DIGITAL BUILDER
Why Choosing the Right Delivery Method Matters in Construction
In het najaar van 2017, rideshare-gigant, Lyft, bracht een merkcampagne uit met de tagline “It matters how you get there.” Hoewel de bouw en autodiensten twee heel verschillende industrieën zijn, worden dezelfde sentimenten gewaardeerd; de reis is net zo belangrijk als het eindresultaat. Hoewel het uiteindelijke doel van een project een succesvolle voltooiing is, zijn de stappen die nodig zijn om daar te komen van cruciaal belang voor de winst en de levenscyclus van het project. Daarom is het kiezen van de juiste projectleveringsmethode een belangrijke eerste stap voordat de bouw begint.
Voordat een bouwklus van start gaat, moet een bedrijf koers zetten door projectleveringsmethoden te onderzoeken en er een te kiezen die het beste aan zijn unieke behoeften voldoet. Geen enkel model is perfect; ze hebben allemaal hun voor- en nadelen. Toch is er waarschijnlijk een optimale leveringsmethode voor uw bedrijf of project. Door de juiste methode voor uw project te kiezen, kunt u het totale risico beperken en het budget en de planning beter beheren.
Er bestaan veel methoden voor projectoplevering, maar de meeste zijn variaties op de vijf modellen die we hieronder zullen beschrijven. Maar eerst duiken we diep in de selectiefactoren die u moet overwegen om een weloverwogen beslissing te nemen over uw projectopleveringsmethode.
Factoren om te overwegen voordat u een projectopleveringsmethode selecteert
Voordat u een projectopleveringsmethode selecteert, hebt u waarschijnlijk een basisbegrip van waarom en wat u aan het bouwen bent. Maar een goed begrip van de fundamenten van uw project voordat u een leveringsmethode kiest, zal uw uiteindelijke beslissing ten goede komen. Begin in het algemeen met het vergelijken van de criteria die het belangrijkst zijn voor het succes van uw project:
- Budget: hoeveel te besteden
- Ontwerp: hoe het uiteindelijke project eruit zal zien en hoe het zal functioneren
- Risico’s: blootstelling aan gevaar, financieel verlies en schade aan het merk
- Tijdschema: een tijdschema voor voltooiing en betalingen
- Expertise van de eigenaar: de ervaring van het bedrijf met soortgelijke projecten
Niemand kent de behoeften en mogelijkheden van een bedrijf beter dan de functionarissen en managers van het bedrijf zelf; begin dus zo snel mogelijk met het bespreken van deze factoren met uw team.
Budget
Stel zo snel mogelijk een budget vast en bespreek dit vervolgens met potentiële ontwerp- en bouwteamleden om te weten te komen of het cijfer realistisch is. Overweeg tijdens dit proces hoeveel speelruimte er is voor wijzigingsopdrachten, die waarschijnlijk onvermijdelijk zijn als een project eenmaal van start is gegaan en kostbaar kunnen zijn als ze niet goed zijn gepland. Bij het schatten van het budget, vergeet niet dat uw architect en aannemer waarschijnlijk een aantal bouwsoftware kosten in hun budget zullen inbouwen. Houd in gedachten dat deze tools weliswaar kosten met zich meebrengen, maar dat ze zijn ontworpen om de oplevering te versnellen en de kosten te verlagen.
Ontwerp
U hebt misschien een basisidee van hoe uw project eruit zal zien, maar het is belangrijk om zowel het algemene ontwerp als de functionaliteit van uw gebouw te visualiseren. Hoe wilt u dat de campus en de plattegrond eruit zien? Bent u op zoek naar innovatieve ontwerpen en complexiteit in plaats van vorm en functie? De bouwbaarheid zal voor een deel afhangen van het soort ontwerp- en bouwteam dat u kiest. Denk ook aan de unieke kenmerken van uw bouwlocatie, zoals de bestaande landschapsarchitectuur en de uitstraling van aangrenzende percelen.
Risico’s
Te veel bouwrisico’s kunnen leiden tot hogere kosten en zelfs tot het mislukken van het project. Daarom moet een grondige risico-evaluatie worden uitgevoerd voordat een project begint. Een belangrijke vraag die in verband met risico’s moet worden beantwoord, is wie aansprakelijk zal zijn voor ontwerpproblemen die leiden tot gevaren tijdens en na de bouw? Bovendien, als u een projectmethode overweegt waarbij uw in-house team sterk betrokken zal zijn bij het beheer van het project, overweeg dan uw verantwoordelijkheid voor het beperken van hiaten in bouwdiensten en -fasen.
Schedule
Het nauwkeurig schatten van een bouwplanning is cruciaal voor de projectprestatie. Bedenk dat planning en kosten nauw met elkaar verbonden zijn; een snellere bouw vertaalt zich in hogere kosten. Wat voor timing is nodig om uw verwachte planning en kosten te halen? Soms willen eigenaars de mogelijkheid hebben om de bouw te versnellen voordat alle tekeningen en ondersteunende plannen, zoals technische documenten, compleet zijn. Bovendien worden planningen soms te ambitieus ingeschat, waardoor een project onvermijdelijk zal uitlopen en de belanghebbenden ontevreden zullen zijn. Hoe dan ook, het is veel gemakkelijker om geschillen en claims te voorkomen als de plannen vastliggen voordat de eerste spade de grond in gaat
Eigenaarsexpertise
Ten slotte moet u nagaan in hoeverre uw bedrijf bekend is met de bouw, vooral als het gaat om een project van vergelijkbare omvang en reikwijdte, en hoeveel personeelsleden in staat zijn om te helpen bij het toezicht houden op het proces. Wees u ervan bewust dat sommige vertragingen in de bouw worden veroorzaakt door knelpunten op het niveau van de eigenaar. Door ervoor te zorgen dat het project niet alleen over de nodige expertise, maar ook over de juiste hoeveelheid personeel beschikt, kan het project vlot verlopen en een succes worden. Hoewel uitgebreide expertise niet cruciaal is voor het succes van een project, zal het zeker helpen aangeven welk type leveringsmethode nodig is.
5 Basis projectleveringsmethoden in de bouw
Nu u uw prioriteiten hebt vastgesteld en uw selectiecriteria hebt geëvalueerd, laten we de meest voorkomende soorten projectleveringsmethoden eens bekijken. De belangrijkste deelnemers aan een bouwproject zijn de eigenaar (en/of vertegenwoordiger van de eigenaar), de architect en ontwerpers en de aannemer. Afhankelijk van de leveringsmethode die u kiest, kunnen deze rollen elkaar een beetje overlappen.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build verwijst naar de opeenvolgende fasen van deze projectleveringsmethode, die soms “traditioneel” wordt genoemd. DBB begint met de selectie van de architect die een project ontwerpt voordat de eigenaar een hoofdaannemer selecteert na indiening van bouwoffertes. De bouw is de laatste fase van de oplevering. Tijdens de ontwerp- en planningsfasen kan de eigenaar twee contracten verwachten: een voor het ontwerp en een voor de bouw.
Voordelen van DBB
Design-bid-build is de meest bekende en wijdst gebruikte projectleveringsmethode. Over het algemeen is het ook de laagste prijs, althans op het eerste gezicht. Het biedt eigenaars veel mogelijkheden om input te geven over het uiterlijk en de functie van het gebouw omdat de ontwerper/architect rechtstreeks met de eigenaar werkt. De bouwdirectie werkt ook rechtstreeks voor de eigenaar.
Het ontwerp van de architect moet voldoen aan een professionele standaard van zorgvuldigheid gedefinieerd door organisaties zoals het American Institute of Architects en de verzekeraar die fouten en omissies dekking biedt voor de ontwerper. De bouwdirectie is verantwoordelijk voor het volgen van de plannen van de ontwerper. Als gevolg hiervan biedt dit een duidelijk proces voor geschillen, indien nodig.
Tegenvallers van DBB
Door de architect en GC niet samen te werken tijdens de ontwerpfase, kan er weinig samenwerking zijn met de GC over materialen en bouwtechnieken die in tekeningen worden genoemd. Dit kan het bouwproces vertragen of de noodzaak van wijzigingsopdrachten creëren. Aangezien de eigenaar de tekeningen van de ontwerper goedkeurt, draagt hij bovendien de aansprakelijkheid voor het niet overeenstemmen van de plannen en de bouwspecificaties.
Een ander nadeel van DBB is dat de duur van het project doorgaans langer is door het “in-series” karakter van de leveringsmethode.
Design-Build (DB)
De laatste jaren is design-build een populaire leveringsmethode voor projecten geworden. Als een meer eenvoudige leveringsmethode voor eigenaars, minimaliseert het ook het risico. Het is echter ook het model waarbij de eigenaar de minste inbreng heeft in het ontwerp, het bouwmanagement en de keuze van de handelspartners. In het design-build model worden het ontwerp en de bouw door één bedrijf uitgevoerd. De eigenaar hoeft slechts één contract op te stellen voor architectuur, engineering en constructie.
Voordelen van DB
Wanneer gebruik wordt gemaakt van design-build, moeten de bedrijven voldoen aan de prestatie-eisen die zijn gespecificeerd in het contract van de eigenaar. Daarom leidt de intensieve samenwerking van ontwerper en bouwer in één bedrijf tot minder wijzigingsverzoeken en kostenbesparingen. Bovendien verloopt de oplevering van het project met deze methode sneller: wijzigingen in het ontwerp kunnen sneller worden doorgelicht en uitgevoerd.
Tegenvallers van DB
In DB geven eigenaren veel van hun controle over het ontwerp op en moeten ze bereid zijn om de aannemers de meeste beslissingen te laten nemen. Hoewel zij bij deze methode niet verantwoordelijk zijn voor het controleren van de bouwkundige tekeningen, moeten de eigenaars wel hun huiswerk maken voor het selecteren van het juiste bedrijf om het werk uit te voeren en vervolgens een gedetailleerd contract opstellen waarin de prestatieverwachtingen worden gespecificeerd. Zo niet, dan zullen eigenaars niet zoveel vertrouwen hebben in de uiteindelijke bouwkosten als gevolg van het evoluerende ontwerp tijdens de bouw.
Construction Management at Risk (CMR)
Wanneer eigenaars een gedefinieerde voltooiingsdatum en prijs nodig hebben, kan construction management at risk de voorkeursmethode voor projectoplevering zijn. Tijdens het projectontwerp treedt een bouwmanager op als adviseur van de eigenaar. Vervolgens houdt de CMR-manager, net als een algemene aannemer, toezicht op de onderaannemers. De CMR aanvaardt ook het risico voor het halen van de deadline en prijsbeloftes. In ruil daarvoor biedt de eigenaar een vaste of gegarandeerde maximumprijs (GMP) of betaling. Net als bij DBB sluit de eigenaar slechts met twee partijen contracten, in dit geval met de ontwerper en de CMR-manager.
Voordelen van CMR
Net als bij DBB-projecten werken eigenaren die voor CMR kiezen, rechtstreeks met hun ontwerpers. Zij hebben ook vanaf het begin toegang tot het perspectief van de bouwer. Als dit goed wordt gedaan, leidt dit tot een eerder besef van de kosten en een snellere oplevering van het project. Over het algemeen kunnen eigenaren zich eerder in het proces vastleggen op de definitieve bouwkosten, en kunnen latere wijzigingen duidelijk worden gekwantificeerd en geprijsd.
Tegenvallers van CMR
In CMR is de eigenaar nog steeds aansprakelijk voor de volledigheid, nauwkeurigheid en details van de ontwerpplannen. Onenigheid met de ontwerper of de CMR-manager kan leiden tot vertragingen in de planning, hogere kosten en rechtszaken.
Multi-Prime (MP)
In multi-prime wordt het project verdeeld in drie fasen: ontwerp, engineering en bouw. Bij de uitvoering van MP sluit de eigenaar afzonderlijke contracten met de professionals die verantwoordelijk zijn voor de afzonderlijke fasen van het project. Bijvoorbeeld, één contract zou waarschijnlijk het architectenbureau en zijn onderaannemers voor engineering en interieurontwerp omvatten. De eigenaar zou andere contracten opstellen met de hoofdaannemer en de onderaannemers, zoals loodgieters en elektriciens. Elk van deze categorieën aannemers kan toezicht houden op het werk van onderaannemers, zoals een hoofdaannemer die timmerlieden en lijstenmakers aanstuurt. Alles bij elkaar zijn de hoofdaannemers de “primes.”
Voordelen van MP
Met MP krijgen eigenaars die ervaring hebben met het ontwerp- en bouwproces, meer controle over hun projecten. MP kan de enige keuze zijn voor overheidsprojecten in sommige staten die maximale controle van aannemers op alle niveaus vereisen.
Tegenvallers van MP
Het is moeilijk om je eigen hoofdaannemer te zijn, maar dat is wat MP vereist. Coördinatie van alle hoofdaannemers maakt het moeilijk om de definitieve kosten te bepalen totdat een project is afgerond. Bovendien kan een slechte coördinatie of communicatie met zoveel leveranciers leiden tot dubbel werk en nalatigheid bij bestellingen. Tenslotte is het in dit model moeilijk om de planningen van de aannemers te sturen.
Integrated Project Delivery (IPD)
Integrated project delivery is de meest opkomende leveringsmethode in de bouw met de nadruk op teamwork en samenwerking. Bij de implementatie van IPD is het primaire doel van de geïntegreerde methode om aansprakelijkheid, verantwoordelijkheid en risico (en beloningen) te spreiden over de belanghebbenden bij een bouwopdracht. In combinatie met Lean construction management kunnen verspilling en kosten enorm worden teruggedrongen. Bij IPD vallen de eigenaar, de ontwerper en de hoofdaannemer allemaal onder één contract.
Voordelen van IPD
Indien efficiënt georganiseerd, zijn alle gecontracteerde deelnemers aan dit proces beschikbaar voor een eigenaar voordat een bouwproject van start gaat. Ook biedt de eigenaar vergelijkbare stimulansen voor de ontwerp- en bouwteams om ieders doelen op elkaar af te stemmen en het projectsucces te vergroten. Digitale hulpmiddelen die speciaal zijn ontworpen voor de bouw en de samenwerking tussen teams kunnen het succes van een project in zijn geheel vergroten en de meeste ROI opleveren.
Tegenvallers van IPD
IPD is het nieuwe “kind” op het blok en heeft op dit moment het kleinste marktaandeel, en kan soms aan de duurdere kant zijn om van tevoren te implementeren. Aangezien er zoveel belanghebbenden bij betrokken zijn, kost het veel tijd om het IPD-contract aan het begin van het proces rond te krijgen. Evenredige betaling aan teamleden staat niet noodzakelijk gelijk aan gelijke inspanning. Bovendien moeten eigenaars die voor deze methode kiezen, zich op hun gemak voelen bij het nemen van onderbuikbeslissingen over de vraag of de verschillende teamleden goed zullen samenwerken.
Een Matrix voor Besluitvorming
In wiskundelessen benadrukken docenten vaak het nut van het maken van een plaatje of diagram bij het oplossen van een probleem. Dat is precies wat veel staatsdepartementen van vervoer doen om beslissingen te nemen over de oplevering van complexe infrastructurele werken. Het is een idee dat bedrijven kunnen aanpassen aan projecten met gebouwen, maar ook aan bedrijfscampussen die structuren, landschappen en wegen combineren.
Het programma Transportation Construction Management van de Universiteit van Colorado in Boulder schetst het beslissingsproces bijvoorbeeld als volgt: Overweeg eerst de verschillende leveringsmethoden en schets uw projectdoelen en -beperkingen. Ten tweede, beoordeel “primaire selectiefactoren” zoals leveringsschema, complexiteit, ontwerpniveau en kosten.
Neem vervolgens een “pass/fail” -mentaliteit aan om te evalueren:
- De ervaring en beschikbaarheid van personeel
- De hoeveelheid overzicht en controle die een methode biedt
- De ervaring en mate van concurrentie die u van aannemers kunt verwachten
Voor dit laatste punt, vraag uzelf af wie beschikbaar is om uw werk te doen en wat hun voorkeuren zijn met betrekking tot leveringsmethoden.
Bekijk tot slot CU’s diagram voor de selectie van projectleveringsmethoden door naar de blauwe “klik hier”-link boven aan de pagina te gaan. Nu kunt u gaan nadenken over hoe u uw besluitvormingsmatrix wilt visualiseren.
Setting Up Your Project for Success with the Right Project Delivery Method
Geen twee projecten zullen ooit hetzelfde zijn; wat betekent dat u de juiste projectleveringsmethode van geval tot geval moet kiezen. Met een zorgvuldige evaluatie van de criteria die het belangrijkst zijn voor het succes van uw project, en een diepgaand begrip van de beschikbare modellen, is de kans groter dat u een weloverwogen beslissing neemt over de juiste projectopleveringsmethode voor uw unieke behoeften. Door bewust het optimale traject voor uw project te kiezen, zult u meer winst maken, de bouw op tijd voltooien en sneller op het volgende project kunnen overgaan.