Dus u hebt een QPRT opgericht, de termijn is verstreken, wat nu?
Door: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Een qualified personal residence trust (QPRT) is een estate-planningsinstrument waarmee een huiseigenaar zijn huis kan overdragen aan een trust, terwijl hij het recht behoudt om er gedurende een aantal jaren in te wonen. Met deze techniek kan de persoon het huis overdragen aan de begunstigden tegen lagere kosten voor de schenkingsrechten en een actief dat naar verwachting in waarde zal stijgen uit zijn nalatenschap verwijderen. Een QPRT is een onherroepelijke trust waarin een Trustor of Grantor de eigendom overdraagt van ofwel een hoofdverblijfplaats, ofwel een vakantiewoning, ofwel een onverdeeld fractioneel belang in ofwel een hoofdverblijfplaats ofwel een vakantiewoning. Een vakantiewoning wordt volgens de Internal Revenue Code met betrekking tot deze planning gedefinieerd als een eigendom dat jaarlijks veertien dagen wordt gebruikt of 10% van de dagen die jaarlijks aan anderen worden verhuurd, indien dit aantal hoger is.
Toen de levenslange uitsluiting van het landgoed lager was en er geen overdraagbaarheid was van de vrijstelling van elke echtgenoot, won het gebruik van QPRT’s aan populariteit. Veel van deze trusts naderen nu net hun einddatum en vereisen een goede planning om een soepele overgang voor alle betrokkenen te waarborgen.
Omdat er geen limiet is op hoe lang de QPRT moet lopen, is het niet ongewoon om te zien dat QPRT’s die 10 tot 15 jaar geleden zijn opgericht, uiteindelijk vandaag aflopen. Er moet veel aan strategische planning worden gedaan om een plan te ontwikkelen dat rekening houdt met de economische en fiscale kwesties van de begunstigden, evenals die van de concessieverlener, op het moment dat de oorspronkelijke trusttermijn afloopt.
Een paar voordelen van een QPRT zijn:
1. Het belangrijkste voordeel van de QPRT voor de schenker en de begunstigden is de uiteindelijke verlaging van de successierechten.
2. Met een QPRT kan de schenker het onroerend goed aan de kinderen overdragen tegen een gereduceerde waarde voor de schenkbelasting. Omdat de schenking een “toekomstig belang” in het onroerend goed is (wat betekent dat de begunstigden het pas op een toekomstig tijdstip werkelijk kunnen bezitten), wordt de waarde voor schenkingsrechtdoeleinden verdisconteerd.
3. Als de Grantor of Grantors leven na de looptijd van de trust, wordt de volledige marktwaarde van het onroerend goed, met inbegrip van eventuele waardestijging tijdens de looptijd van de trust, verwijderd uit de nalatenschap van de Grantor.
4. De Grantor of Grantors kunnen blijven gebruiken en genieten van het bezit van het onroerend goed tijdens de looptijd van de trust. Als de Grantors langer leven dan de looptijd van de Trust, kunnen de begunstigden het eigendom terug “verhuren” aan de Grantors tegen een marktconforme huur en dit zal voorkomen dat het eigendom voor successiebelastingdoeleinden terugkeert naar de nalatenschap van de Grantor.
5. De schenkers kunnen als trustees van de QPRT fungeren en daardoor het onroerend goed tijdens de looptijd van de Trust controleren.
Vooruitkijken naar het verstrijken van de oorspronkelijke looptijd van de QPRT en een succesvolle overgang in kaart brengen, voorkomt niet alleen onvoorziene gevolgen voor de schenker en de nieuwe eigenaren, maar zorgt er ook voor dat de oorspronkelijke bedoeling van dit waardevolle instrument voor estate-planning wordt verwezenlijkt.
Welke opties, beslissingen en overwegingen moeten worden gemaakt wanneer de looptijd van de QPRT afloopt? Hier zijn er een paar om te overwegen.
Als de schenker tijdens de looptijd overlijdt
Een kort overzicht: als de schenker binnen de QPRT-periode overlijdt, wordt de reële marktwaarde (FMV) van de trust voor belastingdoeleinden opgenomen in de nalatenschap van de schenker. Als de concessieverlener overlijdt tijdens de looptijd van de trust, wordt het onroerend goed teruggebracht in de nalatenschap van de concessieverlener alsof de QPRT nooit heeft bestaan en gaan alle belastingbesparingen verloren. Het is echter belangrijk op te merken dat we hetzelfde resultaat zouden hebben gehad als de Grantor de trust nooit had opgericht. Als zodanig bent u niet slechter af dan wanneer u het zou proberen!
Scenario’s bij beëindiging van de QPRT
Een van de meest fundamentele redenen om te plannen wat te doen wanneer de QPRT afloopt, is dat aan het einde van een QPRT-termijn de concessieverlener niet langer de eigenaar van de woning is en de controle over het onroerend goed verliest. Vóór het einde van de vaste termijn moet u het trustdocument voor de QPRT doornemen om te bepalen wat er met het onroerend goed gebeurt bij beëindiging van de QPRT. Gaat het onroerend goed rechtstreeks naar de kinderen, in een trust voor de kinderen of krijgt de echtgenoot van de concessieverlener gedurende een bepaalde periode het recht om het onroerend goed levenslang te gebruiken tegen een huurvergoeding, zodat de concessieverlener van de QPRT het onroerend goed kan gebruiken zolang hij getrouwd is.
Een ander scenario dat zich steeds vaker voordoet, is de onwil van de concessieverlener om door te gaan met de QPRT bij het verstrijken van de QPRT. Met een verhoging van de beschikbare vrijstelling van successierechten (en mogelijke intrekking van de successierechten onder de huidige voorstellen), kan de noodzaak voor de QPRT niet langer interessant zijn voor de Grantor.
Gezien de toestand van de economie is het niet ongewoon dat onroerende zaken die zijn ondergebracht in een QPRT een minder dan verwachte waardestijging of zelfs afschrijving hebben doorgemaakt. Bijgevolg kan een van de doelstellingen van de QPRT – het onttrekken van toekomstige waardestijging aan een nalatenschap – niet worden bereikt. Sommige concessiegevers in deze situatie zullen geneigd zijn om de QPRT “af te wikkelen” (ongedaan te maken). Dat is echter misschien niet de beste optie.
Als u de QPRT ongedaan maakt, hebt u elke betaling van federale schenkingsbelasting of vrijstelling van schenkingsbelasting die u bij de oorspronkelijke transactie hebt gebruikt, verspild. U zult dat bedrag hebben verspild, omdat u dat niet terugkrijgt wanneer u de QPRT afwikkelt.
Daarnaast zult u, wanneer de QPRT wordt beëindigd, de begunstigden van het restant marktconforme huur moeten betalen. Deze betalingen zullen uw nalatenschap nog verder verkleinen. Dit gezegd hebbende, als u de QPRT toch wilt afwikkelen, zijn er de volgende opties:
1. Het huis vrij van huur bewonen, wat successierechten met zich meebrengt
2. De houders van de restbelangen wijzen hun belangen weer aan u toe
Overwegingen van de begunstigden
Begunstigden van de QPRT weten misschien niet hoe ze het onroerend goed moeten beheren of willen de verantwoordelijkheid misschien niet op zich nemen. Een deel van de planning voorafgaand aan de beëindiging moet omvatten wie verantwoordelijk zal zijn voor het betalen van de rekeningen voor de woning, het voortzetten van de huiseigenarenverzekering op het onroerend goed, het aanbrengen van verbeteringen aan het onroerend goed, het innen van de huurinkomsten als het onroerend goed wordt verhuurd of het regelen van een verkoop als het onroerend goed moet worden verkocht. Er moet ook een betaalrekening worden geopend op naam van de nieuwe eigenaar(s).
Andere overwegingen wanneer er meer dan één individuele begunstigde is, zijn onder meer: Willen de individuen het onroerend goed bezitten als een joint venture, waarbij elke eigenaar zijn pro rata deel van de huurinkomsten en uitgaven (of van de verkoopopbrengsten) op zijn individuele belastingaangifte vermeldt? Zo ja, wie is dan verantwoordelijk voor het bijhouden van de administratie en het informeren van de andere eigenaren over hun aandeel? Wat doen de eigenaren als de huuropbrengsten de kosten niet dekken of als er verbeteringen nodig zijn? Hoeveel reservefonds wordt er aangehouden als de huuropbrengsten hoger zijn dan de uitgaven? Wat gebeurt er als een van de individuele begunstigden overlijdt?
Overdracht van belangen
De nieuwe individuele eigenaren willen misschien hun belangen in de woning inbrengen in een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (LLC). Een goede planning kan ervoor zorgen dat deze overdracht gelijktijdig plaatsvindt met de beëindiging van de QPRT. Het beherend lid van de LLC of de trustee van de trust zou dan verantwoordelijk zijn voor het onroerend goed, en de inkomsten zouden op schema K-1’s naar de eigenaren stromen. Als het pand wordt verkocht of overtollige huurinkomsten genereert, kan een LLC of trust uitkeringen doen of kan het zo worden opgezet dat de fondsen worden geïnvesteerd.
Als de concessieverlener blijft of gaat
Voor de beëindiging van de trust is aanvullende planning nodig om te beslissen of de concessieverlener in de woning wil blijven wonen, en zo niet, of de woning moet worden verhuurd aan een externe partij of moet worden verkocht. In sommige gevallen – bijvoorbeeld als de woning een zomerhuis is – willen de begunstigden de woning misschien behouden voor eigen gebruik. Zoals eerder vermeld, behoudt de cedent niet langer het recht om in de woning te wonen als de trustperiode is verstreken.
Als de cedent de woning wil blijven bewonen na het verstrijken van de oorspronkelijke QPRT-termijn, moet de cedent aan de begunstigde van het restant huur betalen, tegen de marktwaarde, voor het gebruik van de woning, anders riskeert hij opname in de boedelbelasting. Een onafhankelijke onroerendgoedmakelaar of taxateur moet worden geraadpleegd om de marktconforme huur te bepalen op basis van de huur voor vergelijkbare woningen. Bij elke verlenging van de huurovereenkomst moeten de huurvoorwaarden worden herzien om ervoor te zorgen dat ze vergelijkbaar zijn met de markt.
De concessieverlener en de nieuwe eigenaar moeten een huurovereenkomst sluiten vóór het verstrijken van de QPRT-termijn. In de huurovereenkomst moet worden vermeld wie verantwoordelijk is voor het betalen van nutsvoorzieningen (meestal de huurder) en onderhouds- en reparatiekosten, zoals tuinonderhoud, sneeuwruimen en beveiliging. De eigenaars zijn over het algemeen verantwoordelijk voor het betalen van de onroerendgoedbelasting, de verzekering van de huiseigenaren, grote reparaties en verbeteringen.
De huurbetalingen worden beschouwd als inkomsten voor de ontvanger. Natuurlijk kan de ontvanger huuruitgaven en afschrijvingen gebruiken om de belastingbite van de huurinkomsten te verminderen. Maar stel dat er in de toekomst geen successierechten zijn. Zal het dan zinvol zijn voor de cedent om in de woning te blijven en huur te betalen? De cedent kan andere woonopties overwegen die hem geld besparen of inkomstenbelastingaftrek opleveren. De cedent kan bijvoorbeeld minder dure alternatieven hebben, zoals seniorenhuisvesting of de aankoop van een kleinere woning. Om flexibiliteit mogelijk te maken, moet er daarom geen langdurige huurovereenkomst zijn.
Eigendomsuitgaven
Voor het einde van de eerste termijn is het van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat er voldoende fondsen beschikbaar zijn om alle eigendomsuitgaven te betalen. Tenzij de schenker van plan is het onroerend goed op lange termijn te verhuren, zodat de begunstigden een voortdurende bron van fondsen hebben om de kosten van het onroerend goed te betalen, zullen de nieuwe eigenaars de rekeningen moeten betalen – inclusief onroerendgoedbelasting en verzekering. Als de middelen niet direct beschikbaar zijn, kan het nodig zijn om het pand op korte termijn te verhuren aan de cedent of een derde.
Cost Basis
Onder de huidige wetgeving, als iemand een huis op zijn naam houdt tot zijn dood, wordt de kostenbasis voor het bepalen van de winst op een verkoop verhoogd tot de waarde op de datum van overlijden. Dit vermindert de belastbare winst die door de erfgenamen moet worden gemeld wanneer het onroerend goed vervolgens wordt verkocht, ten koste van het feit dat het voor successiebelastingdoeleinden in de nalatenschap van de nakomeling wordt opgenomen. De mogelijkheid van QPRT’s om onroerend goed over te dragen met een overdrachtsbasis, in plaats van een stapeling van de basis, maakt ze ideaal voor erfgenamen die het onroerend goed generaties lang willen behouden. Het is belangrijk om een basisadministratie bij te houden, omdat deze nodig is voor het berekenen van de afschrijving als het onroerend goed wordt verhuurd of voor het bepalen van de vermogenswinst als het onroerend goed wordt verkocht. Onder IRC Sectie 1015(a), is de basis van eigendom de oorspronkelijke basis van de cedent plus alle aangebrachte verbeteringen. Als de nieuwe trust kwalificeert als een ‘grantor trust’ en de woning de hoofdwoning van de cedent is, kan de vermogenswinstvrijstelling beschikbaar zijn onder IRC Section 121.
Insurance
Een van de belangrijkste stappen voor de trustee aan het einde van de QPRT-termijn is het overdragen van de titel en eigendom van de woning op naam van de begunstigden van het restant om te zorgen voor de juiste titulatuur en verzekering van het vermogen. De polis van de huiseigenarenverzekering zal moeten worden aangepast wanneer de QPRT-termijn eindigt; daarom moeten de begunstigden contact opnemen met de verzekeraar vóór de beëindiging. Er moet een nieuwe polis worden afgesloten waarin de nieuwe eigenaars (de nieuwe trust of de individuele eigenaars) als verzekerden worden genoemd om aansprakelijkheid te dekken, inclusief voor het verhuren van het onroerend goed (zelfs als dit aan de cedent is) en voor schade aan of verlies van de woning. Omdat niet alle verzekeringsmaatschappijen dezelfde vereisten of processen hebben voor het verzekeren van onroerend goed als het in trust wordt gehouden, is het belangrijk om contact op te nemen met een verzekeringsmakelaar die inzicht heeft in de complexiteit van deze materie. De huurder (zelfs als het de cedent is) zal een huurdersverzekering moeten afsluiten om zijn persoonlijke aansprakelijkheid en de inboedel te dekken. Als de woning niet wordt verhuurd, maar door de individuele begunstigden voor eigen gebruik wordt behouden, kunnen zij mogelijk dekking voor persoonlijke aansprakelijkheid en inboedel toevoegen aan de huiseigenarenpolis.