Warum Käufer Pauschalhypotheken nutzen
Käufer, insbesondere auf den gewerblichen Immobilienmärkten, nutzen Pauschalhypotheken aus einer Reihe von Gründen. Kreditgeber verdienen Geld mit der Vergabe von Krediten. Wenn die Zahlen stimmen und sie genügend Sicherheiten erhalten, gewähren gewerbliche Kreditgeber Pauschalhypotheken für gewerbliche Immobilieninvestitionen. Vielleicht wäre Ihre nächste Investition mit einer Pauschalhypothek besser bedient.
Sie müssen Immobilien für eine Neufinanzierung konsolidieren
Ein Investor kann mehrere Immobilien besitzen, die zu verschiedenen Zeiten und mit sehr unterschiedlichen Hypothekenbedingungen finanziert wurden. Wenn die Zinssätze niedrig sind, könnte es möglich sein, die Immobilien für eine Refinanzierung mit einer Pauschalhypothek zusammenzufassen. Auf diese Weise könnten die Zahlungen insgesamt niedriger ausfallen. Außerdem könnte der Eigentümer auf diese Weise Barmittel entnehmen, die er für weitere Investitionen verwenden kann. Insbesondere wenn ein Investor mehrere Immobilien besitzt, die er zu unterschiedlichen Zeitpunkten und zu unterschiedlichen Hypothekenzinsen gekauft hat, kann dies eine Option sein, wenn ein gewisses Eigenkapital vorhanden ist. Für Immobilien, die er schon eine Weile besitzt, könnte es wie folgt aussehen:
- Immobilie A Wert $165.000, Kreditsaldo $125.000 zu 6.5%, Zahlung $847/mth
- Immobilie B Wert $172.000, Kreditsaldo $122.000 bei 6,75%, Zahlung $809
- Immobilie C Wert $149.000, Kreditsaldo $118.000 bei 6.0%, Zahlung $746
- Gesamtwert $468.000, Gesamtschuld $365.000, Gesamtzahlungen von $2.402
- Der Eigenkapitalanteil liegt bei ca. 23%, so dass ein Kredit möglich ist.
- Neue Pauschalhypothek von $365.000 zum aktuellen 5.0% Rate ist eine Zahlung von $1.959
- $443 Erhöhung des monatlichen Cashflows
Erhöhung der Finanzierung für neue Akquisitionen
Angenommen, ein Investor möchte ein Gewerbeobjekt entwickeln oder sanieren. Der für den Kauf und die Arbeiten benötigte Bargeldbetrag ist höher, als für diese Immobilie allein aufgenommen werden kann. Der Käufer könnte andere Immobilien in einer Pauschalhypotheken-Transaktion zur Verfügung stellen. Unter den richtigen Bedingungen könnte der Käufer mehr als die erforderlichen Mittel für das neue Projekt erhalten. Wie Sie aus dem vorangegangenen Beispiel ersehen können, arbeiten wir mit Immobilien, die sich bereits seit einiger Zeit in unserem Besitz befinden oder bei denen hohe Anzahlungen geleistet wurden. Für das neue Darlehen ist erhebliches Eigenkapital erforderlich, vor allem wenn Barmittel in Anspruch genommen werden.
Bessere Darlehensbedingungen
Durch die Einbeziehung anderer Immobilien in eine Pauschalhypothek ist der Darlehensgeber durch den zusätzlichen Wert als Sicherheit besser geschützt. Dies kann häufig als Instrument genutzt werden, um bessere Zinssätze oder andere Kreditbedingungen auszuhandeln. Wenn eine niedrigere Zahlung einen positiven Cashflow aus den Mieten ermöglicht, könnte dies der richtige Weg sein. Angenommen, die Ausgaben sind gestiegen, vielleicht die Steuern. Mit diesem Ansatz könnte der Investor mit einer Pauschalhypothek den früheren Cashflow wieder erreichen oder annähernd erreichen.
Verkäufer können zusätzliches Eigentum in Holding-Papieren festhalten
Wenn ein Verkäufer eine Immobilie verkauft und gebeten wird, einen Teil der Finanzierung zu übernehmen, kann er seine Position besser schützen, wenn er den Käufer dazu bringen kann, anderes Eigentum, das er besitzt, als weitere Sicherheit für den Kredit zu verwenden. Vielleicht versucht ein Investor, der ein Einfamilienhaus vermietet und über ein umfangreiches Portfolio verfügt, in das Wohnungsgeschäft einzusteigen.
Ein Projekt ist gefunden, aber der Verkäufer muss einen Teil der Finanzierung zurücknehmen. Dies kann er nur tun, wenn der Käufer einige andere Immobilien nutzt, um dem Verkäufer mehr Sicherheit zu geben. Wie wir sehen, gibt es sehr gute geschäftliche Gründe für den Einsatz einer pauschalen Immobilienhypothek. Wenn einige oder alle dieser Kriterien erfüllt sind, sollten Käufer, Verkäufer und Kreditgeber diese Alternative in Betracht ziehen.