Was ist bezahlbarer Wohnraum? Welche Maßnahmen ergreift die Regierung, um ihn zu fördern?
Was ist erschwinglicher Wohnraum?
Erschwinglicher Wohnraum bezieht sich auf Wohneinheiten, die für Menschen mit einem Einkommen unterhalb des durchschnittlichen Haushaltseinkommens erschwinglich sind. In Indien werden erschwingliche Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen, Menschen mit mittlerem Einkommen und wirtschaftlich schwächere Bevölkerungsgruppen bereitgestellt, die über ein sehr geringes Einkommen verfügen (städtische Gebiete).
Erschwingliche Wohnungen sind ein zentrales Thema in Entwicklungsländern wie Indien, wo die Mehrheit der Bevölkerung aufgrund der hohen Marktpreise nicht in der Lage ist, Häuser zu kaufen.
Erschwinglicher Wohnraum in ländlichen und städtischen Gebieten erfordert eine unterschiedlich zugeschnittene Politik, da Grundstücke in den städtischen Gebieten das Haupthindernis darstellen.
Notwendigkeit der Förderung von erschwinglichem Wohnraum in Indien
Da unser Land einen wirtschaftlichen Wandel durchläuft, der durch die Nachfrage nach besseren Wohnmöglichkeiten gekennzeichnet ist, klafft eine immer größere Lücke zwischen der Nachfrage nach Häusern und deren Verfügbarkeit. Sowohl in den städtischen als auch in den ländlichen Gebieten mangelt es an angemessenen Wohnmöglichkeiten.
Laut dem Bericht der Technical Group on Estimation of Urban Housing Shortage (2012) klafft sowohl in den städtischen als auch in den ländlichen Gebieten eine große Lücke zwischen Nachfrage und Angebot an städtischem Wohnraum.
Dem Bericht der Technischen Gruppe zufolge entfallen 96 Prozent des gesamten Wohnungsmangels in Indien auf zwei Kategorien mit niedrigem Einkommen – die wirtschaftlich schwächeren Bevölkerungsgruppen (EWS) und die einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen (LIG).
Angesichts des Bedarfs an Wohnungen und des zunehmenden Urbanisierungstrends muss das Wohnungsangebot in städtischen Gebieten erweitert werden. Angesichts des derzeitigen Urbanisierungstrends wird erwartet, dass bis zum Jahr 2030 etwa 40 % der Bevölkerung des Landes in städtischen Gebieten leben werden.
Im Rahmen der Schätzung des Bedarfs an erschwinglichem Wohnraum wird die Wohnungsknappheit berechnet (Methodik der Planungskommission), indem Folgendes addiert wird:
(a) der Überschuss an Haushalten gegenüber dem Wohnungsbestand,
(b) die Anzahl der Haushalte, die in inakzeptablen Wohneinheiten leben
(c) die Haushalte, die unter inakzeptablen physischen und sozialen Bedingungen aufgrund von Überbelegung und Überlastung leben und
(d) die wohnungslosen Haushalte.
Das bedeutet, dass bei der Schätzung des Neubaubedarfs an Wohnungen die Faktoren Überalterung (von Häusern), Überfüllung und Obdachlosigkeit eine Rolle spielen.
Initiativen für erschwinglichen Wohnraum
In Anerkennung der Bedeutung der Bereitstellung von Wohnraum für die armen Bevölkerungsschichten hat die Regierung in den letzten fünfzehn Jahren eine Reihe von Maßnahmen eingeleitet. Zunächst wurde in der National Urban Housing and Habitat Policy (NUHHP) von 2007 das Ziel des erschwinglichen Wohnraums für alle in den Mittelpunkt gestellt.
Später hat die Regierung das Jahr 2022 als Zieljahr für die Verwirklichung dieses Ziels festgelegt, indem sie spezifische Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus ergriff. Zwei Komponenten des Pradhan Mantri Awas Yojana – PMAY (Urban) und PMAY (Rural) – wurden von der Regierung ins Leben gerufen, um bis 2022 Wohnraum für alle zu schaffen.
PMAY (Urban): erschwinglicher Wohnraum für die Armen in der Stadt
Für die Armen in der Stadt hat sich die Regierung das Ziel gesetzt, bis zum 31. März 2022 im Rahmen des im Juni 2015 gestarteten Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban 20 Millionen Häuser zu errichten.
Das Programm gewährt den Bundesstaaten/Unionsterritorien (UTs) finanzielle Unterstützung, um den Wohnungsbedarf von drei bestimmten Einkommenskategorien zu decken: Wirtschaftlich schwächere Bevölkerungsgruppen (EWS), untere Einkommensgruppen (LIG) und mittlere Einkommensgruppen (MIG) in städtischen Gebieten.
Nach Angaben des Ministeriums für Wohnungsbau und städtische Angelegenheiten wurden im Januar 2019 fast 69 Lakh Häuser genehmigt, während 13.
PMAY (Rural) – erschwinglicher Wohnraum für die arme Landbevölkerung
Das PMAY – Gramin wurde 2016 ins Leben gerufen, um erschwingliche Häuser in ländlichen Gebieten zu bauen und bis 2022 fertigzustellen (Datum verlängert). Bis Ende Januar 2019 wurden im Rahmen des Programms fast 1,25 Millionen Häuser gebaut.
Im Februar 2019 hat das Kabinett das Ziel für PMAY-G auf 1,95 Millionen Häuser im Rahmen von PMAY-G Phase-II bis 2022 neu festgelegt.
Der Bau von erschwinglichem Wohnraum im Rahmen beider Programme läuft gut und die Regierung hat fast 1.53 crore houses under the two programmes as on end January 2019.
Government measures to support affordable housing
Es gibt mehrere Regierungsinitiativen, von denen einige darauf abzielen, armen Menschen zu helfen, neue Häuser zu bauen. Viele der Fördermaßnahmen wurden in den vergangenen Haushalten auf den Weg gebracht. Im Unionshaushalt 2017-18 hat die Regierung:
- dem erschwinglichen Wohnungsbau einen Infrastrukturstatus zuerkannt – Der Infrastrukturstatus wird es Entwicklern von erschwinglichem Wohnungsbau erleichtern, Mittel aus verschiedenen Kanälen wie externen kommerziellen Krediten (EZB), ausländischen Risikokapitalinvestoren (FVCI) und ausländischen Portfolio-Investoren (FPI) zu erhalten.
- Die Frist für die Fertigstellung von Projekten für erschwinglichen Wohnraum wurde von früher drei auf fünf Jahre verlängert;
- Die Bauträger erhalten ein Jahr Zeit, um Steuern auf fiktive Mieteinnahmen für fertiggestellte, aber nicht verkaufte Einheiten zu zahlen;
- Verkürzung der Frist für langfristige Kapitalgewinne für erschwinglichen Wohnraum von drei auf zwei Jahre;
- Änderung der Qualifizierungskriterien für erschwinglichen Wohnraum von der verkaufbaren Fläche auf die Teppichfläche;
- Erweiterung der Refinanzierungsfazilität durch die National Housing Bank (NHB) für Einzeldarlehen für das Segment erschwinglicher Wohnraum.
Förderung von Bauträgern im Bereich des erschwinglichen Wohnraums
Für die Bauträger wurden verschiedene Anreize geschaffen, darunter Subventionen, Steuervorteile und vor allem institutionelle Mittel.
Die Regierung hat einen speziellen Fonds für erschwinglichen Wohnraum (AHF) in der National Housing Bank eingerichtet. Der zweckgebundene Fonds wird aus Fehlbeträgen bei der Kreditvergabe an den vorrangigen Sektor und aus von der indischen Regierung genehmigten Anleihen mit vollem Kapitaldienst finanziert.
Im Haushalt 2019 hat die Regierung mehrere Maßnahmen zur Unterstützung des Wohnungssektors ergriffen, darunter die Befreiung von der Einkommenssteuer auf die fiktive Miete für ein zweites, selbst genutztes Haus und die Anhebung der TDS-Schwelle für die Miete auf Rs. 2.40.000.
GST-Sätze für erschwinglichen Wohnraum gesenkt
Der GST-Rat hat die Steuersätze für erschwinglichen Wohnraum gesenkt, und zwar von 8 % auf nur 1 %.
Der Rat hat auch die Wertgrenze für erschwinglichen Wohnraum auf Rs. 45 lakh erhöht. Dies hat zur Folge, dass Häuser unter Rs 45 Lakh mit einem GST-Satz von 1 % gehandelt werden.
Neue Grenze für die Teppichfläche:
Erschwingliche Häuser in Bezug auf die Teppichfläche sind definiert als 90 m² in Nicht-Städten und 60 m² in Großstädten mit einem Höchstwert von Rs 45 Lakh in beiden Fällen.
Erschwinglicher Wohnraum – Bemühungen der RBI
Nach den Fördermaßnahmen der RBI sollten die Kosten für erschwingliches Wohneigentum in Großstädten weniger als Rs 65 lakh und in Nicht-Metropolen weniger als Rs 50 lakh betragen.
Die Definition der Zentralbank basiert auf den Krediten, die Banken an Menschen für den Bau eines Hauses und den Kauf von Wohnungen vergeben.
Die RBI vergibt auch Kredite für erschwinglichen Wohnraum im Rahmen der vorrangigen Kreditvergabe.
Die RBI hat den Banken erlaubt, langfristige Anleihen (mit einer Mindestlaufzeit von 7 Jahren) auszugeben, um Kredite für bezahlbaren Wohnraum zu finanzieren.
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