Como evitar o pagamento de impostos ao vender uma casa, seja você dono ou investidor
DISCLAIMER: A informação neste post do blog é para ser usada apenas para fins educacionais, não para aconselhamento legal ou fiscal. Se você precisar de ajuda para determinar os impostos sobre a venda de sua casa, por favor consulte um profissional especializado em impostos.
Trabalhar. Compras. Comer fora. Apanhar gasolina. Você paga impostos sobre tantas coisas, faz sentido querer uma pausa no pagamento de impostos ao vender o seu maior activo: a sua casa.
Você veio ao lugar certo se está a pensar como evitar o pagamento de impostos ao vender uma casa. Falámos com um agente imobiliário de topo e um perito em impostos para o ajudar a compreender os impostos necessários para a venda de casa e reunimos as melhores formas de mitigar ou eliminar a carga fiscal na venda da sua casa.
Ganhos de capital em imóveis, explicado
Se vender a sua casa por mais do que a comprou, está a ter lucro. O governo considera esse lucro como rendimento tributável, e quer tributá-lo sobre essas mais-valias. Apenas esteja ciente de que o imposto sobre ganhos de capital é calculado com base no lucro bruto, não no líquido.
CPA Robin F. Sansone, de Rhodes, Young, Black, Black & Duncan, baseado na Geórgia, explica:
“Se você vender a sua casa por $200.000 e $50.000 desse preço de venda é usado para pagar a hipoteca existente e outros $20.000 são usados para custos de fechamento, você só pode receber dinheiro de $130.000 no fechamento. No entanto, você calcula o seu ganho com base no preço de venda de $200.000, NÃO o dinheiro recebido de $130.000”
Como o IRS decide tributar os ganhos de capital da sua venda de casa é baseado se os seus ganhos de capital são de longo ou curto prazo ou não. Isso separa o proprietário médio (que está vendendo uma casa por razões como atualização, downsizing ou mudança) do investidor (que está comprando e vendendo um número de casas anualmente para obter um lucro – o que qualifica os rendimentos da venda da casa como renda ordinária).
As taxas de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo não são superiores a 15% para o indivíduo médio, e podem ser tão baixos quanto 0% ou tão altos quanto 20%, dependendo de sua renda. Estas taxas de longo prazo são geralmente mais baixas do que as taxas normais do imposto sobre o rendimento.
Ganhos de capital a curto prazo são tributados como rendimento ordinário, por isso a taxa varia com base no seu rendimento anual. Aqui está uma rápida decomposição dos escalões de imposto de renda a partir desta escrita de 2020:
- 35% para rendimentos superiores a $207.350 ($414.700 para casais que se apresentem em conjunto)
- 32% para rendimentos superiores a $163.300 ($326.600 para casais que se apresentem em conjunto)
- 24% para rendimentos superiores a $85,525 ($171.050 para casais que se apresentem conjuntamente)
- 22% para rendimentos superiores a $40.125 ($80.250 para casais que se apresentem conjuntamente)
- 12% para rendimentos superiores a $9.875 ($19,750 para casais que se apresentem conjuntamente)
- 10% para rendimentos de indivíduos solteiros com rendimentos iguais ou inferiores a $9.875 ($19.750 para casais que se apresentem conjuntamente)
As oportunidades disponíveis para reduzir ou evitar impostos sobre a venda da sua casa, tudo depende de ser ou não um proprietário a vender uma residência primária (mais factores como o tempo que lá viveu) ou um investidor a vender uma propriedade de investimento.
Como evitar impostos na sua residência principal
Felizmente, a maioria dos vendedores de casas não serão tributados em cada dólar de lucro feito com a venda da sua casa. Isso porque a maioria dos vendedores de residências primárias cumprem as orientações para se qualificarem para a isenção de impostos sobre ganhos de capital.
Obrigações à Lei de Alívio do Contribuinte de 1997, a maioria dos vendedores de residências qualificam-se para a exclusão da Secção 121 que isenta os lucros da venda de residências dos impostos sobre ganhos de capital. Wenatchee, agente imobiliário baseado em Washington Perrin Cornell explica:
“Ao vender uma residência, um único proprietário obtém uma isenção de imposto sobre ganhos de capital de $250.000 e um casal obtém uma isenção de $500.000. Por exemplo, se uma pessoa solteira com uma hipoteca de $100.000 vende uma casa no valor de $300.000, ela tem um ganho de capital de $200.000. Com essa isenção de $250.000, eles não terão nenhum ganho tributável”
Esta isenção não é automática, no entanto. Você terá que se qualificar com base em dois testes – propriedade e uso. De acordo com o IRS, você deve:
1. Possuir a casa e viver nela como sua residência principal durante pelo menos dois anos não consecutivos do período de cinco anos anterior à data da venda.
CPA Sansone lembra um cliente que se qualificou para esta isenção, mesmo que a casa que ela estava vendendo não era mais sua residência principal:
“Eu tinha um cliente que é solteiro e mora na Geórgia. Enquanto seus filhos estavam na faculdade em
Geórgia, ela se mudou para uma casa na Flórida, mas manteve a casa da Geórgia para seus filhos viverem enquanto estavam na escola. Depois de dois anos, ela decidiu vender a casa na Geórgia. Mesmo não morando mais na casa, ela tinha morado lá por pelo menos dois dos cinco anos anteriores. Portanto, ela foi autorizada a aceitar a exclusão de $250.000 na venda”
2. Espere pelo menos dois anos antes de solicitar a isenção entre as vendas de uma residência primária.
Você nem sempre pode obter esta isenção só porque está vendendo a sua residência primária. Esta isenção só é permitida uma vez a cada dois anos. Se você a solicitou para outro imóvel nos 24 meses anteriores à sua venda atual, você não poderá duplicar a isenção para evitar ganhos de capital.
E espere que a Receita Federal seja implacável com o mínimo de dois anos: “o cliente foi proprietário do seu imóvel durante um ano, nove meses e três semanas, pelo que não conseguiu obter a isenção de imposto sobre ganhos de capital”, recorda Cornell.
3. Reduza o seu ganho de capital deduzindo o custo das benfeitorias feitas à sua casa dos rendimentos da venda da casa.
Para que uma benfeitoria de casa seja qualificada como benfeitoria de capital, tem de cumprir estas três qualificações:
- Aumenta substancialmente o valor do imóvel (e.Por exemplo, a instalação de novos armários de cozinha ou a construção de um andar), ou prolonga sensivelmente a vida útil do imóvel (por exemplo, a substituição do aquecedor de água ou HVAC).
- Torna-se parte do imóvel ou é afixado permanentemente ao imóvel de modo que a remoção causaria danos materiais ao imóvel ou ao próprio artigo.
- É uma instalação/melhoria permanente. (Por exemplo, uma piscina temporária, acima do solo, versus uma piscina permanente no solo.)
CPA Sansone explica:
“À medida que você faz melhorias em casa ao longo dos anos, mantenha um registro. Nós contabilistas adoramos folhas de cálculo e essa seria a maneira mais fácil de acompanhar essas melhorias, como um novo sistema HVAC, um novo telhado, novo piso, etc.
“Estes itens são uma parte integrante da casa que normalmente não são removidos da propriedade quando você vende. Por favor note que eu não quero dizer que você mantenha o controle de cada vez que você pinta a sua casa ou limpa as janelas. Estas são despesas normais da propriedade da casa”
Basicamente, se você está substituindo qualquer item importante na casa e que aumenta o valor da sua casa, isso é uma melhoria de capital. Mas se você estiver reparando ou melhorando a condição dos elementos existentes na casa, não é uma melhoria de capital.
Então, itens que não se qualificam como melhorias de capital incluem coisas como repintura, vedação da entrada, reparação de aparelhos, e assim por diante.
NOTE: Há duas exceções que o tornam inelegível para esta isenção de imposto sobre ganhos de capital no total, mesmo que você atenda a outras qualificações. Você não é elegível para a isenção de imposto sobre ganhos de capital se:
- Você adquiriu o imóvel através de uma troca 1031 (mais sobre estes mais tarde).
- Você está sujeito ao imposto de expatriação (que se aplica se você renunciar à sua cidadania e sair do país).
Como evitar impostos sobre sua propriedade de investimento
Investidores que não podem se qualificar para a isenção de imposto sobre ganhos de capital ainda têm opções para economizar em impostos quando vender uma propriedade de investimento.
Como esses acordos de evitar impostos são bastante complexos, você deve contar com a ajuda de um advogado imobiliário, ou profissional da área de impostos para que você não seja vítima de toda a burocracia.
Utilize a troca 1031
A troca 1031 é uma das ferramentas mais comuns usadas por investidores experientes para evitar o ciclo anual interminável de impostos massivos sobre suas transações imobiliárias.
“Uma troca 1031, comumente chamada de “troca similar”, permite que você troque uma propriedade de investimento por outra sem reconhecer o ganho no momento da troca. No entanto, você vai querer trabalhar de perto com seu contador para estruturar a troca adequadamente para evitar impostos”, diz CPA Sansone.
Você não precisa ser uma grande empresa de investimento para tirar proveito de uma troca 1031; mesmo investidores individuais podem adiar os impostos através de uma troca. Mas as suas propriedades de investimento terão de cumprir requisitos específicos. De acordo com a Folha Informativa IRS 1031:
- “Ambas as propriedades devem ser mantidas para uso em um comércio ou negócio ou para investimento”. Em outras palavras, a sua residência principal, segunda casa, ou casa de férias não se qualificará para impostos diferidos através de uma 1031, tipo de troca.
- “Ambos os imóveis devem ser similares o suficiente para se qualificar como ‘tipo similar’. Propriedade like-kind é propriedade da mesma natureza, carácter ou classe. Qualidade ou classe não importa. A maioria dos imóveis será similar a outros imóveis”. Basicamente, isto significa que você não pode diferir os impostos sobre ganhos de capital na venda de uma propriedade e depois usar seus lucros para investir na bolsa de valores. Você deve comprar mais imóveis se você diferir os impostos em uma permuta similar.
Também há várias regras que você deve seguir ao utilizar uma permuta 1031:
- Você deve identificar até três imóveis para comprar através da permuta dentro de 45 dias após a venda do imóvel original.
- Você também deve fechar em um novo imóvel dentro de 180 dias a partir da data de fechamento da venda do imóvel original.
- Você é aconselhado a usar um intermediário qualificado (QI) ao fazer uma troca. O QI é uma empresa terceirizada que guarda o dinheiro para aqueles 45 a 180 dias enquanto você organiza a compra de um novo imóvel. Você não está autorizado a ficar com o dinheiro quando usa uma troca 1031.
É importante que você não contrate apenas qualquer QI que você encontrar – você precisa de um reputado para se encarregar de todo esse dinheiro, mesmo por esse curto período de tempo.
O IRS avisa que alguns QIs declararam falência ou foram incapazes de cumprir as suas obrigações financeiras, deixando você e o seu dinheiro presos numa confusão legal e financeira.
E não espere que as regras da troca 1031 se verguem por causa dos seus problemas de QI. Se você não cumprir os requisitos de 45 dias ou 180 dias, você será tributado imediatamente sobre os rendimentos da venda de sua propriedade de investimento.
Considerando utilizar um fundo de investimento de caridade
Uma outra opção, menos conhecida, para evitar o pagamento de impostos sobre uma venda de propriedade de investimento é através de um fundo de investimento de caridade (CRT). Esta opção é mais adequada para aposentados que estão dispostos a doar a casa para sua instituição de caridade favorita, como uma igreja ou universidade.
Essencialmente, um fundo de caridade permite que você doe uma propriedade de investimento para a instituição de caridade de sua escolha, colocando-a em um CRT, que permite que a instituição de caridade venda a uma taxa de imposto de 0%.
Mas você não está apenas doando a casa inteira para a instituição de caridade.
Um CRT oferece muitos benefícios, incluindo economia em impostos. Com um CRT você pode:
- Evite pagar qualquer imposto sobre ganhos de capital na venda da sua casa.
- Gere um fluxo de renda para a duração da sua vida – e até mesmo a vida dos seus filhos com a estruturação adequada.
- Diversificação dos bens de investimento.
- Evite, potencialmente, os pesados impostos sobre o património (uma vez que tecnicamente já não faz parte do seu património).
- Doe um grande presente à sua organização de caridade favorita.
>
>
Um CRT coloca o produto da venda num fundo que investe o dinheiro e lhe paga uma renda para o resto da sua vida. Você pode até escrever os termos do trust para pagar esse rendimento de investimento aos seus filhos depois que você falecer.
Você também receberá uma dedução de imposto de renda de caridade que lhe permite reduzir o seu rendimento bruto ajustado em até 30%. Isso coloca ainda mais dinheiro na sua carteira.
Agent Cornell explica como funciona com mais detalhes:
“Digamos que você queira doar os lucros da venda da sua casa para a sua alma mater ou para um hospital. Você teria a casa avaliada e depois a transferiria para um trust isento de impostos. A universidade ou hospital vende então o imóvel e paga-lhe uma parte do seu valor anualmente como rendimento, normalmente cerca de 5% ou até 10% do seu valor avaliado.
“Então, você receberá uma dedução fiscal pela contribuição de caridade, digamos o valor de $200.000 da casa, mais você receberá $1.500 por mês como renda do trust, o que não é um mau negócio”
Desde que todos os beneficiários do trust tenham repassado, o investimento restante no trust vai para a caridade. Então, você está dando um presente a uma organização de caridade, e você está recebendo uma dedução fiscal sobre esse presente que você pode aplicar contra os seus impostos de renda para os anos anteriores ou futuros.
Plus, você receberá essa renda do fundo para toda a vida ou para um certo número de anos (dependendo dos termos do CRT). O único que realmente perde neste arranjo é o IRS.
Faça seu fixer-upper sua residência principal
Flippers de casa geralmente compram uma casa, consertam e vendem dentro de um período de 12 meses. Mas – então você vai estar no gancho para obter ganhos de capital. Em vez disso, você poderia escolher vender ou alugar sua residência principal atual, e mudar-se para sua propriedade de investimento por pelo menos dois anos. Isso dá-lhe muito tempo para espalhar os custos de construção e reparos cronológicos.
Também lhe dá a vantagem da isenção de imposto sobre ganhos de capital na casa que você está virando para que você não perca uma grande parcela dos seus lucros para o IRS.
Tomando um pouco (ou muito!) de volta do IRS
Ninguém se importa de pagar impostos para ajudar a financiar o nosso país. Mas quando a Receita Federal quer dar uma grande dentada nos lucros (da venda de uma casa comprada com renda que você já foi tributado), pode parecer um exagero.
Mas com algum bom planeamento financeiro, assistência de peritos fiscais e a ajuda de um agente imobiliário experiente, pode vender a sua casa sem dar demasiado dinheiro ao Tio Sam, afinal.