Die wichtigsten Steuerfragen für Immobilieninvestoren im Rahmen der neuen Steuergesetzgebung
Der endgültige Steuerentwurf, auf den sich das Repräsentantenhaus und der Senat geeinigt haben, enthält mehrere wichtige Änderungen für Immobilieninvestoren. Ausgehend von einem einzelnen Steuerzahler mit den höchsten Grenzsteuersätzen finden Sie hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Bestimmungen.
Die Steuersätze können für Investoren mit den höchsten Steuersätzen sinken
Heute wird das Nettoeinkommen aus Mieten mit 39,6 Prozent besteuert, zuzüglich einer 3,8-prozentigen Steuer nach dem Affordable Care Act (ACA) für passive Investoren. Insgesamt sind das 43,4 Prozent für passive Investoren und 39,6 Prozent für aktive Investoren.
Nach dem endgültigen Gesetzentwurf würden Investoren, die sich für den neuen 20-prozentigen Abzug qualifizieren, Nettoeinkünfte aus Mieten effektiv mit 29,6 Prozent besteuert, zuzüglich der 3,8-prozentigen ACA-Steuer für passive Investoren. Insgesamt sind das 33,4 Prozent für einen passiven Investor und 29,6 Prozent für einen aktiven Investor – eine Senkung um etwa 10 Prozentpunkte.
Viele Immobilieninvestoren sollten die Voraussetzungen für den 20-prozentigen Abzug erfüllen. Aber Einkommen, das nicht für den Abzug in Frage kommt – wie z.B. Mieteinnahmen aus Grundstücken in vielen Fällen – würde mit dem höchsten Einkommenssteuersatz von 37 Prozent zuzüglich der 3,8-prozentigen ACA-Steuer für passive Investoren besteuert werden, so dass sich ein höchster Gesamtsteuersatz von 40,8 Prozent ergibt.
Um den vollen 20-prozentigen Abzug in Anspruch nehmen zu können, muss das Unternehmen entweder einen Mindestbetrag an Löhnen und Gehältern zahlen – in der Regel das Doppelte des gewünschten Abzugs – oder eine Mindestinvestition in materielle, abschreibungsfähige Güter tätigen, die im Rahmen des Gewerbes oder der Geschäftstätigkeit genutzt werden – z. B. ein Gebäude -, wobei jedoch Gegenstände wie Grundstücke oder Vorratsvermögen nicht berücksichtigt werden. Die Regeln lassen sich am besten anhand einiger Beispiele nachvollziehen:
- Angenommen, ein nicht abschreibungsfähiger, eigenkapitalfinanzierter Parkplatz, der für 1.000 Dollar erworben wurde, erwirtschaftet ein Bruttoeinkommen von 140 Dollar, bevor er seinen Angestellten 40 Dollar zahlt, was einem Nettoeinkommen von 100 Dollar entspricht – eine Rendite von 10 Prozent. Der 20-prozentige Abzug würde sich auf 20 Dollar belaufen und wäre in vollem Umfang zulässig, da er nicht mehr als 50 Prozent der Löhne des Unternehmens von 40 Dollar beträgt. Somit wären von den 100 $ nur 80 $ zum geltenden Steuersatz zu versteuern.
- Wäre dieselbe Investition fremdfinanziert, würden natürlich Zinsaufwendungen anfallen, und der Betrag des Nettoeinkommens würde sich verringern, zusammen mit einer Verringerung des 20-prozentigen Abzugs. Dieser geringere Abzug würde in diesem Fall eindeutig den Lohntest erfüllen.
- Wären dieselben 40 Dollar an unabhängige Auftragnehmer gezahlt worden, wären keine Vorteile verfügbar, da Zahlungen an unabhängige Auftragnehmer nicht als Lohn gelten. In diesem Fall wären die vollen 100 Dollar des Nettoeinkommens steuerpflichtig.
- Wenn das Unternehmen jedoch vorgibt, dem Eigentümer einen Lohn von 30 Dollar zu zahlen, würde das verbleibende Nettoeinkommen 70 Dollar betragen, und ein 20-prozentiger Abzug von 14 Dollar würde den Lohntest erfüllen, da er weniger als 50 Prozent des gesamten gezahlten Lohns beträgt. Das Einkommen des Eigentümers würde sich aus der Summe von 30 Dollar Lohn und 56 Dollar qualifiziertem Geschäftseinkommen zusammensetzen. In der Tat gäbe es einen Abzug von 14 Prozent anstelle eines Abzugs von 20 Prozent. Es ist jedoch nicht ganz klar, ob dieser Ansatz zulässig ist.
- Selbst wenn keine Löhne gezahlt würden, wenn es sich bei der Anlage nicht um einen Parkplatz, sondern um eine vollautomatische, abschreibungsfähige Parkhalle (auf gepachtetem Land) handeln würde, die ursprünglich für 1.000 Dollar erworben wurde, und sie dieselben 140 Dollar an Bruttoeinnahmen und 100 Dollar an Nettoeinnahmen erwirtschaftete, nachdem 40 Dollar an unabhängige Auftragnehmer für die Instandhaltung der Anlage gezahlt wurden, würde der 20-prozentige Abzug dieselben 20 Dollar betragen. Er wäre in vollem Umfang zulässig, so dass nur 80 $ zu versteuern wären. Der Grund dafür ist, dass die 20 % nicht mehr als 2,5 % des ursprünglichen Kaufpreises (unbereinigte Basis) von 1.000 USD für die Anlage ausmachen, was in diesem Fall 25 USD wären.
- Wenn die Investition fremdfinanziert wurde und Zinsabzüge anfielen, würde sich der Betrag des Nettoeinkommens verringern und damit auch der 20 %ige Abzug. Der Freibetrag in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises würde nicht gekürzt, selbst wenn die Immobilie mit Fremdkapital, einschließlich Fremdkapital ohne Rückgriffsrecht, erworben wurde. Es scheint also noch mehr Spielraum für den Abzug von 20 % des Nettoeinkommens zu geben.
- Selbst wenn das Gebäude abgeschrieben würde, würde die „Basis“ von 1.000 $, auf der der 2,5 %ige Freibetrag berechnet wird, bis zum Ablauf der Nutzungsdauer der Immobilie (z. B. 39,5 Jahre) oder 10 Jahre, je nachdem, was länger ist, nicht durch Abschreibungsabzüge verringert (die Basis ist die „unbereinigte“ Grundlage der Immobilie). Die Immobilie muss weiterhin im Rahmen der Geschäftstätigkeit des Steuerpflichtigen genutzt werden.
Wie man sieht, müsste eine Immobilieninvestition sehr rentabel sein, bevor 20 Prozent ihres Nettoeinkommens mehr als 2,5 Prozent der ursprünglichen, unbereinigten Kostenbasis der zugrunde liegenden Sachanlagen ausmachen. Die 2,5-Prozent-Regel ist gleichbedeutend damit, dass eine „normale“ Rendite auf das investierte Kapital bei 12,5 Prozent liegt. Das heißt, wenn 20 Prozent des Nettoeinkommens ungefähr 2,5 Prozent multipliziert mit den ursprünglichen Kosten des Vermögenswertes entsprechen sollen, würde die angebliche „normale“ Rendite auf die ursprünglichen Kosten des Vermögenswertes 12,5 Prozent betragen. Beachten Sie auch, dass der Steuerzahler als Höchstgrenze die Summe von 2,5 % des Vermögens und 25 % des Lohns ansetzen darf.
Schließlich ist auch zu beachten, dass für Anleger mit einem gemeinsamen Einkommen von weniger als 315.000 $ oder für Alleinstehende mit weniger als 157.500 $ die Lohn- oder Vermögensanforderungen nicht gelten würden. Diese Vergünstigung läuft jedoch schnell aus, wenn das Einkommen auf $415.000/$207.500 ansteigt.
Auf der Grundlage der nachstehend beschriebenen Beispiele und der Möglichkeit der „Gruppierung“, wie sie in den Vorschriften von Section 199A beschrieben ist, werden die Kosten für die Einhaltung dieser Vorschriften auf der Ebene der Unternehmen und der Einzelpersonen wahrscheinlich steigen, um den Anlegern die Informationen zur Verfügung zu stellen, die sie benötigen, um den oben beschriebenen Abzug in Anspruch nehmen zu können.
REITs sind die großen Gewinner der Steuerreform
Die oben beschriebenen Lohn- oder Vermögensanforderungen würden nicht für Aktionäre gelten, die einen Anteil an Immobilienmieteinkünften über Real Estate Investment Trusts (REIT) als gewöhnliche REIT-Dividenden erhalten. Unter der Voraussetzung, dass der REIT dieselben Anforderungen an die Einkommens- und Vermögensprüfung erfüllt wie heute, kämen diese gewöhnlichen Dividenden in den Händen des Aktionärs automatisch für eine 20-prozentige Steuerermäßigung in Betracht. Insgesamt würden REIT-Dividenden mit einem Gesamtsteuersatz von 33,4 Prozent besteuert werden. Dies ist deutlich besser als der Höchststeuersatz von 43,4 Prozent auf REIT-Dividenden nach geltendem Recht.
Diese Behandlung scheint auch für Hypotheken-REITs zu gelten, die Zinserträge aus Immobilienhypotheken bündeln und sammeln.
So könnte beispielsweise ein REIT, der Parkplätze besitzt, die von unabhängigen Auftragnehmern betrieben werden, und dementsprechend keine Löhne zahlt, sein Nettoeinkommen an die REIT-Investoren weitergeben, die zu einem 20-prozentigen Einkommensabzug berechtigt wären, obwohl der REIT keine Investitionen in abschreibungsfähige Immobilien getätigt und keine Löhne gezahlt hat.
Außerdem würde eine im Gesetzentwurf enthaltene Einschränkung des Vorteils für Unternehmen, die Dienstleistungen in bestimmten Berufsfeldern – wie etwa im Gesundheitswesen – erbringen, nicht für REITs gelten, so dass ein REIT im Gesundheitswesen nicht disqualifiziert werden könnte.
Beschränkte aktive Verluste
Nach einer Reihe von Bestimmungen, deren Umfang und Bedeutung noch recht unklar sind, würden aktive Verluste neuen Beschränkungen unterliegen, die ihre Verrechnung mit Lohn- oder Gebühreneinkünften oder Portfolioerträgen einschränken.
Zinsaufwendungen sind weiterhin abzugsfähig, aber die Abschreibung könnte sich ändern
Die meisten Immobilieninvestitionen sind stark fremdfinanziert. Nach geltendem Recht sind Geschäftszinsen voll abzugsfähig. Der endgültige Gesetzesentwurf sieht neue Beschränkungen für den Abzug von Geschäftszinsen für Kapitalgesellschaften und Unternehmen vor, die nicht unter die Ausnahmeregelung für kleine Steuerzahler fallen. Immobiliengeschäfte oder -unternehmen können sich jedoch unwiderruflich dafür entscheiden, von diesen Regeln ausgenommen zu werden. Im Gegenzug gelten dann restriktivere Abschreibungsregeln. Im Allgemeinen müssen die Eigentümer für Wohnimmobilien eine lineare Abschreibung von 30 Jahren (und nicht die sonst geltende 27,5-Jahres-Regel) und für Nichtwohnimmobilien eine lineare Abschreibung von 40 Jahren (und nicht die sonst geltende 39-Jahres-Regel) anwenden, wobei für bestimmte Gegenstände andere Regeln gelten.
Für Immobiliengewerbe oder -unternehmen, die sich nicht für eine Befreiung von den Beschränkungen für Geschäftszinsen entscheiden, werden die Regeln den Nettozinsabzug im Allgemeinen auf 30 Prozent der Erträge vor Zinsen begrenzen. In den ersten vier Jahren nach Inkrafttreten (Steuerjahre nach dem 31. Dezember 2017 und vor dem 1. Januar 2022) wird diese Regel auch unter Hinzurechnung der Abschreibungen angewandt, so dass sie einer 30-Prozent-Regel des EBITDA und nicht 30 Prozent des EBIT entspricht. Nach diesem Zeitraum wird die EBIT-Regel angewandt. Nicht anerkannte Zinsen werden im Allgemeinen auf unbestimmte Zeit vorgetragen und können in späteren Jahren verwendet werden, wenn sie den für das jeweilige Jahr geltenden Standard erfüllen. Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Begrenzung für Steuerzahler mit durchschnittlichen jährlichen Bruttoeinnahmen für den Zeitraum von drei steuerpflichtigen Jahren, der mit dem vorherigen steuerpflichtigen Jahr endet, die 25 Millionen US-Dollar nicht überschreiten.
Gleichartiger Austausch von Immobilien bleibt erhalten und Opportunity-Zone-Sprache hinzugefügt
Die Erlaubnis des steuerfreien „gleichartigen“ Austauschs von Mietimmobilien wird unter Abschnitt 1031 des Steuergesetzes beibehalten.
Mit der Einführung von „Qualified Opportunity Zones“ wurden im TCJA auch zusätzliche Rechtsvorschriften für Investoren eingeführt, die bestimmte Kapitalgewinne aufschieben und ausschließen möchten.
Änderungen bei Carried Interest
Nach geltendem Recht werden Kapitalgewinne, die an Inhaber von Gewinnbeteiligungen weitergegeben werden, die sie für die Erbringung von Dienstleistungen erhalten haben (sogenannte „Carried Interests“), wie alle anderen Kapitalgewinne behandelt.
Nach dem endgültigen Gesetzentwurf würden Carried Interests in bestimmten Bereichen – allgemein, Private Equity, Real Estate Private Equity, Hedge-Fonds und ähnliche Unternehmen – nur dann als Kapitalgewinne behandelt, wenn die Vermögenswerte, die den Gewinn generieren, für eine dreijährige Haltedauer gehalten werden, die länger ist als die einjährige Haltedauer des geltenden Rechts. Es scheint, dass diese Regel für den Vermögenswert gilt, der den Gewinn generiert, unabhängig davon, ob es sich um eine Beteiligung an einer Personengesellschaft oder um die zugrundeliegenden Vermögenswerte handelt.
Es kann sinnvoll sein, mögliche strukturelle oder geschäftliche Änderungen in Betracht zu ziehen, um die Nachsteuervorteile im Rahmen dieser Regel zu maximieren.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie Einzelheiten zu den Unterschieden zwischen der steuerlichen Behandlung nach dem geltenden Recht und dem Konferenzbericht für mehrere Schlüsselbereiche, die sich auf Immobilieninvestitionen auswirken.