Così avete stabilito un QPRT, il termine è scaduto, e adesso?
Da: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Un qualified personal residence trust (QPRT) è un veicolo di pianificazione patrimoniale che permette a un proprietario di casa di trasferire la sua casa a un trust, pur mantenendo il diritto di vivere in essa per un periodo di anni. Questa tecnica permette all’individuo di trasferire la casa ai beneficiari ad un costo ridotto dell’imposta sulle donazioni e di rimuovere dal suo patrimonio un bene che ci si aspetta apprezzi in valore. Un QPRT è un trust irrevocabile in cui un fiduciario o un donatore trasferisce la proprietà di una residenza principale, una casa per le vacanze o un interesse frazionario indiviso in una residenza principale o in una casa per le vacanze. Una casa per le vacanze è definita, secondo l’Internal Revenue Code pertinente a questa pianificazione, come una proprietà utilizzata per il maggior numero di quattordici giorni all’anno o il 10% dei giorni affittati ad altri annualmente.
Quando l’esclusione per la vita del patrimonio era più bassa e non c’era portabilità dell’esenzione di ciascun coniuge, l’uso di QPRTs è diventato popolare. Molti di questi trust si stanno avvicinando alla loro data di scadenza e richiedono una pianificazione adeguata per garantire una transizione senza problemi per tutte le persone coinvolte.
Perché non c’è un limite alla durata del QPRT, non è raro vedere QPRT che sono stati creati 10 o 15 anni fa scadere oggi. Occorre fare molta pianificazione strategica per sviluppare un piano che tenga conto delle questioni economiche e fiscali dei beneficiari, così come di quelle del concedente, al momento della scadenza del termine iniziale del trust.
Alcuni benefici di un QPRT sono:
1. Il principale beneficio del QPRT per il Concedente e i Beneficiari è l’eventuale riduzione delle imposte di successione.
2. Un QPRT permette al Concedente di trasferire la proprietà ai figli ad un valore ridotto di imposta sulle donazioni. Poiché la donazione è di un “interesse futuro” nella proprietà (il che significa che i beneficiari possono effettivamente possederla solo in una data futura) il valore è scontato ai fini dell’imposta sulle donazioni.
3. Se il Concedente o i Concedenti vivono oltre il termine del trust, l’intero valore di mercato della proprietà, incluso qualsiasi apprezzamento durante il termine del trust, viene rimosso dal patrimonio del Concedente.
4. Il Concedente o i Concedenti possono continuare a usare e godere del possesso della proprietà durante il termine del trust. Se i Grantors vivono oltre il termine del Trust, i beneficiari possono “affittare” la proprietà ai Grantors per un equo affitto di mercato e questo eviterà che la proprietà ritorni al patrimonio del Grantor per scopi di imposta patrimoniale.
5. I Grantors possono servire come Trustees del QPRT e quindi controllare la proprietà durante la durata del Trust.
Prevedere la scadenza del termine iniziale del QPRT e tracciare una transizione di successo non solo eviterà conseguenze impreviste per il Grantor e i nuovi proprietari, ma assicurerà anche che l’intento originale di questo prezioso veicolo di pianificazione patrimoniale sia raggiunto.
Quali opzioni, decisioni e considerazioni devono essere fatte quando il termine del QPRT finisce? Eccone alcune da considerare.
Se il concedente muore durante il periodo
Come breve panoramica, se il concedente muore durante il periodo QPRT, il valore equo di mercato (FMV) del trust sarà incluso nel patrimonio del concedente a fini fiscali. Se il concedente muore durante il periodo del trust, la proprietà viene riportata nel patrimonio del concedente come se il QPRT non fosse mai esistito e tutti i risparmi fiscali vengono persi. È importante notare, comunque, che avremmo avuto lo stesso risultato se il Grantor non avesse mai istituito il trust. Come tale, non si è peggio che provarci!
Scenari alla scadenza del QPRT
Una delle ragioni fondamentali per pianificare cosa fare una volta che il QPRT scade è che, alla fine della durata di un QPRT, il grantor non è più il proprietario della casa e perde il controllo della proprietà. Prima della fine del termine fisso, è necessario rivedere il documento fiduciario per il QPRT per determinare cosa succede alla proprietà al termine del QPRT. La proprietà viene trasferita a titolo definitivo ai figli, in trust per i figli o fornisce un periodo di tempo per il coniuge del concedente il diritto di utilizzare la proprietà a vita, a canone d’affitto, permettendo così al concedente del QPRT l’uso della residenza finché sono sposati.
Un altro scenario che si sta verificando più spesso è la non volontà del concedente di continuare con il QPRT alla scadenza del QPRT. Con un aumento dell’esenzione dall’imposta sul patrimonio disponibile (e la possibile abrogazione dell’imposta sul patrimonio secondo le attuali proposte, la necessità del QPRT potrebbe non essere più di interesse per il Concedente.
Visto lo stato dell’economia, non è raro che i beni immobili che sono stati trasferiti in un QPRT abbiano avuto un apprezzamento inferiore al previsto o persino un deprezzamento. Di conseguenza, uno degli scopi del QPRT – togliere l’apprezzamento futuro da un patrimonio – potrebbe non essere raggiunto. Alcuni concedenti in questa posizione potrebbero essere inclini a “sciogliere” (annullare) il QPRT. Questa, tuttavia, potrebbe non essere l’opzione migliore.
Se si annulla il QPRT, si sarà sprecato qualsiasi pagamento dell’imposta federale sulle donazioni o l’esenzione dall’imposta sulle donazioni che si può aver usato sulla transazione originale. Avrete dilapidato quell’importo perché non lo riavrete indietro quando srotolerete il QPRT.
Inoltre, quando il QPRT terminerà, dovrete pagare ai beneficiari rimanenti un equo affitto di mercato. Questi pagamenti ridurranno ulteriormente il vostro patrimonio. Detto questo, se volete ancora sciogliere il QPRT, quali opzioni esistono:
1. Vivere nella casa senza affitto, il che causerà l’inclusione dell’imposta di successione
2. I detentori di interessi rimanenti assegnano i loro interessi di nuovo a voi
Considerazioni dei beneficiari
I beneficiari del QPRT potrebbero non sapere come gestire la proprietà o potrebbero non voler assumere la responsabilità. Parte della pianificazione pre-terminazione dovrebbe includere la determinazione di chi sarà responsabile di pagare le bollette per la residenza, continuare l’assicurazione dei proprietari di casa sulla proprietà, fare miglioramenti alla proprietà, raccogliere il reddito da locazione se la proprietà è affittata o organizzare una vendita se la proprietà deve essere venduta. Anche un conto corrente deve essere impostato a nome del nuovo proprietario (o dei nuovi proprietari).
Altre considerazioni quando c’è più di un beneficiario individuale includono: Gli individui vogliono possedere la proprietà come una joint venture, con ogni proprietario che riporta la sua quota proporzionale di reddito da locazione e spese (o dei proventi di vendita) sulla sua dichiarazione dei redditi individuale? Se è così, chi si occuperà di tenere i registri e di informare gli altri proprietari della loro quota? Cosa faranno i proprietari quando le entrate dell’affitto non coprono le spese o sono necessari dei miglioramenti? Quanto di un fondo di riserva sarà mantenuto se le entrate dell’affitto sono in eccesso rispetto alle spese? Cosa succederà se uno dei singoli beneficiari muore?
Trasferimento degli interessi
I nuovi singoli proprietari potrebbero voler conferire i loro interessi nella residenza a una società a responsabilità limitata (LLC). Una corretta pianificazione può assicurare che questo trasferimento avvenga simultaneamente alla cessazione del QPRT. Il membro dirigente del LLC o il fiduciario della fiducia sarebbe allora responsabile della proprietà , ed il reddito attraverserebbe sul programma K-1s ai proprietari. Se la proprietà viene venduta o genera un reddito da locazione in eccesso, una LLC o un trust possono fare distribuzioni o possono essere impostati in modo che i fondi siano investiti.
Se il concedente rimane o se ne va
Prima della fine del trust è necessaria un’ulteriore pianificazione per decidere se il concedente vuole rimanere nella residenza, e se no, se la residenza deve essere affittata a una parte esterna o venduta. In alcuni casi – per esempio, se la residenza è una casa estiva – i beneficiari potrebbero voler mantenere la residenza per uso personale. Come menzionato in precedenza, il concedente non conserva più il diritto di vivere nella residenza una volta che il termine del trust è scaduto.
Se il concedente desidera continuare ad occupare la residenza dopo la scadenza del termine iniziale del QPRT, il concedente deve pagare al beneficiario restante, al valore equo di mercato, l’affitto per l’uso della residenza, altrimenti rischia l’inclusione dell’imposta patrimoniale. Un agente immobiliare indipendente o un perito dovrebbe essere consultato per determinare l’affitto equo di mercato basato sull’affitto di residenze comparabili. Ad ogni rinnovo del contratto di locazione, i termini dell’affitto dovrebbero essere rivisti per assicurarsi che siano comparabili al mercato.
Il concedente e il nuovo proprietario dovrebbero stipulare un contratto di locazione prima della scadenza del termine del QPRT. Il contratto d’affitto dovrebbe dichiarare chi è responsabile del pagamento delle utenze (generalmente l’affittuario) e delle spese di manutenzione e riparazione, come il giardinaggio, la rimozione della neve e la sicurezza. I proprietari sono generalmente responsabili di pagare le tasse immobiliari, l’assicurazione dei proprietari di casa, le grandi riparazioni e i miglioramenti.
I pagamenti dell’affitto sono considerati reddito per il beneficiario. Naturalmente, il beneficiario sarà in grado di utilizzare le spese di affitto e l’ammortamento per ridurre il morso fiscale del reddito di affitto. Ma supponiamo che in futuro non ci sia alcuna tassa di successione. Avrà senso per il concedente rimanere nella residenza e pagare l’affitto? Il concedente potrebbe voler considerare altre opzioni di vita che gli permettano di risparmiare denaro o di generare deduzioni dall’imposta sul reddito. Per esempio, il concedente potrebbe avere alternative meno costose come un alloggio per anziani o l’acquisto di una residenza più piccola. Pertanto, per consentire la flessibilità, non dovrebbe esserci un lungo contratto di locazione in atto.
Spese di proprietà
Prima della fine del termine iniziale, è fondamentale assicurarsi che siano disponibili fondi adeguati per pagare tutte le spese di proprietà. A meno che il concedente non intenda affittare la proprietà a lungo termine, fornendo così ai beneficiari una fonte continua di fondi per pagare le spese di proprietà, i nuovi proprietari dovranno provvedere a pagare le bollette – incluse le tasse immobiliari e l’assicurazione. Se i fondi non sono immediatamente disponibili, potrebbe essere necessario affittare la proprietà a breve termine al concedente o a una terza parte.
Base dei costi
Secondo la legge attuale, se qualcuno tiene una casa a suo nome fino alla sua morte, la base dei costi ai fini della determinazione del guadagno su una vendita è aumentata al valore della data di morte. Questo riduce il guadagno imponibile segnalabile dagli eredi quando la proprietà viene successivamente venduta a spese di essere inclusa nel patrimonio del discendente ai fini dell’imposta di successione. La capacità dei QPRT di trasferire la proprietà con una base di riporto, non un aumento della base, li rende ideali per gli eredi che vogliono mantenere la proprietà per generazioni. È importante mantenere le registrazioni per la base, poiché saranno necessarie per calcolare il deprezzamento se la proprietà viene affittata o per determinare le plusvalenze se la proprietà viene venduta. Ai sensi della IRC Section 1015(a), la base della proprietà è la base originale del concedente più qualsiasi miglioramento fatto. Se il nuovo trust si qualifica come un grantor trust, e la residenza è la residenza principale del grantor, l’esclusione delle plusvalenze può essere disponibile sotto la Sezione 121 dell’IRC.
Assicurazione
Uno dei passi più importanti da seguire per il trustee alla fine del termine del QPRT è quello di trasferire il titolo e la proprietà della residenza nei nomi dei beneficiari rimanenti per assicurare la corretta titolazione e assicurazione del bene. La polizza assicurativa del proprietario di casa dovrà essere adattata al termine del QPRT; pertanto, i beneficiari devono contattare la compagnia prima della cessazione. Una nuova polizza deve essere messa in atto nominando i nuovi proprietari (il nuovo trust o i singoli proprietari) come assicurati per coprire la responsabilità, anche per l’affitto della proprietà (anche se al concedente) e per i danni o la perdita della residenza. Poiché non tutte le compagnie di assicurazione hanno gli stessi requisiti o processi per assicurare la proprietà se è tenuta in custodia, è importante contattare un broker assicurativo che comprenda le complessità coinvolte. L’inquilino (anche se è il concedente) dovrà ottenere un’assicurazione per affittuari per coprire la sua responsabilità personale e il contenuto. Se la residenza non deve essere affittata, ma piuttosto trattenuta dai singoli beneficiari per uso personale, essi possono essere in grado di aggiungere la copertura per la responsabilità personale e il contenuto alla politica del proprietario di casa.