Então Você Estabeleceu Um QPRT, O Prazo Terminou, Agora O Que?
Por: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Um fundo de residência pessoal qualificado (QPRT) é um veículo de planeamento de propriedade que permite a um proprietário transferir a sua casa para um fundo, mantendo o direito de viver nele durante um período de anos. Esta técnica permite que o indivíduo transfira a casa para os beneficiários a um custo reduzido do imposto sobre presentes e remova um bem que se espera apreciar em valor do seu património. Um QPRT é um trust irrevogável para o qual um fideicomitente ou outorgante transfere a propriedade de uma residência principal, casa de férias ou um interesse fracionário indiviso em uma residência principal ou casa de férias. Uma casa de férias é definida, de acordo com o Código da Receita Federal referente a este planejamento, é um imóvel usado o maior dos quatorze dias anuais ou 10% dos dias alugados anualmente a outros.
Quando a exclusão do patrimônio vitalício era menor e não havia portabilidade da isenção de cada cônjuge, o uso de QPRTs ganhou popularidade. Muitos desses QPRTs estão se aproximando da data de término e exigirão um planejamento adequado para garantir uma transição suave para todos os envolvidos.
Porque não há limite de quanto tempo o QPRT deve funcionar, não é raro ver QPRTs que foram criados há 10 a 15 anos finalmente expirarem hoje. Muito planejamento estratégico precisa ser feito para desenvolver um plano que leve em conta as questões econômicas e fiscais dos beneficiários, bem como as do concedente, no momento em que o prazo inicial de confiança expira.
A poucos benefícios de um QPRT são:
1. O principal benefício do QPRT para o Concedente e os Beneficiários é a eventual redução dos impostos sobre o património.
2. Um QPRT permite ao Concedente transferir a propriedade para crianças com um valor reduzido de imposto sobre doações. Como a doação é de “interesse futuro” na propriedade (o que significa que os beneficiários só podem realmente possuí-la em alguma data futura), o valor é descontado para fins de imposto sobre doações.
3. Se o Concedente ou Concedentes viverem além do prazo do trust, o valor total de mercado do imóvel, incluindo qualquer valorização durante o prazo do trust, é removido do patrimônio do Concedente.
4. O Concedente ou Concedentes podem continuar a usar e desfrutar da posse do imóvel durante o prazo do trust. Se os Concedentes viverem além do prazo do fideicomisso, os beneficiários podem “alugar” a propriedade de volta aos Concedentes para um aluguel justo no mercado e isso evitará que a propriedade volte ao patrimônio do Concedente para fins de impostos sobre o patrimônio.
5. Os Concedentes podem servir como Fiduciários do QPRT e assim controlar a propriedade durante o prazo do Trust.
Olhando para a expiração do prazo inicial do QPRT e mapeando uma transição bem sucedida, não só evitará consequências imprevistas para o concedente e os novos proprietários, mas também garantirá que a intenção original deste valioso veículo de planejamento patrimonial seja alcançada.
Que opções, decisões e considerações precisam ser feitas quando o prazo do QPRT terminar? Aqui estão algumas a considerar.
Se o concedente morrer durante o prazo
Como uma breve visão geral, se o concedente morrer dentro do período do QPRT, o valor justo de mercado (FMV) do fideicomisso será incluído no patrimônio do concedente para fins fiscais. Se o cedente morre durante o período do fideicomisso, o imóvel é trazido de volta ao patrimônio do cedente como se o QPRT nunca tivesse existido e todas as economias de impostos são perdidas. É importante notar, no entanto, que teríamos tido o mesmo resultado se o Outorgante nunca tivesse estabelecido o fideicomisso. Como tal, não está pior do que tentar!
Cenários em QPRT Terminação
Uma das razões mais fundamentais para planear o que fazer quando o QPRT expirar é que, no final de um prazo de QPRT, o concedente já não é o proprietário da casa e perde o controlo da propriedade. Antes do fim do prazo fixado, deve rever o documento de confiança para o QPRT para determinar o que acontece com o imóvel no fim do QPRT. A propriedade é transferida diretamente para os filhos, em fideicomisso para os filhos, ou fornece um período de tempo para o cônjuge do cedente o direito de usar o imóvel para toda a vida, taxa de aluguel, permitindo assim ao cedente do QPRT o uso da residência enquanto eles forem casados.
Outro cenário que está ocorrendo com mais freqüência é a falta de vontade do cedente para continuar com o QPRT no vencimento do QPRT. Com o aumento da isenção de imposto sobre heranças disponível (e possível revogação do imposto sobre heranças sob propostas atuais, a necessidade do QPRT pode não ser mais interessante para o Outorgante.
Dado o estado da economia, não é raro que bens imóveis que foram transferidos para um QPRT tenham experimentado menos do que a apreciação ou mesmo a depreciação antecipada. Consequentemente, um dos propósitos do QPRT – retirar a valorização futura de um imóvel – pode não ser alcançado. Alguns doadores nesta posição podem estar inclinados a “desenrolar” (desfazer) o QPRT. Isso, entretanto, pode não ser a melhor opção.
Se você desenrolar o QPRT, você terá desperdiçado qualquer pagamento de imposto federal sobre presentes ou isenção de imposto sobre presentes que você possa ter usado na transação original. Você terá desperdiçado essa quantia porque você não a receberá de volta quando você desenrolar o QPRT.
Adicionalmente, quando o QPRT terminar, você terá que pagar o aluguel do mercado justo aos beneficiários restantes. Estes pagamentos irão reduzir ainda mais o seu património. Dito isto, se você ainda quiser desenrolar o QPRT, que opções existem:
1. Viver no aluguel da casa livre, o que causará a inclusão do imposto de propriedade
2. Os restantes titulares de juros atribuem seus interesses de volta para você
Considerações dos Beneficiários
Os beneficiários do QPRT podem não saber como gerir a propriedade ou podem não querer assumir a responsabilidade. Parte do planejamento pré-terminação deve incluir determinar quem será responsável pelo pagamento das contas da residência, continuar o seguro dos proprietários do imóvel, fazer melhorias no imóvel, cobrar a renda do aluguel se o imóvel for alugado ou organizar uma venda se o imóvel for para ser vendido. Também é necessário criar uma conta corrente em nome do(s) novo(s) proprietário(s).
Outras considerações quando há mais de um beneficiário individual incluem: Os indivíduos querem ser proprietários do imóvel como um empreendimento conjunto, com cada proprietário relatando sua parte pro rata das receitas e despesas de aluguel (ou do produto das vendas) em sua declaração individual de impostos? Em caso afirmativo, quem será responsável por manter os registos e informar os outros proprietários da sua quota-parte? O que farão os proprietários quando o rendimento do aluguer não cobrir despesas ou melhorias necessárias? Quanto de um fundo de reserva será mantido se o rendimento do aluguer for superior às despesas? O que acontecerá se um dos beneficiários individuais morrer?
Transferência de Interesses
Os novos proprietários individuais podem querer contribuir com os seus interesses na residência para uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC). Um planejamento adequado pode garantir que essa transferência ocorra simultaneamente com a rescisão do QPRT. O membro gerente da LLC ou o fiduciário do trust seria então responsável pela propriedade, e a renda fluiria no cronograma K-1s para os proprietários. Se a propriedade for vendida ou gerar renda de aluguel excessiva, uma LLC ou fideicomisso pode fazer distribuições ou pode ser estabelecido para que os fundos sejam investidos.
Se o fideicomitente ficar ou for embora
O planejamento adicional é necessário antes da rescisão do fideicomisso para decidir se o fideicomitente quer permanecer na residência, e se não, se a residência deve ser alugada a uma parte externa ou vendida. Em alguns casos – por exemplo, se a residência é uma casa de verão – os beneficiários podem querer manter a residência para seu próprio uso. Como mencionado anteriormente, o concedente não mais retém o direito de viver na residência uma vez que o prazo do trust termina.
lf o concedente deseja continuar a ocupar a residência após a expiração do prazo inicial do QPRT, o concedente deve pagar ao beneficiário remanescente, ao valor justo de mercado, renda pelo uso da residência, caso contrário arrisca-se a incluir o imposto predial. Um corretor ou avaliador imobiliário independente deve ser consultado para determinar o aluguel justo de mercado com base no aluguel para residências comparáveis. A cada renovação do contrato de arrendamento, os termos de arrendamento devem ser revistos para garantir que são comparáveis ao mercado.
O concedente e o novo proprietário devem executar um contrato de arrendamento antes da expiração do prazo do QPRT. O contrato de arrendamento deve indicar quem é responsável pelo pagamento dos serviços públicos (geralmente o arrendatário) e das despesas de manutenção e reparação, tais como jardinagem, remoção de neve e segurança. Os proprietários são geralmente responsáveis pelo pagamento dos impostos imobiliários, seguros dos proprietários, grandes reparos e melhorias.
Os pagamentos do aluguel são considerados renda para o beneficiário. Naturalmente, o beneficiário poderá usar as despesas de aluguel e depreciação para reduzir a mordida fiscal da renda do aluguel. Mas, suponhamos que no futuro, não haverá imposto sobre o património. Fará sentido que o concedente fique na residência e pague renda? O concedente pode querer considerar outras opções de vida que lhe poupariam dinheiro ou gerariam deduções no imposto de renda. Por exemplo, o concedente pode ter alternativas menos dispendiosas, como a habitação sénior ou a compra de uma residência menor. Portanto, para permitir flexibilidade, não deve haver um contrato de arrendamento demorado.
Despesas de Propriedade
Prior até o final do prazo inicial, é crucial assegurar que os fundos adequados estejam disponíveis para pagar todas as despesas de propriedade. A menos que o concedente pretenda alugar o imóvel a longo prazo, proporcionando assim aos beneficiários uma fonte contínua de fundos para pagar as despesas do imóvel, os novos proprietários terão de providenciar o pagamento das contas – incluindo impostos e seguros imobiliários. Se os fundos não estiverem facilmente disponíveis, pode ser necessário alugar o imóvel a curto prazo ao concedente ou a terceiros.
Cost Basis
A lei em vigor, se alguém tiver uma casa em seu nome até a sua morte, a base do custo para efeitos de determinação do ganho numa venda é aumentada até à data da morte. Isto reduz o ganho tributável reportável pelos herdeiros quando o imóvel é posteriormente vendido à custa de ser incluído no património do descendente para efeitos de imposto sobre o património. A capacidade dos QPRTs de transferir a propriedade com base no reporte, e não em uma base de step-up, torna-os ideais para herdeiros que querem manter a propriedade por gerações. É importante manter registros para base, pois eles serão necessários para calcular a depreciação se o imóvel for alugado ou para determinar ganhos de capital se o imóvel for vendido. Ao abrigo da Secção 1015(a) do IRC, a base da propriedade é a base original do cedente mais quaisquer melhorias feitas. Se o novo fideicomisso se qualificar como um fideicomisso cedente, e a residência for a residência principal do cedente, a exclusão de ganhos de capital pode estar disponível na Secção 121.
Seguro
Um dos passos mais importantes a seguir pelo fideicomissário no final do prazo do QPRT é transferir o título e a propriedade da residência para os nomes dos restantes beneficiários para assegurar a titulação correcta e o seguro do bem. A apólice de seguro do proprietário deverá ser ajustada quando o prazo do QPRT terminar; portanto, os beneficiários deverão entrar em contato com o transportador antes da rescisão. Uma nova apólice deve ser estabelecida nomeando os novos proprietários (ou o novo trust ou os proprietários individuais) como segurados para cobrir a responsabilidade, incluindo para o aluguel do imóvel (mesmo que seja para o cedente) e por danos ou perda da residência. Como nem todas as seguradoras têm os mesmos requisitos ou processos para segurar a propriedade se esta for mantida em confiança, é importante contactar um corretor de seguros que compreenda as complexidades envolvidas. O inquilino (mesmo que seja o concedente) terá de obter um seguro de inquilinos para cobrir a sua responsabilidade pessoal e o conteúdo. Se a residência não for alugada, mas sim retida pelos beneficiários individuais para seu próprio uso, eles poderão adicionar cobertura de responsabilidade pessoal e conteúdo à apólice do proprietário.