So You Established A QPRT, The Term Has Ended, Now What?
By: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
A qualified personal residence trust (QPRT) jest narzędziem planowania majątku, które pozwala właścicielowi domu przenieść swój dom do funduszu powierniczego, zachowując prawo do mieszkania w nim przez okres kilku lat. Technika ta pozwala osobie fizycznej na przekazanie domu beneficjentom przy obniżonym koszcie podatku od darowizn i usunięcie z majątku aktywa, co do którego oczekuje się wzrostu wartości. QPRT jest nieodwołalnym funduszem powierniczym, do którego Powiernik lub Obdarowany przenosi własność głównego miejsca zamieszkania, domu wakacyjnego lub niepodzielnego ułamkowego udziału w głównym miejscu zamieszkania lub domu wakacyjnym. Dom wakacyjny jest zdefiniowany, zgodnie z Internal Revenue Code odnoszącym się do tego planowania, jest nieruchomością używaną większą z czternastu dni rocznie lub 10% dni wynajmowanych innym rocznie.
Gdy majątek dożywotnie wyłączenie było niższe i nie było przenośności każdego małżonka zwolnienia, wykorzystanie QPRTs zyskał na popularności. Wiele z tych trustów właśnie teraz zbliża się do daty zakończenia i będzie wymagało odpowiedniego planowania, aby zapewnić płynne przejście dla wszystkich zaangażowanych.
Ponieważ nie ma limitu na to, jak długo QPRT musi działać, nie jest niczym niezwykłym zobaczyć QPRT, które zostały utworzone 10 do 15 lat temu w końcu wygasają dzisiaj. Wiele strategicznego planowania musi być wykonane w celu opracowania planu, który uwzględnia kwestie ekonomiczne i podatkowe beneficjentów, jak również grantodawcy, w momencie wygaśnięcia początkowego okresu obowiązywania trustu.
Kilka korzyści z QPRT to:
1. Główną korzyścią QPRT dla Grantodawcy i Beneficjentów jest ewentualna redukcja podatku od nieruchomości.
2. QPRT pozwala Grantodawcy na przekazanie majątku dzieciom przy obniżonej wartości podatku od darowizn. Because the gift is of a „future interest” in the property (meaning the beneficiaries can only actually own it at some future date) the value is discounted for gift tax purposes.
3. Jeśli Grantor lub Grantorzy żyją poza okresem trwania trustu, pełna wartość rynkowa nieruchomości, w tym wszelkie uznanie w okresie trwania trustu, jest usuwana z majątku Grantora.
4. Grantor lub Grantorzy mogą nadal korzystać i cieszyć się posiadaniem nieruchomości w okresie trwania trustu. If the Grantors live beyond the term of the Trust, the beneficiaries can „rent” the property back to the Grantors for fair market rent and this will keep the property from reverting back to the Grantor’s estate for estate tax purposes.
5. Grantodawcy mogą służyć jako powiernicy QPRT, a tym samym kontrolować nieruchomość w okresie trwania funduszu powierniczego.
Patrząc w przyszłość do wygaśnięcia QPRT początkowego okresu i planowanie udanego przejścia nie tylko zapobiec nieprzewidzianym konsekwencjom dla grantodawcy i nowych właścicieli, ale również zapewnić, że pierwotny zamiar tego cennego pojazdu planowania nieruchomości jest osiągnięty.
Jakie opcje, decyzje i rozważania należy podjąć, gdy termin QPRT kończy się? Oto kilka z nich do rozważenia.
Jeśli Grantor umiera podczas okresu
Jako krótki przegląd, jeśli grantor umiera w okresie QPRT, godziwa wartość rynkowa (FMV) trustu zostanie włączona do majątku grantodawcy dla celów podatkowych. Jeśli Grantor umiera podczas trwania trustu, nieruchomość jest wprowadzona z powrotem do majątku Grantora, tak jakby QPRT nigdy nie istniał i wszystkie oszczędności podatkowe są stracone. Ważne jest, aby zauważyć, jednak, że mielibyśmy taki sam wynik, gdyby Grantor nigdy nie ustanowił trustu. Jako takie, nie jesteś w gorszej sytuacji niż próbując!
Scenariusze na QPRT Termination
Jednym z najbardziej podstawowych powodów planowania, co zrobić, gdy QPRT wygasa jest to, że na koniec okresu QPRT, Grantor nie jest już właścicielem domu i traci kontrolę nad nieruchomością. Przed końcem ustalonego terminu, musisz przejrzeć dokument zaufania dla QPRT, aby określić, co dzieje się z nieruchomością w momencie zakończenia QPRT. Czy nieruchomość przenosi się na dzieci, w zaufaniu do dzieci lub zapewnić okres czasu dla małżonka grantodawcy prawo do korzystania z nieruchomości na całe życie, opłaty za wynajem, tym samym umożliwiając grantodawcy QPRT korzystania z rezydencji tak długo, jak są one w związku małżeńskim.
Inny scenariusz, który występuje częściej jest Grantor niechęć do kontynuowania z QPRT na wygaśnięcie QPRT. Ze wzrostem dostępnego zwolnienia z podatku od nieruchomości (i ewentualnego uchylenia podatku od nieruchomości w ramach bieżących propozycji, potrzeba QPRT może nie być już interesujące dla Grantor.
Biorąc pod uwagę stan gospodarki, to nie jest rzadkością dla nieruchomości, które zostały przeniesione do QPRT doświadczyć mniej niż przewidywano aprecjacji lub nawet amortyzacji. W konsekwencji, jeden z celów QPRT – usunięcie przyszłej aprecjacji z majątku – może nie zostać osiągnięty. Niektórzy obdarowani w takiej sytuacji mogą być skłonni do „odwinięcia” (cofnięcia) QPRT. To, jednak, nie może być najlepszym rozwiązaniem.
Jeśli rozwinąć QPRT, będziesz miał zmarnowane wszelkie płatności federalnego podatku od darowizn lub zwolnienia z podatku od darowizn, które można było wykorzystać na oryginalnej transakcji. Będziesz miał roztrwonił tę kwotę, ponieważ nie dostaniesz, że z powrotem, gdy unwind QPRT.
Dodatkowo, gdy QPRT kończy, będziesz musiał zapłacić beneficjentów pozostałej części sprawiedliwego czynszu rynkowego. Te płatności zmniejszy swój majątek jeszcze bardziej. To powiedziawszy, jeśli nadal chcesz rozwinąć QPRT, jakie opcje istnieją:
1. Mieszkać w domu bezczynszowo, co spowoduje włączenie podatku od nieruchomości
2. Posiadacze resztówki przypisują swoje udziały z powrotem do Ciebie
Rozważania beneficjentów
Beneficjenci QPRT mogą nie wiedzieć, jak zarządzać nieruchomością lub mogą nie chcieć wziąć na siebie odpowiedzialności. Część planowania przed zakończeniem działalności powinna obejmować ustalenie, kto będzie odpowiedzialny za płacenie rachunków za rezydencję, kontynuowanie ubezpieczenia nieruchomości, wprowadzanie ulepszeń w nieruchomości, zbieranie dochodów z wynajmu, jeśli nieruchomość jest wynajmowana lub organizowanie sprzedaży, jeśli nieruchomość ma być sprzedana. Konto czekowe musi być założone w imieniu nowego właściciela (ów), jak również.
Inne rozważania, gdy jest więcej niż jeden beneficjent indywidualny obejmują: Czy poszczególne osoby chcą posiadać nieruchomość jako joint venture, z każdym właścicielem zgłaszającym swój proporcjonalny udział w dochodach i wydatkach z wynajmu (lub przychodach ze sprzedaży) na swoim indywidualnym zeznaniu podatkowym? Jeśli tak, kto będzie odpowiedzialny za prowadzenie ewidencji i informowanie pozostałych właścicieli o ich udziale? Co zrobią właściciele, gdy przychody z wynajmu nie pokryją wydatków lub gdy konieczne będzie wprowadzenie ulepszeń? Jak duży fundusz rezerwowy będzie utrzymywany, jeśli dochody z wynajmu będą przewyższać wydatki? Co się stanie, jeśli jeden z indywidualnych beneficjentów umrze?
Przekazanie udziałów
Nowi indywidualni właściciele mogą chcieć wnieść swoje udziały w rezydencji do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC). Właściwe planowanie może zapewnić, że to przeniesienie następuje jednocześnie z zakończeniem QPRT. Członek zarządzający spółki LLC lub powiernik funduszu powierniczego będzie odpowiedzialny za nieruchomość, a dochód będzie przepływał przez harmonogram K-1s do właścicieli. Jeśli nieruchomość jest sprzedawana lub generuje nadwyżkę dochodu z wynajmu, LLC lub trust może dokonywać wypłat lub może być skonfigurowany tak, że fundusze są inwestowane.
If Grantor Stays or Goes
Dodatkowe planowanie jest potrzebne przed rozwiązaniem trustu, aby zdecydować, czy grantor chce pozostać w rezydencji, a jeśli nie, czy rezydencja powinna być wynajęta stronie zewnętrznej lub sprzedana. W niektórych przypadkach – na przykład, jeśli rezydencja jest domem letnim – beneficjenci mogą chcieć zachować rezydencję do własnego użytku. Jak wspomniano wcześniej, spadkobierca nie zachowuje już prawa do mieszkania w rezydencji po zakończeniu okresu trwania trustu.
Jeśli spadkobierca chce nadal zajmować rezydencję po wygaśnięciu początkowego okresu QPRT, spadkobierca musi zapłacić pozostałemu beneficjentowi, przy godziwej wartości rynkowej, czynsz za korzystanie z rezydencji, w przeciwnym razie ryzykuje włączenie podatku od nieruchomości. Należy skonsultować się z niezależnym brokerem nieruchomości lub rzeczoznawcą w celu określenia godziwego czynszu rynkowego w oparciu o czynsz za porównywalne rezydencje. Przy każdym odnowieniu umowy najmu, warunki najmu powinny być przeglądane w celu upewnienia się, że są one porównywalne do rynku.
Grantor i nowy właściciel powinni zawrzeć umowę najmu przed upływem terminu QPRT. Umowa najmu powinna określać, kto jest odpowiedzialny za płacenie za media (zazwyczaj najemca) oraz utrzymanie i wydatki na naprawy, takie jak ogrodnictwo, odśnieżanie i bezpieczeństwo. Właściciele są generalnie odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości, ubezpieczenie właściciela domu, główne naprawy i ulepszenia.
Płatności za wynajem są uważane za dochód dla odbiorcy. Oczywiście, odbiorca będzie w stanie wykorzystać wydatki na wynajem i amortyzację, aby zmniejszyć ukąszenie podatkowe dochodu z wynajmu. Ale załóżmy, że w przyszłości nie będzie podatku od nieruchomości. Czy pozostanie w tej rezydencji i płacenie czynszu będzie miało sens dla spadkodawcy? Spadkodawca może chcieć rozważyć inne opcje mieszkaniowe, które pozwolą mu zaoszczędzić gotówkę lub wygenerować odliczenia od podatku dochodowego. Na przykład, spadkobierca może mieć mniej kosztowne alternatywy, takie jak mieszkania dla seniorów lub zakup mniejszej rezydencji. Dlatego, aby pozwolić na elastyczność, nie powinno być długiej umowy najmu w miejscu.
Wydatki majątkowe
Przed końcem początkowego okresu, ważne jest, aby zapewnić, że odpowiednie fundusze są dostępne, aby zapłacić za wszystkie wydatki majątkowe. O ile spadkodawca nie zamierza wynajmować nieruchomości na zasadzie długoterminowej, zapewniając w ten sposób beneficjentom stałe źródło funduszy na pokrycie wydatków związanych z nieruchomością, nowi właściciele będą musieli zorganizować opłacenie rachunków – w tym podatków od nieruchomości i ubezpieczenia. Jeśli fundusze nie są łatwo dostępne, konieczne może być krótkoterminowe wynajęcie nieruchomości spadkodawcy lub osobie trzeciej.
Podstawa kosztowa
Według obecnego prawa, jeśli ktoś posiada dom w swoim imieniu aż do śmierci, podstawa kosztowa dla celów określenia zysku ze sprzedaży jest zwiększona do wartości z dnia śmierci. To zmniejsza zysk podlegający opodatkowaniu, który może być zgłoszony przez spadkobierców, gdy nieruchomość jest następnie sprzedawana kosztem włączenia jej do majątku zstępnego dla celów podatku od nieruchomości. Zdolność QPRT do przekazywania nieruchomości z przeniesieniem podstawy, a nie jej zwiększeniem, czyni je idealnymi dla spadkobierców, którzy chcą zatrzymać nieruchomość na pokolenia. Ważne jest, aby prowadzić zapisy dotyczące podstawy, ponieważ będą one potrzebne do obliczania amortyzacji, jeśli nieruchomość jest wynajmowana lub do określenia zysków kapitałowych, jeśli nieruchomość jest sprzedawana. Zgodnie z IRC Section 1015(a), podstawą nieruchomości jest pierwotna podstawa grantodawcy plus wszelkie dokonane ulepszenia. Jeśli nowy trust kwalifikuje się jako grantor trust, a rezydencja jest głównym miejscem zamieszkania grantodawcy, wyłączenie zysków kapitałowych może być dostępne zgodnie z IRC Section 121.
Ubezpieczenie
Jednym z najważniejszych kroków dla powiernika na koniec okresu QPRT jest przeniesienie tytułu i własności rezydencji na nazwiska pozostałych beneficjentów, aby zapewnić prawidłowe tytułowanie i ubezpieczenie aktywów. Polisa ubezpieczeniowa właściciela domu będzie musiała być dostosowana, gdy skończy się okres QPRT; dlatego beneficjenci muszą skontaktować się z przewoźnikiem przed zakończeniem. Nowa polisa musi być wystawiona na nowych właścicieli (albo nowy trust albo indywidualnych właścicieli) jako ubezpieczonych w celu pokrycia odpowiedzialności, w tym za wynajem nieruchomości (nawet jeśli jest to dla grantodawcy) oraz za uszkodzenie lub utratę rezydencji. Ponieważ nie wszystkie firmy ubezpieczeniowe mają takie same wymagania lub procesy dotyczące ubezpieczenia nieruchomości, jeśli jest ona przechowywana w funduszu powierniczym, ważne jest, aby skontaktować się z brokerem ubezpieczeniowym, który rozumie zawiłości z tym związane. Najemca (nawet jeśli jest to grantodawca) będzie musiał uzyskać ubezpieczenie od wynajmu, aby pokryć swoją osobistą odpowiedzialność i zawartość. Jeśli rezydencja nie będzie wynajmowana, ale raczej zatrzymana przez poszczególnych beneficjentów do ich własnego użytku, mogą oni być w stanie dodać ubezpieczenie od odpowiedzialności osobistej i zawartości do polisy ubezpieczeniowej właściciela domu.