Entendendo o Título Compromisso
COMITÊS DO TÍTULO: O QUE SÃO TEUS?
Um compromisso para o seguro do título (“Title Commitment”) fornece a um comprador e emprestador os termos e condições de como a apólice final do título será emitida. O seguro do título oferece proteção para compradores e emprestadores contra certos defeitos ou erros no título de um imóvel. Há quatro partes principais (chamadas de “Cronogramas”) do título de compromisso.
O QUE ESTÁ EM CADA CALENDÁRIO DO TÍTULO DE COMPROMISSO? O QUE DEVERÁ SER REALIZADO?
Um corretor de imóveis precisa ter conhecimento sobre o compromisso do título para que possa direcionar seu cliente para as partes apropriadas do compromisso de revisão. A emissão do título de compromisso é uma parte importante do processo de fechamento para um comprador porque mostra ao comprador que tipo de cobertura ele vai receber e também as limitações (chamadas “Exceções”) a essa cobertura.
Espaço A
Espaço A do compromisso representa DETALHES da transação. A Seção 1 do Anexo A lista os tipos de apólices que serão emitidas (Apólice de Título do Proprietário e/ou Apólice de Título do Mutuante). Ao representar um comprador, um corretor de imóveis deve rever esta parte do Cronograma A para ter certeza de que o nome do comprador e o preço de venda sejam mostrados com precisão. A Secção 2 do Anexo A mostra o tipo de interesse que o comprador vai adquirir no imóvel, que na maioria das vendas deve ser sempre “Fee Simple”
Secção 3 mostra quem é o proprietário legal do imóvel após uma pesquisa nos registos de propriedade imobiliária. A secção 3 é importante tanto para os vendedores como para os agentes de venda para se certificarem que os nomes aqui listados correspondem ao vendedor no contrato. Se houver pessoas adicionais listadas aqui, que não assinaram o contrato, então você provavelmente não tem um contrato válido de vinculação. Há muitas razões pelas quais isto pode não corresponder e normalmente incluem questões como: morte ou divórcio na cadeia de títulos, falência ou casamentos desde a aquisição da propriedade. Em todos os casos, algo mostrado nesta seção que não corresponde ao contrato significa que o agente de listagem e os vendedores precisam trabalhar de perto com sua equipe de escrow no Texas National Title para ajudar a resolver quaisquer problemas. Os agentes trabalham para conseguir assinaturas adicionais no contrato o mais rápido possível.
Secção 4 do Anexo A mostra a descrição legal. Quando se trata de propriedade real é a descrição legal que controla a transação, não o endereço físico da propriedade. Os documentos legais que são registrados no fechamento devem sempre descrever o imóvel pela descrição encontrada na Seção 4. Os corretores devem rever esta seção para ter certeza que o que é mostrado aqui é o que as partes pretendem transferir no fechamento.
Equipamento B
Esta programação é direcionada ao comprador e ao credor que receberá uma política de títulos. Este cronograma inclui as EXCEÇÕES para a apólice que será emitida. Uma exceção é algo que não será coberto na apólice de título e o cronograma B inclui tanto as exceções padrão quanto as exceções específicas da propriedade. Uma “exceção padrão” é aquela que inclui a linguagem promulgada pelo Departamento de Seguros do Texas. Essas são exceções à cobertura que podem ser encontradas em todas as apólices de título de proprietário ou do credor que são emitidas. Essas exceções não mudam. Uma exceção específica é aquela que afeta a propriedade a ser segurada e não é padrão em todas as apólices de títulos do Texas. As exceções específicas podem incluir coisas como: restrições, servidões, separações minerais e requisitos de retrocesso. Um agente do comprador deve incentivar seu cliente a rever detalhadamente o Cronograma B, pois o Cronograma B informa ao comprador sobre possíveis limitações no uso ou ônus sobre a propriedade.
Schedule C
Schedule C pode ser pensado como o cronograma “Clear To Close”, pois os itens listados aqui devem ser abordados antes ou no fechamento para que uma empresa de título de propriedade possa financiar e emitir suas apólices. Chamamos-lhes REQUERIMENTOS. Esta seção lista itens tais como: hipotecas, hipotecas fiscais, resumos de julgamento e avaliações de hipotecas. O Cronograma C também lista quaisquer requisitos que devem ser satisfeitos para se chegar ao fechamento. Este cronograma é importante tanto para compradores quanto para vendedores, uma vez que ele discrimina o que tem que ser satisfeito antes que o fechamento possa ocorrer. Um vendedor precisa prestar atenção especial a este cronograma, pois é a lista de tarefas a serem curadas para que possam fechar a tempo. Muitos assuntos “simples” são facilmente resolvidos por tarefas que a equipe de fechamento lida através do processo de fechamento. Mais comumente estes são assuntos como encomendar uma declaração de pagamento sobre um penhor existente ou rastrear cópias autenticadas de documentos. Os assuntos mais complexos requerem a participação do vendedor e do agente de listagem para poder chegar ao fechamento em tempo hábil. Portanto, é importante que o agente de listagem trabalhe junto com sua equipe de fechamento de confiança na Texas National Title para ter certeza de que tudo está no caminho certo.
Espaço D
Esta programação é principalmente para fins de divulgação. Este cronograma descreve as partes que têm uma participação em qualquer parte dos prêmios do título, incluindo subscritores e agentes do título.
A compreensão do compromisso do título é uma parte importante do processo de fechamento para um corretor de imóveis. O title commitment estabelece a estrutura para o bom andamento de uma transação (ou não, em alguns casos). Trabalhar com uma de nossas fabulosas equipes de fechamento no Texas National Title é uma ótima maneira de garantir que você tenha uma equipe muito experiente ao seu lado para ajudar seus clientes através de uma transação. Nós, da Texas National Title, estamos aqui para ser o seu sócio titular e para que suas transações sejam fechadas!
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