Zrozumienie zobowiązania do ubezpieczenia tytułu prawnego
Zobowiązania do ubezpieczenia tytułu prawnego: CO TO JEST?
Zobowiązanie do ubezpieczenia tytułu prawnego („Zobowiązanie do ubezpieczenia tytułu prawnego”) zapewnia kupującemu i pożyczkodawcy warunki, na jakich zostanie wystawiona ostateczna polisa tytułowa. Ubezpieczenie tytułu własności oferuje ochronę kupującym i pożyczkodawcom przed pewnymi wadami lub błędami w tytule własności nieruchomości. Istnieją cztery główne części (zwane „Harmonogramami”) zobowiązania tytułowego.
CO ZAWARTE JEST W KAŻDYM Z SCHEMATÓW ZOBOWIĄZANIA TYTULACYJNEGO? CO POWINIEN PRZEGLĄDAĆ POŚREDNIK?
Pośrednik musi posiadać wiedzę na temat zobowiązania tytułowego, aby mógł skierować swojego klienta do odpowiednich części zobowiązania do przeglądu. Wydanie zobowiązania tytułowego jest ważną częścią procesu zamknięcia dla kupującego, ponieważ pokazuje kupującemu, jaki rodzaj pokrycia otrzymają, a także ograniczenia (zwane „Wyjątkami”) do tego pokrycia.
Schedule A
Schedule A zobowiązania reprezentuje SZCZEGÓŁY transakcji. Sekcja 1 Harmonogramu A zawiera listę rodzajów polis, które zostaną wystawione (Polisa Tytułu Właściciela i/lub Polisa Tytułu Pożyczkodawcy). Podczas reprezentowania kupującego, realtor powinien przejrzeć tę część harmonogramu A, aby upewnić się, że ich nazwa kupującego i cena sprzedaży są wyświetlane dokładnie. Sekcja 2 Harmonogramu A pokazuje rodzaj udziału, że kupujący zamierza nabyć w nieruchomości, która w większości sprzedaży powinna być zawsze „Fee Simple.”
Sekcja 3 pokazuje, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości po wyszukiwaniu w rejestrach nieruchomości. Sekcja 3 jest ważne zarówno dla sprzedaży i agentów aukcji do przeglądu, aby upewnić się, że nazwy wymienione tutaj pasuje do sprzedawcy na umowie. Jeśli są dodatkowe osoby wymienione tutaj, że nie podpisał umowę, to prawdopodobnie nie masz ważnej umowy wiążącej. Istnieje wiele powodów, dla których może to nie pasować i zazwyczaj obejmują one kwestie takie jak: śmierć lub rozwód w łańcuchu tytułu, bankructwo lub małżeństwa od czasu nabycia nieruchomości. We wszystkich przypadkach, coś pokazane w tej sekcji, która nie pasuje do umowy oznacza, że agent aukcji i sprzedający muszą ściśle współpracować z ich zespołem escrow w Texas National Title, aby pomóc pracować przez wszelkie problemy. Agenci pracują nad uzyskaniem dodatkowych podpisów na umowie tak szybko, jak to możliwe.
Sekcja 4 Harmonogramu A pokazuje opis prawny. Kiedy mamy do czynienia z nieruchomości jest opis prawny, który kontroluje transakcję, a nie fizyczny adres nieruchomości. Dokumenty prawne, które są rejestrowane na zamknięciu powinny zawsze opisać nieruchomość przez opis znaleziony w sekcji 4. Realtors należy przejrzeć tę sekcję, aby upewnić się, że to, co jest pokazane tutaj jest to, co strony oznaczają do przeniesienia na zamknięciu.
Schedule B
Ten harmonogram jest skierowany do kupującego i kredytodawcy, który otrzyma polisę tytuł. Harmonogram ten zawiera WYJĄTKI od polisy, która zostanie wystawiona. Wyjątek to coś, co nie będzie objęte polisą tytułową, a Harmonogram B zawiera zarówno standardowe wyjątki jak i wyjątki specyficzne dla danej nieruchomości. Standardowy wyjątek” to taki, który zawiera sformułowania ogłoszone przez Teksański Departament Ubezpieczeń. Są to wyjątki od pokrycia, które można znaleźć w każdej polisie tytułowej wystawianej przez właściciela lub pożyczkodawcę. Wyjątki te nie ulegają zmianie. Wyjątek szczególny to taki, który ma wpływ na ubezpieczaną nieruchomość i nie jest standardem we wszystkich polisach tytułowych w Teksasie. Szczególne wyjątki mogą obejmować takie rzeczy jak: ograniczenia, służebności, wydzielenia mineralne i wymagania dotyczące cofania. Agent kupującego powinien zachęcić swojego klienta do szczegółowego przejrzenia Harmonogramu B, ponieważ Harmonogram B mówi kupującemu o możliwych ograniczeniach w użytkowaniu lub obciążeniach nieruchomości.
Rozkład C
Rozkład C może być traktowany jako harmonogram „Clear To Close”, ponieważ pozycje wymienione tutaj muszą być zaadresowane przed lub przy zamknięciu, aby firma tytułowa mogła sfinansować i wystawić swoje polisy. Nazywamy je WYMAGANIAMI. W tej sekcji wymienione są takie pozycje jak: zastawy hipoteczne, zastawy podatkowe, abstrakty wyroków i zastawy szacunkowe. Harmonogram C wymienia również wszelkie wymagania, które muszą być spełnione, aby dostać się do zamknięcia. Harmonogram ten jest ważny zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, ponieważ wyszczególnia, co musi być spełnione przed zamknięciem może wystąpić. Sprzedawca musi zwrócić szczególną uwagę na ten harmonogram, ponieważ jest to lista kontrolna zadań dla nich do wyleczenia, aby zamknąć na czas. Wiele „prostych” spraw jest łatwo rozwiązywanych przez zadania, którymi zajmuje się zespół zamykający w trakcie procesu zamykania. Najczęściej są to sprawy takie jak zamówienie oświadczenia o spłacie istniejącego zastawu lub śledzenie poświadczonych kopii dokumentów. Bardziej złożone sprawy będą wymagać udziału sprzedającego i agenta aukcji, aby być w stanie dostać się do zamknięcia na czas. Dlatego ważne jest, aby agent aukcji ściśle współpracował ze swoim zaufanym zespołem zamykającym w Texas National Title, aby mieć pewność, że wszystko jest na dobrej drodze.
Schedule D
Ten harmonogram służy przede wszystkim do celów informacyjnych. Harmonogram ten określa strony, które mają udział w jakiejkolwiek części składek tytułowych, w tym ubezpieczycieli i agentów tytułowych.
Zrozumienie zobowiązania tytułowego jest ważną częścią procesu zamknięcia dla realtora. Zobowiązanie tytuł określa ramy dla jak sprawnie transakcji może iść (lub nie w niektórych przypadkach). Praca z jednym z naszych wspaniałych zespołów zamykających w Texas National Title to świetny sposób, aby upewnić się, że mają Państwo po swojej stronie bardzo kompetentny zespół, który pomoże Państwa klientom w przeprowadzeniu transakcji. My, w Texas National Title, jesteśmy tutaj, aby być Państwa partnerem i doprowadzić do zamknięcia Państwa transakcji!
Materiał zawarty w niniejszym dokumencie służy wyłącznie celom informacyjnym i edukacyjnym. Nie powinien być wykorzystywany jako substytut porady prawnej. Jeśli porada prawna jest wymagana lub pożądana, należy skorzystać z usług kompetentnego prawnika. Treść niniejszego dokumentu jest własnością Texas National Title, Inc. z wyjątkiem przypadków, w których zostało to zaznaczone lub zawartych w linkach stron trzecich. Powielanie bez uprzedniej pisemnej zgody Texas National Title jest zabronione.