Servitù stradali: 12 cose da sapere nel 2020
Quando si naviga nella proprietà dei terreni e nell’acquisto di proprietà, si possono incontrare servitù stradali.
Una servitù è il diritto legale di un non proprietario di utilizzare una parte del terreno di un’altra persona per uno scopo specifico.
Le servitù stradali entrano spesso in gioco quando qualcuno ha bisogno di accedere alla propria proprietà.
Quando non c’è una strada tra un dato appezzamento di terreno e le strade pubbliche, può diventare incredibilmente difficile utilizzare legalmente il terreno che avete acquistato.
In questo blog, discuteremo tutto quello che dovete sapere sulle servitù stradali prima di acquistare.
Quali tipi di servitù esistono?
Ci sono due tipi principali di servitù: servitù pertinenziali e servitù lorde.
Entrambi questi tipi di servitù possono essere utilizzati per l’ingresso, l’uscita, i servizi e il drenaggio.
Queste sono le differenze fondamentali che dovreste capire.
Vendite di pertinenza
Queste servitù vengono automaticamente trasmesse con il terreno di cui beneficiano quando il terreno viene venduto o trasferito (a meno che non sia espressamente indicato altrimenti).
Esistono a beneficio dei terreni adiacenti, quindi pensate ad una servitù per l’ingresso, l’uscita, i servizi o il drenaggio che attraversa un lotto di terreno che separa la proprietà beneficiata da una strada pubblica.
Così, se avete un appezzamento di terreno a cui non avreste accesso senza attraversare un pezzo di terra adiacente, allora qualsiasi servitù stradale sarebbe probabilmente una servitù pertinenziale.
Il vostro appezzamento sarebbe la “proprietà dominante” perché è beneficiato dalla servitù.
La particella su cui corre la servitù è conosciuta come “proprietà servente.”
Anche se la proprietà servente viene venduta o trasferita, questo non rompe una servitù pertinente (anche se non è menzionata nell’atto!).
Le servitù lorde
Piuttosto che beneficiare il terreno, le servitù lorde sono destinate a beneficiare una persona o una società.
Per esempio, una servitù in lordo può essere data ad una società di servizi da uno stato o da uno stato per eseguire linee di trasmissione elettrica, telefonica o internet.
Questo tipo di servitù non beneficia un pezzo di proprietà, e la società di servizi non deve possedere alcun terreno nelle vicinanze per ottenerla.
Le servitù in lordo non vanno con la terra, e queste servitù sono su “servient estates” perché non sono a beneficio di particolari proprietà.
Tuttavia, come per le servitù di passaggio, la vendita della servitù non pone fine alla servitù lorda (anche se non è menzionata nell’atto!).
Sapevate che esistono anche servitù negative?
La maggior parte delle servitù che mi vengono in mente sono servitù affermative: danno al titolare della servitù il diritto di fare qualcosa (come usare una proprietà per entrare o uscire).
Ma ci sono anche servitù negative.
Queste permettono al titolare della servitù di impedire al proprietario del bene servente di usare la proprietà in un modo specifico (come costruire in una determinata area).
Come si fa a sapere se ci sono servitù su una proprietà?
Perché le servitù non devono essere scritte nell’atto per esistere, ci si può chiedere come si fa a sapere se ci sono servitù su un terreno che si sta per acquistare.
In alcuni stati, è legalmente richiesto ai venditori di rivelare le servitù sulla loro proprietà, quindi dovreste avere un’idea dell’esistenza di servitù quando stipulate un contratto di acquisto.
Tuttavia, se state acquistando una casa di proprietà della banca, allora potreste aver bisogno di fare un po’ di due diligence.
Per scoprirlo, dovrai suddividere la tua ricerca in base al tipo di servitù.
Servitù di servizio:
Questo tipo di servitù dà il permesso alle società di servizi di installare linee elettriche, un ripetitore per cellulari, ecc. sulla tua proprietà.
Chiama la tua società di servizi locale o vai all’ufficio dei registri della contea o al municipio.
Puoi chiedere a un impiegato di mostrarti una mappa delle posizioni delle servitù.
Puoi anche ottenere una perizia della proprietà per mostrare la posizione di qualsiasi servitù di servizio.
Servitù privata:
Le servitù private spesso si presentano sotto forma di un sentiero, un vialetto, una fogna o un accesso solare.
Se il vostro titolo contiene servitù private, allora dovreste ottenere delle copie dei documenti di servitù reali quando acquistate la proprietà.
Sarà in grado di trovare un numero di riferimento su quei documenti.
L’impiegato della contea può anche aiutarvi a localizzare queste servitù private nei registri pubblici, in modo da poterne ottenere una copia da conservare con il vostro atto.
La servitù per necessità:
Ecco dove si può fare confusione per i proprietari terrieri o i potenziali acquirenti.
A volte una servitù legale non ha bisogno di essere scritta per esistere.
Se è assolutamente necessario attraversare il terreno di qualcuno per uno scopo legittimo (come l’accesso alla loro casa), allora ci può essere una “servitù per necessità”
In questo caso, non si può interferire con i diritti legali del vicino.
Se notate che questo sta accadendo, potreste aver bisogno di parlare con un avvocato per scoprire le vostre opzioni.
Le servitù prescrittive:
Una servitù prescrittiva è simile ad una servitù di necessità in quanto permette a qualcuno di accedere alla terra di un altro per uno scopo particolare (come accedere alla loro casa).
Tuttavia, di solito entra in gioco solo dopo un periodo di tempo stabilito.
Per esempio, le servitù stradali prescrittive possono essere create se avete usato una parte della proprietà di un vicino per l’accesso senza una servitù formale negli ultimi 20 anni.
Questo essenzialmente permette al titolare della servitù di possedere negativamente una parte del lotto servente per uno scopo specifico.
Diversi stati hanno diverse regole e regolamenti.
La cosa migliore che potete fare è cercare “servitù” nell’indice degli statuti statali in modo da poter capire le decisioni dei tribunali sulle servitù prescrittive.
Come potete vedere, ci sono diverse servitù che possono esistere sulla vostra proprietà e non tutte saranno facilmente ricercabili negli archivi pubblici.
Per essere assolutamente certi di aver trovato tutte le servitù sulla vostra proprietà, la cosa migliore è fare una ricerca sul titolo di proprietà.
Cosa posso fare se non mi piace la gente sulla mia proprietà?
I proprietari non possono interferire con lo scopo di una servitù legale.
Per esempio, se una società elettrica con una servitù di servizio ha teso dei fili attraverso il suo diritto di passaggio, non ti è legalmente permesso di abbatterli o bloccare il loro percorso.
Interferendo con una servitù puoi renderti responsabile dei danni e soggetto ad azioni legali.
Se pensate che qualcuno stia sconfinando illegalmente nella vostra proprietà o avete una buona ragione per contestare la servitù, allora dovreste parlare con un esperto avvocato immobiliare locale.
Possono offrire consigli sul modo migliore di procedere (specialmente se non c’è nulla di scritto).
Perché esistono le servitù stradali?
Le servitù stradali esistono allo scopo di entrare ed uscire – il diritto di entrare ed uscire da una proprietà.
Questa necessità si verifica quando un appezzamento di terreno non confina con una strada pubblica, di proprietà del governo.
Se si acquista un terreno che è di per sé “senza uscita” allora si avrebbe bisogno di una servitù stradale per accedere alla strada pubblica per entrare ed uscire dalla vostra proprietà.
Gli acquirenti di case e terreni dovrebbero condizionare il loro acquisto della proprietà all’avere ingresso e uscita su una strada pubblica.
Se non avete questo, allora non sareste in grado di utilizzare il terreno o la casa che avete acquistato.
Potete assicurarvi di averla ottenendo una perizia del terreno prima di chiudere la proprietà.
Per avere accesso senza una servitù, almeno uno dei confini della proprietà deve coincidere esattamente senza interruzioni o deviazioni con il bordo di una strada.
Questa è conosciuta come la linea del diritto di passaggio.
Se queste linee non coincidono, allora voi (come acquirente) dovete essere certi che la proprietà in questione ha una servitù che fornisce all’acquirente il diritto legale di attraversare qualsiasi proprietà si trovi tra la loro proprietà e la strada pubblica.
Se avete intenzione di vivere sulla proprietà, allora dovreste anche includere il diritto alle linee di utilità e ai tubi oltre alla servitù di strada.
Senza questo, non solo è difficile vivere sulla terra, ma perde molto valore.
Probabilmente avreste difficoltà a vendere la proprietà se mai aveste questo desiderio.
Come si crea una servitù?
Le servitù sono tipicamente create in documenti (anche se non è necessario che lo siano).
Le servitù possono essere create in atti, accordi di servitù, dichiarazioni di suddivisione e dichiarazioni condominiali.
Tutti questi sono registrati nei registri fondiari proprio come i rogiti o le ipoteche.
Se siete interessati a creare una servitù, è meglio creare una servitù in un accordo o una dichiarazione (piuttosto che un atto) perché questo vi aiuterà ad affrontare tutte le questioni relative alle servitù.
Dopo aver redatto il documento, fatelo autenticare da un notaio pubblico con due testimoni presenti.
Qual è la differenza tra una strada privata e una servitù?
Una servitù stradale fornisce a qualcuno il diritto di passare sopra la proprietà di qualcun altro per accedere alla propria.
Non tutte le servitù sono servitù stradali.
Per esempio, alcune servitù pertinenziali sono usate dalle società di servizi per mettere torri cellulari sul terreno delle persone.
Per essere brevi, mentre tutte le strade private sono anche servitù, non tutte le servitù sono strade private.
Le strade private forniscono l’accesso nello stesso modo in cui lo farebbe una servitù stradale, e non è stato fino a quando alcuni casi giudiziari statali hanno iniziato a cercare di definire il significato di “strada privata” che si è creata confusione.
Come viene definita una strada privata varia da giurisdizione a giurisdizione.
Tuttavia, sia la servitù stradale che le strade private sono simili in quanto un comune non ha il diritto di usare o regolare nessuna delle due senza il consenso del proprietario del terreno o l’imposizione di uno statuto.
Chi è responsabile della manutenzione di una servitù stradale?
Le leggi che regolano le servitù possono essere complicate.
Tuttavia, le leggi sono abbastanza chiare su chi è responsabile della manutenzione di una servitù una volta che è in atto.
La persona o la parte che utilizza la servitù (nota anche come il titolare della servitù) è spesso quella che ha il dovere di mantenerla.
Sebbene i proprietari della servitù non siano i proprietari del terreno stesso, dovrebbero mantenerlo mentre lo stanno utilizzando.
Il proprietario del terreno (proprietario della servitù) manterrà la maggior parte dei diritti su di esso.
Quindi, cosa significa questo quando si tratta di una servitù stradale?
I proprietari della servitù saranno ancora in grado di togliere la boscaglia o di pavimentare una strada non asfaltata.
Tuttavia, non possono bloccare l’uso o il godimento del titolare della servitù.
Anche loro non hanno alcun dovere o obbligo di mantenere o riparare i miglioramenti della servitù.
Sono in grado di farlo se lo desiderano, ma non sono in alcun modo tenuti a farlo.
Come si delinea una servitù?
Le servitù sono date per scopi specifici in un luogo specifico (ingresso, uscita, servizi, drenaggio, ecc.)
Una servitù stradale è prevista per l’ingresso e l’uscita
Nella maggior parte dei casi, i contratti di servitù spesso delineano il luogo specifico in cui la servitù può essere utilizzata sulle proprietà serventi.
Così, se avete una servitù di strada, non sarete in grado di guidare attraverso la proprietà del vostro vicino ovunque vogliate.
Ci sarà un luogo specifico delineato in modo che il titolare della servitù non possa esercitare eccessivamente il potere fornito dalla servitù.
Ci sono restrizioni su come le servitù stradali possono essere utilizzate?
In generale, le servitù devono essere usate per i loro scopi originali.
Tuttavia, se c’è bisogno di cambiamenti, allora i loro usi possono essere modificati per adattarsi ad uno sviluppo ragionevole.
Tutto questo per dire che solo perché avete concesso una servitù di strada (come proprietario della servitù) non significa che il titolare della servitù possa usarla per qualsiasi cosa voglia.
Per esempio, se ci fosse un evento (concerto, festival, ecc.) nelle vicinanze, il titolare della servitù non potrebbe usare la strada o il vialetto come area di parcheggio a pagamento per la proprietà (guadagnandoci così).
Detto questo, i titolari della servitù dovrebbero essere in grado di usare e godere dell’accordo entro limiti ragionevoli, e una o due notti di persone che parcheggiano sul vialetto per una festa privata potrebbero non essere un problema.
11. Le servitù possono influire su eventuali ristrutturazioni o aggiunte?
Questa può essere una domanda enorme per gli acquirenti di terreni che cercano di acquistare una casa o un pezzo di terra con l’intenzione di costruire.
In questo caso, è particolarmente importante sapere quali servitù esistono sulla proprietà in modo da non creare inutili complicazioni legali che interferiscono con il diritto del titolare della servitù di utilizzare e godere di ciò che è delineato nella servitù.
Le servitù possono essere interrotte?
Sì, le servitù possono essere terminate in diversi modi a seconda di chi lo fa.
Ecco cosa bisogna sapere.
Dal titolare della servitù
Il titolare della servitù può terminare la servitù eseguendo, consegnando e registrando una liberazione scritta della servitù, nota anche come quit claim deed, che riporta la servitù al proprietario della stessa.
Di comune accordo
Se il titolare della servitù e il proprietario della servitù sono d’accordo, allora possono eseguire e registrare una risoluzione della servitù.
Questo documento dovrebbe contenere una liberazione scritta della servitù (un atto di rinuncia) da parte del titolare della servitù che ritrasferisce la servitù al proprietario della stessa.
In base alla dottrina della fusione
Se il titolare della servitù diventa il proprietario di entrambe le proprietà (su cui corre la servitù), allora c’è una “unità di due titoli”
I proprietari non hanno bisogno di una servitù sulla propria proprietà, e quindi la servitù si è fusa.
Pensieri finali
Una servitù stradale dà il diritto di accedere a una parte della proprietà di qualcun altro per entrare e uscire dalla propria.
Sono comunemente date ai proprietari di immobili con proprietà senza sbocchi sul mare, il che significa che non sarebbero in grado di raggiungere la loro proprietà senza una servitù stradale.
Le regole per le servitù variano a seconda dello stato, del comune e del tipo di utilizzo coinvolto.
Quindi, è importante fare una ricerca sulla proprietà che state acquistando per capire se avete bisogno di servitù o se ci sono servitù attualmente sulla vostra proprietà.
Consultate il vostro agente immobiliare o un esperto avvocato immobiliare locale che vi può aiutare con questi dettagli.
Se le informazioni riguardanti una servitù stradale non esistono già nei documenti per la vostra proprietà, potrebbe essere necessario cercare ulteriori informazioni con i registri della contea locale o avere una ricerca di titolo fatto.
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