Perché gli acquirenti usano le ipoteche in bianco
Gli acquirenti, in particolare nei mercati immobiliari commerciali, usano le ipoteche in bianco per una serie di motivi. I prestatori fanno soldi facendo prestiti. Se i numeri funzionano e ottengono abbastanza sicurezza, i prestatori commerciali daranno origine a ipoteche in bianco utilizzate negli investimenti immobiliari commerciali. Forse il vostro prossimo investimento sarebbe meglio servito usando un’ipoteca generale.
Avete bisogno di consolidare le proprietà per un rifinanziamento
Un investitore potrebbe possedere più proprietà finanziate in tempi diversi e con termini di mutuo molto diversi. Se i tassi sono bassi, potrebbe essere possibile raggruppare le proprietà per rifinanziarle con un mutuo generale. Così facendo, i pagamenti potrebbero essere più bassi in aggregato. Potrebbe anche permettere al proprietario di prelevare del contante da utilizzare per ulteriori investimenti. In particolare, se un investitore ha più case comprate in tempi diversi a tassi ipotecari diversi, questa può essere un’opzione se c’è un po’ di equità. Per le proprietà tenute per un po’, potrebbe essere così:
- Proprietà A valore $165.000, saldo del prestito $125.000 al 6. 5%, pagamento $847/mese.5%, pagamento $847/mese
- Proprietà B valore $172.000, saldo del prestito $122.000 al 6,75%, pagamento $809
- Proprietà C valore $149.000, saldo del prestito $118.000 al 6.0%, pagamento $746
- Il valore totale è $468.000, il totale dovuto è $365.000, pagamenti totali di $2.402
- Il patrimonio netto è circa il 23%, quindi un prestito è possibile.
- Nuova ipoteca coperta di $365.000 al tasso attuale 5.0% è il pagamento di $1,959
- $443 aumento del flusso di cassa mensile
Aumentare il finanziamento per nuove acquisizioni
Supponiamo che un investitore voglia sviluppare o ristrutturare una proprietà commerciale. La quantità di denaro necessaria per l’acquisto e il lavoro è maggiore di quella che può essere presa in prestito solo su quella proprietà. L’acquirente potrebbe fornire altre proprietà in una transazione ipotecaria immobiliare coperta. Alle giuste condizioni, l’acquirente potrebbe ottenere più dei fondi necessari per il nuovo progetto. Come potete vedere nell’esempio precedente, stiamo lavorando con proprietà possedute da un po’ di tempo o con grandi acconti. Il nuovo prestito avrà bisogno di un’equità significativa, specialmente se si preleva in contanti.
Termini di prestito migliori
Includendo altre proprietà in un’ipoteca globale, il prestatore è meglio protetto con un valore extra come garanzia. Questo può essere spesso usato come strumento per negoziare migliori tassi di interesse o altre condizioni di prestito. Se un pagamento più basso permette un flusso di cassa positivo dagli affitti, questa potrebbe essere la strada da seguire. Supponiamo che le spese siano aumentate, magari le tasse. Usando questo approccio l’investitore potrebbe tornare al flusso di cassa precedente o vicino ad esso con un’ipoteca in bianco.
I venditori possono bloccare la proprietà extra nella carta di possesso
Se si vende una proprietà e si chiede di assumere parte del finanziamento, un venditore può proteggere meglio la sua posizione se può ottenere che l’acquirente usi un’altra proprietà che possiede come ulteriore garanzia per il prestito. Forse un investitore di case in affitto unifamiliari con un portafoglio significativo sta cercando di passare all’investimento in appartamenti.
Si trova un progetto, ma il venditore deve riprendere parte del finanziamento. Possono farlo solo se l’acquirente utilizza alcune altre proprietà per dare al venditore una maggiore sicurezza. Come possiamo vedere, ci sono ragioni commerciali molto valide per usare un’ipoteca immobiliare a tappeto. Se alcuni o tutti questi criteri sono presenti, gli acquirenti, i venditori e i prestatori dovrebbero considerare questa alternativa.