Wie Sie beim Verkauf eines Hauses keine Steuern zahlen, egal ob Sie Eigentümer oder Investor sind

Wie Sie beim Verkauf eines Hauses keine Steuern zahlen, egal ob Sie Eigentümer oder Investor sind

DISCLAIMER: Die Informationen in diesem Blog-Beitrag sind nur für Bildungszwecke gedacht, nicht für Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie Hilfe bei der Ermittlung der Steuern für Ihren Hausverkauf benötigen, wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater.

Arbeiten. Einkaufen. Auswärts essen. Tanken. Sie zahlen für so viele Dinge Steuern, da ist es nur logisch, dass Sie beim Verkauf Ihres größten Vermögenswertes, nämlich Ihres Hauses, eine Steuererleichterung wünschen.

Wenn Sie sich fragen, wie Sie beim Verkauf eines Hauses Steuern vermeiden können, sind Sie hier richtig. Wir haben mit einem Top-Immobilienmakler und einem Steuerexperten gesprochen, um Ihnen zu helfen, die erforderlichen Steuern für den Hausverkauf zu verstehen und die besten Möglichkeiten zu finden, die Steuerlast beim Hausverkauf zu verringern oder zu vermeiden.

Kapitalgewinne bei Immobilien, erklärt

Wenn Sie Ihr Haus für mehr verkaufen, als Sie es gekauft haben, machen Sie einen Gewinn. Die Regierung betrachtet diesen Gewinn als steuerpflichtiges Einkommen und möchte Sie auf diese Kapitalgewinne besteuern. Seien Sie sich nur bewusst, dass die Kapitalertragssteuer auf der Grundlage des Bruttogewinns und nicht des Nettogewinns berechnet wird.

Der erfahrene Wirtschaftsprüfer Robin F. Sansone von der in Georgia ansässigen Firma Rhodes, Young, Black & Duncan erklärt:

„Wenn Sie Ihr Haus für 200.000 Dollar verkaufen und 50.000 Dollar des Verkaufspreises für die Abzahlung der bestehenden Hypothek und weitere 20.000 Dollar für die Abschlusskosten verwendet werden, erhalten Sie beim Abschluss möglicherweise nur 130.000 Dollar in bar. Sie berechnen Ihren Gewinn jedoch auf der Grundlage des Verkaufspreises von 200.000 $, NICHT auf der Grundlage des erhaltenen Bargelds von 130.000 $.“

Wie das Finanzamt die Kapitalgewinne aus dem Verkauf Ihres Hauses besteuert, hängt davon ab, ob es sich um langfristige oder kurzfristige Kapitalgewinne handelt oder nicht. Dies unterscheidet den durchschnittlichen Hausbesitzer (der ein Haus aus Gründen wie Modernisierung, Verkleinerung oder Umzug verkauft) vom Investor (der jährlich eine Reihe von Häusern kauft und verkauft, um einen Gewinn zu erzielen – was den Erlös aus dem Hausverkauf als normales Einkommen qualifiziert).

Die Steuersätze für langfristige Kapitalgewinne liegen für die Durchschnittsperson nicht höher als 15 % und können je nach Einkommen zwischen 0 % und 20 % liegen. Diese langfristigen Steuersätze sind im Allgemeinen niedriger als die Standard-Einkommenssteuersätze.

Kurzfristige Kapitalgewinne werden als normales Einkommen besteuert, so dass der Steuersatz von Ihrem Jahreseinkommen abhängt. Hier eine kurze Übersicht über die Einkommenssteuerklassen zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments im Jahr 2020:

• 35% für Einkommen über $207.350 ($414.700 für Ehepaare, die eine gemeinsame Steuererklärung abgeben)
• 32% für Einkommen über $163.300 ($326.600 für Ehepaare, die eine gemeinsame Steuererklärung abgeben)
• 24% für Einkommen über $85,525 ($171.050 für Ehepaare, die ihre Steuererklärung gemeinsam abgeben)
• 22% für Einkommen über $40.125 ($80.250 für Ehepaare, die ihre Steuererklärung gemeinsam abgeben)
• 12% für Einkommen über $9.875 ($19,750 $ für gemeinsam veranlagte Ehepaare)
• 10% für Einkommen von Alleinstehenden mit einem Einkommen von 9.875 $ oder weniger (19.750 $ für gemeinsam veranlagte Ehepaare)

Die Möglichkeiten zur Senkung oder Vermeidung von Steuern auf Ihren Hausverkauf hängen davon ab, ob Sie als Hausbesitzer Ihren Hauptwohnsitz verkaufen (und von Faktoren wie der Dauer Ihres Aufenthalts dort) oder als Investor eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen.

So vermeiden Sie Steuern auf Ihren Hauptwohnsitz

Glücklicherweise müssen die meisten Hausverkäufer nicht jeden einzelnen Dollar des Gewinns aus dem Verkauf ihres Hauses versteuern. Das liegt daran, dass die meisten Verkäufer eines Hauptwohnsitzes die Richtlinien für die Befreiung von der Kapitalertragssteuer erfüllen.

Dank des Taxpayer Relief Act von 1997 erfüllen die meisten Hausverkäufer die Voraussetzungen für den Ausschluss von Abschnitt 121, der die Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses von der Kapitalertragssteuer befreit. Der in Wenatchee, Washington, ansässige Immobilienmakler Perrin Cornell erklärt:

„Beim Verkauf eines Hauses erhält ein alleinstehender Hausbesitzer eine Steuerbefreiung für Kapitalgewinne in Höhe von 250.000 Dollar und ein Ehepaar eine Befreiung von 500.000 Dollar. Wenn zum Beispiel eine alleinstehende Person mit einer Hypothek von 100.000 Dollar ein Haus im Wert von 300.000 Dollar verkauft, hat sie einen Kapitalgewinn von 200.000 Dollar. Mit der Steuerbefreiung in Höhe von 250.000 $ fällt überhaupt kein steuerpflichtiger Gewinn an.“

Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nicht automatisch. Sie müssen sich anhand von zwei Tests qualifizieren – Eigentum und Nutzung. Nach Angaben des Finanzamtes müssen Sie:

1. Das Haus muss Ihnen gehören und Sie müssen es in den fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt haben.

CPA Sansone erinnert sich an eine Kundin, die sich für diese Befreiung qualifizierte, obwohl das Haus, das sie verkaufte, nicht mehr ihr Hauptwohnsitz war:

„Ich hatte eine Kundin, die alleinstehend ist und in Georgia lebt. Während ihre Kinder in Georgia aufs College gingen, zog sie in ein Haus in Florida, behielt aber das Haus in Georgia, damit ihre Kinder dort leben konnten, während sie zur Schule gingen. Nach zwei Jahren beschloss sie, das Haus in Georgia zu verkaufen. Obwohl sie das Haus nicht mehr bewohnte, hatte sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre dort gelebt. Daher konnte sie beim Verkauf den Freibetrag von 250.000 USD in Anspruch nehmen.“

2. Warten Sie mindestens zwei Jahre, bevor Sie die Befreiung zwischen den Verkäufen eines Hauptwohnsitzes in Anspruch nehmen.

Sie können diese Befreiung nicht immer in Anspruch nehmen, nur weil Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen. Diese Befreiung kann nur einmal alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden. Wenn Sie sie in den 24 Monaten vor dem aktuellen Verkauf für eine andere Immobilie in Anspruch genommen haben, können Sie sie nicht doppelt in Anspruch nehmen, um Kapitalgewinne zu vermeiden.

Und erwarten Sie, dass das Finanzamt bei der Einhaltung der Zweijahresfrist nicht nachsichtig ist: „Ein Kunde besaß seine Immobilie ein Jahr, neun Monate und drei Wochen lang, so dass er die Steuerbefreiung für Kapitalgewinne nicht in Anspruch nehmen konnte“, erinnert sich Cornell.

3. Reduzieren Sie Ihren Kapitalgewinn, indem Sie die Kosten für die an Ihrem Haus vorgenommenen Kapitalverbesserungen vom Erlös aus dem Hausverkauf abziehen.

Damit eine Hausverbesserung als Kapitalverbesserung gilt, muss sie die folgenden drei Voraussetzungen erfüllen:

• Sie erhöht den Wert der Immobilie erheblich (z.Sie erhöht den Wert der Immobilie (z. B. Einbau neuer Küchenschränke oder Bau einer Terrasse) oder verlängert die Nutzungsdauer der Immobilie beträchtlich (z. B. Austausch des Warmwasserbereiters oder der Klimaanlage).
• Sie wird Teil der Immobilie oder ist dauerhaft mit der Immobilie verbunden, so dass ihre Entfernung zu einer erheblichen Beschädigung der Immobilie oder des Gegenstands selbst führen würde.
• Es handelt sich um eine dauerhafte Installation/Verbesserung. (Zum Beispiel ein vorübergehender oberirdischer Pool im Gegensatz zu einem dauerhaften unterirdischen Pool.)

CPA Sansone erklärt:

„Wenn Sie im Laufe der Jahre Verbesserungen an Ihrem Haus vornehmen, führen Sie Buch darüber. Wir Buchhalter lieben Tabellenkalkulationen, und das wäre der einfachste Weg, um diese Verbesserungen, wie eine neue Klimaanlage, ein neues Dach, einen neuen Bodenbelag usw., festzuhalten.

„Diese Gegenstände sind ein integraler Bestandteil des Hauses und werden normalerweise nicht entfernt, wenn Sie verkaufen. Bitte beachten Sie, dass ich nicht meine, dass Sie jedes Mal, wenn Sie Ihr Haus streichen oder die Fenster putzen, darüber Buch führen müssen. Das sind normale Ausgaben für Wohneigentum.“

Grundsätzlich ist es eine Kapitalverbesserung, wenn Sie einen größeren Gegenstand in der Wohnung ersetzen und dadurch den Wert Ihrer Wohnung erhöhen. Wenn Sie jedoch vorhandene Elemente in der Wohnung reparieren oder deren Zustand verbessern, handelt es sich nicht um eine Kapitalverbesserung.

Zu den Gegenständen, die nicht als Kapitalverbesserung gelten, gehören also Dinge wie ein neuer Anstrich, die Versiegelung der Einfahrt, die Reparatur von Geräten usw.

HINWEIS: Es gibt zwei Ausnahmen, die dazu führen, dass Sie diese Steuerbefreiung für Kapitalerträge überhaupt nicht in Anspruch nehmen können, selbst wenn Sie andere Voraussetzungen erfüllen. Sie haben keinen Anspruch auf die Befreiung von der Kapitalertragssteuer, wenn:

• Sie die Immobilie durch einen 1031-Tausch erworben haben (mehr dazu später).
• Sie der Expatriierungssteuer unterliegen (die anfällt, wenn Sie Ihre Staatsbürgerschaft aufgeben und aus dem Land wegziehen).

So vermeiden Sie Steuern auf Ihre Anlageimmobilie

Investoren, die sich nicht für die Kapitalertragssteuerbefreiung qualifizieren können, haben immer noch Möglichkeiten, beim Verkauf einer Anlageimmobilie Steuern zu sparen.

Da diese Regelungen zur Steuervermeidung recht komplex sind, sollten Sie die Hilfe eines Immobilienanwalts oder eines immobilienerfahrenen Steuerfachmanns in Anspruch nehmen, damit Sie nicht Opfer der ganzen Bürokratie werden.

Nutzen Sie den 1031-Tausch

Der 1031-Tausch ist eines der gängigsten Instrumente, die von versierten Investoren genutzt werden, um den endlosen jährlichen Kreislauf massiver Steuern auf ihre Immobilientransaktionen zu vermeiden.

„Ein 1031-Tausch, der gemeinhin als ‚gleichartiger Tausch‘ bezeichnet wird, ermöglicht es Ihnen, eine Anlageimmobilie gegen eine andere zu tauschen, ohne zum Zeitpunkt des Tauschs einen Gewinn zu verbuchen. Sie sollten jedoch eng mit Ihrem Buchhalter zusammenarbeiten, um den Tausch richtig zu strukturieren und Steuern zu vermeiden“, sagt CPA Sansone.

Sie müssen kein großes Unternehmen sein, um die Vorteile eines 1031-Tauschs zu nutzen; auch Einzelanleger können durch einen Tausch Steuern aufschieben. Ihre Anlageobjekte müssen jedoch bestimmte Anforderungen erfüllen. Laut dem IRS 1031 Fact Sheet:

• „Beide Immobilien müssen für die Nutzung in einem Handel oder Geschäft oder für Investitionen gehalten werden.“ Mit anderen Worten: Ihr Hauptwohnsitz, Ihr Zweitwohnsitz oder Ihr Ferienhaus qualifiziert sich nicht für eine Steuerstundung durch einen 1031-Tausch von gleichartigen Immobilien.

• „Beide Immobilien müssen ähnlich genug sein, um als ‚gleichartig‘ zu gelten. Eine gleichartige Immobilie ist eine Immobilie derselben Art, Beschaffenheit oder Klasse. Die Qualität oder Güteklasse spielt keine Rolle. Die meisten Immobilien sind gleichartig mit anderen Immobilien.“ Im Grunde bedeutet dies, dass Sie die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf einer Immobilie nicht aufschieben und den Gewinn dann stattdessen in den Aktienmarkt investieren können. Sie müssen mehr Immobilien kaufen, wenn Sie die Steuern in einem gleichartigen Tausch aufschieben.

Es gibt auch einige Regeln, die Sie bei einem 1031-Tausch beachten müssen:

• Sie müssen bis zu drei Immobilien identifizieren, die Sie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie durch den Tausch erwerben.
• Sie müssen außerdem innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss des Verkaufs der ursprünglichen Immobilie eine neue Immobilie erwerben.
• Es wird empfohlen, einen qualifizierten Vermittler (QI) zu beauftragen, wenn Sie einen Tausch vornehmen. Der qualifizierte Vermittler ist ein Drittunternehmen, das das Geld für diese 45 bis 180 Tage aufbewahrt, während Sie den Kauf einer neuen Immobilie organisieren. Bei einem 1031-Tausch dürfen Sie das Geld nicht selbst aufbewahren.

Es ist wichtig, dass Sie nicht einfach irgendeinen Vermittler beauftragen, der Ihnen über den Weg läuft – Sie brauchen einen seriösen Vermittler, der das ganze Geld verwaltet, selbst für diesen kurzen Zeitraum.

Das Finanzamt warnt, dass einige QI entweder Konkurs angemeldet haben oder auf andere Weise nicht in der Lage waren, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, so dass Sie und Ihr Geld in einem rechtlichen und finanziellen Schlamassel stecken.

Erwarten Sie nicht, dass sich die Regeln des 1031-Austauschs wegen Ihrer QI-Probleme biegen. Wenn Sie die 45- oder 180-Tage-Frist nicht einhalten, müssen Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Anlageimmobilie sofort versteuern.

Prüfen Sie den Einsatz eines Wohltätigkeitstrusts

Eine weitere, weniger bekannte Möglichkeit, die Zahlung von Steuern auf den Verkauf einer Anlageimmobilie zu vermeiden, ist ein Wohltätigkeitstrust (Charitable Remainder Trust, CRT). Diese Option eignet sich am besten für Rentner, die bereit sind, das Haus ihrer bevorzugten Wohltätigkeitsorganisation zu spenden, z. B. einer Kirche oder einer Universität.

Im Wesentlichen können Sie mit einem Charitable Remainder Trust eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie an eine Wohltätigkeitsorganisation Ihrer Wahl spenden, indem Sie sie in einen CRT einbringen, der es der Wohltätigkeitsorganisation ermöglicht, die Immobilie zu einem Steuersatz von 0 % zu verkaufen.

Aber Sie verschenken nicht einfach das ganze Haus an die Wohltätigkeitsorganisation.

Ein CRT bietet viele Vorteile, darunter auch Steuerersparnisse. Mit einem CRT können Sie:

• Keine Kapitalertragssteuern auf den Verkauf Ihres Hauses zahlen.
• Einkommensströme für die Dauer Ihres Lebens generieren – und sogar für das Leben Ihrer Kinder, wenn Sie es richtig strukturieren.
• Diversifizierung des Anlagevermögens.
• Potenziell vermeiden Sie hohe Erbschaftssteuern (da es technisch gesehen nicht mehr zu Ihrem Nachlass gehört).
• Spenden Sie eine beträchtliche Summe an Ihre bevorzugte Wohltätigkeitsorganisation.

Ein CRT legt den Verkaufserlös in einen Trust ein, der das Geld investiert und Ihnen für den Rest Ihres Lebens ein Einkommen auszahlt. Sie können die Bedingungen des Trusts sogar so gestalten, dass diese Erträge nach Ihrem Tod an Ihre Kinder ausgezahlt werden.

Sie erhalten außerdem einen Steuerabzug für wohltätige Zwecke, mit dem Sie Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen um bis zu 30 % senken können. Das bringt noch mehr Geld in Ihr Portemonnaie.

Agent Cornell erklärt, wie das im Einzelnen funktioniert:

„Nehmen wir an, Sie möchten den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses Ihrer Alma Mater oder einem Krankenhaus spenden. Sie würden das Haus schätzen lassen und es dann in eine steuerbefreite Stiftung einbringen. Die Universität oder das Krankenhaus verkauft dann die Immobilie und zahlt Ihnen jährlich einen Teil des Wertes als Einkommen, normalerweise etwa 5 % oder bis zu 10 % des geschätzten Wertes.

„Sie erhalten also einen Steuerabzug für die wohltätige Spende von, sagen wir, 200.000 $ Wert des Hauses, plus 1.500 $ pro Monat als Einkommen aus dem Trust, was kein schlechtes Geschäft ist.“

Wenn alle Begünstigten des Trusts verstorben sind, geht die verbleibende Investition in den Trust an die Wohltätigkeitsorganisation. Sie machen also einer wohltätigen Organisation ein Geschenk und erhalten dafür einen Steuerabzug, den Sie auf Ihre Einkommenssteuer für frühere oder künftige Jahre anrechnen können.

Außerdem erhalten Sie das Einkommen aus dem Trust lebenslang oder für eine bestimmte Anzahl von Jahren (je nach den Bedingungen des CRT). Der einzige, der bei dieser Regelung wirklich verliert, ist das Finanzamt.

Machen Sie Ihr renovierungsbedürftiges Haus zu Ihrem Hauptwohnsitz

Hausverkäufer kaufen normalerweise ein Haus, richten es her und verkaufen es innerhalb von 12 Monaten. Aber – dann sind Sie auf den Kapitalgewinnen sitzen geblieben. Stattdessen könnten Sie Ihren derzeitigen Hauptwohnsitz verkaufen oder vermieten und für mindestens zwei Jahre in Ihr Anlageobjekt einziehen. So haben Sie genügend Zeit, um die Baukosten und Reparaturen zeitlich zu verteilen.

Außerdem können Sie so die Steuerbefreiung für Kapitalgewinne auf das Haus, das Sie verkaufen, in Anspruch nehmen, so dass Sie nicht einen großen Teil Ihres Gewinns an das Finanzamt verlieren.

Ein wenig (oder viel!) vom Finanzamt zurückholen

Niemand hat etwas dagegen, Steuern zu zahlen, um unser Land zu unterstützen. Aber wenn das Finanzamt einen großen Teil des Erlöses (aus dem Verkauf eines Hauses, das mit einem bereits versteuerten Einkommen gekauft wurde) einbehalten will, kann es sich wie ein Overkill anfühlen.

Aber mit einer geschickten Finanzplanung, der Hilfe von Steuerexperten und einem versierten Immobilienmakler können Sie Ihr Haus verkaufen, ohne zu viel Geld an Uncle Sam zu verschenken.