Come funziona un contratto per atto di proprietà

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Come funziona un contratto per atto di proprietà

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Harry Jensen, Esperto ipotecario di fiducia con più di 45 anni di esperienza

Aggiornato il 7 novembre 2020

Un contratto per atto di proprietà, noto anche come un contratto di terra, è un modo per acquistare una casa senza ottenere un mutuo da un prestatore tradizionale come una banca. Con un contratto per atto di proprietà il venditore fornisce un prestito per l’acquirente di acquistare la proprietà secondo i termini delineati in un contratto. Questo è il motivo per cui un contratto per atto di proprietà è anche chiamato finanziamento del venditore. L’acquirente di solito non è tenuto a versare un acconto. L’acquirente prende possesso e si assume la responsabilità della proprietà quando la transazione di acquisto si chiude, ma non possiede legalmente la proprietà fino a quando i termini del contratto sono soddisfatti, il che di solito accade quando il prestito del venditore è rimborsato per intero. È simile all’acquisto di una casa usando un piano rent-to-buy o a rate.

I termini del contratto richiedono tipicamente che l’acquirente effettui il pagamento mensile del prestito per un certo periodo di tempo e che paghi le tasse sulla proprietà, l’assicurazione del proprietario e tutte le riparazioni e le ristrutturazioni della proprietà. Nel caso di proprietà fatiscenti, il contratto può richiedere che gli acquirenti portino le proprietà a norma e le rendano abitabili entro un certo periodo di tempo.

Anche se l’acquirente vive nella proprietà, paga un prestito mensile al venditore ed è responsabile per le tasse, l’assicurazione e la ristrutturazione della proprietà, l’acquirente NON possiede legalmente la proprietà con un contratto per atto di proprietà

L’acquirente assume la proprietà legale della proprietà solo quando i termini del contratto sono soddisfatti. Per esempio, i termini del contratto possono richiedere al mutuatario di pagare il prestito fornito dal venditore in venti anni (insieme alle tasse sulla proprietà, l’assicurazione e le eventuali riparazioni). Se l’acquirente rispetta i termini del contratto, riceve la proprietà legale della proprietà dopo vent’anni, quando viene effettuato il pagamento finale del prestito (o prima se l’acquirente può rifinanziare e pagare il prestito dal venditore prima dei vent’anni). Se l’acquirente non segue i termini del contratto, come ad esempio mancare un pagamento del prestito o non pagare le tasse di proprietà, il venditore può assumere il possesso della proprietà, sfrattare l’acquirente e mantenere tutti i soldi che l’acquirente ha pagato il venditore fino a quel punto.

Gli acquirenti di case che usano il contratto per atti tendono ad essere individui a basso reddito con profili di credito poveri o individui che non possono o non vogliono ottenere un mutuo da un prestatore tradizionale. Di solito funzionano meglio quando un acquirente lo usa come un passo intermedio per ottenere un mutuo regolare e comprare una casa. Per esempio, un acquirente con scarso credito o una mancanza di storia lavorativa può usare un mutuo per comprare una casa. Dopo che il profilo di credito dell’acquirente migliora lui o lei può qualificarsi per un mutuo regolare e utilizzare il ricavato per pagare il prestito del venditore, soddisfacendo i termini del contratto. A differenza del contratto, un mutuo regolare ha in genere un tasso di interesse più basso e il mutuatario prende la piena proprietà legale della proprietà.

I contratti per atti sono offerti da diversi tipi di venditori di proprietà tra cui privati, società di investimento immobiliare e attraverso le agenzie immobiliari senza scopo di lucro. C’è stato un più alto grado di frode associato al contratto per le transazioni deed, quindi si consiglia di lavorare con un’agenzia immobiliare locale per proteggere i vostri interessi.

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Acquistare una casa con un contratto per atto di proprietà ti offre meno protezione legale che acquistare una casa con un mutuo. Con un’ipoteca, se si rimane indietro con i pagamenti o si va in mora per qualsiasi motivo, si hanno in genere da sei mesi a un anno per risolvere il problema prima di perdere la proprietà. Con un contratto, si può avere solo sessanta giorni per correggere eventuali problemi prima di perdere la proprietà a seconda dei termini del contratto e le leggi statali immobiliari.

Il tasso di interesse su un contratto per il prestito deed è in genere 3% – 6% superiore al tasso di mutuo regolare. Un tasso d’interesse più alto significa una rata mensile più alta del mutuo e in più siete anche responsabili delle tasse di proprietà e dell’assicurazione anche se non possedete la proprietà. Alcuni contratti richiedono all’acquirente di fare un grande pagamento alla fine del prestito, che è anche conosciuto come un balloon payment. Se l’acquirente non può fare il pagamento del palloncino, di solito ottenendo una nuova ipoteca sulla proprietà, l’acquirente è inadempiente sul prestito del venditore e l’acquirente perde la proprietà al venditore.

Inoltre, i pagamenti del prestito effettuati in base al contratto non sono tipicamente inclusi nel vostro rapporto di credito, quindi l’acquirente non può ottenere un aumento del punteggio di credito facendo pagamenti puntuali. È possibile lavorare con il venditore e gli uffici di credito per cercare di avere questi pagamenti inclusi nel vostro punteggio di credito, ma non avviene automaticamente, a differenza dei pagamenti del mutuo.

Acquistare una casa utilizzando un contratto per atto di proprietà non richiede una valutazione della proprietà, un rapporto sul titolo di proprietà o un’ispezione della casa. Questo espone l’acquirente a un rischio significativo perché ci possono essere vincoli in sospeso (come una tassa di proprietà non pagata o una seconda ipoteca) sulla proprietà o danni significativi alla proprietà di cui l’acquirente non è consapevole. Se ne usate uno, assumete un ispettore immobiliare indipendente per documentare e stimare il costo di qualsiasi riparazione della proprietà, perché potrebbe esservi richiesto di pagare per qualsiasi ristrutturazione.

Con un contratto per atto di proprietà l’acquirente non prende il titolo legale della proprietà quando la transazione di acquisto si chiude. Questo è molto importante da capire per gli acquirenti. Nonostante l’acquisto e la vita nella proprietà non si possiede legalmente fino a quando non si adempie il contratto che espone a rischi significativi

Inoltre, controllare con l’ufficio di registrazione della contea e la società di mutui del venditore per assicurarsi che non ci sono vincoli in sospeso o prestiti in default sulla proprietà. Questi problemi potrebbero far perdere al venditore la proprietà dell’immobile e voi perdereste il possesso della proprietà. Inoltre, la transazione di acquisto della proprietà e il contratto non sono automaticamente depositati presso l’ufficio del registro della contea. È nell’interesse dell’acquirente depositare personalmente il contratto per l’atto presso l’ufficio del registro della contea. Questo vi offre una maggiore protezione nel caso in cui abbiate una disputa con il venditore.

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È anche più difficile per voi accedere all’equità che costruite nella proprietà perché non ne siete effettivamente proprietari. Anche se state pagando il prestito che il venditore fornisce, non potete accedere all’equità nella proprietà fino a quando non ne siete legalmente proprietari. Anche se la proprietà può valere molto di più del saldo del prestito, non si può vendere la proprietà o prendere un prestito di equità casa fino a quando i termini del contratto sono completi e si prende titolo legale di proprietà della proprietà.

Inoltre, se non si riesce a rispettare il contratto prima di prendere la proprietà della proprietà non si può avere diritto a qualsiasi equità nella proprietà. Per esempio, se comprate una casa con un prestito del venditore di 20 anni e siete inadempienti sul prestito nell’anno 19, potete perdere tutta l’equità che avete guadagnato nei primi 19 anni del prestito. In altre parole, si perde tutto il denaro che si è pagato al venditore o messo nella proprietà fino a quel punto e non si ha la possibilità di recuperare parte del denaro vendendo la proprietà come si farebbe con un mutuo. Le leggi immobiliari variano a seconda dello stato, quindi gli acquirenti possono ricevere una maggiore protezione in caso di inadempienza del prestito a seconda di dove si vive.

Il venditore è responsabile di effettuare i pagamenti su eventuali mutui sulla proprietà. Poiché il venditore mantiene il titolo di proprietà, può mantenere un’ipoteca sulla proprietà e potenzialmente prendere una seconda ipoteca. Se il venditore è inadempiente su un mutuo contro la proprietà, il prestatore potrebbe prendere la proprietà della proprietà e l’acquirente potrebbe essere costretto a liberare la proprietà senza compensazione.

Il principale vantaggio di un contratto per atto di proprietà è che di solito non richiede all’acquirente di fare un acconto che rende l’acquisto di una casa più conveniente. Non ha lo stesso punteggio di credito o requisiti di qualificazione del mutuatario come un mutuo regolare, quindi rende possibile l’acquisto di una casa per le persone che potrebbero non qualificarsi altrimenti. La transazione di acquisto non richiede una richiesta di mutuo, una perizia o un rapporto sul titolo. Questo si traduce in costi di chiusura più bassi e un tempo di chiusura molto più veloce, ma espone l’acquirente al rischio significativo che la proprietà abbia danni significativi o pegni in sospeso contro di essa.

Gli acquirenti hanno bisogno di capire i termini del contratto tra cui il prezzo di acquisto della proprietà, il tasso di interesse sul prestito venditore, la lunghezza del prestito e se il prestito richiede un pagamento balloon. Gli acquirenti dovrebbero capire esattamente ciò che sono responsabili di pagare sotto il contratto per atto di proprietà. Oltre a fare i pagamenti mensili del prestito al venditore, gli acquirenti sono in genere tenuti a pagare le tasse di proprietà, l’assicurazione dei proprietari di casa e per eventuali riparazioni alla proprietà. Gli acquirenti possono anche essere responsabili di fare ristrutturazioni significative per portare la proprietà a norma entro un certo periodo di tempo dopo la chiusura della transazione. Assicuratevi di sapere per quali costi siete responsabili e che potete permetterveli. Assumete un ispettore immobiliare indipendente per identificare le riparazioni che la proprietà richiede, perché probabilmente dovrete pagarle quando prenderete possesso della casa.

Assicuratevi che il venditore sia effettivamente proprietario della proprietà e che non ci siano vincoli in sospeso contro la proprietà. Potete farlo contattando l’ufficio del registro della contea o una società di titoli. Si vuole fare in modo che la persona che si sta acquistando la proprietà da effettivamente lo possiede e non sta cercando di strappare fuori. Volete anche assicurarvi che non ci siano rivendicazioni contro la proprietà che potrebbero impedirvi di vivere o prendere la proprietà legale della proprietà in futuro. Assicuratevi che il contratto per l’atto sia depositato presso l’ufficio di registrazione della vostra contea. A seconda dello stato in cui vivete questo può avvenire automaticamente o meno.

Fonti

Myslajek, Cristallo. “Rischi e realtà del contratto per atto notarile”. Federal Reserve Bank Of Minneapolis, 1 gennaio 2009. Web.

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