Come evitare di pagare le tasse quando si vende una casa, se si possiede o si investe
DISCLAIMER: Le informazioni in questo post del blog sono destinate ad essere utilizzate solo per scopi educativi, non per consigli legali o fiscali. Se hai bisogno di aiuto per determinare le tasse sulla vendita della tua casa, consulta un professionista delle tasse qualificato.
Lavoro. Fare shopping. Mangiare fuori. Fare benzina. Si pagano le tasse su così tante cose, che ha senso volere una pausa sul pagamento delle tasse quando si vende il vostro più grande bene: la vostra casa.
Sei venuto nel posto giusto se ti stai chiedendo come evitare di pagare le tasse quando si vende una casa. Abbiamo parlato con un agente immobiliare e un esperto fiscale per aiutarvi a capire le tasse richieste per la vendita della casa e abbiamo raccolto i modi migliori per mitigare o eliminare l’onere fiscale sulla vostra vendita della casa.
I guadagni di capitale nel settore immobiliare, spiegato
Se vendi la tua casa per più di quanto l’hai comprata, stai facendo un profitto. Il governo considera quel profitto come reddito imponibile, e vuole tassarti su quelle plusvalenze. Basta essere consapevoli che l’imposta sulle plusvalenze è calcolata in base al profitto lordo, non al netto.
L’esperto CPA Robin F. Sansone, della Rhodes, Young, Black & Duncan, con sede in Georgia, spiega:
“Se vendete la vostra casa per $ 200.000 e $ 50.000 di quel prezzo di vendita viene utilizzato per pagare il mutuo esistente e altri $ 20.000 vengono utilizzati per i costi di chiusura, si può ricevere solo contanti di $ 130.000 alla chiusura. Tuttavia, si calcola il guadagno sulla base del prezzo di vendita di 200.000 dollari, NON il contante ricevuto di 130.000 dollari.”
Come l’IRS decide di tassare i guadagni di capitale dalla vendita della vostra casa è basato sul fatto che i vostri guadagni di capitale siano a lungo o a breve termine. Questo separa il proprietario di casa medio (che sta vendendo una casa per ragioni come l’aggiornamento, il ridimensionamento, o il trasferimento) dall’investitore (che sta comprando e vendendo un certo numero di case ogni anno per un profitto – che qualifica il ricavato della vendita della casa come reddito ordinario).
Le aliquote fiscali sui guadagni di capitale a lungo termine non sono superiori al 15% per l’individuo medio, e possono essere basse come lo 0% o alte come il 20% a seconda del vostro reddito. Questi tassi a lungo termine sono generalmente più bassi dei tassi standard dell’imposta sul reddito.
I guadagni di capitale a breve termine sono tassati come reddito ordinario, quindi il tasso varia in base al vostro reddito annuale. Ecco una rapida ripartizione delle fasce dell’imposta sul reddito al momento della scrittura del 2020:
- 35% per i redditi superiori a $207.350 ($414.700 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente)
- 32% per i redditi superiori a $163.300 ($326.600 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente)
- 24% per i redditi oltre $85,525 ($171.050 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente)
- 22% per i redditi oltre $40.125 ($80.250 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente)
- 12% per i redditi oltre $9.875 ($19,750 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente)
- 10% per i redditi di individui singoli con redditi di $9,875 o meno ($19,750 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente)
Le opportunità disponibili per abbassare o evitare le tasse sulla vendita della vostra casa dipende tutto dal fatto che siate o meno un proprietario di casa che vende una residenza primaria (più fattori come quanto tempo ci avete vissuto) o un investitore che vende un investimento immobiliare.
Come evitare le tasse sulla vostra residenza primaria
Per fortuna, la maggior parte dei venditori di case non saranno tassati su ogni singolo dollaro di profitto ottenuto dalla vendita della loro casa. Questo perché la maggior parte dei venditori di residenza primaria soddisfano le linee guida per qualificarsi per l’esenzione fiscale sui guadagni di capitale.
Grazie al Taxpayer Relief Act del 1997, la maggior parte dei venditori di casa si qualificano per l’esclusione della Sezione 121 che esenta i profitti della vendita di casa dalle tasse sui guadagni di capitale. L’agente immobiliare Perrin Cornell di Wenatchee, Washington, spiega:
“Quando si vende una residenza, un singolo proprietario di casa ottiene un’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze di 250.000 dollari e una coppia un’esenzione di 500.000 dollari. Per esempio, se una persona singola con un mutuo di 100.000 dollari vende una casa che vale 300.000 dollari, ha una plusvalenza di 200.000 dollari. Con l’esenzione di 250.000 dollari, non avranno alcun guadagno tassabile.”
Questa esenzione non è automatica, però. Dovrete qualificarvi in base a due test – proprietà e uso. Secondo l’IRS, devi:
1. Possedere la casa e viverci come residenza primaria per almeno due anni non consecutivi del periodo di cinque anni prima della data di vendita.
CPA Sansone ricorda un cliente che si è qualificato per questa esenzione anche se la casa che stava vendendo non era più la sua residenza primaria:
“Ho avuto un cliente che è single e vive in Georgia. Mentre i suoi figli erano al college in
Georgia, si è trasferita in una casa in Florida, ma ha tenuto la casa in Georgia per far vivere i suoi figli durante la scuola. Dopo due anni, ha deciso di vendere la casa in Georgia. Anche se non viveva più nella casa, ci aveva vissuto per almeno due dei cinque anni precedenti. Pertanto, le è stato permesso di prendere l’esclusione di 250.000 dollari sulla vendita.”
2. Attendere almeno due anni prima di richiedere l’esenzione tra le vendite di una residenza primaria.
Non si può sempre ottenere questa esenzione solo perché si vende la residenza primaria. Questa esenzione è consentita solo una volta ogni due anni. Se l’avete richiesta per un’altra proprietà nei 24 mesi precedenti la vostra vendita attuale, non sarete in grado di fare un doppio tuffo per evitare le plusvalenze.
E aspettatevi che l’IRS sia spietato sul minimo di due anni: “Un cliente ha posseduto la sua proprietà per un anno, nove mesi e tre settimane, quindi non ha potuto ottenere l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze”, ricorda Cornell.
3. Riducete la vostra plusvalenza deducendo il costo delle migliorie apportate alla vostra casa dal ricavato della vendita della casa.
Perché un miglioramento della casa si qualifichi come un miglioramento del capitale, deve soddisfare queste tre qualifiche:
- Aumenta sostanzialmente il valore della proprietà reale (es.Ad esempio, l’installazione di nuovi mobili da cucina o la costruzione di un ponte), o prolunga sensibilmente la vita utile della proprietà reale (ad esempio, la sostituzione dello scaldabagno o HVAC).
- Diventa parte della proprietà reale o è permanentemente affissa alla proprietà reale in modo che la rimozione causerebbe danni materiali alla proprietà o all’articolo stesso.
- È un’installazione/miglioramento permanente. (Per esempio una piscina temporanea, fuori terra, contro una piscina permanente in terra.)
CPA Sansone spiega:
“Come si fanno miglioramenti a casa nel corso degli anni, tenere un registro. Noi contabili amiamo i fogli di calcolo e questo sarebbe il modo più semplice per tenere traccia di questi miglioramenti, come un nuovo sistema HVAC, un nuovo tetto, nuovi pavimenti, ecc.
“Questi elementi sono parte integrante della casa che di solito non vengono rimossi dalla proprietà quando si vende. Si prega di notare che non voglio dire che si tiene traccia di ogni volta che si dipinge la casa o si puliscono le finestre. Queste sono spese normali della proprietà della casa.”
Fondamentalmente, se state sostituendo qualsiasi elemento importante nella casa e questo aumenta il valore della vostra casa, questo è un miglioramento del capitale. Ma se state riparando o migliorando la condizione degli elementi esistenti nella casa, non è un miglioramento del capitale.
Così, gli elementi che non si qualificano come miglioramenti del capitale includono cose come ridipingere, sigillare il vialetto, riparazioni di elettrodomestici, e così via.
NOTA: Ci sono due eccezioni che vi rendono ineleggibili per questa esenzione fiscale sui guadagni di capitale del tutto, anche se si incontrano altre qualifiche. Non sei idoneo per l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze se:
- Hai acquistato la proprietà attraverso uno scambio 1031 (più avanti).
- Sei soggetto alla tassa di espatrio (che si applica se rinunci alla tua cittadinanza e ti trasferisci fuori dal paese).
Come evitare le tasse sul tuo investimento immobiliare
Gli investitori che non possono qualificarsi per l’esenzione fiscale sulle plusvalenze hanno ancora opzioni per risparmiare sulle tasse quando vendono un investimento immobiliare.
Come questi accordi per evitare le tasse sono abbastanza complessi, si dovrebbe arruolare l’aiuto di un avvocato immobiliare, o un professionista fiscale esperto di immobili in modo da non cadere vittima di tutta la burocrazia.
Utilizzare lo scambio 1031
Lo scambio 1031 è uno degli strumenti più comuni utilizzati dagli investitori esperti per evitare l’interminabile ciclo annuale di tasse massicce sulle loro transazioni immobiliari.
“Uno scambio 1031, comunemente indicato come uno ‘scambio simile’, permette di scambiare una proprietà di investimento con un’altra senza riconoscere il guadagno al momento dello scambio. Tuttavia, vorrete lavorare a stretto contatto con il vostro commercialista per strutturare lo scambio correttamente per evitare le tasse”, dice il CPA Sansone.
Non c’è bisogno di essere una grande società di investimento a tempo per approfittare di uno scambio 1031; anche gli investitori individuali possono differire le tasse attraverso uno scambio. Ma le vostre proprietà di investimento dovranno soddisfare requisiti specifici. Secondo l’IRS 1031 Fact Sheet:
- “Entrambe le proprietà devono essere tenute per l’uso in un commercio o affari o per investimento.” In altre parole, la vostra residenza primaria, la seconda casa o la casa per le vacanze non si qualificheranno per le tasse differite attraverso uno scambio 1031, like-kind.
- “Entrambe le proprietà devono essere abbastanza simili da qualificarsi come ‘like-kind. Una proprietà simile è una proprietà della stessa natura, carattere o classe. La qualità o il grado non ha importanza. La maggior parte dei beni immobili sarà simile ad altri beni immobili”. Fondamentalmente, questo significa che non si possono differire le imposte sui guadagni di capitale sulla vendita di un immobile e poi usare i profitti per investire invece nel mercato azionario. Dovete acquistare più immobili se rinviate le tasse in uno scambio simile.
Ci sono anche diverse regole che dovete seguire quando usate uno scambio 1031:
- Dovete identificare fino a tre proprietà da acquistare attraverso lo scambio entro 45 giorni dalla vendita della proprietà originale.
- È inoltre necessario chiudere su una nuova proprietà entro 180 giorni dalla data di chiusura della vendita della proprietà originale.
- Si consiglia di utilizzare un intermediario qualificato (QI) quando si fa uno scambio. Il QI è una società terza che trattiene il denaro per quei 45-180 giorni mentre voi organizzate l’acquisto di una nuova proprietà. Non ti è permesso di tenere il denaro da solo quando usi uno scambio 1031.
È importante che tu non assuma un QI qualsiasi che incontri – hai bisogno di un QI rispettabile che si faccia carico di tutto quel denaro, anche per questo breve periodo di tempo.
L’IRS avverte che alcuni QI hanno dichiarato bancarotta o sono stati altrimenti incapaci di soddisfare i loro obblighi finanziari, lasciando voi e i vostri soldi bloccati in un pasticcio legale e finanziario.
E non aspettatevi che le regole dello scambio 1031 si pieghino a causa dei vostri problemi QI. Se non riuscite a soddisfare i requisiti di 45 o 180 giorni, sarete tassati immediatamente sul ricavato della vendita del vostro investimento immobiliare.
Considerate l’utilizzo di un Charitable remainder trust
Un’altra opzione meno conosciuta per evitare di pagare le tasse sulla vendita di un investimento immobiliare è attraverso un Charitable remainder trust (CRT). Questa opzione è più adatta per i pensionati che sono disposti a donare la casa alla loro carità preferita, come una chiesa o un’università.
In sostanza, un trust di remainder caritatevole permette di donare un investimento immobiliare alla carità di vostra scelta mettendolo in un CRT, che permette alla carità di vendere la proprietà ad un tasso di imposta dello 0%.
Ma non state semplicemente dando tutta la casa in beneficenza.
Un CRT offre molti vantaggi, compreso il risparmio sulle tasse. Con un CRT puoi:
- Evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze sulla vendita della tua casa.
- Generare un flusso di reddito per tutta la durata della tua vita – e anche per quella dei tuoi figli con la strutturazione adeguata.
- Diversificazione degli investimenti.
- Potenzialmente evitate pesanti tasse di successione, (dato che tecnicamente non fa più parte del vostro patrimonio).
- Donate un dono considerevole alla vostra organizzazione caritatevole preferita.
Un CRT mette il ricavato della vendita in un trust che investe il denaro e vi paga un reddito per il resto della vostra vita. Potete anche scrivere i termini del trust per pagare quel reddito da investimento ai vostri figli dopo la vostra morte.
Voi riceverete anche una deduzione fiscale sul reddito caritatevole che vi permette di ridurre il vostro reddito lordo corretto fino al 30%. Questo mette ancora più denaro nel vostro portafoglio.
L’agente Cornell spiega come funziona in modo più dettagliato:
“Diciamo che volete donare il ricavato della vendita della vostra casa alla vostra alma mater o ad un ospedale. Fareste valutare la casa, poi la trasferireste in un trust esente da imposte. L’università o l’ospedale vende poi la proprietà e vi paga una parte del suo valore annualmente come reddito, normalmente intorno al 5% o fino al 10% del suo valore stimato.
“Così, otterrete una deduzione fiscale per il contributo caritatevole di diciamo i 200.000 dollari di valore della casa, più avrete 1.500 dollari al mese come reddito dal trust, che non è un cattivo affare.”
Una volta che tutti i beneficiari del trust sono passati, il restante investimento nel trust va alla carità. Quindi, state facendo un regalo a un’organizzazione caritatevole, e state ottenendo una deduzione fiscale su quel regalo che potete applicare contro le vostre tasse sul reddito sia per gli anni precedenti che per quelli futuri.
Inoltre, avrete quel reddito dal trust per tutta la vita o per un certo numero di anni (a seconda dei termini del CRT). L’unico che ci perde veramente in questo accordo è l’IRS.
Rendi il tuo fixer-upper la tua residenza primaria
House flippers di solito compra una casa, la sistema e la vende entro un periodo di 12 mesi. Ma – allora sarete sul gancio per le plusvalenze. Invece, si potrebbe scegliere di vendere o affittare la vostra attuale residenza primaria, e trasferirsi nella vostra proprietà di investimento per almeno due anni. Questo ti dà un sacco di tempo per distribuire i costi di costruzione e le riparazioni.
Ti permette anche di approfittare dell’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze sulla casa che stai flippando in modo da non perdere una grossa fetta dei tuoi profitti al fisco.
Prendendo un po’ (o molto!) indietro dal fisco
Nessuno si preoccupa di pagare le tasse per aiutare a finanziare il nostro paese. Ma quando l’IRS vuole prendere un enorme morso dal ricavato (dalla vendita di una casa acquistata con un reddito su cui sei già stato tassato), può sembrare un’esagerazione.
Ma con un po’ di sapiente pianificazione finanziaria, assistenza di esperti fiscali e l’aiuto di un esperto agente immobiliare, puoi vendere la tua casa senza dare troppi soldi allo zio Sam dopo tutto.