Vejhjemmel:
Når du navigerer i forbindelse med ejerskab af jord og køb af ejendom, kan du støde på vejservitutter.
En servitut er den juridiske ret for en ikke-ejer til at bruge en del af en anden persons jord til et bestemt formål.
Vejservitutter kommer ofte i spil, når nogen har brug for at få adgang til deres ejendom.
Når der ikke er nogen vejforbindelse mellem en given jordlod og offentlige veje, kan det blive utroligt svært at bruge den jord, du har købt, lovligt.
I denne blog vil vi diskutere alt, hvad du skal vide om vejservitutter, før du køber.
Hvilke typer servitutter findes der?
Der findes to hovedtyper af servitutter: tillægsservitutter og bruttoservitutter.
Både disse typer af servitutter kan bruges til ind- og udkørsel, forsyningsselskaber og dræning.
Her er de centrale forskelle, som du bør forstå.
Appurtenant Servits
Disse servitutter overdrages automatisk sammen med den jord, de gavner, når jorden sælges eller overdrages (medmindre andet udtrykkeligt er angivet).
De eksisterer til fordel for tilstødende jord, så tænk på det som en servitut til ind- og udkørsel, forsyningsselskaber eller dræning, der går over en jordparcel, der adskiller den ejendom, der er omfattet af servitutten, fra en offentlig vej.
Så hvis du har en jordlod, som du ikke ville have adgang til uden at krydse en tilstødende jordlod, så vil eventuelle vejservitutter sandsynligvis være tilknyttede servitutter.
Din jordlod vil være den “dominerende ejendom”, fordi den er begunstiget af servitutten.
Den parcel, som servitutten løber over, kaldes “servitut”.
Selv om servitutten sælges eller overdrages, bryder dette ikke en tillægsservitut (selv om det ikke er nævnt i skødet!).
Servitutter i brutto
Selv om de ikke gavner jorden, er servitutter i brutto beregnet til at gavne en person eller et selskab.
En servitut in gross kan f.eks. gives til et forsyningsselskab af et land eller en stat til at drive el-, telefon- eller internetledninger.
Denne type servitut gavner ikke en ejendom, og forsyningsselskabet behøver ikke at eje nogen jord i nærheden for at opnå den.
Servitutter in gross løber ikke med jorden, og disse servitutter er på “servitutter”, fordi de ikke er til fordel for bestemte ejendomme.
I lighed med de tilhørende servitutter ophæver salget af den servitutgivende ejendom imidlertid ikke servitutten in brutto (selv om det ikke er nævnt i skødet!).
Vidste du, at der også findes negative servitutter?
De fleste servitutter, der falder mig ind, er bekræftende servitutter: de giver servitutsindehaveren ret til at gøre noget (f.eks. at bruge en ejendom til ind- eller udkørsel).
Men der findes også negative servitutter.
Disse giver servitutsindehaveren mulighed for at forhindre ejeren af servitutten i at bruge ejendommen på en bestemt måde (f.eks. at bygge inden for et bestemt område).
Hvordan ved man, om der er servitutter på en ejendom?
Da servitutter ikke behøver at være skrevet ind i skødet for at eksistere, undrer du dig måske over, hvordan du kan vide, om der er servitutter på den grund, du skal købe.
I nogle stater er det lovpligtigt for sælgere at oplyse om servitutter på deres ejendom, så du bør have en idé om, hvorvidt der findes servitutter, når du indgår en købsaftale.
Hvis du køber en bank-ejet bolig, skal du måske foretage en due diligence.
For at finde ud af det, bør du opdele din søgning efter typen af servitut.
Servitut:
Denne type servitut giver tilladelse til, at forsyningsvirksomheder kan installere el-ledninger, en mobilmast osv. på din ejendom.
Ringe til dit lokale forsyningsselskab eller gå til amtets tinglysningskontor eller rådhuset.
Du kan bede en ekspedient om at vise dig et kort over servitutternes placering.
Du kan også få en opmåling af ejendommen for at få vist placeringen af eventuelle servitutter for forsyningsselskaber.
Private servitutter:
Private servitutter har ofte form af en sti, indkørsel, kloak eller adgang til solcelleanlæg.
Hvis din titel indeholder private servitutter, bør du få kopier af de faktiske servitutdokumenter, når du køber ejendommen.
Du vil kunne finde et referencenummer på disse dokumenter.
Den amtssekretær kan også hjælpe dig med at finde disse private servitutter i de offentlige registre, så du kan få en kopi, som du kan opbevare sammen med dit skøde.
Servitut af nødvendighed:
Her er det, hvor det kan blive forvirrende for grundejere eller potentielle købere.
I nogle tilfælde behøver en juridisk servitut ikke at være nedskrevet for at eksistere.
Hvis det er absolut nødvendigt at krydse en andens jord til et legitimt formål (som f.eks. adgang til deres hjem), kan der være tale om en “servitut af nødvendighed.”
I dette tilfælde må du ikke gribe ind i din nabos juridiske rettigheder.
Hvis du opdager, at dette sker, skal du måske tale med en advokat for at finde ud af, hvilke muligheder du har.
Servitutter med foreskrivende virkning:
En servitut med foreskrivende virkning ligner en servitut af nødvendighed, idet den giver nogen adgang til en andens jord til et bestemt formål (f.eks. adgang til deres hjem).
Hvorimod den typisk først kommer i spil efter en bestemt periode.
For eksempel kan der oprettes foreskrivende vejservitutter, hvis du har brugt en del af naboens ejendom til adgang uden en formel servitut i de sidste 20 år.
Dette giver i det væsentlige servitutsindehaveren mulighed for at besidde en del af den servitutberettigede grund til et bestemt formål.
De forskellige stater har forskellige regler og bestemmelser.
Det bedste du kan gøre er at slå “servitutter” op i indekset i din stats vedtægter, så du kan forstå domstolsafgørelser om præceptive servitutter.
Som du kan se, er der en række forskellige servitutter, der kan eksistere på din ejendom, og ikke alle af dem vil være let at søge i offentlige registre.
For at være helt sikker på, at du har fundet alle servitutter på din ejendom, er det bedst at få foretaget en tinglysning.
Hvad kan jeg gøre, hvis jeg ikke bryder mig om folk på min ejendom?
Ejendomsejere kan ikke forstyrre formålet med en lovlig servitut.
Hvis et elselskab med en servitut for forsyningsvirksomhed f.eks. har spændt ledninger på tværs af sin vejret, har du ikke lovligt lov til at tage dem ned eller blokere deres vej.
Interfererer du i en servitut, kan du blive ansvarlig for skader og blive genstand for en retssag.
Hvis du føler, at nogen ulovligt trænger ind på din ejendom, eller hvis du har god grund til at bestride servitutten, bør du tale med en erfaren lokal ejendomsadvokat.
De kan give råd om den bedste måde at gå videre på (især hvis der ikke er noget på skrift).
Hvorfor findes vejservitutter?
Vejservitutter findes med henblik på ind- og udkørsel – retten til at komme ind og ud af en ejendom.
Dette behov opstår, når en jordlod ikke støder op til en offentlig, statsejet vej.
Hvis du køber en jordlod, der i sig selv er “landlocked”, vil du have brug for en vejservitut for at få adgang til den offentlige vej for at komme ind og ud af din ejendom.
Købere af huse og grunde bør betinge deres køb af ejendommen af, at de har ind- og udkørsel til en offentlig vej.
Hvis du ikke har dette, ville du ikke kunne bruge den jord eller det hus, som du har købt.
Du kan sikre dig, at du får dette ved at få en landmåling, inden du lukker ejendommen.
For at få adgang uden servitut skal mindst én af ejendommens grænser falde nøjagtigt sammen uden hul eller afvigelse med kanten af en vejbane.
Dette er kendt som vejrettighedslinjen.
Hvis disse linjer ikke falder sammen, skal du (som køber) være sikker på, at den pågældende ejendom har en servitut, der giver køberen juridisk ret til at krydse over den ejendom, der ligger mellem deres ejendom og den offentlige vej.
Hvis du planlægger at bo på ejendommen, bør du ud over vejservitutten også medtage retten til forsyningsledninger og rør.
Hvis dette ikke er tilfældet, er jorden ikke kun vanskelig at bo på, men den mister også en masse værdi.
Du ville sandsynligvis have svært ved at sælge ejendommen, hvis du nogensinde havde det ønske.
Hvordan opretter man en servitut?
Servitutter oprettes typisk i dokumenter (selvom de ikke behøver at være det).
Servitutter kan oprettes i skøder, servitutsaftaler, udstykningserklæringer og ejerlejlighedserklæringer.
Alle disse tinglyses i tinglysningsregistret ligesom skøde eller pantebreve.
Hvis du er interesseret i at oprette en servitut, er det bedste praksis at oprette en servitut i en aftale eller deklaration (frem for et skøde), fordi dette vil hjælpe dig med at løse alle de problemer, der vedrører servitutter.
Når du har udarbejdet dokumentet, skal du få det notarielt bekræftet af en offentlig notar med to vidner til stede.
Hvad er forskellen mellem en privat vej og en servitut?
En vejservitut giver nogen ret til at passere over en andens ejendom for at få adgang til deres egen.
Det er ikke alle servitutter, der er vejservitutter.
For eksempel bruges nogle tilknyttede servitutter af forsyningsselskaber til at placere mobilmaster på folks jord.
For at gøre det kort, mens alle private veje også er servitutter, er det ikke alle servitutter, der er private veje.
Private veje giver adgang på samme måde som en vejservitut, og det var først, da nogle statslige retssager begyndte at forsøge at definere betydningen af “privat vej”, at der opstod forvirring.
Hvordan en privat vej defineres, vil variere fra jurisdiktion til jurisdiktion.
Derimod ligner både vej servitut sand private veje hinanden, idet en kommune ikke har ret til at bruge eller regulere nogen af dem uden samtykke fra grundejeren eller indførelse af en lov.
Hvem er ansvarlig for at vedligeholde en vej servitut?
Lovgivningen om servitutter kan være kompliceret.
Lovgivningen er dog ret klar over, hvem der er ansvarlig for at vedligeholde en servitut, når den først er oprettet.
Den person eller part, der bruger servitutten (også kendt som servitutsindehaveren), er ofte den, der har pligt til at vedligeholde den.
Selv om servitutindehaverne ikke er ejere af selve jorden, skal de vedligeholde den, når de bruger den.
Grundejeren (servitutindehaveren) vil beholde de fleste rettigheder over den.
Så, hvad betyder det, når det drejer sig om en vejservitut?
Servitutindehaverne vil stadig kunne rydde buske væk eller asfaltere en ubefæstet vej.
De kan dog ikke blokere for servitutsindehaverens brug eller nydelse.
De har heller ingen pligt eller forpligtelse til at vedligeholde eller reparere servituttens forbedringer.
De kan gøre det, hvis de ønsker det, men de er på ingen måde forpligtet til det.
Hvordan er en servitut skitseret?
Servitutter gives til bestemte formål på et bestemt sted (indgang, udgang, forsyningsselskaber, dræning osv.).
En vejservitut gives til ind- og udkørsel.
I de fleste tilfælde skitserer servitutaftaler ofte det specifikke sted, hvor servitutten kan anvendes på de servitutter, der er omfattet af servitutterne.
Så hvis du har en vejservitut, vil du ikke kunne køre gennem naboens ejendom, hvor du vil.
Der vil være et bestemt sted skitseret, så servitutsindehaveren ikke kan overudøve den magt, som servitutten giver.
Er der begrænsninger for, hvordan vejservitutter kan bruges?
Generelt skal servitutter bruges til deres oprindelige formål.
Hvis der er behov for ændringer, kan deres anvendelse dog ændres, så de passer til en rimelig udvikling.
Det vil sige, at bare fordi man har givet en vejservitut (som servitutindehaver), betyder det ikke, at en servitutindehaver kan bruge den til hvad som helst.
Fors eksempelvis, hvis der var en begivenhed (koncert, festival osv.) fandt sted i nærheden, ville servitutsindehaveren ikke kunne bruge vejen eller indkørslen som et betalt parkeringsområde for ejendommen (og dermed tjene penge på det).
Dette sagt bør servitutsindehavere kunne bruge og nyde aftalen inden for rimelige grænser, og en eller to nætter med folk, der parkerer på indkørslen til en privat fest, er måske ikke et problem.
11. Kan servitutter påvirke eventuelle renoveringer eller tilføjelser?
Dette kan være et stort spørgsmål for jordkøbere, der ønsker at købe et hus eller et stykke jord med henblik på at bygge.
I dette tilfælde er det særligt vigtigt at vide, hvilke servitutter der findes på ejendommen, så du ikke skaber unødvendige juridiske komplikationer, der griber ind i servitutsindehaverens ret til at bruge og nyde det, der er skitseret i servitutten.
Kan servitutter opsiges?
Ja, servitutter kan opsiges på et par forskellige måder, afhængigt af hvem der gør det.
Her er, hvad du skal vide.
Af servitutsindehaveren
Servitutsindehaveren kan opsige servitutten ved at udføre, aflevere og registrere en skriftlig frigivelse af servitutten, også kendt som en kviteringskontrakt, der overdrager servitutten tilbage til servitutindehaveren.
Efter gensidig aftale
Hvis både servitutsindehaveren og servitutindehaveren er enige, kan de underskrive og registrere en ophævelse af servitutten.
Dette dokument skal indeholde en skriftlig ophævelse af servitutten (et quit claim deed) fra servitutsindehaveren, der overdrager servitutten tilbage til servitutindehaveren.
I henhold til doktrinen om sammenlægning
Hvis servitutsindehaveren bliver ejer af begge ejendomme (over hvilke servitutten løber), er der tale om en “enhed af to titler.”
Ejerne har ikke behov for en servitut på deres egen ejendom, og dermed vil servitutten være gået i opløsning.
Sluttelige tanker
En vejservitut giver dig ret til at få adgang til en del af en andens ejendom for at komme ind og ud af din egen.
De gives almindeligvis til ejere med indlandsejendomme, hvilket betyder, at de ikke ville være i stand til at nå deres ejendom uden en vejservitut.
Reglerne for servitutter varierer fra stat til kommune og fra den pågældende type anvendelse til den anden.
Det er derfor vigtigt at undersøge den ejendom, du køber, for at forstå, om du har behov for servitutter ELLER om der i øjeblikket er servitutter på din ejendom.
Konsulter din ejendomsmægler eller en erfaren lokal ejendomsadvokat, som kan hjælpe dig med disse detaljer.
Hvis oplysningerne om en vejservitut ikke allerede findes i dokumenterne for din ejendom, skal du muligvis søge flere oplysninger i dit lokale amtsregister eller få foretaget en tinglysning.
Har vi overset noget? Lad os vide det i kommentarerne.
For flere oplysninger om køb, salg eller investering i ledig jord kan du tjekke vores andre ressourcer nedenfor.
Vi er her for at hjælpe dig gennem hele processen med køb og salg af jord!
Hvis du ønsker at købe jord til overkommelige priser, kan du tjekke vores side med lister.
Hvis læsning af denne artikel har fået dig interesseret i at investere i jord, kan du tjekke vores artikel om hvordan du kommer i gang med at investere i jord.
Og hvis du ønsker at sælge jord, kan du besøge vores side om, hvordan du sælger din jord.
Hvis du leder efter gratis jord, kan du tjekke vores gratis jord giveaway.
Disclaimer: Vi er ikke advokater, revisorer eller finansielle rådgivere, og oplysningerne i denne artikel er kun til oplysningsformål. Denne artikel er baseret på vores egen forskning og erfaring, og vi gør vores bedste for at holde den nøjagtig og opdateret, men den kan indeholde fejl. Sørg for at konsultere en juridisk eller finansiel professionel, før du træffer investeringsbeslutninger.
- Author
- Recent Posts
- 12 måder at holde ubudne gæster væk fra din jord i 2021 – marts 24, 2021
- Abstract of Title: 11 Things You Need to Know in 2021 – marts 20, 2021
- Addendum vs. Amendment: 10 ting (2021), du skal vide – 14. marts 2021