangivelsen er rapporteret til $190.000. Det lavere beløb på 183.000 $ anvendes som anskaffelsesomkostninger, hvilket gør det muligt at finansiere hele beløbet sammen med finansieringsgebyret.
Som du kan se, er bundlinjen, at de færdige omkostninger skal være lavere end Notice of Value for at blive fuldt finansieret. Alt over NOV’en vil kræve ud af lommen midler på tidspunktet for lukning.
Hvad sker der, hvis du allerede ejer dit hjem og ønsker at refinansiere? Scenarierne er de samme. Den eneste forskel er, at du skal betale dit nuværende realkreditlån fuldstændigt af ved at refinansiere det eksisterende lån. For at regne anskaffelsesomkostningerne for en refinansiering skal du blot lægge de eksisterende låneudbetalinger, de samlede omkostninger til reparationer og ændringer, inspektionsgebyrer, gebyrer for ajourføring af titler og tilladelser sammen. Hvis det samlede beløb er højere end værdimærkningen, skal du enten betale det ekstra beløb af egen lomme eller reducere projektomkostningerne. Hvis det samlede beløb er under Notice of Value, har du den ekstra bonus at kunne rulle lukkeomkostningerne ind eller tage en cash-out på op til 100 procent af lånets værdi.
Home Purchase Option
– En fantastisk mulighed for at forbedre tvangsauktioner eller short sale
– Forbedre forældede boliger
– Nyt VA Home-køb, der har brug for nogle reparationer.
Home Refinance Option
-Improve et eksisterende hjem i stedet for at flytte til en ny ejendom.
-Renovering på et VA-hjem, der har brug for lidt TLC.
Ok, du har din finansiering, du har dit lån – hvad nu? Du starter dit projekt! Den del af lånet, der er øremærket til renovering, opbevares på en deponeringskonto. Du skal bekræfte over for långiveren, at reparationer udføres efter planen og på en acceptabel måde. Når långiveren har modtaget disse opdateringer, udbetaler den midlerne til din entreprenør.
Lad os tale om din entreprenør. Der er specifikke krav knyttet til VA-renoveringslånet med hensyn til, hvem du kan bruge. Du kender måske en fyr, der udfører et godt stykke arbejde, og han er tilfældigvis en af dine venner, så du ved, at han er troværdig. Det er vigtigt at vide, at uanset hvilken entreprenør du vælger, skal han være registreret og have et gyldigt VA-bygherreidentifikationsnummer før udstedelsen af VA Notice of Value. Du skal også have et armslængdeforhold med bygherren. Det betyder ingen venner eller familiemedlemmer. Der må ikke være nogen potentiel interessekonflikt mellem dig og entreprenøren. Bygherrerne skal have en generel ansvarsforsikring på mindst 100.000 dollars og give detaljerede overslag over reparationerne, idet de skal opdele udgifterne til arbejdskraft fra udgifterne til materialer.
Hvad sker der, hvis du midt i dit renoveringsprojekt beslutter dig for at foretage nogle ændringer? Du bliver nødt til at oprette en ændringsordre. Du har lov til at foretage alle de ændringer, du ønsker, så længe du betaler for dem af egen lomme. Enhver beslutning, du træffer, efter at vurderingen er afsluttet, er ikke berettiget til at blive rullet ind i det nye lån. Hvis du beslutter dig for at foretage en ændring, skal den gives til vurderingsmanden til godkendelse, før arbejdet kan påbegyndes. Dette skyldes, at de skal sikre sig, at ændringsordren ikke sænker værdien af den oprindelige vurdering.
Det er långiverens endelige ansvar at overvåge projektet og sikre, at det bliver gennemført korrekt som angivet i arbejdets omfang. Dette er afgørende for at sikre, at boligens værdi bevares. Når arbejdet er afsluttet, sender långiveren VA-gebyrvurderingsmanden tilbage ud til ejendommen for at foretage en endelig inspektion. De vil sikre sig, at arbejdet opfylder minimumskravene til ejendommen (MPR’s).
Whew! Det var en masse oplysninger. De vigtigste ting, du skal huske, er disse.
1. Et VA Renovation Loan giver dig mulighed for at købe et hjem, der har brug for noget arbejde, før du kan flytte ind. Du kan endda bruge det til et hjem på tvangsauktion!
2. Lånet omfatter den oprindelige købspris og udgifterne til renoveringer, ombygninger og reparationer i et enkelt lån.
3. Arbejdet kan afsluttes efter lukning, hvilket sparer dig for at skulle betale for reparationer af egen lomme, før du kan flytte ind.
4. Alle, der er kvalificeret til et VA Home Loan, vil være kvalificeret til et VA Renovation Loan. Dette gælder også, selv om du i øjeblikket har et VA- eller konventionelt boliglån. Det er en perfekt mulighed, hvis du ønsker at refinansiere og foretage nogle tiltrængte reparationer på dit nuværende hjem.