Vigtige skattespørgsmål for ejendomsinvestorer i henhold til den nye skattelovgivning
Den endelige skattelovgivning, der er aftalt mellem repræsentanterne i Repræsentanternes Hus og Senatet, indeholder flere væsentlige ændringer for ejendomsinvestorer. Hvis man antager en individuel skatteyder i de højeste marginale satser, er her et resumé af de vigtigste bestemmelser.
Skattesatserne kan komme ned for investorer i den øverste parentes
I dag beskattes nettoindkomst fra huslejer med 39,6 procent plus en 3,8 procent Affordable Care Act (ACA) skat for passive investorer. Alt i alt er det 43,4 procent for passive investorer, 39,6 procent for aktive investorer.
I henhold til det endelige lovforslag vil investorer, der kvalificerer sig til det nye 20-procents fradrag, nettoindkomst fra huslejer effektivt blive beskattet med 29,6 procent plus 3,8 procent ACA-skat for passive investorer. Alt i alt er det 33,4 procent for en passiv investor og 29,6 procent for en aktiv investor – ca. en reduktion på 10 procentpoint.
Mange ejendomsinvestorer bør kvalificere sig til det 20 procents fradrag. Men indkomst, der ikke kvalificerer sig – såsom lejeindtægter på jord i mange tilfælde – ville blive beskattet med den øverste marginale indkomstskattesats på 37 procent plus den 3,8 procent ACA-skat for passive investorer for en top, alt i alt skattesats på 40,8 procent.
For at kvalificere sig til det fulde fradrag på 20 procent skal virksomheden enten betale et minimumsbeløb i lønninger – generelt det dobbelte af det ønskede fradrag – eller have en minimumsinvestering i håndgribelig, afskrivningsberettiget ejendom, der anvendes i handelen eller virksomheden – f.eks. en bygning – men ikke medregnet elementer som jord eller inventaregoder. Reglerne kan bedst forstås med flere eksempler:
- Antag, at en ikke-afskrivningsberettiget, egenkapitalfinansieret parkeringsplads købt for $1.000 genererer $140 i bruttoindkomst, før den betaler sine ansatte $40 for en nettoindkomst på $100 – et afkast på 10 procent. Fradraget på 20 procent ville være $20 og ville være fuldt tilladeligt, fordi det ikke var mere end 50 procent af virksomhedens lønninger på $40. Således ville kun $80 af de $100 være skattepligtige til den gældende sats.
- Hvis den samme investering var lånefinansieret, ville der naturligvis være renteudgifter, og størrelsen af nettoindkomsten ville blive reduceret, sammen med en reduktion i 20-procentsfradraget. Dette mindre fradrag ville klart opfylde løntesten i dette tilfælde.
- Hvis de samme 40 dollar blev betalt til uafhængige entreprenører, ville der ikke være nogen fordele, fordi betalinger til uafhængige entreprenører ikke tæller som løn. I så fald ville hele nettoindkomsten på 100 $ være skattepligtig.
- Hvis bestræbelserne imidlertid foregav at betale lønninger på 30 $ til ejeren, ville den resterende nettoindkomst være 70 $, og et fradrag på 20 % på 14 $ ville tilsyneladende opfylde løntesten, fordi det var mindre end 50 % af de samlede udbetalte lønninger. Ejerens indkomst ville være summen af 30 dollars i lønninger og 56 dollars i kvalificeret erhvervsindkomst. I realiteten ville der være tale om et fradrag på 14 procent i stedet for et fradrag på 20 procent. Det er dog ikke helt klart, om denne fremgangsmåde vil bestå.
- Selv om der ikke blev betalt løn, hvis anlægget ikke var en parkeringsplads, men en fuldautomatisk afskrivningsberettiget parkeringsbygning (på lejet jord), der oprindeligt blev købt for 1.000 dollars, og det genererede de samme 140 dollars bruttoindkomst og 100 dollars nettoindkomst efter betaling af 40 dollars til uafhængige entreprenører til vedligeholdelse af anlægget, ville fradraget på 20 procent være de samme 20 dollars. Det ville være fuldt ud tilladeligt og kun udsætte 80 $ for skat. Dette skyldes, at $20 ikke oversteg 2,5 procent af den oprindelige købspris på $1.000 (ujusteret grundlag) for strukturen – som i dette tilfælde ville være $25.
- Og hvis investeringen var lånefinansieret og påførte rentefradrag, ville nettoprovenuet blive reduceret, og det samme ville 20-procentsfradraget. Det ser ud til, at fradraget på 2,5 procent af købsprisen ikke ville blive reduceret, selv om ejendommen blev købt med gæld, herunder nonrecourse-gæld. Der synes således at være endnu mere råderum til at nyde godt af fradraget på 20 procent af nettoindkomsten.
- Selv om konstruktionen var i færd med at blive afskrevet, ville det “grundlag” på 1.000 dollars, som 2,5 procents fradrag beregnes ud fra, ikke blive reduceret med afskrivningsfradrag (grundlaget er ejendommens “ujusterede” basis) før udløbet af ejendommens brugstid (f.eks. 39,5 år) eller 10 år, alt efter hvilken periode der er længst. Ejendommen skal fortsat anvendes i skatteyderens erhverv eller virksomhed.
Som det fremgår, skal en investering i fast ejendom være meget rentabel, før 20 procent af dens nettoindkomst udgør mere end 2,5 procent af det oprindelige, ujusterede omkostningsgrundlag for den underliggende materielle ejendom. Reglen om 2,5 procent svarer til at betragte et “normalt” afkast af investeret kapital som værende 12,5 procent. Det vil sige, at hvis 20 procent af nettoindtægten skal svare til ca. 2,5 procent multipliceret med aktivets oprindelige anskaffelsespris, vil det angivelige “normale” afkast af aktivets oprindelige anskaffelsespris være 12,5 procent. Bemærk også, at skatteyderen har lov til at bruge, som en grænse, summen af 2,5 procent af aktiverne og 25 procent af lønnen.
Sluttelig skal det også bemærkes, at for investorer med fælles indkomster under 315.000 dollars eller enlige indbetalere under 157.500 dollars, vil løn- eller aktivkravene ikke gælde. Denne fordel udfases dog hurtigt, efterhånden som indkomsten stiger til $415.000/$207.500.
Baseret på de eksempler, der er beskrevet nedenfor, og muligheden for “gruppering” som beskrevet i Section 199A-reglerne, vil omkostningerne til at overholde disse regler sandsynligvis stige på virksomheds- og individniveau for at give investorerne de oplysninger, der er nødvendige for at være berettiget til det ovenfor beskrevne fradrag.
REITs er store vindere under skattereformen
De løn- eller aktivkrav, der er beskrevet ovenfor, ville ikke gælde for aktionærer, der modtager en andel af lejeindtægter fra fast ejendom gennem real estate investment trusts (REIT) som almindeligt REIT-dividende. Under forudsætning af, at REIT’en opfylder de samme krav til indkomst- og aktivtest som i dag, vil disse almindelige udbytter automatisk være berettiget til en 20 procents satsreduktion i aktionærens hænder. Alt i alt vil almindelige udbytter fra REIT’er blive beskattet med en samlet sats på 33,4 %. Dette er betydeligt bedre end den maksimale skattesats på 43,4 % på ordinært REIT-dividende i henhold til den nuværende lovgivning.
Dertil kommer, at denne behandling synes at gælde for realkredit REIT’er, der samler og opkræver renteindtægter fra realkreditlån i fast ejendom.
Sådan kunne f.eks. et REIT, der ejer parkeringspladser, som drives af uafhængige entreprenører, og som derfor ikke betaler lønninger, videregive sin nettoindtægt til REIT-investorerne, som ville være berettiget til et fradrag på 20 % af indkomsten, selv om REIT’en ikke havde nogen investeringer i afskrivningsberettiget ejendom og ikke betalte lønninger.
Dertil kommer, at en begrænsning i lovforslaget om at få fordelene for virksomheder, der leverer tjenesteydelser inden for visse fagområder – såsom sundhed – ikke ville gælde for REIT’er – og dermed ikke kunne medføre, at et REIT for sundhedssektoren ikke ville blive diskvalificeret.
Aktive tab begrænses
I henhold til en række bestemmelser, der stadig er ret uklare med hensyn til omfang og betydning, vil aktive tab være underlagt nye begrænsninger, der begrænser deres mulighed for at blive brugt mod løn- eller gebyrindtægter eller porteføljeindtægter.
Renteudgifter er stadig fradragsberettigede, men afskrivninger kan ændres
De fleste ejendomsinvesteringer er stærkt gældsfinansierede. I henhold til gældende lov er erhvervsrenter fuldt fradragsberettigede. I henhold til det endelige lovforslag indføres der nye begrænsninger på erhvervsrentefradrag for selskaber og gennemgående virksomheder, der ikke opfylder betingelserne for en undtagelse for små skatteydere. Ejendomshandel eller -virksomheder kan dog uigenkaldeligt vælge at blive undtaget fra disse regler. Til gengæld vil der gælde mere restriktive afskrivningsregler. Generelt skal ejerne anvende 30 års lineær afskrivning (ikke den ellers gældende 27,5-års regel) for fast ejendom til beboelse og 40 års lineær afskrivning (ikke den ellers gældende 39-års regel) for fast ejendom, der ikke er til beboelse, med andre regler for specifikke elementer.
For ejendomshandel eller virksomheder, der ikke vælger at undtage sig begrænsningerne for erhvervsrenter, vil reglerne generelt begrænse nettorentefradrag til 30 procent af indtjeningen før renter. I de første fire år efter vedtagelsen (skatteår efter den 31. december 2017 og før den 1. januar 2022) vil denne regel også blive anvendt ved at lægge afskrivninger og afskrivninger tilbage, så den svarer til en regel om 30 procent af EBITDA og ikke 30 procent af EBIT. Efter denne periode og fremover vil EBIT-reglen finde anvendelse. Renter, der ikke godkendes, vil generelt blive overført på ubestemt tid og kan anvendes i senere år, hvis de opfylder den gældende standard for det pågældende år. Der er dog en undtagelse fra begrænsningen for skatteydere med gennemsnitlige årlige bruttoindtægter for den periode på tre skattepligtige år, der slutter med det foregående skattepligtige år, som ikke overstiger 25 mio. dollar.
Like-kind-ombytninger bevares for fast ejendom og opportunity zone sprog tilføjet
Den mulighed for skattefri “like-kind”-ombytninger af udlejningsejendomme bevares i henhold til afsnit 1031 i skattelovgivningen.
Den TCJA vedtog også yderligere lovgivning for investorer, der søger at udskyde og udelukke visse poster af kapitalgevinster med indførelsen af Qualified Opportunity Zones.
Ændringer af carried interest
I henhold til gældende lov behandles kapitalgevinster, der overføres til indehavere af overskudsinteresser, der er modtaget for levering af tjenesteydelser (såkaldte “carried interests”), som alle andre kapitalgevinster.
I henhold til det endelige lovforslag vil carried interests i visse aktiviteter – generelt, private equity, real estate private equity, hedgefonde og lignende virksomheder – kun få kapitalgevinstbehandling, hvis de aktiver, der genererer gevinsten, blev holdt i en 3-årig holdperiode, hvilket er længere end den 1-årige holdperiode i gældende lov. Det ser ud til, at denne regel gælder for det aktiv, der genererer gevinsten, uanset om det er en partnerskabsandel eller de underliggende aktiver.
Det kan være hensigtsmæssigt at overveje mulige strukturelle eller handelsmæssige ændringer for at maksimere fordelene efter skat i henhold til denne regel.
Se venligst nedenstående skema for nærmere oplysninger om, hvordan den skattemæssige behandling i henhold til gældende lov adskiller sig fra konferencerapporten for flere nøgleområder, der påvirker investeringer i fast ejendom.