Kluczowe kwestie podatkowe dla inwestorów na rynku nieruchomości w świetle nowych przepisów podatkowych
Końcowy projekt ustawy podatkowej uzgodniony przez konfederatów Izby i Senatu wprowadza kilka istotnych zmian dla inwestorów na rynku nieruchomości. Zakładając indywidualnego podatnika w najwyższych stawkach marginalnych, oto podsumowanie kluczowych przepisów.
Stawki podatkowe mogą spaść dla inwestorów z górnego przedziału
Dzisiaj, dochód netto z czynszów jest opodatkowany na 39,6 procent, plus 3,8 procent Affordable Care Act (ACA) podatek dla pasywnych inwestorów. Wszystko w tym jest 43,4 procent dla inwestorów pasywnych, 39,6 procent dla aktywnych investors.
Under ostatecznej ustawy, inwestorów kwalifikujących się do nowego 20 procent odliczenia, dochód netto z czynszów będzie skutecznie opodatkowane na 29,6 procent, plus 3,8 procent podatku ACA dla inwestorów pasywnych. W sumie, to jest 33,4 procent dla pasywnego inwestora i 29,6 procent dla aktywnego inwestora – około 10 punktów procentowych redukcji.
Wielu inwestorów nieruchomości powinny kwalifikować się do 20 procent odliczenia. Ale dochód, który się nie kwalifikuje – taki jak dochód z wynajmu ziemi w wielu przypadkach – byłby opodatkowany według najwyższej krańcowej stawki podatku dochodowego w wysokości 37 procent, plus 3,8 procent podatku ACA dla pasywnych inwestorów dla najwyższej stawki podatkowej 40,8 procent.
W celu zakwalifikowania się do pełnego 20 procent odliczenia, firma musi albo zapłacić minimalną kwotę wynagrodzeń – zazwyczaj dwa razy tyle, ile wynosi pożądane odliczenie – lub mieć minimalną inwestycję w materialne, podlegające amortyzacji mienie używane w handlu lub biznesie – takie jak budynek, ale nie wliczając w to takich pozycji jak ziemia lub własność inwentarza. Zasady te można najlepiej zrozumieć na kilku przykładach:
- Załóżmy, że parking nie podlegający amortyzacji, finansowany kapitałem własnym, zakupiony za 1000 dolarów, generuje 140 dolarów dochodu brutto przed wypłaceniem pracownikom 40 dolarów dochodu netto w wysokości 100 dolarów – zwrot 10 procent. Dwudziestoprocentowe odliczenie wyniosłoby 20 dolarów i byłoby w pełni dopuszczalne, ponieważ nie stanowiło więcej niż 50 procent wynagrodzenia spółki w wysokości 40 dolarów. W ten sposób tylko 80 dolarów ze 100 dolarów podlegałoby opodatkowaniu według obowiązującej stawki.
- Gdyby ta sama inwestycja była finansowana długiem, oczywiście wystąpiłyby koszty odsetek, a kwota dochodu netto zostałaby zmniejszona, wraz ze zmniejszeniem 20-procentowego odliczenia. To mniejsze odliczenie wyraźnie spełniałoby test płacowy w tym przypadku.
- Gdyby te same 40 dolarów zostało wypłacone niezależnym wykonawcom, żadne świadczenia nie byłyby dostępne, ponieważ płatności dla niezależnych wykonawców nie liczą się jako płace. W takim przypadku cały dochód netto w wysokości 100 USD podlegałby opodatkowaniu.
- Jednakże, jeśli przedsięwzięcie rzekomo wypłacało właścicielowi wynagrodzenie w wysokości 30 USD, pozostały dochód netto wynosiłby 70 USD, a 20-procentowe odliczenie 14 USD wydawałoby się spełniać test płacowy, ponieważ było to mniej niż 50 procent całkowitego wypłaconego wynagrodzenia. Dochód właściciela byłby sumą 30 dolarów z wynagrodzeń i 56 dolarów z kwalifikowanego dochodu z działalności gospodarczej. W efekcie doszłoby do 14-procentowego odliczenia zamiast 20-procentowego. Nie jest całkowicie jasne, czy to podejście przejdzie muster, jednak.
- Nawet jeśli nie wypłacono żadnych wynagrodzeń, jeśli obiekt nie był parkingiem, ale był w pełni zautomatyzowany deprecjacji struktury parkingowej (na dzierżawionym gruncie) pierwotnie zakupione za 1000 dolarów, a to wygenerował ten sam 140 dolarów dochodu brutto i 100 dolarów dochodu netto po zapłaceniu 40 dolarów do niezależnych wykonawców do utrzymania obiektu, 20 procent odliczenie byłoby tak samo 20 dolarów. Byłoby ono w pełni dopuszczalne, narażając na podatek jedynie 80 dolarów. Dzieje się tak dlatego, że 20 dolarów nie przekroczyło 2,5 procent pierwotnej ceny zakupu (nieskorygowanej podstawy) struktury o wartości 1 000 dolarów, która w tym przypadku wynosiłaby 25 dolarów. Wydaje się, że 2,5 procent odliczenia od ceny zakupu nie zostałoby zmniejszone, nawet jeśli nieruchomość została zakupiona za pomocą długu, w tym długu bez regresu. Tak więc, wydaje się, że byłoby jeszcze więcej swobody, aby korzystać z odliczenia 20 procent dochodu netto.
- Nawet jeśli struktura była w procesie amortyzacji, 1.000 dolarów „podstawa”, na której 2,5 procent odliczenia jest obliczana nie będzie zmniejszona o wszelkie odpisy amortyzacyjne (podstawa jest nieruchomość „unadjusted” podstawy) do czasu wygaśnięcia okresu użytkowania nieruchomości (np. 39,5 lat) lub 10 lat, w zależności od tego, który jest dłuższy. Nieruchomość musiałaby być nadal wykorzystywana w handlu lub działalności podatnika.
Jak widać, inwestycja w nieruchomości musiałaby być bardzo dochodowa, zanim 20 procent jej dochodu netto byłoby więcej niż 2,5 procent pierwotnej, nieskorygowanej podstawy kosztowej bazowej nieruchomości materialnej. Reguła 2,5 procent jest równoznaczna z postrzeganiem „normalnego” zwrotu z zainwestowanego kapitału na poziomie 12,5 procent. To znaczy, jeśli 20 procent dochodu netto ma być zbliżone do 2,5 procent pomnożonych przez pierwotny koszt składnika aktywów, pozornie „normalny” zwrot z pierwotnego kosztu składnika aktywów wydaje się wynosić 12,5 procent. Zauważ również, że podatnik może wykorzystać, jako limit, sumę 2,5 procent aktywów i 25 procent zarobków.
Finally, zauważ również, że dla inwestorów o wspólnych dochodach poniżej $315,000 lub single filers poniżej $157,500, płaca lub wymagania aktywów nie będą miały zastosowania. Ta korzyść jest jednak szybko wycofywana, gdy dochód wzrasta do $415,000/$207,500.
Based on the examples described below and the potential for 'grouping’ as described in the Section 199A regulations, the costs to comply with these rules will likely increase at the entity and individual level to provide investors with information needed to be eligible for the deduction described above.
REITs are big winners under tax reform
Wymogi dotyczące wynagrodzenia lub aktywów opisane powyżej nie miałyby zastosowania do akcjonariuszy otrzymujących udział w dochodach z wynajmu nieruchomości poprzez fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) jako zwykłe dywidendy REIT. Zakładając, że REIT spełnia te same wymagania testu dochodowego i majątkowego, jakie obowiązują obecnie, te zwykłe dywidendy automatycznie kwalifikowałyby się do 20-procentowej obniżki stawki w rękach udziałowca. W sumie, zwykłe dywidendy REIT byłyby opodatkowane według stawki 33,4 procent. Jest to znacznie lepsze niż 43,4 procent maksymalnej stawki podatkowej na zwykłych dywidend REIT w obecnym prawie.
W dodatku, to leczenie wydaje się mieć zastosowanie do REIT hipotecznych, które łączą i zbierają dochody z odsetek od kredytów hipotecznych na nieruchomości.
Tak więc, na przykład, REIT posiadający parkingi obsługiwane przez niezależnych wykonawców, a więc nie płacący żadnych wynagrodzeń, mógłby przekazać swój dochód netto inwestorom REIT, którzy kwalifikowaliby się do 20-procentowego odliczenia od dochodu, mimo że REIT nie posiadał żadnych inwestycji w nieruchomości podlegające amortyzacji i nie płacił żadnych wynagrodzeń.
In addition, a restriction in the bill on getting the benefits for businesses that provide services in certain professional fields – such as health – would not apply to REITs-and thus could not cause a health-care REIT to be disqualified.
Aktywne straty ograniczone
W ramach zestawu przepisów, które są nadal dość niejasne w zakresie i znaczeniu, aktywne straty będą podlegać nowym ograniczeniom, ograniczając ich zdolność do wykorzystania przeciwko wynagrodzeń lub dochodów opłat lub dochodów portfela.
Koszty odsetkowe nadal potrącalne, ale amortyzacja może ulec zmianie
Większość inwestycji w nieruchomości są silnie finansowane długiem. Zgodnie z obowiązującym prawem, odsetki biznesowe są w pełni odliczane. Zgodnie z ostatecznym projektem ustawy, nowe limity są nałożone na odliczenia odsetek biznesowych korporacji i firm przejściowych, które nie kwalifikują się do wyjątku małego podatnika. Jednakże, handel nieruchomościami lub firmy mogą nieodwołalnie wybrać, aby być zwolnione z tych zasad. W zamian, bardziej restrykcyjne zasady amortyzacji będą miały zastosowanie. Ogólnie rzecz biorąc, właściciele muszą korzystać z 30-letniej amortyzacji liniowej (nie inaczej stosowane 27,5 roku zasady) dla nieruchomości mieszkalnych i 40-letniej linii prostej (nie inaczej stosowane 39-letniej zasady) dla nieruchomości niemieszkalnych, z innymi zasadami dla konkretnych pozycji.
Dla handlu nieruchomościami lub przedsiębiorstw, które nie wybierają się z ograniczeń odsetek biznesowych, zasady będą generalnie ograniczać odliczenia odsetek netto do 30 procent dochodów przed odsetkami. Przez pierwsze cztery lata po uchwaleniu (lata podatkowe po 31 grudnia 2017 r., a przed 1 stycznia 2022 r.) zasada ta będzie stosowana również dodanie amortyzacji i amortyzacji, aby uczynić go równoważnym do 30 procent EBITDA zasady, a nie 30 procent EBIT. Po tym okresie i w przyszłości będzie obowiązywała zasada EBIT. Odsetki, które są odrzucone, będą generalnie przenoszone na czas nieokreślony i mogą być wykorzystane w kolejnych latach, jeśli spełniają obowiązujący standard dla danego roku. Istnieje jednak zwolnienie z ograniczenia dla podatników, których średnie roczne wpływy brutto za okres trzech lat podatkowych kończących się w poprzednim roku podatkowym nie przekraczają 25 milionów dolarów.
Like-kind exchanges preserved for real estate and opportunity zone language added
The allowance of tax-free „like-kind” exchanges of rental real estate is preserved under section 1031 of the tax code.
Zmiany w zakresie carried interest
Pod rządami obecnego prawa zyski kapitałowe przekazywane posiadaczom udziałów w zyskach otrzymanych za świadczenie usług (tzw. „carried interests”) są traktowane jak wszystkie inne zyski kapitałowe.
Pod rządami ostatecznej wersji ustawy, przeniesione udziały w niektórych rodzajach działalności – ogólnej, private equity, real estate private equity, funduszach hedgingowych i podobnych przedsięwzięciach – uzyskałyby traktowanie zysków kapitałowych tylko wtedy, gdy aktywa generujące zysk były utrzymywane przez 3-letni okres posiadania, dłuższy niż 1-letni okres posiadania w obecnym prawie. Wydaje się, że zasada ta ma zastosowanie do aktywów generujących zysk, niezależnie od tego, czy jest to udział w spółce osobowej czy aktywa bazowe.
Właściwe może być rozważenie możliwych zmian strukturalnych lub modyfikacji transakcji w celu zmaksymalizowania korzyści po opodatkowaniu zgodnie z tą zasadą.
Zobacz poniższy wykres, aby uzyskać szczegółowe informacje na temat tego, jak traktowanie podatkowe na mocy obowiązującego prawa różni się od raportu konferencyjnego dla kilku kluczowych obszarów mających wpływ na inwestycje w nieruchomości.