Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości

Gdy myślisz o inwestowaniu w nieruchomości, pierwszą rzeczą, która prawdopodobnie przychodzi do głowy, jest twój dom. Oczywiście, inwestorzy w nieruchomości mają wiele innych opcji, jeśli chodzi o wybór inwestycji, i nie są to wszystkie nieruchomości fizyczne.

Nieruchomości stały się popularnym narzędziem inwestycyjnym w ciągu ostatnich 50 lat lub tak. Oto spojrzenie na niektóre z wiodących opcji dla inwestorów indywidualnych, wraz z powodami do inwestowania.

Nieruchomości do wynajęcia

Jeśli inwestujesz w nieruchomości do wynajęcia, stajesz się właścicielem – więc musisz rozważyć, czy będziesz czuć się komfortowo w tej roli. Jako właściciel, będziesz odpowiedzialny za takie rzeczy jak płacenie kredytu hipotecznego, podatków od nieruchomości i ubezpieczenia, utrzymanie nieruchomości, znalezienie najemców i radzenie sobie z wszelkimi problemami.

Bez wynajmowania zarządcy nieruchomości do zajmowania się szczegółami, bycie właścicielem jest inwestycją typu hands-on. W zależności od Twojej sytuacji, dbanie o nieruchomość i najemców może być pracą 24/7 – i to taką, która nie zawsze jest przyjemna. Jeśli jednak starannie wybierzesz swoje nieruchomości i najemców, możesz obniżyć ryzyko wystąpienia poważnych problemów.

Jednym ze sposobów zarabiania pieniędzy przez wynajmujących jest pobieranie czynszu. To, ile czynszu możesz pobierać, zależy od tego, gdzie znajduje się lokal. Mimo to, określenie najlepszego czynszu może być trudne, ponieważ jeśli pobierasz zbyt wysoki czynsz, będziesz gonić najemców, a jeśli pobierasz zbyt niski czynsz, zostawisz pieniądze na stole. Powszechną strategią jest pobieranie czynszu wystarczającego na pokrycie wydatków do czasu spłacenia kredytu hipotecznego, w którym to czasie większość czynszu staje się zyskiem.

Innym podstawowym sposobem zarabiania pieniędzy przez wynajmujących jest aprecjacja. Jeśli twoja nieruchomość zyskuje na wartości, możesz być w stanie sprzedać ją z zyskiem (kiedy nadejdzie czas) lub pożyczyć pieniądze pod zastaw kapitału, aby dokonać następnej inwestycji. Podczas gdy nieruchomości ma tendencję do uznania, nie ma gwarancji.

Ceny historyczne

Nieruchomości od dawna uważane są za solidną inwestycję, i nie bez powodu. Przed 2007, historyczne dane mieszkaniowe sprawiły, że wydawało się, że ceny mogą nadal wspinać się w nieskończoność. Z nielicznymi wyjątkami, średnia cena sprzedaży domów w USA rosła każdego roku w latach 1963-2007 – początek Wielkiej Recesji.

Ten wykres z Banku Rezerwy Federalnej w St. Louis pokazuje średnie ceny sprzedaży w latach 1963-2019 (najnowsze dostępne dane). Obszary, które są zacienione na jasnoszaro, wskazują na recesje w USA.

Oczywiście, najbardziej znaczący spadek koniunktury na rynku nieruchomości przed pandemią COVID-19 zbiegł się z Wielką Recesją. Rezultaty kryzysu koronawirusowego nie są jeszcze widoczne. Wśród zamknięć, dystansu społecznego, i oszałamiające liczby bezrobocia, jest prawdopodobne, że sprzedaż domów spadnie znacząco. Chociaż nie musi to oznaczać, że ceny domów pójdą za tym, to będzie co najmniej zmienić sposób ludzie kupują i sprzedają nieruchomości – przynajmniej w krótkim okresie czasu.

Flipping Houses

Like dzień handlowców, którzy są ligi z dala od buy-and-hold inwestorów, prawdziwe flippers nieruchomości są zupełnie inna rasa z buy-and-rent właścicieli. Flippers kupić właściwości z zamiarem posiadania ich na krótki okres-często nie więcej niż trzy do czterech miesięcy i szybko sprzedając je dla profit.

The są dwa podstawowe podejścia do przerzucania nieruchomości:

1. Naprawa i aktualizacja. Z tego podejścia, można kupić nieruchomość, która Twoim zdaniem będzie wzrost wartości z niektórych napraw i aktualizacji. Idealnie, można zakończyć pracę tak szybko, jak to możliwe, a następnie sprzedać w cenie, która przekracza całkowitą inwestycję (w tym remontów).
2. Trzymaj i odsprzedaj. Ten rodzaj flipping działa inaczej. Zamiast kupować nieruchomości i naprawić go, kupujesz w szybko rosnącym rynku, trzymać przez kilka miesięcy, a następnie sprzedać z zyskiem.

Z każdego rodzaju flipping, masz ryzyko, że nie będzie w stanie rozładować nieruchomość w cenie, która zwróci się z zyskiem. To może stanowić wyzwanie, ponieważ flippery nie ogólnie zachować wystarczająco dużo gotówki gotowej do zapłaty kredytów hipotecznych na nieruchomości w długim okresie. Mimo to, flipping może być lukratywny sposób inwestowania w nieruchomości, jeśli jest to zrobione w odpowiedni sposób.

REITs

A real estate investment trust (REIT) jest tworzony, gdy korporacja (lub zaufanie) jest utworzony w celu wykorzystania pieniędzy inwestorów do zakupu, eksploatacji i sprzedaży nieruchomości przynoszących dochód. REITs są kupowane i sprzedawane na głównych giełdach, podobnie jak akcje i exchange-traded funds (ETFs).

Aby zakwalifikować się jako REIT, podmiot musi wypłacić 90% swoich zysków podlegających opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszy. W ten sposób REIT-y unikają płacenia podatku dochodowego od osób prawnych, podczas gdy zwykła spółka byłaby opodatkowana od swoich zysków, a więc zjadałaby zyski, które mogłaby wypłacić swoim akcjonariuszom.

Bardzo podobnie jak zwykłe akcje płacące dywidendę, REIT-y są odpowiednie dla inwestorów, którzy chcą regularnego dochodu, choć oferują również możliwość wzrostu wartości. REITs inwestują w różne nieruchomości, takie jak centra handlowe (około jedna czwarta wszystkich REITs specjalizuje się w tych), zakłady opieki zdrowotnej, hipoteki i budynki biurowe. W porównaniu do innych rodzajów inwestycji w nieruchomości, REIT-y mają tę zaletę, że są bardzo płynne.

Real Estate Investment Groups

Real estate investment groups (REIGs) są jak małe fundusze inwestycyjne dla nieruchomości do wynajęcia. Jeśli chcesz posiadać nieruchomość do wynajęcia, ale nie chcesz kłopotów z byciem właścicielem, grupa inwestycyjna nieruchomości może być rozwiązaniem dla Ciebie.

Firma kupi lub zbuduje zestaw budynków, często mieszkań, a następnie pozwoli inwestorom kupić je za pośrednictwem firmy, dołączając w ten sposób do grupy. Pojedynczy inwestor może posiadać jedną lub wiele jednostek samodzielnej przestrzeni życiowej. Ale firma, która obsługuje grupę inwestycyjną, zarządza wszystkimi jednostkami i dba o ich utrzymanie, reklamę i znalezienie najemców. W zamian za to zarządzanie, firma bierze procent od miesięcznego czynszu.

Istnieje kilka wersji grup inwestycyjnych. W standardowej wersji, dzierżawa jest w imieniu inwestora, a wszystkie jednostki łączą część czynszu, aby chronić przed okazjonalnymi pustostanami. Oznacza to, że otrzymasz wystarczająco dużo, aby zapłacić hipotekę, nawet jeśli Twoja jednostka jest pusta.

Jakość grupy inwestycyjnej zależy całkowicie od firmy, która ją oferuje. W teorii, jest to bezpieczny sposób, aby dostać się do inwestycji w nieruchomości, ale grupy mogą pobierać rodzaj wysokich opłat, które nawiedzają branży funduszy inwestycyjnych. Jak w przypadku wszystkich inwestycji, badania jest key.

Nieruchomości Limited Partnerships

Nieruchomości Spółka komandytowa (RELP) jest podobny do grupy inwestycyjnej nieruchomości. Jest to podmiot utworzony w celu zakupu i posiadania portfela nieruchomości, lub czasami tylko jednej nieruchomości. Jednak RELPs istnieją przez skończoną liczbę lat.

Doświadczony zarządca nieruchomości lub firma deweloperska służy jako komplementariusz. Inwestorzy zewnętrzni są następnie poszukiwane w celu zapewnienia finansowania dla projektu nieruchomości, w zamian za udział we własności jako komandytariusze. Partnerzy mogą otrzymywać okresowe wypłaty z dochodu generowanego przez nieruchomości RELP, ale prawdziwa wypłata przychodzi, gdy właściwości są sprzedawane – przy odrobinie szczęścia, z dużym zyskiem – a RELP rozwiązuje się w dół drogi.

Real Estate Mutual Funds

Real estate mutual funds inwestują głównie w REITs i nieruchomości spółek operacyjnych. Dają one możliwość uzyskania zdywersyfikowanej ekspozycji na nieruchomości przy stosunkowo niewielkiej ilości kapitału. W zależności od ich strategii i celów dywersyfikacji, zapewniają inwestorom znacznie szerszy wybór aktywów niż można osiągnąć poprzez zakup poszczególnych REIT-ów.

Podobnie jak REIT-y, fundusze te są dość płynne. Inną istotną zaletą dla inwestorów detalicznych jest informacja analityczna i badawcza dostarczana przez fundusz. Może to obejmować szczegóły dotyczące nabytych aktywów i perspektywy zarządzania w zakresie rentowności i wyników konkretnych inwestycji w nieruchomości oraz jako klasy aktywów. Bardziej spekulacyjni inwestorzy mogą inwestować w rodzinę funduszy nieruchomości, taktycznie przeważając pewne typy nieruchomości lub regiony, aby zmaksymalizować zwrot.

Dlaczego inwestować w nieruchomości?

Nieruchomości mogą zwiększyć profil ryzyka i zwrotu portfela inwestora, oferując konkurencyjne zyski skorygowane o ryzyko. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości jest rynkiem o niskiej zmienności, zwłaszcza w porównaniu z akcjami i obligacjami.

Nieruchomości są również atrakcyjne w porównaniu z bardziej tradycyjnymi źródłami dochodu. Ta klasa aktywów zazwyczaj handluje z premią do amerykańskich papierów skarbowych i jest szczególnie atrakcyjna w środowisku, gdzie stopy skarbowe są niskie.

Dywersyfikacja i ochrona

Inną korzyścią z inwestowania w nieruchomości jest jej potencjał dywersyfikacji. Nieruchomość ma niską, a w niektórych przypadkach ujemną, korelację z innymi głównymi klasami aktywów, co oznacza, że gdy akcje są w dół, nieruchomości są często w górę. Oznacza to, że dodanie nieruchomości do portfela może obniżyć jego zmienność i zapewnić wyższy zwrot na jednostkę ryzyka. Im bardziej bezpośrednia inwestycja w nieruchomości, tym lepsze zabezpieczenie: Mniej bezpośrednie, publicznie notowane pojazdy, takie jak REITs, będą odzwierciedlać ogólne wyniki rynku akcji.

Bo jest wspierany przez cegły i zaprawy, bezpośrednie nieruchomości również niesie mniej konfliktu principal-agent, lub zakres, w którym interes inwestora zależy od uczciwości i kompetencji menedżerów i dłużników. Nawet bardziej pośrednie formy inwestowania niosą ze sobą pewną ochronę. REITs, na przykład, mandat, że minimalny procent zysków (90%) być wypłacane jako dywidendy.

Zabezpieczenie inflacji

The inflacja-hedging zdolność nieruchomości wynika z pozytywnej relacji między wzrostem produktu krajowego brutto (PKB) i popytu na nieruchomości. Wraz z rozwojem gospodarki, popyt na nieruchomości powoduje wzrost czynszów, a to z kolei przekłada się na wzrost wartości kapitału. Dlatego nieruchomości ma tendencję do utrzymania siły nabywczej kapitału, omijając niektóre z presji inflacyjnej na najemców i poprzez włączenie niektórych z presji inflacyjnej, w formie aprecjacji kapitału.

Siła dźwigni

Z wyjątkiem REITs, inwestowanie w nieruchomości daje inwestorowi jedno narzędzie, które nie jest dostępne dla inwestorów giełdowych: dźwignia. Jeśli chcesz kupić akcje, musisz zapłacić pełną wartość akcji w momencie złożenia zamówienia zakupu – chyba że kupujesz na marginesie. A nawet wtedy, procent można pożyczyć jest nadal znacznie mniej niż z nieruchomości, dzięki tej magicznej metody finansowania, hipotecznych.

Większość konwencjonalnych kredytów hipotecznych wymagają 20% zaliczki. Jednak w zależności od tego, gdzie mieszkasz, możesz znaleźć kredyt hipoteczny, który wymaga zaledwie 5%. Oznacza to, że możesz kontrolować całą nieruchomość i kapitał, który posiada, płacąc tylko ułamek całkowitej wartości. Oczywiście, wielkość kredytu hipotecznego wpływa na ilość własności faktycznie masz w nieruchomości, ale kontrolować go minutę papiery są podpisane.

To jest to, co ośmiela prawdziwych flippers nieruchomości i właścicieli podobnie. Mogą wziąć drugą hipotekę na swoich domach i umieścić płatności w dół na dwóch lub trzech innych właściwości. Czy oni wynająć te tak, że lokatorzy płacą hipotekę, lub czekają na okazję do sprzedaży z zyskiem, kontrolują te aktywa, mimo że tylko zapłacił za niewielką część całkowitej wartości.

The Bottom Line

Nieruchomości mogą być solidne inwestycje, a jeden, który ma potencjał, aby zapewnić stały dochód i budować bogactwo. Mimo to, jedną z wad inwestowania w nieruchomości jest niepłynność: względna trudność w konwersji aktywów do gotówki i gotówki do aktywów.

W przeciwieństwie do akcji lub transakcji obligacji, które mogą być zakończone w sekundach, transakcji na rynku nieruchomości może trwać miesiące, aby zamknąć. Nawet z pomocą brokera, samo znalezienie odpowiedniego kontrahenta może zająć kilka tygodni pracy. Oczywiście REIT-y i fundusze inwestycyjne oferują lepszą płynność i ceny rynkowe. Ale są one w cenie wyższej zmienności i niższych korzyści dywersyfikacji, ponieważ mają one znacznie wyższą korelację z ogólnym rynku akcji niż bezpośrednie inwestycje w nieruchomości.

Jak w przypadku każdej inwestycji, zachować swoje oczekiwania realistyczne, i upewnij się, aby zrobić swoją pracę domową i badania przed podjęciem jakichkolwiek decyzji.

.