Hoe vermijd je het betalen van belastingen bij het verkopen van een huis, of je nu eigenaar bent of investeert
DISCLAIMER: Informatie in deze blogpost is alleen bedoeld voor educatieve doeleinden, niet voor juridisch of fiscaal advies. Als u hulp nodig hebt bij het bepalen van de belastingen op de verkoop van uw huis, raadpleeg dan een ervaren belastingdeskundige.
Werken. Winkelen. Uit eten. Benzine tanken. U betaalt belasting over zoveel dingen, het is logisch om een pauze te willen op het betalen van belastingen bij de verkoop van uw grootste bezit: uw huis.
U bent op de juiste plaats als u zich afvraagt hoe u belastingen kunt vermijden bij het verkopen van een huis. We hebben gesproken met een topmakelaar en een deskundige belastingprofessional om u te helpen de vereiste belastingen op de verkoop van een huis te begrijpen en de beste manieren te verzamelen om de belastingdruk op uw huisverkoop te verlichten of te elimineren.
Vermogenswinst in onroerend goed, uitgelegd
Als u uw huis voor meer verkoopt dan waarvoor u het hebt gekocht, maakt u winst. De overheid beschouwt die winst als belastbaar inkomen, en ze willen u op die meerwaarde belasten. Wees u er alleen van bewust dat vermogenswinstbelasting wordt berekend op basis van de brutowinst, niet de nettowinst.
Ervaren CPA Robin F. Sansone, van het in Georgia gevestigde Rhodes, Young, Black & Duncan, legt uit:
“Als u uw huis verkoopt voor $ 200.000 en $ 50.000 van die verkoopprijs wordt gebruikt om de bestaande hypotheek af te betalen en nog eens $ 20.000 wordt gebruikt voor afsluitkosten, ontvangt u mogelijk slechts $ 130.000 contant bij het afsluiten. U berekent uw winst echter op basis van de verkoopprijs van $200.000, NIET op basis van het ontvangen contante geld van $130.000.”
Hoe de IRS besluit de vermogenswinst uit de verkoop van uw huis te belasten, is gebaseerd op de vraag of uw vermogenswinst al dan niet op lange termijn of op korte termijn is. Dit scheidt de gemiddelde huiseigenaar (die een huis verkoopt om redenen zoals upgraden, downsizen of verhuizen) van de belegger (die jaarlijks een aantal huizen koopt en verkoopt met winst – waardoor de verkoopopbrengst van het huis als gewoon inkomen wordt gekwalificeerd).
De belastingtarieven voor vermogenswinst op lange termijn zijn niet hoger dan 15% voor de gemiddelde persoon, en kunnen zo laag zijn als 0% of zo hoog als 20%, afhankelijk van uw inkomen. Deze langetermijntarieven zijn doorgaans lager dan de standaardtarieven van de inkomstenbelasting.
Kortetermijnvermogenswinsten worden belast als gewoon inkomen, dus het tarief varieert op basis van uw jaarinkomen. Hier is een snelle uitsplitsing van de inkomstenbelastingschijven vanaf dit schrijven in 2020:
- 35% voor inkomens boven $ 207.350 ($ 414.700 voor gehuwden die samen aangifte doen)
- 32% voor inkomens boven $ 163.300 ($ 326.600 voor gehuwden die samen aangifte doen)
- 24% voor inkomens boven $ 85.525 ($ 171.050 voor gehuwden die samen aangifte doen)
- 24% voor inkomens boven $ 85,525 dollar (171.050 dollar voor gehuwden die een gezamenlijke aanvraag indienen)
- 22% voor inkomens boven 40.125 dollar (80.250 dollar voor gehuwden die een gezamenlijke aanvraag indienen)
- 12% voor inkomens boven 9.875 dollar (19.750 dollar voor gehuwden die een gezamenlijke aanvraag indienen)
- 12% voor inkomens boven 9.875 dollar (19.750 dollar voor gehuwden die een gezamenlijke aanvraag indienen),750 voor gehuwde paren die samen een aanvraag indienen)
- 10% voor inkomens van alleenstaanden met een inkomen van $ 9.875 of minder ($ 19.750 voor gehuwde paren die samen een aanvraag indienen)
De mogelijkheden die beschikbaar zijn voor het verlagen of vermijden van belastingen op de verkoop van uw huis, hangt allemaal af van de vraag of u een huiseigenaar bent die een primaire woning verkoopt (plus factoren zoals hoe lang u er hebt gewoond) of een belegger die een beleggingsobject verkoopt.
Hoe u belastingen op uw primaire woning kunt vermijden
Gelukkig genoeg zullen de meeste huisverkopers niet worden belast op elke dollar winst uit hun huisverkoop. Dat komt omdat de meeste verkopers van primaire woningen voldoen aan de richtlijnen om in aanmerking te komen voor de vrijstelling van vermogenswinstbelasting.
Dankzij de Taxpayer Relief Act van 1997 komen de meeste huisverkopers in aanmerking voor de Sectie 121-uitsluiting die de winsten uit de verkoop van huizen vrijstelt van vermogenswinstbelasting. De in Wenatchee, Washington gevestigde makelaar Perrin Cornell legt uit:
“Bij de verkoop van een woning krijgt een alleenstaande huiseigenaar een vrijstelling van $ 250.000 vermogenswinstbelasting en een echtpaar een vrijstelling van $ 500.000. Als bijvoorbeeld een alleenstaande met een hypotheek van $100.000 een huis verkoopt met een waarde van $300.000, hebben ze een vermogenswinst van $200.000. Met die vrijstelling van $ 250.000 hebben ze helemaal geen belastbare winst.”
Deze vrijstelling is echter niet automatisch. Je moet je kwalificeren op basis van twee tests – eigendom en gebruik. Volgens de IRS, moet u:
1.
1. Bezit het huis en woon erin als uw primaire verblijfplaats gedurende ten minste twee niet-opeenvolgende jaren van de periode van vijf jaar voorafgaand aan de datum van verkoop.
CPA Sansone herinnert zich een cliënt die in aanmerking kwam voor deze vrijstelling, hoewel het huis dat ze verkocht niet langer haar hoofdverblijfplaats was:
“Ik had een klant die alleenstaand is en in Georgia woont. Terwijl haar kinderen in Georgia op de universiteit zaten, verhuisde ze naar een huis in Florida, maar hield het huis in Georgia voor haar kinderen om in te wonen terwijl ze naar school gingen. Na twee jaar besloot ze het huis in Georgia te verkopen. Hoewel ze niet langer in het huis woonde, had ze er ten minste twee van de voorgaande vijf jaar gewoond. Daarom mocht ze de uitsluiting van $ 250.000 op de verkoop nemen.”
2. Wacht ten minste twee jaar voordat u de vrijstelling claimt tussen de verkoop van een primaire woning.
U kunt deze vrijstelling niet altijd krijgen alleen omdat u uw primaire woning verkoopt. Deze vrijstelling is slechts eenmaal per twee jaar toegestaan. Als u het voor een andere eigenschap de 24 maanden voorafgaand aan uw huidige verkoop hebt geclaimd, zult u niet in staat zijn om dubbel te dippen om meerwaarden te vermijden.
En verwacht dat de IRS meedogenloos zal zijn over het minimum van twee jaar: ” cliënt bezat hun eigendom een jaar, negen maanden en drie weken, dus hij kon de vrijstelling van vermogenswinstbelasting niet krijgen, “herinnert Cornell zich.
3. Verminder uw vermogenswinst door de kosten van kapitaalverbeteringen aan uw huis af te trekken van de opbrengst van de huisverkoop.
Om een huisverbetering te kwalificeren als een kapitaalverbetering, moet deze voldoen aan deze drie kwalificaties:
- Het verhoogt de waarde van het onroerend goed aanzienlijk (bijv.b.v. het installeren van nieuwe keukenkastjes of het bouwen van een dek), of verlengt aanzienlijk de nuttige levensduur van het onroerend goed (b.v. het vervangen van de boiler of HVAC).
- Het wordt een deel van het onroerend goed of is permanent bevestigd aan het onroerend goed, zodat verwijdering materiële schade aan het pand of artikel zelf zou veroorzaken.
- Het is een permanente installatie/verbetering. (Bijvoorbeeld een tijdelijk, bovengronds zwembad, versus een permanent, ingegraven zwembad.)
CPA Sansone legt uit:
“Als u in de loop der jaren verbeteringen aan uw huis aanbrengt, houd dan een register bij. Wij accountants houden van spreadsheets en dat zou de gemakkelijkste manier zijn om die verbeteringen bij te houden, zoals een nieuw HVAC-systeem, een nieuw dak, nieuwe vloeren, enz.
“Deze items zijn een integraal onderdeel van het huis dat meestal niet uit het pand wordt verwijderd wanneer u verkoopt. Houd er rekening mee dat ik niet bedoel dat u elke keer bijhoudt wanneer u uw huis schildert of de ramen schoonmaakt. Dit zijn normale uitgaven van huiseigendom.”
Basically, als u een belangrijk item in het huis vervangt en dat verhoogt de waarde van uw huis, is dat een kapitaalverbetering. Maar als u bestaande elementen in het huis repareert of de staat ervan verbetert, is dat geen kapitaalverbetering.
Dus, items die niet in aanmerking komen als kapitaalverbetering zijn dingen zoals opnieuw schilderen, opritafdichting, reparatie van apparaten, enzovoort.
NOOT: Er zijn twee uitzonderingen waardoor u helemaal niet in aanmerking komt voor deze vrijstelling van vermogenswinstbelasting, zelfs als u aan andere kwalificaties voldoet. U komt niet in aanmerking voor de vrijstelling van vermogenswinstbelasting als:
- U het onroerend goed hebt verworven via een 1031-ruil (meer hierover later).
- U onderworpen bent aan de expatriatiebelasting (die van toepassing is als u afstand doet van uw staatsburgerschap en het land verlaat).
Hoe belasting op uw vastgoedbelegging te vermijden
Investeerders die niet in aanmerking komen voor de vrijstelling van vermogenswinstbelasting, hebben nog steeds mogelijkheden om belasting te besparen bij de verkoop van een vastgoedbelegging.
Omdat deze belastingvermijdende regelingen vrij complex zijn, moet u de hulp inroepen van een vastgoedadvocaat of een vastgoedgespecialiseerde belastingprofessional, zodat u niet het slachtoffer wordt van alle bureaucratische rompslomp.
Gebruik de 1031-uitwisseling
De 1031-uitwisseling is een van de meest voorkomende hulpmiddelen die worden gebruikt door slimme beleggers om de eindeloze jaarlijkse cyclus van enorme belastingen op hun vastgoedtransacties te vermijden.
“Een 1031-uitwisseling, algemeen aangeduid als een ‘gelijksoortige ruil’, stelt u in staat om een beleggingspand te ruilen voor een ander zonder winst op het moment van de ruil op te nemen. U zult echter nauw met uw accountant willen samenwerken om de uitwisseling goed te structureren om belasting te vermijden”, zegt CPA Sansone.
U hoeft geen grote investerende corporatie te zijn om te profiteren van een 1031-uitwisseling; zelfs individuele beleggers kunnen belastingen uitstellen door middel van een uitwisseling. Maar uw vastgoedbeleggingen zullen aan specifieke eisen moeten voldoen. Volgens de IRS 1031 Factsheet:
- “Beide eigendommen moeten worden gehouden voor gebruik in een handels- of bedrijfsactiviteit of voor investering.” Met andere woorden, uw hoofdverblijfplaats, tweede huis of vakantiehuis komt niet in aanmerking voor uitgestelde belastingen via een 1031-ruil met soortgelijk eigendom.
- “Beide eigendommen moeten voldoende vergelijkbaar zijn om als ‘soortgelijk eigendom’ te worden beschouwd. Soortgelijk eigendom is eigendom van dezelfde aard, aard of klasse. Kwaliteit of rang doet er niet toe. De meeste onroerende goederen zullen soortgelijk zijn aan andere onroerende goederen.” In wezen betekent dit dat u de vermogenswinstbelasting op een vastgoedverkoop niet kunt uitstellen en uw winst vervolgens kunt gebruiken om in plaats daarvan in de aandelenmarkt te beleggen. U moet meer onroerend goed kopen als u de belastingen in een gelijksoortige ruil uitstelt.
Er zijn ook verschillende regels die u moet volgen bij het gebruik van een 1031-uitwisseling:
- U moet maximaal drie eigendommen identificeren om te kopen via de uitwisseling binnen 45 dagen na de verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed.
- U moet ook binnen 180 dagen na de sluitingsdatum van de verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed een nieuw onroerend goed sluiten.
- U wordt geadviseerd een gekwalificeerde tussenpersoon (QI) te gebruiken bij het doen van een uitwisseling. De QI is een derde partij bedrijf dat het geld vasthoudt voor die 45 tot 180 dagen, terwijl u de aankoop van een nieuwe woning regelt. U mag het geld niet zelf vasthouden bij gebruik van een 1031-uitwisseling.
Het is belangrijk dat u niet zomaar een QI inhuurt die u tegenkomt – u hebt een gerenommeerde nodig om al dat geld in handen te nemen, zelfs voor deze korte periode.
De IRS waarschuwt dat sommige QI’s failliet zijn gegaan of anderszins niet in staat zijn geweest om aan hun financiële verplichtingen te voldoen, waardoor u en uw geld vastzitten in een juridische en financiële puinhoop.
En verwacht niet dat de regels van de 1031-uitwisseling zullen buigen vanwege uw QI-problemen. Als u niet voldoet aan de 45-dagen- of 180-dagenvereisten, wordt u onmiddellijk belast op de opbrengst van de verkoop van uw beleggingsvastgoed.
Overweeg het gebruik van een charitable remainder trust
Een andere, minder bekende optie om het betalen van belastingen op een verkoop van beleggingsvastgoed te vermijden, is via een charitable remainder trust (CRT). Deze optie is het meest geschikt voor gepensioneerden die bereid zijn om het huis te schenken aan hun favoriete liefdadigheidsinstelling, zoals een kerk of universiteit.
In wezen kunt u met een charitable remainder trust een beleggingspand schenken aan de liefdadigheidsinstelling van uw keuze door het in een CRT te stoppen, waardoor de liefdadigheidsinstelling het pand tegen een belastingtarief van 0% kan verkopen.
Maar u geeft niet alleen het hele huis weg aan het goede doel.
Een CRT biedt een heleboel voordelen, waaronder belastingbesparing. Met een CRT kunt u:
- Voorkomen dat u vermogenswinstbelasting betaalt over de verkoop van uw huis.
- Een inkomensstroom genereren voor de duur van uw leven – en zelfs het leven van uw kinderen met de juiste structurering.
- Diversificatie van beleggingsvermogen.
- Mogelijke vermijding van hoge successierechten, (omdat het technisch niet langer deel uitmaakt van uw nalatenschap).
- Schenk een aanzienlijke gift aan uw favoriete liefdadigheidsorganisatie.
Een CRT stopt de opbrengst van de verkoop in een trust die het geld belegt en een inkomen aan u uitkeert voor de rest van uw leven. U kunt zelfs de voorwaarden van de trust zo opstellen dat de beleggingsinkomsten na uw overlijden aan uw kinderen worden uitgekeerd.
U ontvangt ook een charitatieve inkomstenbelastingaftrek waarmee u uw aangepaste bruto inkomen met maximaal 30% kunt verlagen. Dat brengt nog meer geld in uw portemonnee.
Agent Cornell legt uit hoe het in meer detail werkt:
“Laten we zeggen dat u de opbrengst van de verkoop van uw huis wilt schenken aan uw alma mater of een ziekenhuis. U zou het huis laten taxeren en het vervolgens overdragen aan een belastbaar vrijgestelde trust. De universiteit of het ziekenhuis verkoopt vervolgens het onroerend goed en betaalt u jaarlijks een deel van de waarde ervan als inkomsten, gewoonlijk ongeveer 5% of maximaal 10% van de getaxeerde waarde.
“Dus, je krijgt een belastingaftrek voor de liefdadigheidsbijdrage van laten we zeggen de waarde van $200.000 van het huis, plus je krijgt $1.500 per maand als inkomsten uit de trust, wat geen slechte deal is.”
Als alle begunstigden van de trust zijn overleden, gaat de resterende investering in de trust naar het goede doel. U geeft dus een gift aan een liefdadigheidsinstelling, en u krijgt een belastingaftrek op die gift die u kunt toepassen op uw inkomstenbelasting voor zowel voorgaande als toekomstige jaren.
Plus, u krijgt die inkomsten uit de trust levenslang of voor een bepaald aantal jaren (afhankelijk van de voorwaarden van de CRT). De enige die er echt op achteruit gaat bij deze regeling is de belastingdienst.
Maak van uw opknapper uw hoofdverblijfplaats
Woningflippers kopen meestal een huis, knappen het op en verkopen het binnen een periode van 12 maanden. Maar – dan ga je op de haak voor meerwaarden. In plaats daarvan kunt u ervoor kiezen om uw huidige primaire woning te verkopen of te verhuren, en ten minste twee jaar in uw beleggingspand te trekken. Dat geeft je genoeg tijd om de bouwkosten en reparaties te spreiden.
Het stelt u ook in staat om te profiteren van de vrijstelling van vermogenswinstbelasting op het huis dat u flipt, zodat u geen groot deel van uw winst aan de IRS verliest.
Een beetje (of veel!) terugnemen van de IRS
Niemand vindt het erg om belasting te betalen om ons land te helpen financieren. Maar wanneer de belastingdienst een enorme hap uit de opbrengst wil nemen (van de verkoop van een huis dat is gekocht met inkomsten waarover u al belasting hebt betaald), kan dat als overkill aanvoelen.
Maar met wat slimme financiële planning, hulp van belastingdeskundigen en de hulp van een slimme makelaar, kunt u uw huis verkopen zonder al te veel geld af te staan aan Uncle Sam.