Investeren in onroerend goed

Investeren in onroerend goed

Wanneer u denkt aan investeren in onroerend goed, is uw huis waarschijnlijk het eerste waar u aan denkt. Natuurlijk hebben beleggers in onroerend goed tal van andere opties als het gaat om het kiezen van investeringen, en ze zijn niet allemaal fysiek vastgoed.

Vastgoed is de afgelopen vijftig jaar een populair beleggingsinstrument geworden. Hier is een blik op enkele van de belangrijkste opties voor individuele beleggers, samen met de redenen om te investeren.

Huurwoningen

Als u investeert in huurwoningen, wordt u een verhuurder – dus u moet overwegen of u zich comfortabel zult voelen in die rol. Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor zaken als het betalen van de hypotheek, onroerendgoedbelasting en verzekering, het onderhoud van het pand, het vinden van huurders en het omgaan met eventuele problemen.

Tenzij u een property manager inhuurt om de details af te handelen, is het zijn van een huisbaas een hands-on investering. Afhankelijk van uw situatie, kan het verzorgen van het pand en de huurders een 24/7 baan zijn – en een die niet altijd aangenaam is. Als u uw eigendommen en huurders zorgvuldig kiest, kunt u echter het risico op grote problemen verlagen.

Eén manier waarop verhuurders geld verdienen is door huur te innen. Hoeveel huur u kunt vragen, hangt af van waar de huurwoning zich bevindt. Toch kan het moeilijk zijn om de beste huurprijs te bepalen, want als u te veel vraagt, jaagt u huurders weg en als u te weinig vraagt, laat u geld op tafel liggen. Een veel voorkomende strategie is om genoeg huur te vragen om de kosten te dekken totdat de hypotheek is betaald, op welk moment het grootste deel van de huur winst wordt.

De andere primaire manier waarop verhuurders geld verdienen is door waardestijging. Als uw eigendom in waarde stijgt, kunt u het met winst verkopen (als de tijd rijp is) of lenen tegen het eigen vermogen om uw volgende investering te doen. Hoewel onroerend goed de neiging heeft om in waarde te stijgen, zijn er geen garanties.

Historische prijzen

Onroerend goed is lang beschouwd als een gezonde investering, en voor een goede reden. Vóór 2007 leken de historische huizengegevens erop dat de prijzen onbeperkt konden blijven stijgen. Op enkele uitzonderingen na steeg de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de VS elk jaar tussen 1963 en 2007 – het begin van de Grote Recessie.

Deze grafiek van de Federal Reserve Bank of St. Louis toont de gemiddelde verkoopprijzen tussen 1963 en 2019 (de meest recente beschikbare gegevens). De gebieden die lichtgrijs zijn gearceerd, geven Amerikaanse recessies aan.

Natuurlijk viel de grootste inzinking op de vastgoedmarkt vóór de COVID-19-pandemie samen met de Grote Recessie. De resultaten van de coronaviruscrisis moeten nog worden afgewacht. Te midden van sluitingen, sociale afstand en duizelingwekkende werkloosheidscijfers, is het waarschijnlijk dat de huizenverkoop aanzienlijk zal dalen. Hoewel dat niet noodzakelijkerwijs betekent dat de huizenprijzen zullen volgen, zal het op zijn minst de manier veranderen waarop mensen onroerend goed kopen en verkopen – althans op de korte termijn.

Flipping Houses

Net als de daghandelaren die mijlenver verwijderd zijn van buy-and-hold beleggers, zijn vastgoedflippers een heel ander ras dan buy-and-rent verhuurders. Flippers kopen eigenschappen met de bedoeling om ze te houden voor een korte periode – vaak niet meer dan drie tot vier maanden – en snel te verkopen voor een winst.

De zijn twee primaire benaderingen om een pand te flippen:

1. Repareren en updaten. Bij deze aanpak koopt u een woning waarvan u denkt dat deze met bepaalde reparaties en updates in waarde zal stijgen. Idealiter voltooit u het werk zo snel mogelijk en verkoopt dan tegen een prijs die hoger is dan uw totale investering (inclusief de renovaties).
2. Vasthouden en doorverkopen. Deze vorm van flipping werkt anders. In plaats van een pand te kopen en het op te knappen, koopt u in een snel stijgende markt, houdt u het een paar maanden vast en verkoopt u het vervolgens met winst.

Bij beide vormen van flipping loopt u het risico dat u het pand niet kunt verkopen tegen een prijs die winst zal opleveren. Dit kan een uitdaging vormen omdat flippers over het algemeen niet genoeg liquide middelen hebben om hypotheken op onroerend goed op lange termijn te betalen. Toch kan flipping een lucratieve manier zijn om te investeren in onroerend goed als het op de juiste manier wordt gedaan.

REIT’s

Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) wordt gecreëerd wanneer een corporatie (of trust) wordt gevormd om geld van beleggers te gebruiken om inkomstengenererend onroerend goed te kopen, te exploiteren en te verkopen. REIT’s worden gekocht en verkocht op grote beurzen, net als aandelen en exchange-traded funds (ETF’s).

Om als REIT te kwalificeren, moet de entiteit 90% van zijn belastbare winst in de vorm van dividenden aan aandeelhouders uitkeren. Door dit te doen, vermijden REIT’s het betalen van vennootschapsbelasting, terwijl een reguliere onderneming zou worden belast op haar winst, waardoor het eten van de rendementen die het zou kunnen uitkeren aan zijn aandeelhouders.

Zoals gewone dividendbetalende aandelen, REIT’s zijn geschikt voor beleggers die regelmatig inkomen willen, hoewel ze de mogelijkheid voor waardering bieden, ook. REIT’s investeren in een verscheidenheid van eigendommen, zoals winkelcentra (ongeveer een kwart van alle REIT’s zijn hierin gespecialiseerd), gezondheidszorgfaciliteiten, hypotheken, en kantoorgebouwen. In vergelijking met andere soorten vastgoedbeleggingen hebben REIT’s het voordeel dat ze zeer liquide zijn.

Real Estate Investment Groups

Real estate investment groups (REIG’s) zijn een soort kleine beleggingsfondsen voor huurwoningen. Als u een huurwoning wilt bezitten, maar niet de rompslomp wilt hebben van het zijn van een verhuurder, kan een vastgoedbeleggingsgroep de oplossing voor u zijn.

Een bedrijf zal een reeks gebouwen kopen of bouwen, vaak appartementen, en vervolgens beleggers toestaan om ze via het bedrijf te kopen, waardoor ze lid worden van de groep. Een enkele belegger kan eigenaar zijn van een of meerdere eenheden van zelfstandige woonruimte. Maar het bedrijf dat de investeringsgroep exploiteert, beheert alle eenheden en zorgt voor het onderhoud, de reclame en het vinden van huurders. In ruil voor dit beheer, neemt het bedrijf een percentage van de maandelijkse huur.

Er zijn verschillende versies van investeringsgroepen. In de standaard versie, het huurcontract is op naam van de belegger, en alle eenheden bundelen een deel van de huur om te waken tegen incidentele leegstand. Dit betekent dat u genoeg ontvangt om de hypotheek te betalen, zelfs als uw unit leeg staat.

De kwaliteit van een investeringsgroep hangt volledig af van het bedrijf dat het aanbiedt. In theorie is het een veilige manier om in vastgoedinvesteringen te stappen, maar groepen kunnen het soort hoge kosten in rekening brengen dat de beleggingsfondsenindustrie achtervolgt. Zoals met alle investeringen, onderzoek is de sleutel.

Real Estate Limited Partnerships

Een vastgoed limited partnership (RELP) is vergelijkbaar met een vastgoedbeleggingsgroep. Het is een entiteit die is opgericht om een portefeuille van eigendommen, of soms slechts één eigendom, te kopen en te houden. RELP’s bestaan echter een eindig aantal jaren.

Een ervaren vastgoedbeheerder of vastgoedontwikkelingsfirma fungeert als de algemene partner. Externe investeerders worden dan gezocht om financiering te verstrekken voor het vastgoedproject, in ruil voor een deel van de eigendom als commanditaire vennoten. De partners kunnen periodieke uitkeringen ontvangen uit de inkomsten die worden gegenereerd door het onroerend goed van de RELP, maar de echte uitbetaling komt wanneer het onroerend goed wordt verkocht – met een beetje geluk met een aanzienlijke winst – en de RELP in de toekomst wordt ontbonden.

Real Estate Mutual Funds

Vastgoedbeleggingsfondsen beleggen voornamelijk in REIT’s en vastgoedexploitatiemaatschappijen. Ze bieden de mogelijkheid om met een relatief klein kapitaal een gediversifieerde blootstelling aan vastgoed te verwerven. Afhankelijk van hun strategie en diversificatiedoelstellingen, bieden ze beleggers een veel bredere selectie van activa dan kan worden bereikt door het kopen van individuele REIT’s.

Zoals REIT’s, zijn deze fondsen behoorlijk liquide. Een ander belangrijk voordeel voor particuliere beleggers is de analytische en onderzoeksinformatie die door het fonds wordt verstrekt. Deze kan details bevatten over verworven activa en het perspectief van het management op de levensvatbaarheid en prestaties van specifieke vastgoedinvesteringen en als activaklasse. Meer speculatieve beleggers kunnen beleggen in een familie van vastgoedbeleggingsfondsen, waarbij tactisch bepaalde vastgoedtypen of regio’s worden overwogen om het rendement te maximaliseren.

Waarom beleggen in onroerend goed?

Onroerend goed kan het risico-rendementsprofiel van de portefeuille van een belegger verbeteren en concurrerende, voor risico gecorrigeerde rendementen bieden. In het algemeen is de vastgoedmarkt er een van lage volatiliteit, vooral in vergelijking met aandelen en obligaties.

Vastgoed is ook aantrekkelijk in vergelijking met meer-traditionele bronnen van inkomsten rendement. Deze activaklasse wordt doorgaans verhandeld tegen een rendementspremie ten opzichte van Amerikaans schatkistpapier en is vooral aantrekkelijk in een omgeving waar de rente op schatkistpapier laag is.

Diversificatie en bescherming

Een ander voordeel van beleggen in onroerend goed is het diversificatiepotentieel. Vastgoed heeft een lage en, in sommige gevallen, negatieve correlatie met andere grote activaklassen – dat wil zeggen, wanneer aandelen dalen, stijgt vastgoed vaak. Dit betekent dat de toevoeging van onroerend goed aan een portefeuille de volatiliteit ervan kan verlagen en een hoger rendement per eenheid risico kan opleveren. Hoe directer de belegging in onroerend goed, hoe beter de afdekking: Minder directe, openbaar verhandelde instrumenten, zoals REIT’s, zullen de algemene prestaties van de aandelenmarkt weerspiegelen.

Omdat direct vastgoed wordt ondersteund door stenen en mortel, is er ook minder sprake van een principaal-agentconflict, of de mate waarin het belang van de belegger afhankelijk is van de integriteit en bekwaamheid van beheerders en debiteuren. Zelfs de meer indirecte beleggingsvormen bieden enige bescherming. REIT’s, bijvoorbeeld, schrijven voor dat een minimumpercentage van de winst (90%) als dividend wordt uitgekeerd.

Inflation Hedging

Het vermogen van onroerend goed om de inflatie af te dekken vloeit voort uit de positieve relatie tussen de groei van het bruto binnenlands product (BBP) en de vraag naar onroerend goed. Naarmate economieën groeien, drijft de vraag naar onroerend goed de huren op, en dit vertaalt zich op zijn beurt in hogere kapitaalwaarden. Daarom heeft vastgoed de neiging om de koopkracht van kapitaal te behouden, door een deel van de inflatoire druk op huurders te omzeilen en door een deel van de inflatoire druk op te nemen, in de vorm van waardestijging.

De kracht van hefboomwerking

Met uitzondering van REIT’s, geeft beleggen in onroerend goed een belegger een instrument dat niet beschikbaar is voor beleggers op de aandelenmarkt: hefboomwerking. Als u een aandeel wilt kopen, moet u de volledige waarde van het aandeel betalen op het moment dat u de kooporder plaatst – tenzij u op marge koopt. En zelfs dan is het percentage dat u kunt lenen nog steeds veel lager dan bij onroerend goed, dankzij die magische financieringsmethode, de hypotheek.

De meeste conventionele hypotheken vereisen een aanbetaling van 20%. Echter, afhankelijk van waar u woont, vindt u misschien een hypotheek die zo weinig als 5% vereist. Dit betekent dat u het hele pand en het eigen vermogen dat het bevat kunt controleren door slechts een fractie van de totale waarde te betalen. Natuurlijk, de grootte van uw hypotheek van invloed op de hoeveelheid eigendom die je daadwerkelijk hebt in het pand, maar je controleert het op het moment dat de papieren worden ondertekend.

Dit is wat moedigt onroerend goed flippers en verhuurders gelijk. Ze kunnen een tweede hypotheek nemen op hun huizen en aanbetalingen doen op twee of drie andere eigendommen. Of ze deze nu verhuren zodat de huurders de hypotheek betalen, of ze wachten op een kans om met winst te verkopen, ze hebben controle over deze activa, ondanks het feit dat ze slechts voor een klein deel van de totale waarde hebben betaald.

The Bottom Line

Vastgoed kan een gezonde investering zijn, en een die de potentie heeft om een vast inkomen te bieden en rijkdom op te bouwen. Toch is een nadeel van beleggen in onroerend goed de illiquiditeit: de relatieve moeilijkheid om een actief in contanten om te zetten en contanten in een actief.

In tegenstelling tot een aandelen- of obligatietransactie, die in enkele seconden kan worden voltooid, kan een vastgoedtransactie maanden duren om te sluiten. Zelfs met de hulp van een makelaar, kan alleen al het vinden van de juiste tegenpartij een paar weken werk zijn. Natuurlijk bieden REIT’s en gemeenschappelijke vastgoedfondsen een betere liquiditeit en marktprijzen. Maar ze komen tegen de prijs van hogere volatiliteit en lagere diversificatievoordelen, omdat ze een veel hogere correlatie met de totale aandelenmarkt hebben dan directe vastgoedbeleggingen.

Zoals bij elke investering, houd uw verwachtingen realistisch, en zorg ervoor dat u uw huiswerk en onderzoek doet voordat u beslissingen neemt.