Hoe laag kun je gaan? Een kijkje in HERS-scores
Toen Nick Blue van Blue Sky Homes, een bouwer en ontwikkelaar in Phoenix, besloot zich te richten op het “toekomstbestendig” maken van de woningen van zijn bedrijf en het verhogen van hun energie-efficiëntie, was zijn eerste stap het verkrijgen van een HERS-score (Home Energy Rating System). “We dachten: ‘Laten we een test doen om te zien hoe we het doen,’ en we zagen dat we veel ruimte voor verbetering hadden,” zegt hij.
Op dat moment bouwde het bedrijf gewoon volgens de voorschriften en de HERS-score die het kreeg, halverwege de jaren 70, weerspiegelde dat. Na het werken met een HERS-beoordelaar en een externe energie-auditor aan verbeteringen zoals passieve zonne-oriëntatie, spray-schuim isolatie en LED-verlichting, zijn de woningen van Blue Sky nu allemaal Energy Star-gecertificeerd en hebben ze een gemiddelde HERS-score onder de 50. “HERS is fantastisch – het is echt moeilijk om een doel te bereiken als je je aannemers niet verantwoordelijk kunt houden,” zegt Blue.
Tegenwoordig wordt bijna een op de vier nieuwe huizen die in de VS worden gebouwd, HERS beoordeeld, en de huizen worden geproduceerd door zowel kleine aangepaste bouwers als grote productiebouwers, waaronder grote namen als Lennar, KB Home, en Pulte. HERS, dat voor het eerst werd ontwikkeld in 1995, is het oorspronkelijke beoordelingssysteem voor energie-efficiëntie en is goed op weg om mainstream te worden. Door het kwantificeren van de operationele koolstofvoetafdruk van een huis, levert het een kritische metriek om woningen te helpen in de richting van meer duurzaamheid.
“Je zou nooit een auto kopen zonder er een proefrit in te maken of te weten hoeveel kilometer per liter hij rijdt, maar toch doen we de grootste investering in ons leven zonder een van beide – dat is een ‘gloeilamp’-moment,” zegt Sandra Adomatis, een in Punta Gorda, Fla.-gebaseerde taxateur en auteur van Residential Green Valuation Tools. “HERS helpt om het publiek te bewegen naar een koolstofarme woningmarkt.”
Energizing the Market
Hoewel het verkrijgen van een HERS-beoordeling vrijwillig is, sluit het door derden geverifieerde programma mooi aan bij de steeds strengere energiecode-eisen. Vijftien staten – die de 2015-18 International Energy Conservation Code (IECC) hebben aangenomen – accepteren HERS-scores die voldoen aan de Energy Rating Index (ERI)-doelstellingen als een prestatietraject om aan de code te voldoen, in plaats van de traditionele voorschrijvende aanpak. (Toegegeven, er is een alternatief prestatietraject om aan de code te voldoen dat kosteneffectiever is dan HERS, maar de voordelen van HERS omvatten consumentvriendelijke documentatie die kan dienen als een nuttig marketinginstrument).
Het bereiken van een bepaalde HERS-score is ook een voorwaarde voor Energy Star for Homes, dus HERS is een manier om het water te testen voordat u zich stort in Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passive House, of andere groene bouwprogramma’s. Het beoordelingssysteem omvat nu laagbouw en hoogbouw voor meergezinswoningen, en het non-profit Residential Energy Services Network (RESNET) heeft een aanvullende beoordeling voor waterefficiëntie uitgebracht, HERS H20. HERS heeft ook een groot potentieel voor de beoordeling van bestaande woningen, die door de Home Energy Score van het Department of Energy wordt aangepakt, maar op een minder robuuste manier.
Interessant is dat HERS niet een inspanning was die werd geleid door de bouwsector. In plaats daarvan was het de financiële industrie – een groep hypotheekbankiers die in de vroege jaren 1980 samenkwamen – die in staat wilden zijn om de besparingen op de energierekening van energie-efficiënte woningen te bepalen in hypotheekberekeningen. Uiteindelijk zette RESNET een beoordelingssysteem op, dat vertrouwt op gecertificeerde HERS-beoordelaars om de prestaties onafhankelijk te controleren. In wezen treedt een HERS-beoordelaar op als een energie-efficiëntiedeskundige. “De eerste stap is om een gekwalificeerde HERS-beoordelaar te zoeken en deze te gebruiken als adviseur om je te helpen in het proces,” zegt Steve Tapio, projectmanager en teamleider bouwwetenschappen bij New Tradition Homes in de staat Washington, dat nr. 149 stond op de laatste Builder 100-lijst. “Voor degenen die net beginnen, kan het erg ontmoedigend zijn. Maar de HERS-beoordelaars zullen je vertellen wat je het meeste oplevert voor je geld.”
De HERS-score van een huis laat zien hoe het zich verhoudt tot het referentiewoning, een in 2006 code-gebouwd huis van dezelfde grootte, vorm en klimaatzone, dat een score van 100 krijgt. Hoe lager de score, hoe beter. Een huis met een HERS score van 110 is 10% inefficiënter dan het referentiewoning, en een huis met een HERS score van 30 is 70% efficiënter. (Een netto nul woning zou een HERS score van 0 hebben.) Aangezien de referentiewoning de 2006 code weerspiegelt, zou een woning die vandaag gebouwd is om aan de code te voldoen, automatisch rond de 70 moeten scoren. De gemiddelde HERS score voor woningen in het hele land is 61, volgens RESNET. Maar in Arizona, waar 63% van de nieuwbouwwoningen een HERS-beoordeling krijgt, is de gemiddelde score 59 – wat aangeeft dat de concurrentie tussen bouwers en de mogelijkheid om “appels met appels te vergelijken” de energie-efficiëntie in die markt stimuleert.
De extra controle van een HERS-beoordelaar biedt huizen een extra niveau van kwaliteitsborging. “Bouwers die 15.000 woningen per jaar beoordelen, hebben de rekensom gemaakt en zien dat het een voordeel is,” zegt Ryan Meres, HERS-programmadirecteur bij RESNET sinds 2017. “Het is een extra set ogen die kijkt naar mogelijke energiegerelateerde problemen, en dit kan de bouwer besparen op callbacks, die veel tijd en geld kosten.” Raters gebruiken een geaccrediteerd softwareprogramma om de energieprestaties van het huis te modelleren vóór de bouw, aanbevelingen te doen voor wijzigingen op basis van de HERS-doelstellingen van de bouwer, twee inspecties uit te voeren (pre-drywall en eindinspectie), en lekdetectietests uit te voeren op het kanaalwerk (idealiter pre-drywall) en een blower door-test van het hele huis. HERS rater Stephen Mogowski van Desert Skies Energy, die werkt met meer dan 200 custom woningbouwers in Phoenix en Scottsdale, Ariz., zegt dat hij een soort van probleem met leidingwerk of isolatie ziet in ongeveer een op de twee huizen die hij test.
“Je kunt de problemen in de moderne bouw niet geloven,” zegt Mogowski. “Alles kan eruit zien alsof het geweldig is geïnstalleerd, maar als je niet de nodige zorgvuldigheid betracht, worden er dingen over het hoofd gezien.” De kosten van het krijgen van een HERS-rating variëren afhankelijk van het productievolume en andere factoren, maar verwacht $ 400 tot $ 800 en hoger te betalen.
Bey Beyond Curb Appeal
Bouwers zijn meestal gemotiveerd om HERS-ratings te krijgen om een voorsprong te krijgen of bij te blijven met de concurrentie. Volgens het 2019 Realtors and Sustainability Report zei 69% van de ondervraagde makelaars dat energie-efficiëntiepromotie in listings zeer of enigszins waardevol was, en 59% zei dat klanten op zijn minst enigszins geïnteresseerd waren in duurzaamheid. Hoewel de belangstelling van consumenten voor gezonde, energiezuinige woningen toeneemt, varieert hun bereidheid om er een premie voor te betalen. Aan de positieve kant, een 2017 rapport van de North Carolina Building Performance Association vond een sterke correlatie tussen lagere HERS-scores en hogere verkoopprijs en prijs per vierkante voet. Kijkend naar de verkoop van 3.900 high-performance woningen over een periode van twee jaar, toonde de analyse aan dat ze verkochten voor een gemiddelde premie van 9,5% in drie metromarkten in North Carolina. Maar elke lokale markt is anders.
“In ons gebied moeten we proberen te voldoen aan de prijzen van woningen van vergelijkbare grootte met vergelijkbare voorzieningen, maar energie-efficiëntie is een belangrijke onderscheidende factor voor ons,” zegt Tapio van New Tradition Homes, wiens woningen doorgaans HERS-scores hebben van 50 tot 52. “We hebben consequent een groter marktaandeel ten opzichte van onze concurrenten vastgehouden in volume en dollarbedragen. Onze marge is niet zo groot, maar we maken het goed in volume.”
Een HERS-score helpt bouwers wel om hun energie-efficiënte verbeteringen aan kopers te kwantificeren. “Iedereen kan zeggen dat hij een energie-efficiënt huis bouwt, maar een certificering door een derde partij maakt een enorm verschil,” zegt Jason McAllister van McAllister Construction, een custom home-bouwer in Amherst, Ohio, die momenteel werkt aan een onderverdeling van 27 townhomes die allemaal een HERS-score zullen hebben. “De koper weet dat je niet alleen probeert om rook te blazen.”
Een HERS-score is gemakkelijk te begrijpen als het equivalent van een mijl-per-gallon rating voor een huis. En het HERS-certificaat vermeldt de verwachte energiebesparingen per jaar, zodat kopers de totale kosten van het huiseigenaarschap beter kunnen begrijpen. Kopers kunnen ook profiteren van speciale hypotheken die de energiebesparingen in de hypotheek zelf doorberekenen. “Met een energiezuinige hypotheek met een lagere rente kunnen kopers het zich veroorloven om een duurder huis te kopen,” zegt taxateur Adomatis. “Als je de getallen bij elkaar optelt, inclusief de lagere energierekeningen, kan het je eigenlijk meer kosten om het goedkopere huis te kopen dan het energiezuinige.”
Hoewel, 40 jaar nadat deze hypotheekbankiers elkaar voor het eerst ontmoetten, is het eerlijk om te zeggen dat de huizenmarkt nog steeds moeite heeft met het waarderen van HERS en energie-efficiëntieverbeteringen in het algemeen. Veel woningtaxateurs zijn niet opgeleid in hoe dit te doen, en hypotheekbanken zijn niet altijd op de hoogte of bereid om door de overheid gesponsorde energie-efficiënte hypotheekproducten aan te bieden, waardoor de verantwoordelijkheid bij de bouwer ligt om de koper voor te lichten. Om te helpen bij een nauwkeurige taxatie kan een HERS-beoordelaar of een goed geïnformeerde bouwer het ‘Residential Green and Energy Efficient Addendum’ van het taxatie-instituut invullen bij het taxatierapport. RESNET werkt ook aan een programmeerinterface, zodat bij de MLS (Multiple Listing Service) automatisch HERS-scores kunnen worden opgenomen, wat de algemene bekendheid sterk ten goede zou moeten komen.
Hoe de scores te verlagen
Er zijn veel manieren om het energieverbruik van een huis te verlagen, van het beschaduwen van de zuidelijke blootstelling tot het toevoegen van zonnepanelen, maar sommige strategieën zijn veel kosteneffectiever dan andere.
Zelfs in een gematigder klimaat zijn isolatie en luchtafdichting belangrijk voor het handhaven van een constante, comfortabele temperatuur. Zorgvuldige luchtdichting op de juiste plaatsen is het “laaghangende fruit”, zegt Matt Gingrich, directeur van kwaliteitsborging en training bij Energy Diagnostics, dat HERS-beoordelingen uitvoert voor bouwers in Indiana, Illinois en Michigan. Een dichte tweede in prioriteit is isolatie.
“Uw isolatiepakket voegt kosten toe en verhoogt het comfort, dus u wilt ervoor zorgen dat de bouwschil echt goed wordt gedaan,” zegt Mogowski van Desert Skies Energy. Hij raadt sproeischuimisolatie aan, die uitzet om een luchtdichte pasvorm te creëren zonder de holtes en gaten die ontstaan bij glasvezelplaten, vooral voor zolderruimtes met leidingwerk. “In de zomer kan het op een ongeconditioneerde zolder in onze streken wel 130 tot 150 graden worden. Door spray-schuim te gebruiken en de thermische barrière naar het dak te verplaatsen, wordt alle warmte van het kanaalsysteem afgevoerd”, zegt hij.
Voor degenen die zich zorgen maken over de kosten, maakt Mogowski een value-engineering, zodat de R-waarde lager is, maar nog steeds veel beter dan conventionele isolatie. Bouwer Tony Fiore van Fiore Construction, die werkzaam is in Charlotte en Sarasota, Florida, bouwde een modelwoning met een HERS-score van -58 en gebruikte R-30 spray-schuim voor het dak (zie zijbalk op de volgende pagina). Spuitschuim kan ook selectief worden gebruikt voor lastige klussen zoals het isoleren van rand- en bandbalken.
Een geavanceerd frame, met 2×6 frames met een hartafstand van 24 inch, vermindert de hoeveelheid hout die nodig is en zorgt ervoor dat een huis meer isolatie kan hebben. “We zijn in staat om 30% meer isolatie toe te voegen door het gebruik van geavanceerde framing,” zegt McAllister, die in 2014 werd gecertificeerd als een Passive House-bouwer. Hij kiest ervoor om woningen te doen met HERS-scores in het midden van de jaren 40 in plaats van Passive House om het “totale energieverbruik zo laag mogelijk te krijgen zonder de bank te breken, met kant-en-klare producten en lokaal gekochte materialen, met het doel om dit te doen op het niveau van een productiebouwer.” Een andere manier om de R-waarde te verhogen is het bouwen van trapsgewijs geplaatste muren, waardoor een thermische onderbreking ontstaat tussen de buitenkant en de binnenkant van de muurconstructie. “We hebben ontdekt dat de meest kosteneffectieve manier om de envelop te bouwen is om 2×6 muren te doen met 2×4 studs verspringend op 24 inch op het midden aan de binnen- en buitenrand van de plaat, gecombineerd met cellulose-isolatie,” zegt Luis Imery, wiens in Atlanta gevestigde bedrijf zowel de bouw van aangepaste woningen als HERS-beoordelingen (van de projecten van andere bouwers) doet. “De bouwtechniek verhoogt de R-waarde van de muur met 20% zonder extra kosten – het geeft je dezelfde prestaties als het toevoegen van hardschuim isolatie.” De Imery Group gebruikt ook het AeroBarrier aerosol afdichtingssysteem om woningen luchtdicht te maken. De aangepaste woningen, die meestal een HERS-score van midden 50 hebben, zijn voorzien van ventilatoren met energieterugwinning om frisse lucht te laten circuleren en van mini-splitsystemen met en zonder leidingen voor verwarming en koeling.
“Het belangrijkste om in gedachten te houden is dat elk onderdeel van invloed is op alles in het huis, dus je kunt dollars verplaatsen om dingen te betalen,” voegt Imery toe. “Je kunt bijvoorbeeld meer uitgeven aan isolatie, maar vervolgens besparen op kleinere verwarmings- en koeleenheden. Het huis kost uiteindelijk ongeveer evenveel, maar je bouwt een beter huis.”
Nick Blue van Blue Star Homes is het daarmee eens, en merkt op dat het “nuttig is voor elke bouwer om te weten waar ze in eerste instantie aan toe zijn, en dan kunnen ze hun eigen afweging maken over de kosten-baten afwegingen. Maar elke bouwer moet weten hoe efficiënt hun huizen zijn.”