Comprendere l’impegno per il titolo
Gli impegni per il titolo: CHE COSA SONO?
Un impegno per l’assicurazione del titolo (“Title Commitment”) fornisce all’acquirente e al creditore i termini e le condizioni per il rilascio della polizza finale sul titolo. L’assicurazione del titolo offre protezione per gli acquirenti e i prestatori da certi difetti o errori nel titolo di una proprietà. Ci sono quattro parti principali (chiamate “Schede”) dell’impegno per il titolo di proprietà.
COSA C’È IN OGNI SCHEDA DELL’IMPEGNO PER IL TITOLO? COSA DEVE RIVEDERE UN AGENTE IMMOBILIARE?
Un agente immobiliare deve essere a conoscenza dell’impegno di titolo in modo da poter indirizzare il suo cliente alle parti appropriate dell’impegno da rivedere. L’emissione dell’impegno per il titolo di proprietà è una parte importante del processo di chiusura per un acquirente, perché mostra all’acquirente il tipo di copertura che sta per ricevere e anche le limitazioni (chiamate “Eccezioni”) a tale copertura.
Scheda A
La tabella A dell’impegno rappresenta i DETTAGLI della transazione. La sezione 1 dell’Allegato A elenca i tipi di polizze che saranno emesse (polizza sul titolo del proprietario e/o polizza sul titolo del prestatore). Quando rappresenta un acquirente, un agente immobiliare dovrebbe rivedere questa parte dello Schedule A per essere sicuro che il nome del suo acquirente e il prezzo di vendita siano indicati accuratamente. La sezione 2 dello Schedule A mostra il tipo di interesse che l’acquirente sta per acquisire nella proprietà, che nella maggior parte delle vendite dovrebbe sempre essere “Fee Simple.”
La sezione 3 mostra chi è il proprietario legale della proprietà dopo una ricerca nei registri immobiliari. La sezione 3 è importante per entrambi gli agenti di vendita e di quotazione di rivedere per assicurarsi che i nomi elencati qui corrispondono al venditore sul contratto. Se ci sono altre persone elencate qui, che non hanno firmato il contratto, allora probabilmente non avete un contratto valido e vincolante. Ci sono molte ragioni per cui questo potrebbe non corrispondere e tipicamente includono questioni come: una morte o un divorzio nella catena del titolo, fallimento o matrimoni dopo l’acquisizione della proprietà. In tutti i casi, qualcosa mostrato in questa sezione che non corrisponde al contratto significa che l’agente e i venditori devono lavorare a stretto contatto con il loro team di escrow al Texas National Title per aiutare a risolvere qualsiasi problema. Gli agenti lavorano per ottenere ulteriori firme sul contratto il più velocemente possibile.
La sezione 4 dello schema A mostra la descrizione legale. Quando si tratta di beni immobili è la descrizione legale che controlla la transazione, non l’indirizzo fisico della proprietà. I documenti legali che sono registrati alla chiusura dovrebbero sempre descrivere la proprietà secondo la descrizione trovata nella sezione 4. Gli agenti immobiliari dovrebbero rivedere questa sezione per essere sicuri che ciò che è mostrato qui è ciò che le parti intendono trasferire alla chiusura.
Schema B
Questo schema è diretto all’acquirente e al prestatore che riceveranno una polizza di proprietà. Questo programma include le ECCEZIONI alla polizza che sarà emessa. Un’eccezione è qualcosa che non sarà coperta dalla polizza e la tabella B include sia eccezioni standard che eccezioni specifiche della proprietà. Una “eccezione standard” è quella che include il linguaggio promulgato dal Texas Department of Insurance. Si tratta di eccezioni alla copertura che si trovano in ogni polizza sul titolo del proprietario o del prestatore che viene emessa. Queste eccezioni non cambiano. Un’eccezione specifica è un’eccezione che riguarda la proprietà da assicurare e non è standard in tutte le polizze del Texas. Le eccezioni specifiche possono includere cose come: restrizioni, servitù, separazioni di minerali e requisiti di setback. L’agente dell’acquirente dovrebbe incoraggiare il suo cliente a rivedere la tabella B in dettaglio, in quanto la tabella B informa l’acquirente di possibili limitazioni d’uso o gravami sulla proprietà.
Scheda C
La tabella C può essere considerata come la tabella “Clear To Close”, perché le voci elencate qui devono essere affrontate prima o alla chiusura affinché una società di titoli possa finanziare ed emettere le sue politiche. Noi li chiamiamo REQUISITI. Questa sezione elenca elementi quali: vincoli ipotecari, vincoli fiscali, estratti di giudizio e vincoli di valutazione. Lo Schedule C elenca anche tutti i requisiti che devono essere soddisfatti per arrivare alla chiusura. Questo programma è importante sia per gli acquirenti che per i venditori in quanto elenca ciò che deve essere soddisfatto prima che la chiusura possa avvenire. Un venditore ha bisogno di prestare particolare attenzione a questo programma, in quanto è la lista di controllo dei compiti per loro di curare al fine di chiudere in tempo. Molte questioni “semplici” sono facilmente risolvibili dai compiti che il team di chiusura gestisce durante il processo di chiusura. Più comunemente si tratta di questioni come ordinare una dichiarazione di pagamento su un pegno esistente o rintracciare copie certificate di documenti. Le questioni più complesse richiederà la partecipazione del venditore e agente di quotazione per essere in grado di arrivare alla chiusura in tempo. Perciò è importante che l’agente di vendita lavori a stretto contatto con il suo team di chiusura di fiducia alla Texas National Title per essere sicuro che tutto sia sulla buona strada.
Schema D
Questo schema è principalmente per scopi informativi. Questo programma delinea le parti che hanno una parte in qualsiasi parte dei premi per il titolo, compresi i sottoscrittori e gli agenti per il titolo.
Comprendere l’impegno per il titolo è una parte importante del processo di chiusura per un agente immobiliare. L’impegno per il titolo di proprietà stabilisce il quadro di come una transazione può andare liscia (o meno in alcuni casi). Lavorare con uno dei nostri favolosi team di chiusura alla Texas National Title è un ottimo modo per assicurarsi di avere una squadra molto competente al vostro fianco per aiutare i vostri clienti attraverso una transazione. Noi di Texas National Title siamo qui per essere il vostro partner per il titolo e per chiudere i vostri affari!
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