Verständnis der Titelzusage
TITELZUSAGEN: WAS SIND SIE?
Eine Zusage für eine Rechtsschutzversicherung („Title Commitment“) bietet dem Käufer und dem Kreditgeber die Bedingungen für die Ausstellung der endgültigen Rechtsschutzversicherung. Die Rechtstitelversicherung bietet Käufern und Kreditgebern Schutz vor bestimmten Mängeln oder Fehlern in Bezug auf den Rechtstitel einer Immobilie. Die Titelzusage besteht aus vier Hauptteilen (den so genannten „Anhängen“).
WAS ENTHÄLT JEDER ANHANG ZUR TITELZUSAGE?
Ein Immobilienmakler muss über die Eigentumsverpflichtung Bescheid wissen, damit er seinen Kunden auf die entsprechenden Teile der Verpflichtung hinweisen kann. Die Ausstellung der Verpflichtungserklärung ist für den Käufer ein wichtiger Teil des Abschlusses, da sie ihm zeigt, welche Art von Deckung er erhält und welche Einschränkungen (die so genannten „Ausnahmen“) für diese Deckung gelten.
Schema A
Schema A der Verpflichtungserklärung enthält die DETAILS der Transaktion. In Abschnitt 1 von Schema A sind die Arten von Policen aufgeführt, die ausgestellt werden sollen (Owner’s Title Policy und/oder Lender’s Title Policy). Wenn ein Immobilienmakler einen Käufer vertritt, sollte er diesen Teil von Anhang A überprüfen, um sicherzugehen, dass der Name des Käufers und der Verkaufspreis korrekt angegeben sind. In Abschnitt 2 von Schema A wird die Art des Anteils angegeben, den der Käufer an der Immobilie erwirbt, was bei den meisten Verkäufen „Fee Simple“ sein sollte.
Abschnitt 3 zeigt, wer nach einer Suche in den Grundbucheintragungen der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Abschnitt 3 ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Makler wichtig, um sicherzustellen, dass die hier aufgeführten Namen mit dem Verkäufer im Vertrag übereinstimmen. Wenn hier weitere Personen aufgeführt sind, die den Vertrag nicht unterzeichnet haben, liegt wahrscheinlich kein gültiger verbindlicher Vertrag vor. Es gibt viele Gründe, warum dies nicht der Fall sein kann, z. B. ein Todesfall oder eine Scheidung in der Rechtskette, Konkurs oder Eheschließungen seit dem Erwerb der Immobilie. In jedem Fall bedeutet eine in diesem Abschnitt aufgeführte Nichtübereinstimmung mit dem Vertrag, dass der Immobilienmakler und die Verkäufer eng mit ihrem Treuhandteam bei Texas National Title zusammenarbeiten müssen, um alle Probleme zu lösen. Die Makler arbeiten daran, so schnell wie möglich zusätzliche Unterschriften auf dem Vertrag zu bekommen.
Abschnitt 4 von Anlage A zeigt die rechtliche Beschreibung. Bei Immobilien ist die rechtliche Beschreibung ausschlaggebend für die Transaktion, nicht die physische Adresse des Grundstücks. Rechtliche Dokumente, die beim Abschluss des Geschäfts registriert werden, sollten die Immobilie immer anhand der Beschreibung in Abschnitt 4 beschreiben. Immobilienmakler sollten diesen Abschnitt überprüfen, um sicherzugehen, dass das, was hier steht, auch das ist, was die Parteien bei Abschluss übertragen wollen.
Schema B
Dieses Verzeichnis ist für den Käufer und den Darlehensgeber bestimmt, die eine Eigentumsgarantie erhalten werden. Diese Liste enthält die Ausnahmen von der Police, die ausgestellt wird. Eine Ausnahme ist etwas, das in der Police nicht abgedeckt wird, und Liste B enthält sowohl Standardausnahmen als auch objektspezifische Ausnahmen. Eine „Standardausnahme“ ist eine Ausnahme, die vom texanischen Versicherungsministerium verkündet wurde. Dies sind Ausnahmen von der Deckung, die in jeder ausgestellten Police des Eigentümers oder Kreditgebers zu finden sind. Diese Ausnahmen ändern sich nicht. Eine spezifische Ausnahme betrifft die zu versichernde Immobilie und ist nicht in allen texanischen Versicherungspolicen enthalten. Zu den spezifischen Ausnahmen gehören u. a.: Beschränkungen, Grunddienstbarkeiten, Mineralienabtrennungen und Abstandsauflagen. Ein Vertreter des Käufers sollte seinen Kunden ermutigen, Liste B im Detail zu prüfen, da Liste B den Käufer über mögliche Nutzungseinschränkungen oder Belastungen des Grundstücks informiert.
Liste C
Liste C kann als „Clear To Close“-Liste bezeichnet werden, da die hier aufgeführten Punkte vor oder bei Abschluss der Police erfüllt werden müssen, damit die Versicherungsgesellschaft ihre Policen finanzieren und ausstellen kann. Wir nennen sie VORAUSSETZUNGEN. In diesem Abschnitt sind u. a. folgende Punkte aufgeführt: Hypothekenpfandrechte, Steuerpfandrechte, Auszüge aus Gerichtsurteilen und Grundpfandrechte. In Anlage C sind auch alle Anforderungen aufgeführt, die erfüllt werden müssen, um zum Abschluss zu kommen. Diese Liste ist sowohl für Käufer als auch für Verkäufer wichtig, da sie auflistet, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Abschluss erfolgen kann. Der Verkäufer muss diesem Plan besondere Aufmerksamkeit schenken, da er eine Checkliste der Aufgaben enthält, die er erledigen muss, um das Geschäft rechtzeitig abschließen zu können. Viele „einfache“ Angelegenheiten lassen sich leicht durch Aufgaben lösen, die das Abschlussteam während des Abschlussverfahrens erledigt. Meistens handelt es sich dabei um Angelegenheiten wie die Bestellung einer Auszahlungserklärung für ein bestehendes Pfandrecht oder die Suche nach beglaubigten Kopien von Dokumenten. Komplexere Angelegenheiten erfordern die Mitwirkung des Verkäufers und des Immobilienmaklers, damit der Abschluss pünktlich erfolgen kann. Daher ist es wichtig, dass der Immobilienmakler eng mit dem vertrauenswürdigen Abschlussteam von Texas National Title zusammenarbeitet, um sicherzustellen, dass alles nach Plan verläuft.
Schema D
Dieses Verzeichnis dient in erster Linie der Offenlegung. In dieser Liste sind die Parteien aufgeführt, die an den Prämien für den Eigentumsvorbehalt beteiligt sind, einschließlich der Underwriter und Titelagenten.
Das Verständnis der Eigentumsverpflichtung ist für einen Immobilienmakler ein wichtiger Teil des Abschlussverfahrens. Die Titelzusage legt den Rahmen dafür fest, wie reibungslos eine Transaktion ablaufen kann (oder in manchen Fällen auch nicht). Die Zusammenarbeit mit einem unserer fabelhaften Abschluss-Teams bei Texas National Title ist eine großartige Möglichkeit, um sicherzustellen, dass Sie ein sehr sachkundiges Team an Ihrer Seite haben, das Ihren Kunden bei einer Transaktion hilft. Wir von Texas National Title sind hier, um Ihr Partner zu sein und Ihre Geschäfte zum Abschluss zu bringen!
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