How to Avoid Paying Taxes When Selling a House, Whether You Own or Invest
DISCLAIMER: Informacje zawarte w tym wpisie na blogu mają służyć wyłącznie celom edukacyjnym, a nie poradom prawnym lub podatkowym. Jeśli potrzebujesz pomocy w określeniu podatków od sprzedaży domu, skonsultuj się z wykwalifikowanym specjalistą podatkowym.
Praca. Zakupy. Jedzenie poza domem. Zaopatrzenie się w paliwo. Płacisz podatki od tak wielu rzeczy, to ma sens, aby chcieć przerwę na płacenie podatków przy sprzedaży swojego największego aktywa: Twój dom.
Jesteś we właściwym miejscu, jeśli zastanawiasz się, jak uniknąć płacenia podatków przy sprzedaży domu. Rozmawialiśmy z najlepszym agentem nieruchomości i ekspertem podatkowym pro, aby pomóc Ci zrozumieć wymagane podatki od sprzedaży domu i zebraliśmy najlepsze sposoby na złagodzenie lub wyeliminowanie obciążenia podatkowego przy sprzedaży domu.
Capital gains in real estate, explained
Jeśli sprzedajesz swój dom za więcej niż kupiłeś go za, robisz zysk. Rząd uważa ten zysk za dochód podlegający opodatkowaniu i chce cię opodatkować na tych zyskach kapitałowych. Wystarczy mieć świadomość, że podatek od zysków kapitałowych jest obliczany na podstawie zysku brutto, a nie netto.
Doświadczony CPA Robin F. Sansone, z siedzibą w Georgii Rhodes, Young, Black & Duncan, wyjaśnia:
„Jeśli sprzedajesz swój dom za $200,000 i $50,000 tej ceny sprzedaży jest używany do spłacenia istniejącej hipoteki i inny $20,000 jest używany do kosztów zamknięcia, można tylko otrzymać gotówkę z $130,000 na zamknięciu. Jednak obliczyć swój zysk w oparciu o 200.000 dolarów ceny sprzedaży, a nie gotówki otrzymanej 130.000 dolarów.”
Jak IRS decyduje się opodatkować zyski kapitałowe ze sprzedaży domu jest na podstawie tego, czy zyski kapitałowe są długoterminowe lub krótkoterminowe. To oddziela przeciętnego właściciela domu (który sprzedaje dom z powodów takich jak modernizacja, downsizing, lub relokacji) od inwestora (który kupuje i sprzedaje kilka domów rocznie dla zysku – co kwalifikuje przychody ze sprzedaży domu jako zwykły dochód).
Długoterminowe stawki podatku od zysków kapitałowych nie są wyższe niż 15% dla przeciętnego człowieka, i może być tak niskie, jak 0% lub tak wysokie, jak 20% w zależności od dochodów. Te długoterminowe stawki są generalnie niższe niż standardowe stawki podatku dochodowego.
Krótkoterminowe zyski kapitałowe są opodatkowane jako zwykły dochód, więc stawka różni się w zależności od rocznego dochodu. Oto szybki podział przedziałów podatku dochodowego od tego 2020 pisania:
- 35% dla dochodów powyżej $207,350 ($414,700 dla małżeństw filing jointly)
- 32% dla dochodów powyżej $163,300 ($326,600 dla małżeństw filing jointly)
- 24% dla dochodów powyżej $85,525 dolarów (171.050 dolarów dla małżeństw składających wniosek wspólnie)
- 22% dla dochodów powyżej 40.125 dolarów (80.250 dolarów dla małżeństw składających wniosek wspólnie)
- 12% dla dochodów powyżej 9.875 dolarów (19.750 dolarów dla małżeństw składających wniosek wspólnie)750 dla małżeństw składających zeznania wspólnie)
- 10% dla dochodów osób samotnych o dochodach $9,875 lub niższych ($19,750 dla małżeństw składających zeznania wspólnie)
Możliwości dostępne dla obniżenia lub uniknięcia podatków od sprzedaży domu wszystko zależy od tego, czy jesteś właścicielem domu sprzedającym podstawowe miejsce zamieszkania (plus czynniki takie jak jak długo tam mieszkałeś) lub inwestorem sprzedającym nieruchomość inwestycyjną.
Jak uniknąć podatków na swojej podstawowej rezydencji
Na szczęście, większość sprzedawców domów nie będzie opodatkowane na każdym dolarze zysku z ich sprzedaży domu. To dlatego, że większość sprzedawców podstawowej rezydencji spełniają wytyczne, aby zakwalifikować się do zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych.
Dzięki Taxpayer Relief Act of 1997, większość sprzedawców domu kwalifikuje się do Sekcji 121 wyłączenia, które zwalnia zyski ze sprzedaży domu z podatku od zysków kapitałowych. Wenatchee, Washington-based agent nieruchomości Perrin Cornell wyjaśnia:
„Przy sprzedaży rezydencji, pojedynczy właściciel domu dostaje $250,000 zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych i para dostaje $500,000 zwolnienia. Na przykład, jeśli samotna osoba z hipoteką w wysokości $100,000 sprzedaje dom wart $300,000, ma zysk kapitałowy w wysokości $200,000. Z tym $250,000 zwolnienie, będą one miały żadnego zysku podlegającego opodatkowaniu w ogóle.”
To zwolnienie nie jest automatyczne, choć. Będziesz musiał się zakwalifikować na podstawie dwóch testów – własności i użytkowania. Według IRS, musisz:
1. Posiadać dom i mieszkać w nim jako głównym miejscu zamieszkania przez co najmniej dwa nieprzerwane lata z pięcioletniego okresu poprzedzającego datę sprzedaży.
CPA Sansone wspomina klienta, który kwalifikował się do tego zwolnienia, mimo że dom, który sprzedawała nie był już jej głównym miejscem zamieszkania:
„Miałem klienta, który jest singlem i mieszka w Gruzji. Podczas gdy jej dzieci były w college’u w
Georgia, ona przeniosła się do domu na Florydzie, ale trzymała Gruzja domu dla swoich dzieci, aby żyć w podczas gdy w szkole. Po dwóch latach postanowiła sprzedać dom w Georgii. Nawet jeśli nie mieszkała już w domu, mieszkała tam przez co najmniej dwa z poprzednich pięciu lat. W związku z tym, była ona uprawniona do podjęcia $ 250,000 wykluczenia na sprzedaży.”
2. Poczekaj co najmniej dwa lata przed ubieganiem się o zwolnienie między sprzedażą głównego miejsca zamieszkania.
Nie zawsze można uzyskać to zwolnienie tylko dlatego, że sprzedajesz swoje główne miejsce zamieszkania. Zwolnienie to jest dopuszczalne tylko raz na dwa lata. Jeśli twierdził, że to dla innej nieruchomości 24 miesięcy poprzedzających bieżącą sprzedaż, nie będzie w stanie podwójnie dip, aby uniknąć zysków kapitałowych.
I spodziewać IRS być bezlitosne o dwuletnim minimum: ” klient posiadał ich nieruchomości przez jeden rok, dziewięć miesięcy i trzy tygodnie, więc nie mógł uzyskać zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych”, wspomina Cornell.
3. Zmniejsz swój zysk kapitałowy poprzez odliczenie kosztów ulepszeń kapitałowych dokonanych w domu od wpływów ze sprzedaży home.
W celu ulepszenia domu, aby zakwalifikować się jako ulepszenie kapitału, musi spełniać te trzy kwalifikacje:
- To znacznie zwiększa wartość nieruchomości (np.np. instalując nowe szafki kuchenne lub budując pokład), lub znacznie przedłuża okres użytkowania nieruchomości (np. wymieniając podgrzewacz wody lub HVAC).
- Staje się częścią nieruchomości lub jest na stałe przymocowany do nieruchomości tak, że usunięcie spowodowałoby materialne uszkodzenie nieruchomości lub samego artykułu.
- Jest to stała instalacja/ulepszenie. (Na przykład tymczasowy, naziemny basen, w porównaniu z trwałym basenem naziemnym.)
CPA Sansone wyjaśnia:
„Jak zrobić ulepszenia domu przez lata, zachować rekord. My księgowi kochamy arkusze kalkulacyjne i to byłby najprostszy sposób, aby śledzić tych ulepszeń, jak nowy system HVAC, nowy dach, nowe podłogi, etc.
„Te elementy są integralną częścią domu, które zazwyczaj nie są usuwane z nieruchomości, gdy sprzedajesz. Proszę zauważyć, że nie mam na myśli, że można śledzić za każdym razem malować swój dom lub oczyścić okna. To są normalne wydatki związane z posiadaniem domu.”
Podstawowo, jeśli wymieniasz jakikolwiek główny element w domu i to zwiększa wartość domu, to jest to ulepszenie kapitału. Ale jeśli jesteś naprawy lub poprawy stanu istniejących elementów w domu, to nie jest poprawa kapitału.
Więc, pozycje, które nie będą kwalifikować się jako ulepszeń kapitałowych obejmują takie rzeczy jak malowanie, uszczelnianie podjazdów, naprawy urządzeń, i tak dalej.
UWAGA: Istnieją dwa wyjątki, które sprawiają, że nie kwalifikują się do tego zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych całkowicie, nawet jeśli spełniają inne kwalifikacje. Nie kwalifikujesz się do zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych, jeśli:
- Nabyłeś nieruchomość w drodze wymiany 1031 (więcej na ten temat później).
- Podlegasz podatkowi od ekspatriacji (który ma zastosowanie, jeśli zrzekasz się obywatelstwa i wyprowadzasz się z kraju).
Jak uniknąć podatków od nieruchomości inwestycyjnej
Inwestorzy, którzy nie mogą zakwalifikować się do zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych, nadal mają opcje, aby zaoszczędzić na podatkach przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.
Jako że te ustalenia dotyczące unikania podatków są dość skomplikowane, należy skorzystać z pomocy prawdziwego adwokata nieruchomości lub prawdziwego profesjonalisty podatkowego, aby nie paść ofiarą całej biurokracji.
Użyj 1031 wymiany
Wymiana 1031 jest jednym z najczęstszych narzędzi używanych przez bystrych inwestorów, aby uniknąć niekończącego się rocznego cyklu masywnych podatków od ich transakcji na rynku nieruchomości.
„Wymiana 1031, powszechnie określana jako „wymiana typu”, pozwala na wymianę jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną bez rozpoznawania zysku w czasie wymiany. Jednakże, będziesz chciał ściśle współpracować ze swoim księgowym, aby prawidłowo zorganizować wymianę w celu uniknięcia podatku,” mówi CPA Sansone.
Nie musisz być wielką korporacją inwestującą w czasie, aby skorzystać z wymiany 1031; nawet indywidualni inwestorzy mogą odroczyć podatki poprzez wymianę. Ale Twoje nieruchomości inwestycyjne będą musiały spełniać określone wymagania. Zgodnie z IRS 1031 Fact Sheet:
- „Obie nieruchomości muszą być utrzymywane do użytku w handlu lub działalności gospodarczej lub dla inwestycji.” Innymi słowy, Twoja główna rezydencja, drugi dom lub dom wakacyjny nie będą kwalifikować się do odroczenia podatków poprzez wymianę 1031, like-kind.
- „Obie nieruchomości muszą być na tyle podobne, aby kwalifikować się jako 'like-kind.’ Nieruchomości podobne to nieruchomości o tej samej naturze, charakterze lub klasie. Jakość lub klasa nie ma znaczenia. Większość nieruchomości będzie jak – kind do innych nieruchomości.” Zasadniczo oznacza to, że nie można odroczyć podatek od zysków kapitałowych na sprzedaży nieruchomości, a następnie wykorzystać swoje zyski do inwestowania na giełdzie zamiast. Musisz kupić więcej nieruchomości, jeśli odroczenie podatków w wymianie like-kind.
Istnieje również kilka zasad, które należy przestrzegać podczas korzystania z 1031 wymiany:
- Musisz zidentyfikować do trzech właściwości do zakupu poprzez wymianę w ciągu 45 dni po sprzedaży oryginalnej nieruchomości.
- Musisz również zamknąć na nowej nieruchomości w ciągu 180 dni od daty zamknięcia na sprzedaży oryginalnej nieruchomości.
- Przy wymianie zaleca się korzystanie z usług kwalifikowanego pośrednika (QI). QI jest firmą zewnętrzną, która przechowuje pieniądze przez te 45 do 180 dni, podczas gdy ty organizujesz zakup nowej nieruchomości. Nie wolno Ci trzymać pieniędzy samodzielnie, gdy korzystasz z wymiany 1031.
Ważne jest, aby nie tylko zatrudnić każdego QI, że można natknąć się – trzeba renomowany jeden do podjęcia odpowiedzialności za wszystkie te pieniądze, nawet na ten krótki okres czasu.
I nie spodziewaj się, że zasady wymiany 1031 zginać z powodu kłopotów QI. Jeśli nie spełnisz wymagań 45-dniowych lub 180-dniowych, zostaniesz natychmiast opodatkowany od wpływów ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych.
Rozważ wykorzystanie charytatywnego funduszu powierniczego
Inną, mniej znaną opcją uniknięcia płacenia podatków od sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych jest charytatywny fundusz powierniczy (CRT). Ta opcja jest najlepsza dla emerytów, którzy są gotowi przekazać dom do ich ulubionej organizacji charytatywnej, takich jak kościół lub uniwersytet.
Esentially, charitable remainder trust pozwala przekazać nieruchomość inwestycyjną do organizacji charytatywnej wyboru przez umieszczenie go w CRT, który pozwala organizacji charytatywnej do sprzedaży nieruchomości na 0% stawki podatkowej.
Ale nie oddajesz po prostu całego domu na cele charytatywne.
Kontrakt CRT oferuje wiele korzyści, w tym oszczędność na podatkach. Dzięki CRT możesz:
- Uniknąć płacenia podatków od zysków kapitałowych przy sprzedaży domu.
- Generować strumień dochodu przez całe życie – a nawet przez życie Twoich dzieci przy odpowiedniej strukturze.
- Dywersyfikacja aktywów inwestycyjnych.
- Potencjalne uniknięcie wysokich podatków od nieruchomości, (ponieważ technicznie nie jest już częścią twojego majątku).
- Daruj pokaźny prezent swojej ulubionej organizacji charytatywnej.
Kontrakt CRT umieszcza wpływy ze sprzedaży w funduszu powierniczym, który inwestuje pieniądze i wypłaca ci dochód przez resztę twojego życia. Możesz nawet zapisać warunki funduszu powierniczego, aby zapłacić ten dochód inwestycyjny swoim dzieciom po twoim odejściu.
Otrzymasz również charytatywne odliczenie od podatku dochodowego, które pozwoli ci zmniejszyć twój skorygowany dochód brutto nawet o 30%. To stawia nawet więcej gotówki do portfela.
Agent Cornell wyjaśnia, jak to działa w bardziej szczegółowy sposób:
„Powiedzmy, że chcesz przekazać dochody ze sprzedaży domu do swojej alma mater lub szpitala. Miałbyś wyceniony dom, a następnie przekazałbyś go do zwolnionego z podatku funduszu powierniczego. Uniwersytet lub szpital następnie sprzedaje nieruchomość i płaci ci część jej wartości rocznie jako dochód, zwykle około 5% lub do 10% jej wycenionej wartości.
„Więc, dostaniesz odliczenie podatkowe za charytatywny wkład powiedzmy $200,000 wartości domu, plus dostaniesz $1,500 miesięcznie jako dochód z funduszu powierniczego, co nie jest złą ofertą.”
Od kiedy wszyscy beneficjenci funduszu powierniczego przejdą dalej, pozostała inwestycja w fundusz powierniczy idzie do organizacji charytatywnej. Tak więc, przekazujesz dar na rzecz organizacji charytatywnej i otrzymujesz odliczenie podatkowe od tego daru, które możesz zastosować w odniesieniu do swoich podatków dochodowych za poprzednie lub przyszłe lata.
Plus, otrzymasz dochód z funduszu powierniczego przez całe życie lub przez określoną liczbę lat (w zależności od warunków CRT). Jedyną osobą, która naprawdę traci w tym układzie, jest IRS.
Make your fixer-upper your primary residence
House flippers zazwyczaj kupują dom, naprawiają go i sprzedają w ciągu 12 miesięcy. Ale – wtedy masz zamiar być na haku dla zysków kapitałowych. Zamiast tego, można zdecydować się na sprzedaż lub dzierżawę bieżącego głównego miejsca zamieszkania, i przenieść się do nieruchomości inwestycyjnej na co najmniej dwa lata. To daje ci mnóstwo czasu, aby rozłożyć koszty budowy i naprawy timeline.
To również ustawia cię do skorzystania ze zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych na domu jesteś flipping tak, że nie stracisz dużą część swoich zysków do IRS.
Branie trochę (lub dużo!) z powrotem z IRS
Nikt nie ma nic przeciwko płaceniu podatków, aby pomóc finansować nasz kraj. Ale kiedy IRS chce wziąć ogromny kęs z wpływów (ze sprzedaży domu zakupionego z dochodu, który już został opodatkowany), może czuć się jak overkill.
Ale z niektórych bystry planowania finansowego, pomoc eksperta podatkowego, i pomoc bystry agenta nieruchomości, można sprzedać swój dom bez rezygnacji zbyt wiele pieniędzy do wuja Sama po wszystkim.
.