Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen

Wenn Sie an Immobilieninvestitionen denken, ist das erste, was Ihnen wahrscheinlich in den Sinn kommt, Ihr Zuhause. Natürlich haben Immobilieninvestoren noch viele andere Möglichkeiten, wenn es um die Auswahl von Investitionen geht, und es sind nicht nur physische Objekte.

Immobilien haben sich in den letzten 50 Jahren zu einem beliebten Anlageinstrument entwickelt. Hier ein Blick auf einige der führenden Optionen für Einzelanleger sowie die Gründe für eine Investition.

Mietimmobilien

Wenn Sie in Mietimmobilien investieren, werden Sie zum Vermieter – Sie müssen also überlegen, ob Sie sich in dieser Rolle wohlfühlen werden. Als Vermieter sind Sie verantwortlich für Dinge wie die Zahlung der Hypothek, der Grundsteuer und der Versicherung, die Instandhaltung der Immobilie, die Suche nach Mietern und den Umgang mit Problemen.

Wenn Sie keinen Hausverwalter einstellen, der sich um die Details kümmert, ist die Tätigkeit als Vermieter eine praktische Investition. Je nach Situation können Sie sich rund um die Uhr um die Immobilie und die Mieter kümmern – und das ist nicht immer angenehm. Wenn Sie Ihre Immobilien und Mieter jedoch sorgfältig auswählen, können Sie das Risiko größerer Probleme verringern.

Eine Möglichkeit, wie Vermieter Geld verdienen, ist die Erhebung von Miete. Wie viel Miete Sie verlangen können, hängt davon ab, wo sich die Wohnung befindet. Dennoch kann es schwierig sein, die beste Miete zu ermitteln, denn wenn man zu viel verlangt, vergrault man die Mieter, und wenn man zu wenig verlangt, bleibt Geld auf dem Tisch liegen. Eine gängige Strategie besteht darin, so viel Miete zu verlangen, dass die Ausgaben gedeckt sind, bis die Hypothek abbezahlt ist; zu diesem Zeitpunkt wird der größte Teil der Miete zum Gewinn.

Die andere Hauptmethode, mit der Vermieter Geld verdienen, ist die Wertsteigerung. Wenn Ihre Immobilie an Wert gewinnt, können Sie sie zu gegebener Zeit mit Gewinn verkaufen oder einen Kredit aufnehmen, um Ihre nächste Investition zu tätigen. Auch wenn Immobilien in der Regel an Wert gewinnen, gibt es keine Garantien.

Historische Preise

Immobilien gelten seit langem als solide Investition, und das aus gutem Grund. Vor 2007 sah es so aus, als könnten die Preise unbegrenzt weiter steigen. Mit wenigen Ausnahmen stiegen die durchschnittlichen Verkaufspreise für Häuser in den USA zwischen 1963 und 2007 – dem Beginn der Großen Rezession – jedes Jahr an.

Dieses Diagramm der Federal Reserve Bank of St. Louis zeigt die durchschnittlichen Verkaufspreise zwischen 1963 und 2019 (die aktuellsten verfügbaren Daten). Die hellgrau schattierten Bereiche weisen auf Rezessionen in den USA hin.

Natürlich fiel der stärkste Abschwung auf dem Immobilienmarkt vor der COVID-19-Pandemie mit der Großen Rezession zusammen. Die Folgen der Coronavirus-Krise sind noch nicht absehbar. Inmitten von Schließungen, sozialer Distanzierung und schwindelerregenden Arbeitslosenzahlen ist es wahrscheinlich, dass die Immobilienverkäufe deutlich zurückgehen werden. Das bedeutet zwar nicht zwangsläufig, dass die Immobilienpreise nachziehen werden, aber es wird zumindest die Art und Weise verändern, wie Menschen Immobilien kaufen und verkaufen – zumindest kurzfristig.

Flipping Houses

Wie die Daytrader, die von den Buy-and-Hold-Investoren weit entfernt sind, sind auch die Immobilien-Flipper eine ganz andere Sorte als Buy-and-Rent-Vermieter. Flipper kaufen Immobilien mit der Absicht, sie für einen kurzen Zeitraum – oft nicht mehr als drei bis vier Monate – zu halten und sie dann schnell mit Gewinn zu verkaufen.

Es gibt zwei Hauptansätze für das Flippen einer Immobilie:

1. Reparieren und aktualisieren. Bei diesem Ansatz kaufen Sie eine Immobilie, von der Sie glauben, dass sie mit bestimmten Reparaturen und Aktualisierungen an Wert gewinnen wird. Im Idealfall schließen Sie die Arbeiten so schnell wie möglich ab und verkaufen dann zu einem Preis, der Ihre Gesamtinvestition (einschließlich der Renovierungsarbeiten) übersteigt.
2. Halten und weiterverkaufen. Diese Art des Flippings funktioniert anders. Anstatt eine Immobilie zu kaufen und sie zu renovieren, kauft man sie in einem schnell wachsenden Markt, hält sie einige Monate und verkauft sie dann mit Gewinn.

Bei beiden Arten des Flippings besteht das Risiko, dass man die Immobilie nicht zu einem Preis verkaufen kann, der einen Gewinn abwirft. Dies kann eine Herausforderung darstellen, da Flipper in der Regel nicht genügend Bargeld zur Verfügung haben, um Hypotheken auf Immobilien langfristig zu bezahlen. Dennoch kann Flipping eine lukrative Möglichkeit sein, in Immobilien zu investieren, wenn es richtig gemacht wird.

REITs

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) entsteht, wenn eine Gesellschaft (oder ein Trust) gegründet wird, um das Geld von Anlegern für den Kauf, den Betrieb und den Verkauf von ertragbringenden Immobilien zu verwenden. REITs werden wie Aktien und börsengehandelte Fonds (ETFs) an den großen Börsen ge- und verkauft.

Um sich als REIT zu qualifizieren, muss das Unternehmen 90 % seiner steuerpflichtigen Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Auf diese Weise vermeiden REITs die Zahlung der Körperschaftssteuer, während ein reguläres Unternehmen auf seine Gewinne besteuert würde, was die Renditen, die es an seine Aktionäre ausschütten könnte, schmälert.

Ähnlich wie reguläre Dividendenaktien eignen sich REITs für Anleger, die ein regelmäßiges Einkommen wünschen, bieten aber auch die Möglichkeit einer Wertsteigerung. REITs investieren in eine Vielzahl von Immobilien wie Einkaufszentren (etwa ein Viertel aller REITs sind auf diese spezialisiert), Gesundheitseinrichtungen, Hypotheken und Bürogebäude. Im Vergleich zu anderen Arten von Immobilienanlagen haben REITs den Vorteil, dass sie sehr liquide sind.

Real Estate Investment Groups

Real Estate Investment Groups (REIGs) sind eine Art kleiner Investmentfonds für Mietobjekte. Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen möchten, sich aber den Ärger mit dem Vermieter ersparen wollen, könnte eine Immobilien-Investmentgruppe die richtige Lösung für Sie sein.

Ein Unternehmen kauft oder baut eine Reihe von Gebäuden, oft Wohnungen, und ermöglicht es dann den Anlegern, diese über das Unternehmen zu kaufen und so der Gruppe beizutreten. Ein einzelner Investor kann eine oder mehrere Einheiten mit eigenständigem Wohnraum besitzen. Das Unternehmen, das die Anlagegruppe betreibt, verwaltet jedoch alle Einheiten und kümmert sich um die Instandhaltung, die Werbung und die Suche nach Mietern. Als Gegenleistung für diese Verwaltung erhält das Unternehmen einen Prozentsatz der monatlichen Miete.

Es gibt verschiedene Varianten von Anlagegruppen. Bei der Standardversion läuft der Mietvertrag auf den Namen des Investors, und alle Einheiten legen einen Teil der Miete zusammen, um sich vor gelegentlichem Leerstand zu schützen. Das bedeutet, dass Sie genug erhalten, um die Hypothek zu bezahlen, selbst wenn Ihre Einheit leer steht.

Die Qualität einer Anlagegruppe hängt ganz von der Gesellschaft ab, die sie anbietet. Theoretisch ist dies ein sicherer Weg, um in Immobilieninvestitionen einzusteigen, aber die Gruppen können die Art von hohen Gebühren verlangen, die die Investmentfondsbranche heimsuchen. Wie bei allen Investitionen ist Recherche das A und O.

Immobilienkommanditgesellschaften

Eine Immobilienkommanditgesellschaft (RELP) ähnelt einer Immobilienanlagegruppe. Sie ist ein Unternehmen, das gegründet wurde, um ein Portfolio von Immobilien oder manchmal auch nur eine einzige Immobilie zu kaufen und zu halten. RELPs bestehen jedoch nur für eine begrenzte Anzahl von Jahren.

Ein erfahrener Immobilienverwalter oder ein Immobilienentwicklungsunternehmen dient als Komplementär. Für die Finanzierung des Immobilienprojekts werden dann externe Investoren gesucht, die sich im Gegenzug als Kommanditisten beteiligen. Die Partner können regelmäßige Ausschüttungen aus den Erträgen der RELP-Immobilien erhalten, aber der eigentliche Gewinn kommt, wenn die Immobilien verkauft werden – mit etwas Glück mit einem beträchtlichen Gewinn – und die RELP sich auflöst.

Immobilien-Investmentfonds

Immobilien-Investmentfonds investieren hauptsächlich in REITs und Immobilien-Betriebsgesellschaften. Sie bieten die Möglichkeit, mit einem relativ geringen Kapitaleinsatz ein diversifiziertes Engagement in Immobilien zu erreichen. Je nach Strategie und Diversifizierungszielen bieten sie den Anlegern eine viel breitere Auswahl an Vermögenswerten, als dies durch den Kauf einzelner REITs möglich ist.

Wie REITs sind auch diese Fonds recht liquide. Ein weiterer bedeutender Vorteil für Kleinanleger sind die vom Fonds bereitgestellten Analyse- und Forschungsinformationen. Dazu können Einzelheiten zu den erworbenen Vermögenswerten und die Einschätzung des Managements zur Rentabilität und Performance bestimmter Immobilienanlagen und der Anlageklasse gehören. Spekulativere Anleger können in eine Familie von Immobilienfonds investieren und dabei bestimmte Immobilienarten oder Regionen taktisch übergewichten, um die Rendite zu maximieren.

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien können das Risiko- und Ertragsprofil des Portfolios eines Anlegers verbessern und bieten wettbewerbsfähige risikobereinigte Erträge. Im Allgemeinen zeichnet sich der Immobilienmarkt durch eine geringe Volatilität aus, insbesondere im Vergleich zu Aktien und Anleihen.

Immobilien sind auch im Vergleich zu traditionelleren Ertragsquellen attraktiv. Diese Anlageklasse wird in der Regel mit einem Renditeaufschlag gegenüber US-Staatsanleihen gehandelt und ist besonders attraktiv in einem Umfeld, in dem die Zinssätze für Staatsanleihen niedrig sind.

Diversifizierung und Schutz

Ein weiterer Vorteil einer Anlage in Immobilien ist ihr Diversifizierungspotenzial. Immobilien weisen eine geringe und in einigen Fällen sogar negative Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf, d.h. wenn die Aktienkurse fallen, steigen die Immobilienkurse häufig. Dies bedeutet, dass die Beimischung von Immobilien zu einem Portfolio dessen Volatilität verringern und eine höhere Rendite pro Risikoeinheit bieten kann. Je direkter die Immobilieninvestition ist, desto besser ist die Absicherung: Weniger direkte, börsennotierte Vehikel wie REITs werden die Gesamtentwicklung des Aktienmarktes widerspiegeln.

Da sie durch Ziegel und Mörtel untermauert sind, sind direkte Immobilien auch mit weniger Principal-Agent-Konflikten verbunden, d.h. dem Ausmaß, in dem die Interessen des Anlegers von der Integrität und Kompetenz der Manager und Schuldner abhängen. Auch die indirekteren Anlageformen bieten einen gewissen Schutz. REITs zum Beispiel schreiben vor, dass ein Mindestprozentsatz der Gewinne (90 %) als Dividenden ausgeschüttet werden muss.

Inflationsschutz

Die Fähigkeit von Immobilien, die Inflation abzusichern, ergibt sich aus der positiven Beziehung zwischen dem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) und der Nachfrage nach Immobilien. Wenn die Wirtschaft wächst, treibt die Nachfrage nach Immobilien die Mieten in die Höhe, was sich wiederum in höheren Kapitalwerten niederschlägt. Daher tendieren Immobilien dazu, die Kaufkraft des Kapitals aufrechtzuerhalten, indem sie einen Teil des Inflationsdrucks auf die Mieter abwälzen und einen Teil des Inflationsdrucks in Form von Kapitalzuwachs einbeziehen.

Die Macht der Hebelwirkung

Abgesehen von REITs bietet die Anlage in Immobilien dem Anleger ein Instrument, das ihm am Aktienmarkt nicht zur Verfügung steht: Hebelwirkung. Wenn Sie eine Aktie kaufen wollen, müssen Sie den vollen Wert der Aktie zum Zeitpunkt des Kaufauftrags bezahlen – es sei denn, Sie kaufen auf Marge. Und selbst dann ist der Prozentsatz, den Sie sich leihen können, immer noch viel geringer als bei Immobilien, dank dieser magischen Finanzierungsmethode, der Hypothek.

Die meisten herkömmlichen Hypotheken erfordern eine Anzahlung von 20 %. Je nachdem, wo Sie wohnen, können Sie aber auch eine Hypothek finden, die nur 5 % erfordert. Das bedeutet, dass Sie die gesamte Immobilie und das darin enthaltene Eigenkapital kontrollieren können, indem Sie nur einen Bruchteil des Gesamtwerts bezahlen. Natürlich beeinflusst die Höhe Ihrer Hypothek den Anteil, den Sie tatsächlich an der Immobilie haben, aber Sie haben die Kontrolle darüber, sobald die Papiere unterschrieben sind.

Das ermutigt Immobilienmakler und Vermieter gleichermaßen. Sie können eine zweite Hypothek auf ihre Häuser aufnehmen und Anzahlungen auf zwei oder drei andere Immobilien leisten. Ob sie diese nun vermieten, so dass die Mieter die Hypothek bezahlen, oder ob sie auf eine Gelegenheit warten, sie gewinnbringend zu verkaufen, sie haben die Kontrolle über diese Vermögenswerte, obwohl sie nur für einen kleinen Teil des Gesamtwerts bezahlt haben.

Das Fazit

Immobilien können eine solide Investition sein, die das Potenzial hat, ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen und Vermögen aufzubauen. Ein Nachteil von Immobilieninvestitionen ist jedoch die Illiquidität, d. h. die relative Schwierigkeit, einen Vermögenswert in Bargeld und Bargeld in einen Vermögenswert umzuwandeln.

Im Gegensatz zu einer Aktien- oder Anleihetransaktion, die innerhalb von Sekunden abgeschlossen werden kann, kann der Abschluss einer Immobilientransaktion Monate dauern. Selbst mit Hilfe eines Maklers kann allein die Suche nach der richtigen Gegenpartei einige Wochen Arbeit bedeuten. Natürlich bieten REITs und Immobilienfonds bessere Liquidität und Marktpreise. Sie haben jedoch den Preis einer höheren Volatilität und geringerer Diversifizierungsvorteile, da sie eine viel höhere Korrelation zum gesamten Aktienmarkt aufweisen als direkte Immobilieninvestitionen.

Wie bei jeder Investition sollten Sie Ihre Erwartungen realistisch halten und Ihre Hausaufgaben machen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.