Erfdienstbaarheden: 12 Things You Must Know In 2020
Als u landeigendom en de aankoop van onroerend goed navigeert, kunt u erfdienstbaarheden tegenkomen.
Een erfdienstbaarheid is het wettelijke recht van een niet-eigenaar om een deel van het land van een ander voor een specifiek doel te gebruiken.
Weg erfdienstbaarheden komen vaak in het spel wanneer iemand toegang tot zijn eigendom nodig heeft.
Wanneer er geen weg is tussen een bepaald perceel en openbare wegen, kan het ongelooflijk moeilijk worden om het land dat u hebt gekocht legaal te gebruiken.
In deze blog bespreken we alles wat u moet weten over erfdienstbaarheden van wegen voordat u koopt.
Welke soorten erfdienstbaarheden zijn er?
Er zijn twee hoofdtypen erfdienstbaarheden: aanhorige erfdienstbaarheden en erfdienstbaarheden in bruto.
Beide van deze soorten erfdienstbaarheden kunnen worden gebruikt voor inrit, uitrit, nutsvoorzieningen en drainage.
Hier vindt u de belangrijkste verschillen die u moet begrijpen.
Appurtenant erfdienstbaarheden
Deze erfdienstbaarheden worden automatisch overgedragen met de grond waarop zij betrekking hebben wanneer de grond wordt verkocht of overgedragen (tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald).
Zij bestaan ten behoeve van aangrenzend land, dus zie het als een erfdienstbaarheid voor inrit, uitrit, nutsvoorzieningen, of drainage die een perceel doorkruist dat het begunstigde eigendom scheidt van een openbare weg.
Dus, als u een perceel hebt waartoe u geen toegang zou hebben zonder een aangrenzend stuk land te doorkruisen, dan zouden eventuele erfdienstbaarheden van de weg waarschijnlijk aanhorige erfdienstbaarheden zijn.
Uw perceel zou het “dominante landgoed” zijn omdat het door de erfdienstbaarheid wordt begunstigd.
Het perceel waarover de erfdienstbaarheid loopt, wordt het “servient estate” genoemd.”
Ook als het servient estate wordt verkocht of overgedragen, wordt een aanhorige erfdienstbaarheid niet verbroken (ook al wordt dit niet in de akte vermeld!).
Easements in Gross
In plaats van ten goede te komen aan de grond, zijn erfdienstbaarheden in Gross bedoeld om ten goede te komen aan een persoon of bedrijf.
Een bruto erfdienstbaarheid kan bijvoorbeeld door een land of staat aan een nutsbedrijf worden verleend voor het leggen van elektriciteits-, telefoon- of internettransmissielijnen.
Dit type erfdienstbaarheid komt niet ten goede aan een stuk grond, en het nutsbedrijf hoeft geen grond in de buurt te bezitten om de erfdienstbaarheid te verkrijgen.
Easements in gross do not run with the land, and these easements are on “servient estates” because they are not for the benefit of particular properties.
Hoewel, vergelijkbaar met de aanhorige erfdienstbaarheden, de verkoop van het dienstbaar erf niet de erfdienstbaarheid in bruto beëindigt (zelfs als het niet in de akte wordt vermeld!).
Wist u dat er ook negatieve erfdienstbaarheden zijn?
De meeste erfdienstbaarheden die in gedachten komen zijn bevestigende erfdienstbaarheden: zij geven de houder van de erfdienstbaarheid het recht om iets te doen (zoals het gebruik van een eigendom voor in- of uitrit).
Maar er zijn ook negatieve erfdienstbaarheden.
Deze stellen de erfdienstbaarheidhouder in staat om de eigenaar van het dienstbare goed te beletten het eigendom op een bepaalde manier te gebruiken (zoals bouwen binnen een bepaald gebied).
Hoe weet je of er erfdienstbaarheden op een eigendom zijn?
Omdat erfdienstbaarheden niet in de akte hoeven te worden geschreven om te bestaan, vraagt u zich misschien af hoe u zou weten of er erfdienstbaarheden zijn op grond die u gaat kopen.
In sommige staten is het wettelijk verplicht voor verkopers om erfdienstbaarheden op hun eigendom bekend te maken, dus u zou enig idee moeten hebben of er erfdienstbaarheden bestaan wanneer u een koopovereenkomst aangaat.
Als u echter een huis koopt dat eigendom is van de bank, moet u mogelijk wat due diligence doen.
Om dit te weten te komen, zou u uw zoekopdracht willen opsplitsen op basis van het type erfdienstbaarheid.
Eerfdienstbaarheid voor nutsvoorzieningen:
Dit type erfdienstbaarheid geeft toestemming aan nutsbedrijven om elektriciteitsleidingen, een mobiele telefoonmast, enz. op uw eigendom te installeren.
Bel uw plaatselijke nutsbedrijf of ga naar het kadaster van het graafschap of het gemeentehuis.
U kunt een griffier vragen om u een kaart van de erfdienstbaarheden te tonen.
U kunt ook een overzicht van het onroerend goed krijgen om de locatie van eventuele erfdienstbaarheden van nutsbedrijven te tonen.
Private erfdienstbaarheden:
Private erfdienstbaarheden komen vaak in de vorm van een pad, oprit, riool, of toegang tot zonne-energie.
Als uw eigendomstitel private erfdienstbaarheden bevat, dan moet u kopieën van de werkelijke erfdienstbaarheidsdocumenten krijgen bij de aankoop van het onroerend goed.
U kunt op deze documenten een referentienummer vinden.
De gemeentesecretaris kan u ook helpen deze particuliere erfdienstbaarheden in de openbare registers op te zoeken, zodat u een kopie kunt krijgen om bij uw akte te bewaren.
Easement uit noodzaak:
Hier kan het verwarrend worden voor landeigenaren of potentiële kopers.
Soms hoeft een wettelijke erfdienstbaarheid niet op papier te staan om te bestaan.
Als het absoluut noodzakelijk is om iemands land te doorkruisen voor een legitiem doel (zoals toegang tot hun huis), dan kan er sprake zijn van een “erfdienstbaarheid uit noodzaak.”
In dit geval mag u de wettelijke rechten van uw buurman niet hinderen.
Als u merkt dat dit gebeurt, moet u wellicht met een advocaat praten om uw mogelijkheden te bekijken.
Voorschrijvende erfdienstbaarheden:
Een voorschrijvende erfdienstbaarheid is vergelijkbaar met een erfdienstbaarheid uit noodzaak, in die zin dat iemand toegang heeft tot andermans grond voor een bepaald doel (zoals toegang tot zijn huis).
Hij treedt echter meestal pas na een bepaalde periode in werking.
Een erfdienstbaarheid van weggebruik kan bijvoorbeeld ontstaan als u de afgelopen 20 jaar een deel van het eigendom van uw buurman hebt gebruikt voor toegang zonder een formele erfdienstbaarheid.
Dit staat de erfdienstbaarheidshouder in wezen toe om een deel van het dienstbare perceel voor een specifiek doel nadelig te bezitten.
Verschillende staten hebben verschillende regels en voorschriften.
Het beste wat u kunt doen, is “erfdienstbaarheden” opzoeken in de index van de statuten van uw staat, zodat u gerechtelijke uitspraken over prescriptieve erfdienstbaarheden kunt begrijpen.
Zoals u ziet, zijn er een aantal verschillende erfdienstbaarheden die op uw eigendom kunnen bestaan en niet allemaal zullen ze gemakkelijk opzoekbaar zijn in openbare registers.
Om er absoluut zeker van te zijn dat u alle erfdienstbaarheden op uw eigendom hebt gevonden, kunt u het beste een titelonderzoek laten doen.
Wat kan ik doen als ik niet van mensen op mijn eigendom houd?
Eigendomseigenaren kunnen zich niet bemoeien met het doel van een wettelijke erfdienstbaarheid.
Bijv. als een elektriciteitsbedrijf met een erfdienstbaarheid van nutsbedrijf draden over zijn recht van overpad heeft gespannen, is het u wettelijk niet toegestaan om ze weg te halen of hun pad te blokkeren.
Inmenging in een erfdienstbaarheid kan u aansprakelijk maken voor schade en onderwerp maken van gerechtelijke stappen.
Als je het gevoel hebt dat iemand illegaal op verboden terrein is of je hebt een goede reden om de erfdienstbaarheid te betwisten, dan moet je praten met een ervaren lokale onroerend goed advocaat.
Ze kunnen advies geven over de beste manier om verder te gaan (vooral als er niets op papier staat).
Waarom zijn er erfdienstbaarheden?
Erfenissen op wegen bestaan met het oog op de toegang en de uitgang – het recht om een eigendom te betreden en te verlaten.
Deze behoefte doet zich voor wanneer een perceel niet grenst aan een openbare, door de overheid beheerde weg.
Als u een land koopt dat zelf “landlocked” is, dan zou u een erfdienstbaarheid van weg nodig hebben om toegang te krijgen tot de openbare weg om uw eigendom te betreden en te verlaten.
Kopers van huizen en grond moeten hun aankoop van het onroerend goed afhankelijk stellen van het hebben van toegang en uitgang tot een openbare weg.
Als je dit niet hebt, dan zou je niet in staat zijn om het land of huis dat je hebt gekocht te gebruiken.
U kunt ervoor zorgen dat u dit zult hebben door het verkrijgen van een landmeting voorafgaand aan het sluiten van op het onroerend goed.
Om toegang te hebben zonder een erfdienstbaarheid, moet ten minste één grens van het pand precies samenvallen zonder gat of afwijking met de rand van een rijweg.
Dit staat bekend als de lijn van het recht van overpad.
Als deze lijnen niet samenvallen, dan moet u (als koper) er zeker van zijn dat het onroerend goed in kwestie een erfdienstbaarheid heeft die de koper het wettelijke recht geeft om over te steken welk eigendom ook tussen hun eigendom en de openbare weg ligt.
Als u van plan bent op het terrein te gaan wonen, dan moet u naast de erfdienstbaarheid van weg ook het recht op nutsleidingen en leidingen opnemen.
Zonder dit, is het land niet alleen moeilijk om op te wonen, maar verliest het ook veel waarde.
U zou het waarschijnlijk moeilijk hebben om het terrein te verkopen als u ooit die wens zou hebben.
Hoe creëer je een erfdienstbaarheid?
Easements worden meestal gecreëerd in documenten (hoewel ze dat niet hoeven te zijn).
Easements kunnen worden gecreëerd in akten, erfdienstbaarheidsovereenkomsten, verkavelingsverklaringen, en condominiumverklaringen.
Al deze worden opgenomen in het kadaster, net als akten of hypotheken.
Als u geïnteresseerd bent in het creëren van een erfdienstbaarheid, is het de beste praktijk om een erfdienstbaarheid te creëren in een overeenkomst of verklaring (in plaats van een akte), omdat dit u zal helpen alle kwesties met betrekking tot erfdienstbaarheden aan te pakken.
Nadat u het document hebt opgesteld, laat u het notarieel vastleggen door een openbare notaris met twee getuigen erbij.
Wat is het verschil tussen een privéweg en een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid van weg geeft iemand het recht om over andermans eigendom te gaan om bij zijn eigen eigendom te komen.
Niet alle erfdienstbaarheden zijn erfdienstbaarheden van weg.
Zo worden sommige aanhorige erfdienstbaarheden gebruikt door nutsbedrijven om zendmasten op het land van mensen te plaatsen.
Om kort te zijn, terwijl alle particuliere wegen ook erfdienstbaarheden zijn, zijn niet alle erfdienstbaarheden particuliere wegen.
Privéwegen bieden toegang op dezelfde manier als een erfdienstbaarheid van weg zou doen, en het was niet totdat sommige staatsrechtszaken begonnen te proberen de betekenis van “privéweg” te definiëren dat verwarring ontstond.
Hoe een privéweg wordt gedefinieerd, zal van rechtsgebied tot rechtsgebied verschillen.
Hoe dan ook, zowel erfdienstbaarheden als particuliere wegen zijn vergelijkbaar in die zin dat een gemeente geen recht heeft om een van beide te gebruiken of te reguleren zonder toestemming van de grondeigenaar of het opleggen van een statuut.
Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van een erfdienstbaarheid van weg?
De wetgeving inzake erfdienstbaarheden kan ingewikkeld zijn.
De wetten zijn echter vrij duidelijk over wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van een erfdienstbaarheid als deze eenmaal is ingesteld.
De persoon of partij die de erfdienstbaarheid gebruikt (ook bekend als de erfdienstbaarheidshouder) is vaak degene met de plicht om deze te onderhouden.
Hoewel de erfdienstbaarheidseigenaren niet de eigenaars van het land zelf zijn, moeten zij het onderhouden zoals zij het gebruiken.
De grondeigenaar (erfdienstbaarheidseigenaar) behoudt de meeste rechten.
Dus, wat betekent dit als het gaat om een erfdienstbaarheid van weg?
Eigenaren van een erfdienstbaarheid zullen nog steeds in staat zijn om borstel op te ruimen of een onverharde weg te verharden.
Ze kunnen echter geen gebruik of genot van de erfdienstbaarheidhouder blokkeren.
Zij hebben ook geen plicht of verplichting om de verbeteringen van de erfdienstbaarheid te onderhouden of te repareren.
Zij kunnen dat desgewenst doen, maar zij zijn daartoe op geen enkele wijze verplicht.
Hoe wordt een erfdienstbaarheid afgebakend?
Emissies worden gegeven voor specifieke doeleinden op een specifieke plaats (in- en uitrit, nutsvoorzieningen, afwatering, enz.).
Een erfdienstbaarheid van weggebruik wordt verleend voor in- en uitrit.
In de meeste gevallen wordt in erfdienstbaarheidsovereenkomsten vaak de specifieke plaats aangegeven waar de erfdienstbaarheid op de dienende landgoederen kan worden gebruikt.
Dus, als u een erfdienstbaarheid van weg hebt, zult u niet door het eigendom van uw buurman kunnen rijden waar u maar wilt.
Er zal een specifieke plaats worden afgebakend, zodat de erfdienstbaarheidhouder niet te veel macht kan uitoefenen die door de erfdienstbaarheid wordt verschaft.
Zijn er beperkingen op de wijze waarop erfdienstbaarheden van weggebruik kunnen worden gebruikt?
In het algemeen moeten erfdienstbaarheden worden gebruikt voor hun oorspronkelijke doeleinden.
Wanneer er echter behoefte bestaat aan veranderingen, kan het gebruik ervan worden gewijzigd om in te spelen op een redelijke ontwikkeling.
Dit alles te zeggen, alleen omdat u een erfdienstbaarheid van weg hebt verleend (als eigenaar van een erfdienstbaarheid) betekent niet dat een houder van een erfdienstbaarheid deze kan gebruiken voor wat hij wil.
Bij voorbeeld, als er een evenement (concert, festival, enz.) in de buurt zou plaatsvinden, zou de houder van de erfdienstbaarheid deze kunnen gebruiken voor wat hij wil.
Bij voorbeeld, als er een evenement (concert, festival, enz.) die in de buurt plaatsvindt, zou de erfdienstbaarheidhouder niet in staat zijn om de weg of oprit te gebruiken als betaald parkeerterrein voor het eigendom (en er zo geld aan verdienen).
Dat gezegd hebbende, erfdienstbaarheidhouders moeten in staat zijn om de overeenkomst binnen redelijke grenzen te gebruiken en ervan te genieten, en een of twee nachten van mensen die op de oprit parkeren voor een privéfeest is misschien geen probleem.
11. Kunnen erfdienstbaarheden van invloed zijn op eventuele renovaties of toevoegingen?
Dit kan een enorme vraag zijn voor kopers van land die op zoek zijn naar een huis of een stuk land te kopen met de bedoeling om te bouwen.
In dit geval is het vooral belangrijk om te weten welke erfdienstbaarheden er op het terrein bestaan, zodat u geen onnodige juridische complicaties creëert die interfereren met het recht van de erfdienstbaarheidhouder om te gebruiken en te genieten van wat er in de erfdienstbaarheid is uiteengezet.
Kunnen erfdienstbaarheden worden opgezegd?
Ja, erfdienstbaarheden kunnen op een paar verschillende manieren worden opgezegd, afhankelijk van wie het doet.
Hier volgt wat u moet weten.
Door de erfdienstbaarheidhouder
De erfdienstbaarheidhouder kan de erfdienstbaarheid opheffen door een schriftelijke afstand van de erfdienstbaarheid, ook wel bekend als een quit claim akte, uit te voeren, af te geven en te registreren, waarbij de erfdienstbaarheid wordt teruggegeven aan de eigenaar van de erfdienstbaarheid.
In onderling overleg
Indien zowel de houder van de erfdienstbaarheid als de eigenaar van de erfdienstbaarheid het met elkaar eens zijn, kunnen zij een verklaring van afstand van de erfdienstbaarheid opstellen en laten optekenen.
Dit document moet een schriftelijke verklaring van afstand van de erfdienstbaarheid bevatten (een verklaring van afstand) door de houder van de erfdienstbaarheid waarbij de erfdienstbaarheid wordt teruggegeven aan de eigenaar van de erfdienstbaarheid.
Fusieleer
Indien de houder van de erfdienstbaarheid eigenaar wordt van beide eigendommen (waarover de erfdienstbaarheid loopt), dan is er sprake van een “eenheid van twee titels.”
Eigenaren hebben geen behoefte aan een erfdienstbaarheid op hun eigen eigendom, en de erfdienstbaarheid zal dus zijn opgegaan in het bestaan.
Definitieve gedachten
Een erfdienstbaarheid van weg geeft u het recht om een deel van andermans eigendom te betreden om uw eigen eigendom te betreden en te verlaten.
Ze worden gewoonlijk gegeven aan eigenaren met landlocked eigendom, wat betekent dat ze niet in staat zouden zijn om hun eigendom te bereiken zonder een erfdienstbaarheid van weg.
De regels voor erfdienstbaarheden variëren per staat, gemeente, en het type gebruik in kwestie.
Dus, is het belangrijk om onderzoek te doen naar het onroerend goed dat u koopt om te begrijpen of u een behoefte aan erfdienstbaarheden OF als er erfdienstbaarheden zijn op dit moment op uw property.
Raadpleeg uw makelaar of een ervaren lokale onroerend goed advocaat die u kan helpen met deze details.
Als de informatie over een erfdienstbaarheid van weg niet al bestaat in de documenten voor uw eigendom, moet u mogelijk meer informatie zoeken bij uw lokale county records of een titelonderzoek laten doen.
Hebben we iets gemist? Laat het ons weten in de comments.
Voor meer informatie over het kopen, verkopen, of investeren in braakliggend land, bekijk onze andere middelen hieronder.
Wij zijn hier om te helpen tijdens het hele land kopen en verkopen proces!
Als u op zoek bent naar betaalbare grond, kunt u kijken op onze pagina met aanbiedingen.
Als u door het lezen van dit artikel geïnteresseerd bent geraakt in het investeren in grond, kunt u kijken naar ons artikel over hoe u kunt beginnen met investeren in grond.
En als u op zoek bent naar land om te verkopen, bezoek dan onze pagina over hoe u uw land kunt verkopen.
Als u op zoek bent naar gratis land, bekijk dan onze gratis land weggeefactie.
Disclaimer: wij zijn geen advocaten, accountants of financieel adviseurs en de informatie in dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden. Dit artikel is gebaseerd op ons eigen onderzoek en ervaring en we doen ons best om het nauwkeurig en up-to-date te houden, maar het kan fouten bevatten. Raadpleeg een juridisch of financieel deskundige voordat u investeringsbeslissingen neemt.
- Auteur
- Recent Posts
- 12 manieren om indringers van uw land te houden in 2021 – 24 maart 2021
- Abstract of Title: 11 dingen die u moet weten in 2021 – 20 maart 2021
- Addendum vs. Amendement: 10 dingen (2021) die u moet weten – 14 maart 2021