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Perché scegliere il giusto metodo di consegna è importante nell’edilizia
A fine 2017, il gigante del rideshare, Lyft, ha rilasciato una campagna di marca con lo slogan “Conta come ci arrivi”. Anche se l’edilizia e i servizi automobilistici sono due industrie molto diverse, gli stessi sentimenti sono apprezzati; il viaggio è importante quanto il risultato finale. Mentre l’obiettivo finale di un progetto è un completamento di successo, i passi necessari per arrivarci sono critici per i profitti e il ciclo di vita del progetto. Ecco perché scegliere il giusto metodo di consegna del progetto è un primo passo importante prima dell’inizio della costruzione.
Prima di lanciare un lavoro di costruzione, un’azienda dovrebbe stabilire la rotta esplorando i metodi di consegna del progetto e selezionando quello che meglio soddisfa le sue esigenze uniche. Nessun modello è perfetto; tutti hanno vantaggi e svantaggi. Tuttavia, c’è molto probabilmente un metodo di consegna ottimale per la vostra azienda o il vostro progetto. Scegliendo quello giusto per il tuo progetto, il rischio complessivo può essere ridotto, e il budget e il programma possono essere gestiti meglio.
Esistono molti metodi di consegna del progetto, ma la maggior parte sono variazioni dei cinque modelli che descriveremo di seguito. Ma prima, ci immergeremo in profondità nei fattori di selezione che dovresti considerare per prendere una decisione informata sul tuo metodo di consegna del progetto.
Fattori da considerare prima di selezionare un metodo di consegna del progetto
Prima di selezionare un metodo di consegna del progetto, probabilmente avrai una comprensione di base del perché e cosa stai costruendo. Tuttavia, avere una solida comprensione delle basi del vostro progetto prima di selezionare un metodo di consegna aiuterà la vostra decisione finale. In generale, inizia a confrontare i criteri che sono più importanti per il successo del tuo progetto:
- Budget: quanto spendere
- Design: come sarà il progetto finale e come funzionerà
- Rischi: esposizione al pericolo, perdite finanziarie e danni al marchio
- Programma: un calendario per il completamento e i pagamenti
- Competenza del proprietario: esperienza dell’azienda in progetti simili
Nessuno conosce i bisogni e le capacità di un’azienda meglio dei funzionari e dei manager dell’azienda stessa; quindi inizia a discutere questi fattori con il tuo team il prima possibile.
Budget
Fissate il budget il prima possibile, poi discutetelo con i potenziali membri del team di progettazione e costruzione per capire se la cifra è realistica. Durante questo processo, considerate quanto margine di manovra è disponibile per gli ordini di modifica, un evento inevitabile una volta che un progetto è in corso e può essere costoso se non ben pianificato. Quando si stima il budget, ricordare che l’architetto e l’appaltatore probabilmente costruiranno alcuni costi del software di costruzione nei loro bilanci. Tenete a mente che mentre questi strumenti potrebbero essere un costo iniziale, sono progettati per accelerare la consegna e ridurre i costi.
Design
Potreste avere un’idea di base di come sarà il vostro progetto, ma è importante visualizzare sia il design generale che la funzionalità del vostro edificio. Come volete che il vostro campus e la vostra pianta fluiscano? State cercando design innovativi e complessi piuttosto che forma e funzione? La costruibilità dipenderà, in parte, dal tipo di design e dal team di costruzione che sceglierete. Inoltre, pensate alle caratteristiche uniche del vostro sito di costruzione, compreso il paesaggio esistente e l’aspetto generale delle proprietà adiacenti.
Rischi
Troppi rischi di costruzione possono comportare un aumento dei costi e persino il fallimento del progetto. Pertanto, una valutazione approfondita dei rischi dovrebbe essere condotta prima dell’inizio di un progetto. Una domanda chiave a cui rispondere per quanto riguarda i rischi è chi sarà responsabile dei problemi di progettazione che si traducono in pericoli durante e dopo la costruzione? Inoltre, se stai considerando un metodo di consegna del progetto in cui il tuo team interno sarà pesantemente coinvolto nell’amministrazione del progetto, considera la tua responsabilità per ridurre le lacune nei servizi e nelle fasi di costruzione.
Schedule
Stimare accuratamente un programma di costruzione è fondamentale per le prestazioni del progetto. Tenete a mente che il programma e il costo sono strettamente legati l’uno all’altro; accelerare la costruzione si traduce in un aumento dei costi. Che tipo di tempistica è necessaria per rispettare i tempi e i costi previsti? A volte i proprietari richiedono la capacità di accelerare la costruzione prima che tutti i disegni e i piani di supporto, come i documenti di ingegneria, siano completi. Inoltre, a volte le tempistiche sono stimate troppo ambiziosamente, impostando un progetto per un inevitabile superamento e stakeholder infelici. In ogni caso, è molto più facile evitare controversie e reclami se i piani sono saldamente in atto prima di iniziare il terreno
Perizia del proprietario
Infine, considerate il livello di familiarità della vostra azienda con la costruzione, specialmente un progetto simile per quanto riguarda la portata e le dimensioni, così come quanti membri del personale sono in grado di aiutare a supervisionare il processo. Siate consapevoli che alcuni ritardi nella costruzione sono causati da colli di bottiglia a livello del proprietario. Assicurarsi che il progetto abbia la giusta quantità di personale, oltre ad avere l’esperienza necessaria, permetterà al progetto di andare a gonfie vele e di avere successo. Mentre una vasta esperienza non è fondamentale per il successo di un progetto, certamente aiuterà a indicare quale tipo di metodo di consegna è necessario.
5 Metodi di base di consegna del progetto nell’edilizia
Ora che hai dato priorità e valutato i tuoi criteri di selezione, esploriamo i tipi più comuni di metodi di consegna del progetto. I partecipanti principali in un progetto di costruzione sono il proprietario (e/o il rappresentante del proprietario), l’architetto e i progettisti e l’appaltatore. A seconda del metodo di consegna scelto, questi ruoli possono sovrapporsi un po’.
Design-Bid-Build (DBB)
Design-bid-build si riferisce alle fasi sequenziali di questo metodo di consegna del progetto, che a volte viene chiamato “tradizionale”. DBB inizia con la selezione dell’architetto che disegna un progetto prima che il proprietario selezioni un appaltatore generale dopo la presentazione delle offerte di costruzione. La costruzione è la fase finale della consegna. Durante le fasi di progettazione e pianificazione, il proprietario può aspettarsi due contratti: uno per la progettazione e uno per la costruzione.
Benefici del DBB
Design-bid-build è il metodo di consegna del progetto più familiare e ampiamente utilizzato. Generalmente, è anche il più basso in termini di prezzo, almeno all’inizio. Offre ai proprietari molte opportunità di fornire input sull’aspetto e la funzione dell’edificio perché il progettista/architetto lavora direttamente con il proprietario. Il GC lavora anche direttamente per il proprietario.
Il progetto dell’architetto deve soddisfare uno standard professionale di cura definito da organizzazioni come l’American Institute of Architects e l’assicuratore che fornisce la copertura per errori e omissioni del progettista. Il GC è responsabile di seguire i piani del progettista. Di conseguenza, questo fornisce un processo chiaro per il contenzioso, se necessario.
Svantaggi del DBB
A causa del fatto che l’architetto e il GC non collaborano durante la fase di progettazione, ci può essere poca collaborazione con il GC sui materiali e le tecniche di costruzione indicate nei disegni. Questo può rallentare il processo di costruzione o creare la necessità di ordini di modifica. Inoltre, poiché il proprietario approva i disegni del progettista, di conseguenza si assume la responsabilità per qualsiasi disallineamento dei piani e delle specifiche di costruzione.
Un altro svantaggio del DBB è che la durata del progetto tende ad essere più lunga a causa della natura “in serie” del metodo di consegna.
Design-Build (DB)
Negli ultimi anni, il design-build sta guadagnando slancio come metodo popolare di consegna del progetto. Essendo un metodo di consegna più diretto per i proprietari, minimizza anche il rischio. Tuttavia, è anche il modello in cui i proprietari hanno meno input nella progettazione, nella gestione della costruzione e nella scelta dei partner commerciali. Nel modello design-build, la progettazione e la costruzione sono gestite da una sola impresa. Il proprietario ha solo bisogno di formare un contratto per coprire l’architettura, l’ingegneria e la costruzione.
Benefici del DB
Quando si usa il design-build, le imprese devono soddisfare i requisiti di prestazione specificati nel contratto del proprietario. Perciò, l’intensa collaborazione del progettista e del costruttore in un’unica azienda si traduce in un minor numero di ordini di cambiamento e in un risparmio sui costi di contenzioso. Inoltre, la consegna del progetto tende ad essere più veloce quando si usa questo metodo. Le modifiche al progetto possono essere esaminate ed eseguite più velocemente in questo tipo di metodo di consegna.
Svantaggi del DB
Nel DB, i proprietari rinunciano a molto del loro controllo sui progetti e devono essere disposti a lasciare che gli appaltatori prendano la maggior parte delle decisioni. Inoltre, anche se non sono responsabili dell’esame dei disegni architettonici in questo metodo di consegna, i proprietari devono fare i loro compiti per selezionare la ditta giusta per eseguire il lavoro e poi formare un contratto dettagliato che specifichi le aspettative di prestazione. In caso contrario, i proprietari non avranno molta fiducia nel costo finale della costruzione a causa dell’evoluzione del progetto durante la costruzione.
Construction Management at Risk (CMR)
Quando i proprietari hanno bisogno di una data di completamento e un prezzo definiti, la gestione della costruzione a rischio potrebbe essere il metodo di consegna del progetto preferito. Durante la progettazione del progetto, un manager della costruzione agisce come consulente del proprietario. Poi, simile a un appaltatore generale, il manager CMR supervisiona i subappaltatori. Il CMR accetta anche il rischio di rispettare le scadenze e i prezzi promessi. In cambio, il proprietario fornisce un prezzo fisso o massimo garantito (GMP) o un pagamento. Come il DBB, il proprietario forma contratti solo con due parti – in questo caso, il progettista e il manager CMR.
Benefici del CMR
Similmente ai progetti DBB, i proprietari che scelgono il CMR lavorano direttamente con i loro progettisti. Hanno anche accesso alla prospettiva del costruttore fin dall’inizio. Se fatto correttamente, questo aiuta a portare alla consapevolezza anticipata dei costi e a una consegna più veloce del progetto. Nel complesso, i proprietari riescono a fissare un costo finale di costruzione all’inizio del processo, e le modifiche successive possono essere chiaramente quantificate e valutate.
Svantaggi del CMR
Nel CMR, il proprietario è ancora responsabile della completezza, della precisione e dei dettagli dei piani di progettazione. I disaccordi con il progettista o con il manager CMR possono portare a ritardi nella pianificazione, aumento dei costi e controversie.
Multi-Prime (MP)
Nel multi-prime, il progetto è diviso in tre fasi: progettazione, ingegneria e costruzione. Quando si implementa il MP, il proprietario forma contratti separati con i professionisti che dirigono le fasi separate del progetto. Per esempio, un contratto probabilmente comprenderà lo studio di architettura e i suoi subappaltatori per l’ingegneria e l’interior design. Il proprietario stabilirebbe altri contratti con il GC e gli appaltatori commerciali, come gli idraulici e gli elettricisti. Ognuna di queste categorie di appaltatori può supervisionare il lavoro dei subappaltatori, come un GC che gestisce carpentieri e corniciai. Complessivamente, gli appaltatori principali sono i “primes”.
Benefici della MP
Con la MP, i proprietari che sono esperti nel processo di progettazione e costruzione ottengono un maggiore controllo sui loro progetti. La MP può essere l’unica scelta per i progetti del settore pubblico in alcuni stati che richiedono il massimo controllo degli appaltatori a tutti i livelli.
Svantaggi della MP
È difficile essere il proprio appaltatore generale, ma questo è ciò che richiede la MP. Il coordinamento di tutti gli appaltatori principali rende difficile determinare il costo finale fino alla conclusione di un progetto. Inoltre, una scarsa coordinazione o comunicazione con così tanti fornitori può creare duplicazioni e omissioni negli ordini. Infine, in questo modello, è difficile dirigere i programmi degli appaltatori.
Integrated Project Delivery (IPD)
Integrated project delivery è il metodo di consegna più emergente nella costruzione con un’enfasi sul lavoro di squadra e la collaborazione. Durante l’implementazione dell’IPD, l’obiettivo primario del metodo integrato è quello di distribuire la responsabilità, il rischio (e le ricompense) tra le parti interessate in un lavoro di costruzione. Quando è accoppiato con la gestione della costruzione Lean, gli sprechi e i risparmi sui costi possono essere immensi. Con l’IPD, il proprietario, il progettista e l’appaltatore generale sono tutti sotto un unico contratto.
Benefici dell’IPD
Se organizzato in modo efficiente, tutti i partecipanti al contratto in questo processo sono disponibili al proprietario prima che un progetto di costruzione inizi. Inoltre, il proprietario fornisce incentivi simili ai team di progettazione e costruzione per allineare gli obiettivi di tutti e aumentare il successo del progetto. Gli strumenti digitali progettati specificamente per la costruzione e la collaborazione del team possono aumentare il successo di un progetto nel suo complesso e fornire il massimo ROI.
Svantaggi di IPD
IPD è il nuovo “ragazzo” sul blocco e ha la più piccola quota di mercato al momento, e può a volte essere sul lato più costoso da implementare in anticipo. Dato il numero di soggetti coinvolti, ottenere il contratto IPD all’inizio del processo richiede molto tempo. Il pagamento commisurato ai membri del team non equivale necessariamente a uno sforzo uguale. Inoltre, i proprietari che scelgono questo metodo devono essere a proprio agio nel prendere decisioni di pancia sul fatto che i vari membri del team lavoreranno bene insieme.
Una matrice per il processo decisionale
Nelle lezioni di matematica, gli istruttori spesso sottolineano l’utilità di creare un’immagine o un diagramma quando si risolve un problema. Questo è esattamente ciò che molti dipartimenti statali dei trasporti fanno per prendere decisioni sulla consegna di progetti di lavori infrastrutturali complessi. È un’idea che le aziende possono adattare a progetti che coinvolgono edifici e campus aziendali che combinano strutture, spazi comuni paesaggistici e strade.
Per esempio, l’Università del Colorado a Boulder Transportation Construction Management programma delinea il processo decisionale come segue: In primo luogo, considerate i vari metodi di consegna e delineate i vostri obiettivi e vincoli di progetto. In secondo luogo, valutate i “fattori primari di selezione” come i tempi di consegna, la complessità, il livello di progettazione e il costo.
Poi, adotta una mentalità “pass/fail” per valutare:
- L’esperienza e la disponibilità del personale
- La quantità di supervisione e controllo che un metodo offre
- L’esperienza e il livello di competizione che puoi aspettarti dagli appaltatori
Per quest’ultimo punto, chiediti chi è disponibile per fare il tuo lavoro e quali sono le sue preferenze riguardo ai metodi di consegna.
Infine, date un’occhiata al diagramma di CU per la selezione del metodo di consegna del progetto andando al link blu “clicca qui” in cima alla pagina. Ora potete iniziare a pensare a come visualizzare la vostra matrice decisionale.
Impostare il vostro progetto per il successo con il giusto metodo di consegna del progetto
Non ci saranno mai due progetti uguali; ciò significa che dovete scegliere il giusto metodo di consegna del progetto caso per caso. Con un’attenta valutazione dei criteri più importanti per il successo del vostro progetto, così come una comprensione approfondita dei modelli disponibili, è più probabile che prendiate una decisione informata sulla consegna del progetto che sia giusta per le vostre esigenze uniche. Selezionando intenzionalmente il percorso ottimale per il vostro progetto, sperimenterete un aumento dei profitti, completerete la costruzione in tempo e sarete in grado di passare al successivo più rapidamente.