Como funciona um contrato de escritura
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Um contrato de Escritura, também conhecido como contrato de terreno, é uma forma de comprar uma casa sem obter uma hipoteca de um credor tradicional, como um banco. Com um contrato de escritura o vendedor do imóvel fornece um empréstimo para o comprador comprar o imóvel de acordo com os termos delineados num contrato. É por isso que um contrato para escritura também é referido como financiamento do vendedor. O comprador normalmente não é obrigado a fazer um adiantamento. O comprador toma posse e responsabilidade pelo imóvel quando a transação de compra é fechada, mas não é legalmente proprietário do imóvel até que os termos do contrato sejam cumpridos, o que geralmente acontece quando o empréstimo do vendedor é reembolsado na totalidade. É semelhante à compra de uma casa usando um plano de renda para comprar ou parcelar.
Termos do contrato normalmente exigem que o comprador faça o pagamento mensal do empréstimo por um determinado período de tempo, bem como o pagamento de impostos sobre a propriedade, seguro do proprietário e todas as reparações e renovações da propriedade. Com propriedades dilapidadas, o contrato pode exigir que o comprador traga as propriedades até o código e as torne habitáveis dentro de um certo período de tempo.
Embora o comprador viva na propriedade, faça um pagamento mensal de empréstimo ao vendedor e seja responsável pelos impostos, seguros e renovações da propriedade, o comprador NÃO é legalmente proprietário da propriedade com um contrato de escritura
O comprador só assume a propriedade legal da propriedade quando os termos do contrato são cumpridos. Por exemplo, os termos do contrato podem exigir que o mutuário pague o empréstimo concedido pelo vendedor durante vinte anos (juntamente com os impostos sobre a propriedade, seguros e quaisquer reparações). Se o comprador aderir aos termos do contrato, ele ou ela recebe a propriedade legal do imóvel após vinte anos quando o pagamento final do empréstimo é feito (ou antes se o comprador puder refinanciar e pagar o empréstimo do vendedor antes de vinte anos). Se o comprador não seguir os termos do contrato, como faltar ao pagamento do empréstimo ou não pagar impostos sobre a propriedade, o vendedor pode assumir a posse do imóvel, despejar o comprador e manter qualquer dinheiro que o comprador tenha pago ao vendedor até esse ponto.
Compradores domésticos que usam contrato para escrituras tendem a ser indivíduos de baixa renda com perfis de crédito ruins ou indivíduos que não podem ou não querem obter uma hipoteca de um credor tradicional. Geralmente funcionam melhor quando um comprador o usa como um passo provisório para obter uma hipoteca regular e comprar uma casa. Por exemplo, um comprador com mau perfil de crédito ou falta de histórico de emprego pode usar um para comprar uma casa. Após o comprador melhorar o perfil de crédito de 10 dólares, ele pode se qualificar para uma hipoteca regular e usar os lucros para pagar o empréstimo do vendedor, cumprindo os termos do contrato. Ao contrário do contrato, uma hipoteca regular normalmente tem uma taxa de juros mais baixa e o tomador do empréstimo toma posse legal do imóvel.
Contrato para escrituras são oferecidos por diferentes tipos de vendedores de imóveis, incluindo particulares, empresas de investimento imobiliário e através de agências imobiliárias sem fins lucrativos. Tem havido um maior grau de fraude associada ao contrato para transacções de escrituras, por isso recomendamos trabalhar com uma agência imobiliária local para proteger os seus interesses.
- Programas estaduais locais de habitação na sua área
Pros
- Comprar uma casa sem entrada
- Possibilidade de comprar uma casa se não se qualificar para uma hipoteca
- Baixa de crédito do mutuário requisitos de qualificação de pontuação e empréstimo
- Baixo custo de fechamento
- Tempo de transação de cavalos
- Você não é legalmente dono da casa até que o empréstimo do vendedor seja pago
- Pesar de não ser dono da casa, você é responsável pelo imposto predial, seguro e reparos
- Empréstimo ao vendedor normalmente cobra uma taxa de juros mais alta
- Potencial balão de pagamento no final do empréstimo ao vendedor
- Não é necessário inspeção de propriedade, avaliação ou relatório de título aumenta o risco do comprador
- Em caso de inadimplência, menos protecção legal para os mutuários
- Aumento da taxa de fraude do que com hipotecas regulares
Comprar uma casa com um contrato de Escritura dá-lhe menos protecção legal do que comprar uma casa com uma hipoteca. Com uma hipoteca se você ficar para trás em seus pagamentos ou entrar em inadimplência por qualquer motivo você normalmente tem de seis meses a um ano para resolver o problema antes de perder o imóvel. Com um contrato, você pode ter apenas sessenta dias para corrigir qualquer problema antes de perder o imóvel, dependendo dos termos do contrato e das leis imobiliárias estaduais.
A taxa de juros de um contrato de empréstimo por escritura é tipicamente 3% – 6% mais alta do que a taxa da hipoteca regular. Uma taxa de juros mais alta significa um pagamento mensal mais alto de hipoteca mais você também é responsável pelos impostos e seguros da propriedade, mesmo que você não seja proprietário do imóvel. Alguns contratos exigem que o comprador faça um grande pagamento no final do empréstimo, que também é conhecido como um pagamento em forma de balão. Se o comprador não puder fazer o pagamento do balão, geralmente obtendo uma nova hipoteca sobre a propriedade, o comprador não paga o empréstimo do vendedor e o comprador perde a propriedade para o vendedor.
Adicionalmente, os pagamentos do empréstimo feitos sob o contrato normalmente não são incluídos no seu relatório de crédito, portanto o comprador pode não obter um aumento na pontuação de crédito ao fazer pagamentos em tempo hábil. Você pode trabalhar com o vendedor e as agências de crédito para tentar ter esses pagamentos incluídos em sua pontuação de crédito, mas isso não acontece automaticamente, ao contrário dos pagamentos de hipoteca.
Compra de uma casa usando um contrato de escritura não requer uma avaliação da propriedade, relatório de título ou inspeção da casa. Isto expõe o comprador a um risco significativo porque pode haver penhoras pendentes (tais como uma conta de imposto de propriedade não paga ou segunda hipoteca) sobre a propriedade ou danos significativos à propriedade que o comprador desconhece. Se você usar um, contrate um inspetor de propriedade independente para documentar e estimar o custo de qualquer reparação de propriedade porque você pode ser obrigado a pagar por qualquer renovação.
Com um contrato de escritura o comprador não assume a titularidade legal da propriedade quando a transação de compra é encerrada. Isto é super importante para que os compradores entendam. Apesar de comprar e viver na propriedade você não a possui legalmente até cumprir o contrato que o expõe a um risco significativo
Adicionalmente, verifique com o escritório de registro do seu condado e com a companhia de hipoteca do vendedor™s para ter certeza de que não há penhoras ou empréstimos em mora na propriedade. Estas questões podem fazer com que o vendedor perca a propriedade do imóvel e você perderia a posse do imóvel. Além disso, a transação de compra da propriedade e o contrato não são automaticamente arquivados no escritório do registrador do seu condado. É do maior interesse do comprador -COPY10 arquivar pessoalmente o contrato de escritura com o escritório de registro do seu condado. Isso lhe dá mais proteção no caso de você ter uma disputa com o vendedor.
Utilizar o Diretório de credores FREEandCLEAR para encontrar emprestadores que oferecem uma ampla gama de programas de pagamento de entrada no e baixo. Comprar uma casa com um programa de baixo pagamento pode ser uma opção melhor do que um contrato para escritura.
Também é mais difícil para você acessar o patrimônio que você constrói na propriedade porque você realmente não é dono dela. Mesmo que você esteja pagando o empréstimo que o vendedor fornece, você não pode acessar o patrimônio líquido da propriedade até que você seja legalmente dono dela. Embora a propriedade possa valer significativamente mais do que o saldo do seu empréstimo, você não pode vender a propriedade ou contrair um empréstimo imobiliário até que os termos do contrato estejam completos e você tome posse legal da propriedade.
Plus, se você não cumprir o contrato antes de tomar posse da propriedade você pode não ter direito a qualquer participação no imóvel. Por exemplo, se você comprar uma casa com um empréstimo de 20 anos e você inadimplir o empréstimo no ano 19, você pode perder todo o capital próprio que você ganhou nos primeiros 19 anos do empréstimo. Em outras palavras, você perde todo o dinheiro que pagou ao vendedor ou colocou na propriedade até esse momento e não tem a oportunidade de recuperar parte do seu dinheiro vendendo a propriedade como você faria com uma hipoteca. As leis imobiliárias variam de acordo com o estado, portanto os compradores podem receber mais proteção no caso de inadimplência do empréstimo, dependendo de onde você mora.
O vendedor é responsável por fazer os pagamentos de quaisquer hipotecas sobre a propriedade. Como o vendedor mantém o título do imóvel, pode manter uma hipoteca sobre o imóvel e potencialmente contrair uma segunda hipoteca. Se o vendedor não pagar a hipoteca do imóvel, o credor pode tomar posse do imóvel e o comprador pode ser forçado a desocupar o imóvel sem compensação.
O principal benefício de um contrato de Escritura é que normalmente não exige que o comprador faça um adiantamento que torna a compra de uma casa mais acessível. Ele não tem a mesma pontuação de crédito ou requisitos de qualificação de mutuário que uma hipoteca regular, por isso torna possível a compra de uma casa para pessoas que podem não se qualificar de outra forma. A transação de compra não requer um pedido de hipoteca, avaliação ou relatório de título. Isto resulta em menores custos de fechamento e um cronograma de fechamento muito mais rápido, mas expõe o comprador ao risco significativo de que o imóvel tenha danos significativos ou penhoras pendentes contra ele.
Os compradores precisam entender os termos do contrato, incluindo o preço de compra do imóvel, a taxa de juros do empréstimo do vendedor, a duração do empréstimo e se o empréstimo exige um pagamento em balão. Os compradores devem entender exatamente o que eles são responsáveis pelo pagamento do contrato de compra e venda do imóvel. Além de fazer pagamentos mensais do empréstimo ao vendedor, os compradores são normalmente obrigados a pagar o imposto sobre a propriedade, seguro dos proprietários e por quaisquer reparações na propriedade. Os compradores também podem ser responsáveis por fazer reformas significativas para que o imóvel esteja dentro de um determinado prazo após o fechamento da transação. Certifique-se de que sabe quais os custos pelos quais é responsável e que os pode pagar. Alugue um inspector imobiliário independente para identificar quaisquer reparações que a propriedade exija, porque provavelmente terá de pagar por elas quando tomar posse da casa.
Certifique-se de que o vendedor é realmente o proprietário da propriedade e que não existem hipotecas pendentes contra a propriedade. Você pode fazer isso entrando em contato com o escritório de registro do seu município ou com uma empresa de títulos. Você quer ter certeza de que a pessoa a quem você está comprando a propriedade é de fato a proprietária e não está tentando roubar você. Você também quer ter certeza de que não há reclamações contra a propriedade que possam impedi-lo de viver ou tomar a propriedade legal da propriedade no futuro. Certifique-se de que o contrato de escritura está arquivado no seu escritório de registro do condado. Dependendo do estado em que vive, isto pode ou não acontecer automaticamente.
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Fontes
Myslajek, Cristal. “Riscos e realidades do contrato por escritura.” Banco da Reserva Federal de Minneapolis, 1 de Janeiro de 2009. Web.
Sobre o autor
Harry é o co-fundador de FREEandCLEAR. Ele é um especialista em hipotecas com mais de 45 anos de experiência na indústria. Ao longo de sua carreira, Harry fechou milhares de empréstimos para mutuários satisfeitos e agora oferece seus conselhos e insights sobre FREEandCLEAR. Harry é um profissional licenciado em hipotecas (NMLS #236752). Mais sobre Harry