Investimento Immobiliare

Investimento Immobiliare

Quando si pensa all’investimento immobiliare, la prima cosa che probabilmente viene in mente è la propria casa. Naturalmente, gli investitori immobiliari hanno molte altre opzioni quando si tratta di scegliere gli investimenti, e non sono tutte proprietà fisiche.

Il settore immobiliare è diventato un veicolo di investimento popolare negli ultimi 50 anni circa. Ecco uno sguardo ad alcune delle opzioni principali per gli investitori individuali, insieme alle ragioni per investire.

Proprietà in affitto

Se si investe in proprietà in affitto, si diventa padroni di casa – quindi è necessario considerare se si è a proprio agio in questo ruolo. Come padrone di casa, sarai responsabile di cose come pagare il mutuo, le tasse di proprietà e l’assicurazione, mantenere la proprietà, trovare inquilini e affrontare eventuali problemi.

A meno che tu non assuma un manager di proprietà per gestire i dettagli, essere un padrone di casa è un investimento pratico. A seconda della tua situazione, prendersi cura della proprietà e degli inquilini può essere un lavoro 24 ore su 24, 7 giorni su 7, e non sempre piacevole. Se scegli attentamente le tue proprietà e i tuoi inquilini, tuttavia, puoi ridurre il rischio di avere grossi problemi.

Un modo in cui i padroni di casa fanno soldi è riscuotere l’affitto. L’ammontare dell’affitto che puoi far pagare dipende da dove si trova l’affitto. Tuttavia, può essere difficile determinare l’affitto migliore perché se si fa pagare troppo si cacciano via gli inquilini, e se si fa pagare troppo poco si lasciano soldi sul tavolo. Una strategia comune è quella di far pagare un affitto sufficiente a coprire le spese fino a quando il mutuo è stato pagato, a quel punto la maggior parte dell’affitto diventa profitto.

L’altro modo principale in cui i proprietari fanno soldi è attraverso la rivalutazione. Se la vostra proprietà si apprezza in valore, potreste essere in grado di venderla con un profitto (quando sarà il momento) o prendere in prestito il capitale per fare il vostro prossimo investimento. Mentre gli immobili tendono ad apprezzarsi, non ci sono garanzie.

Prezzi storici

Gli immobili sono stati a lungo considerati un buon investimento, e per una buona ragione. Prima del 2007, i dati storici delle abitazioni facevano sembrare che i prezzi potessero continuare a salire indefinitamente. Con poche eccezioni, il prezzo medio di vendita delle case negli Stati Uniti è aumentato ogni anno tra il 1963 e il 2007 – l’inizio della Grande Recessione.

Questo grafico della Federal Reserve Bank di St. Louis mostra i prezzi medi di vendita tra il 1963 e il 2019 (i dati più recenti disponibili). Le aree che sono ombreggiate in grigio chiaro indicano le recessioni degli Stati Uniti.

Ovviamente, la flessione più significativa del mercato immobiliare prima della pandemia COVID-19 ha coinciso con la Grande Recessione. I risultati della crisi del coronavirus devono ancora essere visti. Tra chiusure, allontanamento sociale e numeri di disoccupazione sconcertanti, è probabile che le vendite di case diminuiscano significativamente. Anche se questo non significa necessariamente che i prezzi delle case seguiranno l’esempio, come minimo cambierà il modo in cui le persone comprano e vendono immobili, almeno nel breve termine.

Flipping Houses

Come i commercianti di giorno che sono lontani dagli investitori buy-and-hold, i flipper immobiliari sono una razza completamente diversa dai proprietari di immobili buy-and-rent. I flipper comprano le proprietà con l’intenzione di tenerle per un breve periodo – spesso non più di tre o quattro mesi – e di venderle rapidamente per un profitto.

Ci sono due approcci primari al flipping di una proprietà:

1. Riparazione e aggiornamento. Con questo approccio, si compra una proprietà che si pensa possa aumentare di valore con certe riparazioni e aggiornamenti. Idealmente, completi il lavoro il più velocemente possibile e poi vendi ad un prezzo che supera il tuo investimento totale (inclusi i lavori di ristrutturazione).
2. Tieni e rivendi. Questo tipo di flipping funziona diversamente. Invece di comprare una proprietà e sistemarla, si compra in un mercato in rapida ascesa, si tiene per qualche mese e poi si vende con un profitto.

Con entrambi i tipi di flipping, si corre il rischio di non essere in grado di scaricare la proprietà ad un prezzo tale da ottenere un profitto. Questo può rappresentare una sfida perché i flipper in genere non tengono abbastanza denaro pronto per pagare i mutui sulle proprietà a lungo termine. Tuttavia, il flipping può essere un modo lucrativo di investire nel settore immobiliare se fatto nel modo giusto.

REITs

Un real estate investment trust (REIT) viene creato quando una società (o trust) viene costituita per utilizzare il denaro degli investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà che producono reddito. I REIT sono comprati e venduti nelle principali borse, proprio come le azioni e gli exchange-traded funds (ETF).

Per qualificarsi come REIT, l’entità deve pagare il 90% dei suoi profitti tassabili sotto forma di dividendi agli azionisti. Facendo questo, i REIT evitano di pagare l’imposta sul reddito delle società, mentre una società normale sarebbe tassata sui suoi profitti, mangiando così i rendimenti che potrebbe distribuire ai suoi azionisti.

Per quanto riguarda le azioni che pagano dividendi regolari, i REIT sono adatti agli investitori che vogliono un reddito regolare, anche se offrono l’opportunità di apprezzamento. I REIT investono in una varietà di proprietà come centri commerciali (circa un quarto di tutti i REIT sono specializzati in questi), strutture sanitarie, mutui ed edifici per uffici. Rispetto ad altri tipi di investimenti immobiliari, i REIT hanno il vantaggio di essere altamente liquidi.

Gruppi di investimento immobiliare

I gruppi di investimento immobiliare (REIG) sono una sorta di piccoli fondi comuni per le proprietà in affitto. Se vuoi possedere una proprietà in affitto ma non vuoi il fastidio di essere un padrone di casa, un gruppo di investimento immobiliare può essere la soluzione per te.

Una società comprerà o costruirà una serie di edifici, spesso appartamenti, poi permetterà agli investitori di acquistarli attraverso la società, entrando così a far parte del gruppo. Un singolo investitore può possedere una o più unità abitative indipendenti. Ma la società che gestisce il gruppo d’investimento gestisce tutte le unità e si occupa della manutenzione, della pubblicità e della ricerca di inquilini. In cambio di questa gestione, la società prende una percentuale dell’affitto mensile.

Ci sono diverse versioni di gruppi di investimento. Nella versione standard, il contratto d’affitto è a nome dell’investitore, e tutte le unità mettono in comune una parte dell’affitto per difendersi dalle vacanze occasionali. Questo significa che riceverete abbastanza per pagare il mutuo anche se la vostra unità è vuota.

La qualità di un gruppo d’investimento dipende interamente dalla società che lo offre. In teoria, è un modo sicuro per entrare nell’investimento immobiliare, ma i gruppi possono addebitare il tipo di commissioni elevate che perseguitano l’industria dei fondi comuni. Come per tutti gli investimenti, la ricerca è fondamentale.

Real Estate Limited Partnerships

Una real estate limited partnership (RELP) è simile a un gruppo di investimento immobiliare. Si tratta di un’entità costituita per acquistare e detenere un portafoglio di proprietà, o a volte una sola proprietà. Tuttavia, le RELP esistono per un numero finito di anni.

Un manager esperto di proprietà o una società di sviluppo immobiliare serve come socio generale. Si cercano poi investitori esterni che forniscano finanziamenti per il progetto immobiliare, in cambio di una quota di proprietà come partner limitati. I partner possono ricevere distribuzioni periodiche dal reddito generato dalle proprietà del RELP, ma il vero guadagno arriva quando le proprietà sono vendute – con fortuna, con un profitto considerevole – e il RELP si dissolve lungo la strada.

Fondi comuni di investimento immobiliare

I fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REITs e società operative immobiliari. Forniscono la possibilità di ottenere un’esposizione diversificata al settore immobiliare con una quantità relativamente piccola di capitale. A seconda della loro strategia e degli obiettivi di diversificazione, forniscono agli investitori una selezione di attività molto più ampia di quella che può essere ottenuta acquistando singoli REIT.

Come i REIT, questi fondi sono abbastanza liquidi. Un altro vantaggio significativo per gli investitori al dettaglio è l’informazione analitica e di ricerca fornita dal fondo. Questo può includere dettagli sui beni acquisiti e la prospettiva del management sulla fattibilità e la performance di specifici investimenti immobiliari e come asset class. Gli investitori più speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni di investimento immobiliare, sovrappesando tatticamente alcuni tipi di proprietà o regioni per massimizzare il rendimento.

Perché investire nel settore immobiliare?

Il settore immobiliare può migliorare il profilo di rischio e rendimento del portafoglio di un investitore, offrendo rendimenti competitivi corretti per il rischio. In generale, il mercato immobiliare è un mercato a bassa volatilità, specialmente se paragonato alle azioni e alle obbligazioni.

Il settore immobiliare è anche attraente se paragonato a fonti di reddito più tradizionali. Questa classe di attività è tipicamente scambiata con un premio di rendimento rispetto ai Treasuries statunitensi ed è particolarmente attraente in un ambiente in cui i tassi del Tesoro sono bassi.

Diversificazione e protezione

Un altro vantaggio dell’investimento in immobili è il suo potenziale di diversificazione. Gli immobili hanno una correlazione bassa e, in alcuni casi, negativa, con le altre principali classi di attività, il che significa che quando le azioni sono giù, gli immobili sono spesso su. Questo significa che l’aggiunta di immobili a un portafoglio può ridurre la sua volatilità e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio. Più diretto è l’investimento immobiliare, migliore è la copertura: I veicoli meno diretti e quotati in borsa, come i REIT, riflettono la performance generale del mercato azionario.

Perché è sostenuta da mattoni e malta, l’immobiliare diretto comporta anche un minore conflitto principale-agente, o la misura in cui l’interesse dell’investitore dipende dall’integrità e dalla competenza dei manager e dei debitori. Anche le forme più indirette di investimento portano una certa protezione. I REIT, per esempio, impongono che una percentuale minima dei profitti (90%) sia pagata come dividendi.

Copertura dell’inflazione

La capacità di copertura dell’inflazione degli immobili deriva dalla relazione positiva tra la crescita del prodotto interno lordo (PIL) e la domanda di immobili. Quando le economie si espandono, la domanda di immobili fa salire gli affitti e questo, a sua volta, si traduce in valori di capitale più elevati. Pertanto, gli immobili tendono a mantenere il potere d’acquisto del capitale, bypassando parte della pressione inflazionistica sugli inquilini e incorporando parte della pressione inflazionistica, sotto forma di apprezzamento del capitale.

Il potere della leva

Con l’eccezione dei REIT, l’investimento in immobili dà all’investitore uno strumento che non è disponibile agli investitori del mercato azionario: la leva. Se volete comprare un’azione, dovete pagare l’intero valore dell’azione nel momento in cui piazzate l’ordine di acquisto, a meno che non stiate comprando con un margine. E anche in questo caso, la percentuale che puoi prendere in prestito è ancora molto inferiore a quella degli immobili, grazie a quel magico metodo di finanziamento che è il mutuo.

La maggior parte dei mutui convenzionali richiedono un acconto del 20%. Tuttavia, a seconda di dove vivete, potreste trovare un mutuo che richiede solo il 5%. Questo significa che potete controllare l’intera proprietà e l’equità che possiede pagando solo una frazione del valore totale. Naturalmente, la dimensione del vostro mutuo influisce sulla quantità di proprietà che avete effettivamente nella proprietà, ma la controllate nel momento in cui i documenti vengono firmati.

Questo è ciò che incoraggia i flipper immobiliari e i padroni di casa allo stesso modo. Possono prendere una seconda ipoteca sulle loro case e mettere acconti su altre due o tre proprietà. Sia che li affittino in modo che gli inquilini paghino il mutuo, o che aspettino l’opportunità di vendere per un profitto, controllano questi beni, pur avendo pagato solo una piccola parte del valore totale.

La linea di fondo

Il settore immobiliare può essere un buon investimento, che ha il potenziale per fornire un reddito costante e costruire ricchezza. Tuttavia, uno svantaggio dell’investimento immobiliare è l’illiquidità: la relativa difficoltà di convertire un bene in denaro e il denaro in un bene.

A differenza di una transazione azionaria o obbligazionaria, che può essere completata in pochi secondi, una transazione immobiliare può richiedere mesi per essere chiusa. Anche con l’aiuto di un broker, trovare semplicemente la giusta controparte può richiedere alcune settimane di lavoro. Naturalmente, i REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono una migliore liquidità e prezzi di mercato. Ma hanno il prezzo di una maggiore volatilità e minori benefici di diversificazione, poiché hanno una correlazione molto più alta con il mercato azionario generale rispetto agli investimenti immobiliari diretti.

Come per qualsiasi investimento, mantenete le vostre aspettative realistiche, e assicuratevi di fare i vostri compiti e ricerche prima di prendere qualsiasi decisione.